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上诉人姚某因与被上诉人杨某二手房买卖合同纠纷民事判决书（二手房买卖合同纠纷）
发布者：张伍涛律师|时间：日|分类： |107人看过
上诉人姚某因与被上诉人杨某二手房买卖合同纠纷民事判决书深圳市中级人民法院民事判决书（2011）深中法民五终字第2402号上诉人（原审原告、反诉被告）：姚某，女，汉族。委托代理人：张文生，广东怀明律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨某，女，汉族。委托代理人：金焰，广东东方金源律师事务所律师。原审第三人：深圳市某房地产投资顾问有限公司（以下简称某公司）。法定代表人：吴某，该司董事长。委托代理人：梁某，女，汉族，该司职员。原审第三人：凌某，女，汉族。。委托代理人：张文生，广东怀明律师事务所律师。上诉人姚某因与被上诉人杨某二手房买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第298号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，深圳市南山区某大道某花园x号楼2xx4房产（即涉诉房产）于日登记产权至杨某名下，房地产证号为深房地字第40xxxxxx70号，建筑面积80.41平方米，登记价为974340元。日，杨某（卖方）与凌某（买方）签订了《房产买卖合同》，约定凌某购买杨某所有的涉诉房产（房地产证号：深房地字第40xxxxxx70号），建筑面积80.41平方米，成交价为190万元（人民币，下同），买方于签订合同时向卖方支付定金5万元，定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；第二部分楼款185万元的付款方式为一次性付款，买方须在签署本合同之日起三日（含当日）内全部付清，买卖双方须于该期限届满日（若卖方须办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且卖方已经上述第二部分楼款存入监管账户之日）起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户递件手续，且递件回执由买卖双方指定的第三方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定交纳税费，不得延误。涉诉房产处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起七日（含当日）内自行筹资还清按揭银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将该房地产证原件交予买卖双方指定的第三方处；买卖双方协商同意在购房定金或一次性付款买房的第二部分楼款中预留1万元作为该物业之交房保证金，此款在完成产权转移登记及卖方实际交付房地产时进行结算，此交房保证金由买卖双方指定的第三方托管，托管方在买卖双方办妥房地产交接手续、扣除卖方欠结杂费及擅自转移、损毁装修、家私之市值后多退少补；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如果买方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，卖方可以解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交价为基数按万分之四支付违约金并继续履行合同，如果卖方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，买方可以解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；以及其他条款。日，凌某通过POS机向第三人某公司支付2.5万元；日，凌某通过POS机向第三人某公司支付1.5万元。日，第三人某公司向凌某出具收据，载明收到购买涉诉房产的保证金5万元。日，托管方（收款方）杨某与第三人某公司签署《业主收据及托管单》，载明托管方（收款人）杨某收到买方通过居间方缴纳涉诉房产定金4万元，并将定金4万元交由第三人某公司保管。日，广东省深圳市深圳公证处出具《公证书》，公证证明姚某出具《委托书》，委托第三人凌某代为处理购买涉诉房产的相关事宜；另该公证费用为780元。日，姚某、杨某及凌某签订《确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权登记时买方姓名写为新买方，即姚某，由新买方继续履行买卖合同及居间合同等，凌某对姚某的各项义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。其中姚某的签名由凌某代为签署，庭审中，姚某确认签字的代理效力；姚某及第三人凌某均确认，该《确认书》表明合同中第三人凌某的权利义务全部转让给姚某。日，姚某的代理人凌某、杨某与中国工商银行股份有限公司深圳福园支行签订《二手楼交易资金监管协议》，就涉诉房产的购房款185万元约定了资金监管事项。日，凌某作为姚某的代理人向中国工商银行股份有限公司深圳福园支行转入185万元。日，某公司出具收款收据，载明收到杨某交来涉诉房产交房保证金1万元。日，姚某的代理人凌某、杨某向中国工商银行股份有限公司深圳福园支行提出《二手楼交易资金监管协议提前终止申请》，载明因买卖双方二手楼交易未成功而申请提前终止资金监管，中国工商银行股份有限公司深圳福园支行同意提前终止资金监管。日，石某作为杨某的代理人向凌某邮寄EMS邮件，内件品名载明为关于继续履行涉诉房产的买卖合同的《律师函》，邮件状态显示为妥投，凌某本人签收；姚某及凌某否认收到《律师函》。杨某陈述涉诉房产于日被查封，于日解除查封。庭审中，姚某、杨某确认第三人凌某为外地户口且已有一套住宅；姚某为外地户口。姚某陈述其在深圳已缴纳一年以上税收，对姚某的陈述，杨某不予确认，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，原审法院不支持姚某的事实主张。姚某在原审中诉请：1、杨某返还姚某定金5万元；2、杨某支付姚某违约金38万元；3、杨某支付姚某公证费780元；4、杨某支付姚某资金监管费500元；5、案件受理费用由杨某承担。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定了代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，由被代理人承担民事责任。故本案合同买方应为姚某。第三人凌某作为姚某的代理人，其行为的民事责任应由姚某承担，姚某系涉诉房产买卖合同的一方当事人。姚某与杨某签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。姚某主张涉诉房产被查封，无法办理递件过户手续，但姚某并未在法定举证期限内提交涉诉房产被查封的相关证据，亦未提供其催促杨某办理递件手续而杨某拒绝履行递件过户义务的证据，应当承担相应的举证责任，故姚某诉请杨某支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持；对于姚某诉请杨某支付公证费和资金监管费的诉讼请求，无法律依据，原审法院不予支持。姚某诉请杨某支付违约金，已经包含解除合同的意思，而杨某诉请继续履行合同，因姚某并未在法定举证期限内提交其符合购房条件的纳税证明，杨某亦不予认可姚某的事实陈述，根据深府办（2010）82号文件第三条，姚某属于限购之列，继续履行合同不能实现合同目的，故对于杨某诉请继续履行合同的诉讼请求，原审法院不予支持，本案合同应予以解除。因姚某、杨某均未就关于违约责任的认定进行有证明力的举证，合同解除系不强归责于一方当事人的原因所致，对于杨某诉请姚某支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。对于姚某诉请杨某退还定金5万元的诉讼请求，虽然第三人某公司出具了收到姚某5万元保证金的收据，但第三人某公司并非双方当事人依合同约定而指定的第三方（监管方），定金合同为实践合同，故应以杨某签收的收据为准，杨某签收的定金仅为4万元，故杨某应当退还姚某定金4万元，对于另外1万元部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条第五项、最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杨某于本判决生效之日起10日内向姚某退还定金4万元；二、驳回姚某的其他诉讼请求；三、驳回杨某的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7770元，由姚某负担6870元，由杨某负担900元，杨某应于本判决生效之日起十日内将所负担部分迳付姚某；反诉案件受理费188元，由杨某负担；财产保全费2676.4元，由姚某负担。上诉人姚某不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2011）深南法民三初字第298号民事判决书，改判杨某向姚某返还定金5万元、支付违约金38万元、支付公证费780元、支付资金监管费500元，合计人民币431280元；2、本案一审案件受理费、财产保全费、二审案件受理费均由杨某承担。事实和理由：一、原审判决认定杨某只收到姚某4万元定金是错误的。姚某于日分别向第三人某公司账户转入1．5万、2．5万、1万，合计5万元人民币。第三人某公司收到姚某款后，于日向姚某出具5万元的收据，并将该款转入杨某的账户内。原审判决并没有对姚某银行刷卡账单及第三人某公司收款收据进行认定，只是笼统表述杨某收到姚某定金4万元，而姚某银行刷卡1万元是谁收取由谁保管原审判决只字不提，不得而知。二、原审判决认定姚某承担举证不利的法律后果是错误的。1、姚某已向原审法院提交涉诉房产的查封证据。姚某向原审法院申请财产保全时，已向原审法院提交了日打印的《产权资料电脑查询结果表》，该表显示产权处于查封状态。而原审法院对该证据视而不见，直接认定上诉未在法定举证期限内提交涉诉房产被查封的相关证据是错误的。2、杨某提交的证据材料足以证明涉诉房产的查封日期为日。根据杨某提交的证据10《律师函》的内容可知，原审法院根据（2011）深南法民三初字第285号于日对涉诉房产进行查封，并且（2011）深南法民三初字第285号的主审法官与原审判决主审法官同为一人。杨某在原审法院开庭审理时，承认涉诉房产于日被查封，于日解除查封。因此，杨某提交的证据和开庭审理时的陈述，足以认定涉诉房产的查封日期为日。3、原审法院未采信杨某认可涉诉房产的查封日期是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定，杨某在诉讼过程中，对涉诉房产的查封日期明确表示承认的，姚某无需举证。并且原审判决书第8页第6自然段明确记载：”被告陈述涉诉房产于日被查封，于日解除查封”。即使姚某没有在法定的期限内提交涉诉房产被查封的证据，根据上述规定，姚某无需举证。原审法院不但不认定杨某的承认的事实，反而认为姚某没有在法定期限内举证认涉诉房产被查封的日期，完全违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款的规定，应当予以纠正。三、原审判决不予支持姚某诉请杨某支付违约金的诉讼请求是错误的。原审判决对姚某与杨某签订的《房产买卖合同》认定为合法有效，当事人应全面履行各自的合同义务。姚某按照《房产买卖合同》的相关规定，履行了自己应该履行的义务。日向杨某支付了5万元定金，日将185万元售楼尾款存入银行，将该资金进行监管。杨某因一房两卖，涉诉房产被原审法院查封，无法打印《二手房买卖合同》文本，导致双方无法在约定的期限内签订《二手房买卖合同》，后继义务无法履行。其主要原因是杨某一房两卖，涉诉房产被查封，其责任完全在于杨某，构成根本违约。根据《房产买卖合同》第十五条的规定，杨某应当向姚某承担违约责任。原审法院针对违约事实视而不见，直接驳回上诉的诉讼请求是错误的。四、原审法院认定姚某属于限购房产之列是错误的。姚某长期居住在深圳，已向税务部门缴纳了一年以上的税金，并有一年以上的纳税凭证，符合深府办（2010）82号文件规定的购房条件，不属于限购房产之列。综上所述，原判决认定事实不清，采信证据不当。请求贵院撤销原审判决，依法改判。杨某答辩称：一、关于定金4万元，双方于1月23日签署了买卖合同，合同约定当日需支付定金5万元，但是一直到2月13日原告才从第三人某公司收到姚某转交的4万元定金，由于合同双方约定定金必须要由双方共同委托的监管人或者由杨某直接签收才产生定金法律效果，但是双方均没有确认定金的托管人，而且杨某也从未给姚某开具过任何定金方面的收据，因此杨某认为姚某并未依约支付定金5万元，而只支付了4万元，而且支付的日期也严重违反合同的约定，因此根据双方合同的约定，姚某属于严重违约行为，杨某可以选择解除合同，并且要求姚某支付20%的违约金。二、第三人凌某委托某公司主动找到杨某，要求购买涉案房产，而事实上杨某已经明确告知凌某曾经在日与案外人签署过买卖合同，但是凌某愿意以更高的价格购买该房产，而且也知晓其中的风险，并且可以等到杨某与案外人了结了之后再去国土部门办理正式买卖合同和递件手续。三、第三人凌某由于是炒房者，而且是外地户口，名下已经有超过一套房产，根据限购令是不具备购房资格的，因此在杨某的要求下，凌某不愿意解除合同，而找到本案姚某进行顶替，而姚某本人是外地人，杨某从未见过姚某，姚某也从未到深圳签署过相关合同，都由凌某代签，而姚某本身也是属于限购的范围，因此也不可能进行过户手续。因此杨某认为姚某在一审开庭结束后向法院提交的纳税证明系自己伪造，而且也过了举证期，因此原审法院对姚某违反限购令的认定是正确的。四、杨某在签署买卖合同之后积极按照合同履行，在1月31日完成了赎楼手续，并且也配合姚某办理了资金监管手续，在姚某多次违约的前提下，还委托律师发出了律师信催告继续履行合同，更重要的是杨某积极与案外人达成和解，并且支付了几十万元的违约金，而涉案房产在支付违约金后由南山法院解封，因此具备过户条件，但是姚某及凌某、某公司不但交定金时数额少，也超过时间，而且也没有为履行合同作出任何准备和行动，也从未要求杨某到国土局办理递件手续，她所称的不能过户也没有向法院在举证期限内提交相应证据予以证明，因此杨某认为原审判决不支持姚某支付违约金的请求是正确的。本院经二审审理查明，姚某因涉案买卖合同一共向某公司支付了五万元，除一审认定的定金四万元之外，还有一万元在某公司处托管，相关收据写明该一万元系保证金；某公司在二审审理过程中确认其同意按照法院生效判决将5万元直接返还给姚某。另查明：某公司陈述称，某公司确认收到姚某支付的定金是5万元；日签署合同时杨某已签收了5万元定金，某公司提供了日的《业主收据及托管单》，该证据载明托管方（收款人）杨某收到姚某通过居间方转交纳涉诉房产定金5万元，并将该定金交由第三人某公司保管。杨某则主张日签署合同时姚某支付的定金是4万元，该4万元在日才收到。杨某一审时也提供了日的《业主收据及托管单》，某公司二审解释称：当初已转4万元给杨某，后杨某又将4万元转回给某公司，所以某公司就又开收据。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：1、姚某与杨某哪一方构成违约？2、违约方应当如何承担违约责任？3、姚某支付给某公司的款项数额是多少？对于焦点1，本院认为，首先，姚某是否属于相关政策限购房屋范围的问题，并不影响涉案合同的效力。因为限制购房政策并非法律、行政法规的强制性规定，涉案合同的效力不应根据政策进行认定；原审法院认定涉案合同有效是正确的。涉案合同有效，双方应当依照合同的约定履行。《税收通用完税证》问题并不影响本案的结果。其次，关于定金问题。某公司确认收到姚某支付的定金是5万元，有日的《业主收据及托管单》为证，该证据载明托管方（收款人）杨某收到姚某通过居间方转交纳涉诉房产定金5万元，并将该定金交由某公司保管。杨某主张日签署合同时姚某支付的定金是4万元，该主张依据不足，本院不予采纳。杨某还主张该4万元在日才收到，提供了日的《业主收据及托管单》为证。对此，本院认为，涉案合同约定，买方于签订合同时向卖方支付定金5万元。日的《业主收据及托管单》中并没有确认日的《业主收据及托管单》作废等内容，日的《业主收据及托管单》并不能否定日的《业主收据及托管单》，应当根据日的《业主收据及托管单》认定杨某已经在签订合同时支付了定金5万元。尽管本案中出现多份《业主收据及托管单》，但基于定金系债权的担保，即使姚某迟延支付或者少支付定金，在杨某未能举证证明其在合同履行过程中及时提出了异议的情况下，应当视为买卖双方以自己的行为变更了定金合同，姚某并不因此构成违约。因此，本院认为，姚某已经按照合同的约定支付了相应的定金及185万元的楼款，有履行合同的诚意。最后，本院认为，在本案中，杨某未能提供相应的证据证明系因姚某的原因导致涉案合同不能继续履行；而由于杨某的原因，导致涉案房屋在合同履行期间被相关法院查封，涉案合同因此不能继续履行，杨某构成违约，应当承担违约责任。对于焦点2，本院认为，某公司在二审审理过程中确认其同意按照法院生效判决将5万元直接返还给姚某。因此，原审法院尚未处理的1万元亦由某公司直接返还给姚某。根据涉案合同的约定，杨某逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，姚某可以解除合同并选择要求杨某支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。姚某选择要求杨某支付转让成交价百分之二十的违约金符合合同的约定；但约定的该违约金数额过高，应予调低。除某公司向姚某返还上述5万元之外，本院酌定杨某另应向姚某支付违约金8万元。姚某该诉讼请求中超过的部分，本院不予支持。至于杨某提出的笔迹鉴定申请，影响的是定金数额问题。相关5万元均在某公司处保管、均由某公司向姚某返还，在本案中不论姚某支付的定金是4万元还是5万元，基于上述理由，该问题对本案的处理结果并无影响。因此，为避免诉累，对于该笔迹鉴定申请，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第298号民事判决第三项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第298号民事判决第二项；三、变更深圳市南山区人民法院（2011）深南法民三初字第298号民事判决第一项为：第三人深圳市某房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人姚某返还人民币5万元；四、被上诉人杨某于本判决生效之日起10日内支付上诉人姚某违约金人民币8万元；五、驳回上诉人姚某的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7958元、财产保全费2676.4元，均由被上诉人杨某负担；二审案件受理费7770元，亦由被上诉人杨某负担。本判决为终审判决。
审判长 &武永庆审判员 &柯云宗审判员 &杨潮声二一一年十一月七日书记员 &（兼）廖燕萍
律师号码归属地：河南 郑州
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没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。
一、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。二、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？关键看产权人和签约人三、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？四、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行合同签订、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。五、定金法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。六、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以解除合同并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。七、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对？这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨，卖方恶意违约，买方有权选择如下措施维护权利：一是如果买主要继续购买房屋，则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋，协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋，则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金，同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。八、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对？这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内，买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约，卖方可以采取如下措施，一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失；二是协商变更合同后再履行；三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同，没收对方定金，并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。九、买卖双方均有违约行为如何定责？按照二手房交易的惯例，买卖程序如下，先由买方交付定金签订协议，再交付首付款办理网签手续，再由买方申请住房贷款，银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续，过户完成办理房屋交割，交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为，则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前，如果一方违约在前，导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的，卖方有权不予办理过户。十、买卖房屋存在共有、租赁或者抵押情况如何处理？二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况，而按照我国法律“买卖不破租赁”、“买卖不破抵押”。因此，对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的，买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人，那么买方应当取得共有人同意方可买房，否则合同可能被宣告无效。十一、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力这类情况二手房交易中经常遇到，一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同则可能被撤销而返还房屋。十二、买卖经济适用房、农村房屋的法律风险经济适用房是特有的一种房屋产权形式，如果买卖没有取得上市交易许可（转商）的此类房屋，买卖合同原则上属于无效合同，北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此，对于此类买卖应当约定较高的违约责任，这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方，二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如宅基地房屋、小产权房，但是从目前我国土地管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定“此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效”。但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实，为了平衡双方利益，也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。十三、买卖拆迁安置房、限价房、危改房、集资房的法律纠纷这类纠纷的解决关键看房屋的性质，如果房屋适用经济适用房管理办法管理，或者房屋属性属于经济适用房，那么按照上述办法解决。如果属于完全产权的房屋，则买卖合同有效。十四、买卖承租单位或房管所公房的情况公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。承租人可以将房屋“出卖”给买受人，也就是俗称的“使用权买卖”。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人（单位或房管所）的许可，并办理租赁手续变更登记，否则这类“买卖”是不受法律保护的。十五、私下交易暂不过户的利弊这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，但暂时不办理办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，因此，这类交易存在较大风险。如果卖方利用产权登记人的身份重新换发新证，并私下买卖、抵押那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷，该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此，变通做法是可以补充签订借款协议，并办理房屋抵押登记，这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。十六、签订价格不同的两份协议来逃避税款双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。当然，卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。十七、名为“赠与”实为“买卖”以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成“买卖”；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，债权人行使撤销权，买方到手的房屋也可能被法院追回。十八、买卖无法上市央产房的风险中央在京单位已购公有住房简称“央产房”。这类纠纷与其他二手房买卖纠纷最大不同是常会出现卖方无法提供央产房上市证明而导致房屋买卖无法继续的情况。如果出现此问题，买方应当及时要求限期履行合同，如果卖方无法履行则可追究其违约责任，双倍返还定金和赔偿经济损失。央产房上市的主要法规是《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》国管房改[号。十九、买卖按揭二手房如何防范法律风险对于卖方房屋曾办理了银行房贷的情况，如果要顺利买卖，首先需要由卖方到银行办理解抵押手续，待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况，那么买方无疑要注意防范风险，一是首付可适当降低，一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限，尽量不要多交首付款；二是如果卖方无法解除抵押，那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖，最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式，再者，如果条件允许，买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押，这样就预先化解了风险。二十、20%违约金可以增加或者降低吗？按照一些格式买卖合同的约定，如果出现违约则应当按照合同总价20%的标准支付违约金。但是，我国《合同法》对违约金的规定主要强调违约金补偿性的理念，只是有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。而且需要特别注意的是日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）有特别强调“增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失”。由此可见，法律对违约金的多少还是以实际造成的损失为基本判断依据的。因此，如果二手房买卖发生了违约，交易费用、价格波动等实际损失如果高于或者低于总价20%违约金的，当事人还是可以要求法院适当增加或减少的。二十一、如何防范买到“凶宅”？在二手房市场中，也有房主将出现凶杀、自杀等恶性事件的“凶宅”房屋恶意隐瞒事实又出卖给买方。对于此类房屋，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。因此，尽管“凶宅”只是极少数，但是买方一定要做好对此问题的防范，首先要在合同中明确如果出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次对于价格低于平均价的房屋要多审查，多了解，如果可能的话可以与房屋所在地物业、派出所、邻居等了解房屋使用情况。最后如果确实误买了这类“凶宅”，如果房主没有提前告知，可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失，但是需要准备较为充足的证据。二十二、房屋买卖没有完成中介佣金怎样付？目前房地产中介服务属于《合同法》中的居间服务性质，《合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。由此可见，如果房屋交易没有完成，那么中介公司不应当要求支付报酬，但是可以要求卖方支付必要费用。
本文来源：凤凰网
责任编辑：金鑫_B5252
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