一个房产中介的2016：赚了500万！ : 经理人分享
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来源：中国房地产报、华龙网
朱海霞，深圳中原地产金牌客户经理。2016年年末她还一直在带客户看房的路上，“2016年10月深圳限购后，市场冷清了两个多月，12月终于有点起色了。开发商趁着年底要冲一波业绩，优惠力度也很大，很多买房人也觉得这时候买房还是很划算，不然明年又是新行情。”
截至日，朱海霞在2016年已经赚到了500万元的佣金，虽然和2015年超过600万元佣金相比还有差距，但是朱海霞已经十分满意，“2015年买家购房欲望十分强烈，但在2016年，买家的心态变得大不相同，变得更为理性，也少有短期抛售的行为，绝大部分是出于资产保值的目的。”
一、“很长一段时间没人来看房”
2015年深圳的楼市，走出了一枝独秀领涨全国的行情。该年深圳新建商品住宅与二手住宅价格涨幅均超四成。
朱海霞回忆起自己2015年的工作，也十分感慨。“2015年我还经常带客户去惠州，卖得最好的是惠州雅居乐的项目，一个月能成交8～10套。”朱海霞对中国房地产报记者感慨道。
火热行情延续到了2016年3月，彼时还在罗湖区工作的朱海霞，业绩也达到了高峰，当月二手房就卖了11套，“基本上客户都是以投资为主，都持着买一套赚一套的想法”。
不过连涨了18个月的深圳楼市热度，在2016年“3·25新政”之后戛然而止，加上二手房评估价上调的“组合拳”非常显著。深圳市规划和国土资源委员会（以下简称“深圳市规土委”）数据显示，2016年4月深圳楼市成交量大幅下降，遭遇“腰斩”，深圳新建商品住宅成交套数环比下降47.55%，二手住宅成交套数环比下降54.47%。
朱海霞感受最深的还是买家陷入观望期并变得更为理性。直至2016年5月份，深圳楼市开始慢慢恢复，尤其是高端项目入市带动了房价提升。
朱海霞的业绩在当年8、9月开始回升，但“9·30新政”出台后，深圳楼市再度跌入冰点。对此，朱海霞还是心有余悸，“我之前所在的罗湖东郡分行基本上全店销售佣金不会低于200万元，但在月业绩惨不忍睹，很长一段时间几乎没什么人来看房。”
二、“更多人购房是为了资产保值”
在朱海霞看来，2016年、2015年楼市最大的不同不是房价的变化，而是认为买家心态的变化。
“现在许多买家购房不是为了投资，而是进行资产保值。 ”朱海霞谈起了自己一位来自北方的珠宝商客户，2016年这位客户在深圳买了两套房，一套是位于罗湖区湖贝的住宅项目，一套是位于南山区前海的公寓项目。“买家此前在北京工作，已经有物业，手头还有闲钱，本身并不炒股票也不炒黄金，苦于没有投资渠道，来深圳后看好深圳未来发展前景。”
朱海霞接待的另一位台湾客户看法也类似，这位客户来深圳20余年，此前购入房产只是为了自住或者给公司员工居住，但2016年在罗湖区又买了两套住宅。“这个买家也是看好深圳城市发展前景，认为物业有升值空间。这两位买家的购房行为都是想长期持有物业，并非做短期抛售。虽然现在深圳租金回报率不到2%，但是他们还是觉得买房是一种资产保值的方式。”
2016年，卖房业主的心态和2015年相比也变得不同，“只有急着用钱的业主会下调10%～20%的价格急售，绝大多数业主定下一个心理价位就不会轻易改变，即使市场行情有变化，挂牌价也十分坚挺”。朱海霞告诉中国房地产报记者，“有一位客户在罗湖区有一套170平方米的住宅，心理价位定在1400万元，我告诉他，1100万元比较好卖。但是他认为现在要卖房子还必须得卖够买下一套的钱，尤其是深圳出台新的限购政策后，有贷款记录再买房首付要5成，如果不能达到心理价位不能轻易卖房。”
在朱海霞接触的购房者中，有的人看了近两年房还在等房价大幅下跌才入手，朱海霞凭着自己多年来的工作经验表示，目前深圳的二手房房价已经有15%调整，再大幅的调整也比较困难。“ 政府还是希望房地产市场能长效稳健发展，不应有太多的投资性行为。我预计2017年还是会恢复之前的正常交易水平，价格不会有太多变化的。 ”（本文观点仅供参考，不构成投资建议）（来源：中国房地产报）
三、推高房价赚取巨额差价 谨慎房产中介大坑
房产中介的不规范行为屡见不鲜，有些甚至成为了行业内的“潜规则”，以下几种常见的中介公司“陷阱”，消费者需提高警惕来避免人力物力的损失。
虚假“模特房”吸引顾客
不少中介公司会在网站上、门店内发布一些价格和位置都特别合适的房源信息，还配有详细直观的各个房间、厅室、厨卫的照片，十分 诱人 。当你感到惊喜和他们取得联系后，他们会告诉你，这个房子已经卖了，随后向你推荐其他价格贵得多的房子。类似这样的假房源、假房价在业内通常被称为“模特房”。为了“勾引”顾客，中介机构往往发布一些“价位明显低于同等地段”的房屋信息，当顾客现场看房时，对方会以“该房源已出租或已售罄”为由转而推荐其他“更好房源”。
独家房源推高房价
一套房源本已约定以450万元成交，购房者付了5万元定金。另外一家中介联系到卖方之后，暗示若与之签约独家可以卖得更高，该房东最后赔付10万元违约金后，再重新由中介挂牌，后以510万元成交。类似独家协议并不具备法律效力。一旦产生纠纷，中介往往会利用优势地位，恶意锁定委托房源。
“10个中介8个没有证”
部分小型中介公司工作人员往往只向客户提供一张印有联系方式的名片，不能提供相关执业证号。消费者实际买房或卖房的时候，穿针引线的是一个人，而到房地产交易中心办理正式手续的往往是另一个人。所以买卖房屋的双方人士在与中介开展合作之前，首先必须核实经纪人和中介机构的合法性。
中介垫资赎契利息过高
举例说明，买家要购买的物业是按揭的，要交易必须赎契，但卖家没有资金能力，就往往要求买家垫付，但买家垫付资金存在风险，需要第三方垫付以降低风险，为了撮合交易，中介公司往往同意垫资，而买家为这部分资金支付一定的利息。而这种业务本来风险就比较小，利润也比较高。对于中介公司而言，很多都是打法律的擦边球。
隐藏信息“承诺”形同虚设
中介在明知风险和障碍的存在前提下，却不履行告知和披露之责，又促使消费者自行排除已存在的障碍和承受已存在的风险；不按照法律规定签订相关的居间协议，在操作上不按照居间协议的内容履行其约定的相关义务。中介许下的“空头支票”最终却要由消费者买单。
佣金1%过户前翻倍
合同中明明写了2%的佣金条款，房产中介却说可以申请打折，让买家放心签约。然而，过户之前中介却翻脸了：不交完佣金，就不给过户。这样的手段屡见不鲜。中介公司前后变脸之快让人咋舌，公司规定佣金是2%，许诺消费者能申请1%甚至更低的佣金，但并没承诺一定能申请到这项优惠。而消费者往往因为轻信中介公司的言论造成损失。
推高房价赚取巨额差价
在房产中介行业内曾有这样一句话：“半年不开张，开张吃半年”，说的就是房产中介通过赚取差价，一次赚的钱相当于半年或者几年的收入。一般来讲房产中介赚取差价的方式主要有两种：1）房产中介直接接入交易，即看到报价较低的房产，房产中介自己出钱将其收购，然后再倒手卖出；2）采用委托代理、抬价销售的方式，撇开房主，直接与买家洽谈，进行交易。在房价上涨的过程中，房产中介一般会自己出钱买下房子，再转手卖出，从中赚差价，同时也进一步推高了房价。
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作者：佚名
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房产中介财务管理制度 正文
房产中介财务管理制度
篇一：财务管理制度 目录 财务管理制度 ...................................................................................................... 11 一
总则 ........................................................................................................................... 11 二
财务管理细则 ........................................................................................................... 11 (一)总原则 ....................................................................................................................... 1 (二)财务工作岗位职责及分工 ....................................................................................... 1 三
现金管理制度 ........................................................................................................... 13 四
支票管理制度 ........................................................................................................... 13 五
印签保管制度 ........................................................................................................... 13 六
备用金的保管及使用制度 ...................................................................................... 13 (一)备用金的保管制度 ................................................................................................. 3 (二)备用金的使用制度 ............................................................... 错误！未定义书签。 七
支出审批制度 ........................................................................................................... 14 八
报销审核制度 ........................................................................... 错误！未定义书签。 九
票据管理制度 ........................................................................................................... 14 (一)发票管理 ............................................................................... 错误！未定义书签。 (二)收据管理 ................................................................................................................. 6 十
工资发放制度 ............................................................................................................. 6 (一)相关规定 ................................................................................................................. 6 (二)保密原则 ......................................................................................................... 6 十一
会计档案管理制度 .............................................................. 错误！未定义书签。 (一)会计档案的归集 ................................................................... 错误！未定义书签。(二)会计档案的整理 ...................................................................................................... 7 (三)会计档案的归档 ..................................................................................................... 7 (四)会计档案的保管期限 ............................................................................................. 7 十二
会计人员工作交接制度 ........................................................................................ 8 (一)总则 ......................................................................................................................... 8 (二)移交前的准备工作 ......................................................................................... 8 (三)监交 ......................................................................................................................... 8(四)业务交接的具体要求 ............................................................................................. 8 十三
固定资产管理制度 ................................................................................................ 9 (一)总则 ......................................................................................................................... 9 (二)固定资产的标准与分类 ................................................................................. 9 (三)固定资产的管理体系 ........................................................................................... 10 (四)固定资产的交付使用 ........................................................................................... 10 (五)固定资产的调拨 ................................................................................................... 10 (六) 固定资产的出租、出借、转让、捐赠 ............................................................. 11 (七)固定资产的清查 ................................................................................................... 11 (八)固定资产的报废 ................................................................................................... 11 (九)业务交接的具体要求 ........................................................................................... 12 (十)固定资产的修理 ................................................................................................... 12 (十一) 固定资产累计折旧的核算管理 ..................................................................... 12 财务管理制度 一、 总则 1、 依据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》（是否改为《企业会计制度》更好？因为目前企业会计准则仅在上市公司中试用。）制定本制度； 2、 为规范公司日常财务行为，发挥财务在公司经营管理和提高经济效益中的作用，便于公司各部门及员工对公司财务部工作进行有效地监督，同时进一步完善公司财务管理制度，维护公司及员工相关的合法权益，制定本制度；
二、财务管理细则 一、总原则 1、 公司严格执行《会计法》和相关的财务会计制度，接受财政、税务、审计等部门的检查、监督，保证会计资料合法、真实、及时、准确、完整。 二 、财务工作岗位职责及分工 （一）财务经理职责及分工 1、统筹管理。落实公司的目标任务和具体工作，协调、配合与各部门关系，帮助、 负责起草、制订公司各项财务管理规定；收集、处理信息和提出建议，为总经理室经营管理、成本管理的决策提供科学的依据；合理安排资金，发挥资金的最大效益，以降低财务风险。 2、会计核算管理。收付房款的审核及监控。审核员工报销单及款项支付标准和真实 合理性。薪资的制作及解释工作。审核资金日报及其他财务报表。审核日常凭证，月底结帐并编制财务报表，并做好财务分析。 3、部门管理。公司相关制度的宣传和落实。完善公司各部门与财务部门间的流程衔 接。每月对财务人员进行绩效考评。对财务人员进行财税专业知识培训。 4、税务管理。每月接收地税、国税等有关部门发布的信息并做好宣传工作。落实地 税、国税等有关部门要求的政策或制度。及时完成税务临时布置的报表资料。控制自己公司的税务风险。 5、其他相关工作。 （二）会计职责及分工 1、 目标管理。根据审核无误的会计资料，准确核算企业成本，及时编制和上报各项财务报表；反馈和监督核算过程中产生异常情况；协助财务经理完成相关业务,为管理层提供其他及时、准确、有效的管理资料。 2、会计核算管理。收付房款的审核。审核员工报销单及款项支付标准和真实合理性。审核出纳收付凭证、资金日报，并自查帐表相符。审核薪资、提成及社保。审核出纳现金帐及银行余额调节表并做好财务分析。财务帐套凭证的制作。 第 3 页3、档案管理。凭证、各类报表的装订，并统一编号、妥善保管。收集整理合同复印 件，统一编号、妥善保管。 4、其他管理。完成财务经理布置的临时任务。协助财务经理工作，根据实际情况提 合理化建议。 （三）出纳职责及分工 1、目标管理。做好每一笔经济业务的收付工作，保证合理、合法、正确性。 2、会计核算管理。房款的预约登记及收付。中介费的收取及开票。房贷款的划帐及 对帐。对审核无误的原始凭证进行报销。对支票、印鉴章的保管及使用。发票的领购、开具、抄报税及保管。金舜帐套凭证的制作。 3、票据管理。支票、本票等由专人保管，已作废票据与存根加盖“作废”印章并妥 善保管。发票由专人保管，对已作废发票加盖“作废”印章并妥善保管。 4、其他相关工作。 三、现金管理制度 1、为保证公司生产、工作的正常进行，必须保持适量的库存现金。所有现金收支由 公司出纳负责。 2、现金的使用，要能保证下面的项目能及时支付： ①本公司员工工资、奖金、津贴、福利费和其他劳务报酬。 ②各门店的水电费用等。 ③驾车人员的汽油费、过路费等 ④公司行政办公费用、物料采购等 ⑤公司负责人安排的其他小额开支等。 除保证上项开支外，多余的现金必须及时存入银行 3、库存现金超过1000元时必须存入银行。 4、出纳收取现金时，须立即开具一式三联的收据或发票，并按相关手续留存。 5、任何现金支出必须按相关程序报批（详见支出审批制度）。因其他原因必须预支 现金的，须填写借款单，经总经理签字批准，方可支出现金。 6、收支单据办理完毕后出纳须在审核无误的收支凭单上签章，并在原始单据上加盖 现金收、付讫章，防止重复报销。 7、公司现金必须存放在财务室的保险柜内。工资发放的现金袋应争取当天发放完毕，避免在保险柜外放。 8、不准以收抵支，收支必须分开。 9、不准代其他单位收、付现金。 10、不准将公司存帐户借给他人使用。 11、不准以白条或不符合帐务制度的凭证顶替库存现金。 12、不准私设小钱柜。不得将长款存放一边，脱离帐务监督。 第 4 页13、出纳人员要认真、逐笔、顺序登记好现金日记帐和银行存款日记帐，做到日清月结，每天业终了，应核对帐、款是否相符，月终应与会计核对帐帐、帐实是否相符，如有问题应及时查明原因调帐。 14、财务人员（是否指定具体财务人员或财务经理负责抽点工作？）应定期或不定期对出纳人员的库存现金进行清查、盘点，如有长短款，应查明原因及时处理。 四、支票管理制度 1、支票的购买、填写和保存由出纳负责。 2、建立和健全《银行存款日记帐》簿，出纳应根据审批无误的收支凭单，逐笔顺序 登记银行流水收支帐目，并每天结出余额。 3、出纳收付支票时，须建立支票登记簿。 4、支票的使用必须填写“费用报销单” ，由经办人、部门经理、 会计、财务经理、 总经理签字后出纳方可开出。 5、所开出支票必须封填收款单位名称。 6、经办人不得将支票转借他人或擅自改变用途及扩大使用限额，否则会计人员有权 不予报销。经办人如因管理不善，遗失支票的，要立即到银行办理挂失手续，对造成损失的，由经办人负责赔偿。 7、逾期未用的空白支票要及时收回注销，严禁将支票转交其他单位或个人签发，对 于错填支票、退票，须加盖作废戳记，由专人妥善保存。 8、妥善保管各种支票，对银行帐及余额要严格保密。 9、及时准确掌握资金支出情况，杜绝空头支票的发生。 10、按照国家关于现金管理的规定，除对职工个人支付工资、奖金、福利费、差旅费结算起点在100元以下（与述库存现金超过1000元时必须存入银行是否有矛盾？或 者将结算起点直接改为1000元以下？）的开支使用现金外，其它应办理支票结算业 务。 11、各种印鉴由财务科专人保管，不允许一人既保管印鉴又保管支票。
五、印鉴的保管制度 1、银行印鉴必须分人保管。 2、财务专用章和总经理印鉴分别由财务经理和出纳负责保管。
六、备用金的使用及保管制度 备用金应指定专人负责管理，按照规定用途使用，不得转借给他人或挪作他用。 （一）备用金的使用制度 第 5 页篇二：地产财务管理制度 某某房地产开发有限公司 财务管理制度 第一章 总 则 第一条 为了加强公司的财务管理工作，规范公司的财务行为，根据国家相关法律法规及公司章程的规定，结合公司实际情况，制定本财务管理制度。 第二条 除特别说明外，本制度所称“公司”的仅指某某房地产开发有限公司。 第三条 本制度是公司财务管理工作的基本制度，在公司范围内统一执行。公司财务部应根据本制度及国家相关法规、准则的规定及公司的实际情况建立和完善各项基础财务工作制度。 第四条 公司的财务行为和财务管理工作必须遵守国家有关法律法规，并接受有关主管部门以及审计部门的检查和监督。 第二章 财务管理准则 第五条 公司的财务管理工作实行统一管理、分级负责原则，财务管理体系中各层级、各岗位按照相应的职责和权限履行财务管理职责，承担相应的责任。 第六条
公司的法定代表人是公司财务管理工作的最终负责人，对公司的财务会计资料的真实性、合法性和完整性负责，按照相关法律法规的规定对公司财务管理工作承担最终责任。对外报送的财务会计报表、财务预算方案、财务决算资料以及其他法定财务报告应由法定代表人签署。 第七条
公司的以下重大财务事项需经由公司董事会按规定程序审议通过： （一）决定公司的投资计划。 （二）批准公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）批准公司的亏损弥补方案。 （四）公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式。 （五）聘用或解聘会计师事务所。（六）需报董事会审议的重大资产购买和出售。 （七）需报董事会审议的公司担保行为。 （八）变更募集资金用途。 （九）法律法规及公司章程规定需经由公司决策层审核，上报董事会审议通过的其他财务事项。 第八条
公司的以下重大财务事项需由董事长召集财务总监及相关负责人员审议通过： （一）制订公司的经营计划和投资方案。 （二）制订公司的年度财务预算方案、决算方案。 （三）制订公司的亏损弥补方案。 （四）公司增加或者减少注册资本、发生债券或其他证券。 （五）拟订公司重大收购或者公司合并、分立、解散及变更公司形式的方案。 （六）需由副总经理、财务总监及相关负责人员参与审议的房地产项目投资、股权投资、资产处置、重大合同签订、对外担保和风险投资。 （七）聘请或解聘为公司审计的会计师事务所。 （八）制定或修订本财务管理制度和公司的主要会计政策，审议和批准公司对外披露的财务报告。 （九）法律法规及公司章程、本财务管理制度规定需召集财务总监及相关负责人员审议通过的其他财务事项。 第九条
财务总监关于财务管理的职责权限由章程规定，但必须符合《公司法》等相关法律法规以及公司相关制度的规定。 第十条 公司设财务总监岗位，按照公司的人力资源管理制度规定进行任免。财务总监为公司的财务负责人，具体负责公司的日常财务管理工作，向董事长直接负责并汇报工作。 第十一条 财务总监对公司的日常财务管理工作全面负责，向董事长报告财务工作和提交年度财务预决算等重要财务事项预案，组织落实公司相关财务决议，完善各项财务制度。 第十二条 公司财务总监的主要职责和权限包括： （一）按照国家财经法规和公司制度的规定监督和审批公司的财务收支行为，对违反国家财经法规和公司财务管理制度的行为以及其他有可能损害公司经济利益的行为，有权予以制止和纠正，制止无效的，有权提请公司按规定处理。 （二）负责组织公司的会计核算，按照财经法规和公司的统一要求报送财务会计报表和各种财务管理报表，对财务会计基础工作的规范性，会计信息和会计资料的真实性、合法性负直接管理责任，对不符合会计制度和公司相关制度规定的会计事项有责任予以纠正。 （三）组织编制财务预算和各项财务收支计划草案，具体组织落实和监督执行公司制定的相关财务预算、计划、方案等，对于偏离预算、计划和既定方案的经济事项有权予以纠正或提请公司按规定进行处理。定期完成公司财务预测和财务分析工作。 （四）负责公司资金的筹集、回收和管理，确保资金的安全，保障公司项目开发和日常经营管理的资金需要，有效降低资金成本，提高资金的使用效率。 （五）负责公司的资产管理，确保公司资产的安全与完整，促进资产的保值增值，对侵害公司资产的行为有权予以制止并提请公司按规定进行处理。 （六）参与公司的经营计划和项目投资、重要经济合同签订、资产购置和重组等重大经济事项的讨论和研究，为公司的重大经济决策提供财务依据和专业意见。 （七）负责公司的税务工作，与税务机关建立良好的税务关系，按照国家税务法规的规定及时足额申报缴纳各项税费；做好各开发项目的税务筹划，合法降低项目的税务成本。 （八）具体负责建立和完善各项财务基础工作制度，采取有效措施确保各项财务制度得到有效执行，提高财务工作的规范化水平。 （九）负责对公司财务部和财务人员的管理，定期对财务人员进行考核，根据实际情况提出合理配置财务人员的方案，支持财务人员依法履行职责。 （十）管理和监督公司的财务管理工作，接受和配合公司的内部审计以及有关主管部门的检查和监督。 （十一）根据公司制度规定履行与财务管理相关的其他职责。 第十三条
公司设立财管理部，配备专职财务人员。在财务总监的领导下开展工作，具体负责落实财务会计核算和各项财务管理工作，协助财务总监完成财务工作职责。 第十四条 财务人员应该具有良好的道德品行及与所任岗位相称的专业知识和工作经验，有违反财经法规等不良记录的人员原则上不得聘任为公司的财务人员。 第十五条
财务部应完善岗位设置，完善内部控制体系，严格遵守不相容、职务相分离原则。 第十六条 财务人员必须持证上岗，依法从事财务工作。 第十七条 财务人员应按财政部门的规定接受后续教育。财务管理、人力资源部门应定期组织财务人员进行专业培训，不断提高财务人员的专业水平。 第十八条 财务人员因各种原因发生工作岗位变动的，必须按规定做好工作交接，移交所有经管财务资料和其他经营资料。未办妥交接手续的，不得办理转岗或调动、离职等手续。 第三章 财务会计管理 第十九条
公司统一执行国家制定的会计法律法规、会计准则及公司制定的会计政策和会计估计，按照统一口径进行会计核算和编制财务会计报告。会计政策、会计估计和具体会计核算方法及财务报告的编制方法必须符合会计法律法规、会计准则的规定。 公司主要会计政策和会计估计的制订和变更需经董事长审议通过。 第二十条 公司独立设账，独立核算盈亏。 第二十一条 公司财务管理应根据国家相关法律法规、准则的规定和公司的实际情况建立和健全基础财务会计工作管理制度，加强财务会计基础工作的规范化管理，全面提高财务会计工作效率与质量。具体会计核算方法和日常财务会计工作管理要求由公司财务部制订的内部财务会计工作管理制度进行规范。 第二十二条
公司应建立完善的财务会计信息和会计档案管理制度，保证财务会计信息和会计档案的安全和完整，严格按照国家规定的期限妥善保管财务会计档案。 第二十三条
公司应按照国家有关主管部门规定的时间和格式要求编制和报送财务会计报告。公司的财务会计报告应当根据真实的交易、事项以及完整、准确的账簿记录等资料进行编制，财务总监、财务部经理和主管会计需签名和盖章，各签字盖章的人员对财务会计报告会计信息的合法、真实和完整性在各自职责范围负责。 除国家法律、行政法规、公司规章规定以及公司招投标、融资等业务需要外，任何组织或者个人不得要求公司提供财务会计报告或相关财务信息，违反规定要求提供的，公司有权拒绝。 第二十四条
公司正式对外披露的财务会计报告需经董事长审核通过。除正常的对外披露途径外，任何人不得提前对外泄露公司的财务会计信息和相关经营信息，不得擅自对已披露的财务会计信息和相关经营信息对外进行解释。 第二十五条 公司的财务会计报告按规定需经审计的，由公司聘请的会计师事务所进行审计，审计结果报董事长。 第四章投资管理 第二十六条 公司实行统一的投资管理制度，房地产项目投资、股权投资、委托理财、风险投资等统一由董事长权限审批。 第二十七条
公司的投资应符合国家法律法规的规定和国家产业政策，符合公司的发展战略要求和现有条件，符合成本效益原则，有利于提高经济效益。 第二十八条 为了控制投资风险，保证投资项目的经济效益，公司的相关部门应对拟投资项目的可行性进行充分研究论证，并提出可行性报告报公司决策层立项、审查和决策，重大投资项目应组织有关专家、专业人员进行评审。具体投资决策程序由公司的相关管理制度规定。 第二十九条 经批准的投资项目，公司及时组织实施，严格按照项目的可行性研究报告、投资实施方案以及公司决策层审批意见落实项目投资节点计划，加强项目开发管理，采取有效措施严格控制成本，确保预期经济效益的实现。 第三十条 项目投资结束后，公司应组织相关部门对项目的经济效益进行后评估。 第三十一条 公司通过并购、注资等方式进行股权投资或取得其他公司的控篇三：房地产中介公司会计实务处理 房地产中介公司会计实务处理
1，房地产中介的会计科目没有什么特别的，就是代收代付核算比较麻烦，需要对代收代付费用类别进行明细科目的设置。 其他的就用新会计准则的科目就可以了。 最常用的会计科目一般包括现金 ，银行存款 ，管理费用 ，销售费用 ，财务费用等。 2，房地产中介服务公司的主营业务收入就是指房地产的中介费，还包括其他业务收入。 借：银行存款 贷：主营业务收入 办证费用的归属问题：房地产中介公司在帮助客户办理二手房买卖，租赁，过户等业务时,需要代客户向办证中心或房地产交易中心缴纳相关的办证费用。收到办证费用时,按照收入进行确认;支付办证费用时,按照成本进行确认。 成本一般包括管理费用，办公费用及职工薪酬福利等。 3，房地产中介服务公司如果是注册有限责任公司，需要交营业税、城建税、教育附加费、企业所得税； 如果是个人独资企业，要交营业税、城建税、教育附加费、个人所得税。
其中营业税按照中介服务收入的5%，城建和教育附加分别按照营业税额的7%和3%，企业所得税基本按照净利润的25%，个人所得税的比率根据净利润的金额大小确定。 4，刚开始营业时，装修费用计入“长期待摊费用---开办费用”,按期分摊进入管理费用。 新公司开办时缴的租房中介费和租房保证金怎么做账 租房中介费可以先计入开办费-租房中介费等有收入时计入管理费用，保证金计入其他应收款-租房保证金（房主名） 中介费：借：管理费用
贷：现金保证金： 借：其他应收账款贷：现金 一、房产中介公司属于服务行业，可以执行新会计准则。
二、涉及的税金有：营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税及个人所得税等。 1、营业税：税率5%。 应交营业税=营业收入*5%
2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的营业税税额计算缴纳。税率分别为7%（城区）、5%（郊区）、1%（农村）。 计算公式: 应纳税额=营业税×税率。
3、教育费附加计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为3%。 计算公式: 应交教育费附加额=营业税×3%。
4、地方教育费附加 计税依据是按实际缴纳营业税的税额计算缴纳,附加税率为2%。 计算公式: 应交地方教育费附加额=营业税×2%。
5、印花税： （1）财产租赁合同、仓储保管合同、财产保险合同，适用税率为千分之一； （2）加工承揽合同、建设工程勘察设计合同、货运运输合同、产权转移书据， 税率为万分之五； （3）购销合同、建筑安装工程承包合同、技术合同，税率为万分之三； （4）借款合同，税率为万分之零点五 ... 一、房地产中介公司需要交纳的税种：营业税、城建税、教育费附加、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。
1、营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。税率为5%。 2、城市维护建设税：以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%税率。 3、教育费附加：以营业税为计税依据，税率3%。
房产中介可以将相关人员的工资、与中介服务直接相关的费用直接计入主营业务成本。 如果你们公司主营业务是租赁收入和物业费的话,那么租赁收入和物业收入都属于主营业务收入. 如题所示,你们用于出租的办公楼也是租进来的,并进行了装修.那么实际上你们的租金支出和装修费用就是你们取得租金收入的成本. 即租金100万,200万的装修费用是主营业务成本,但是这个主营业务成本是总的成本,你们应该按你们的承租期进行分摊.比如你们租别人的房子是10年,那么就按10年来摊销 借:待摊费用300 贷:银行存款 确认成本的时候 借:主营业务成本或者待摊费用 贷:待摊费用 这个待摊费用,在出租前计入管理费用,等有租金收入了就确认主营业务成本 如果你分别放在待摊费用下分了子科目,你可以按你的年限分摊,但是必须有依据,不能你想按几年摊销就按几年摊销. 我公司租赁来的房屋后再出租给别人 我公司应该怎么账务处理？ 承租时：借：其他业务成本（或主营业务成本） 贷：银行存款（应付账款） 出租时：借：银行存款（应收账款） 贷：其他业务收入（或主营业务收入）
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