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二手房做低房价的法律风险
所谓“同案”，是指同一事实，同一法律关系，尽管此案与彼案之间的事实不可能完全相同，但“同案”却是相对存在的。“同案不同判”现象是指两个案件之间，事实相同，法律关系相同，所作出的判决结果却不同。司法实践中，存在大量同案不同判的现象。以二手房交易中作低房价(将房屋成交价格大体分解为房价与装修、设备补偿金两部分，使得纳税申报的房价低于实际成交的房价，从而达到逃税的目的)的房地产买卖合同纠纷为例，有的法院判决作低房价的买卖合同或居间协议无效，有的判决有效，还有的判决部分有效、部分无效，在一定程度上动摇了司法权威，影响到司法机关公信力。因此，检察机关对“同案不同判”问题加强法律监督具有十分重要的意义。■作低房价的合同是否有效在房地产买卖交易中，根据我国有关税收，买方应缴纳契税、印花税，卖方应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加以及。房地产买卖双方在买卖合同或居间协议中作低房价，客观上违反了税法强制性规定，逃避了国家税收，导致国家税款流失，损害了国家利益。因此，根据《中华人民共和国》第五十二条第(五)项的规定，合同可因违反法律、行政法规强制性规定而无效，作低房价的条款因违反税收强制性规定而无效。根据《合同法》第五十六条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。作低房价的买卖合同或居间协议的其余部分属当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，应属有效。因此，作低房价的房地产买卖合同作低房价的条款无效，其他部分有效。一般情况下，房地产买卖双方作低房价的，无需承担民事法律责任，只需按照真实房价继续履行合同即可。但在某些案件中，由于买卖双方约定了虚假房价，导致一方当事人此后对虚假房价提出异议，并影响了合同的继续履行，对此买卖双方均有过错，应各自承担过错责任。但对虚假房价提出异议并拒绝履行的一方过错更大，因其存在两方面过错:第一，违反国家法律，作低房价;第二，拒绝履行房地产买卖合同，或拒绝按照居间协议签订房地产买卖合同。而愿意履约的一方当事人仅存有一方面过错，即违反法律作低房价。因此，法官应根据双方过错情况进行裁量，确定合理的数额，避免出现过错大小不同的当事人承担相同的责任，或一方当事人承担全部违约责任的情况。这一责任分配方式，客观上有利于减少作低房价的现象产生。买卖双方在签订作低房价的合同时，应预料到相应的风险，即对方以房价虚假为由不履行合同的情况下，由于买卖双方对作低房价均有过错，愿意履约一方也应承担一定责任，客观上减少了当事人，尤其是不能从作低房价行为中获利的一方当事人作低房价的意愿。■法官是否应主动审查房地产买卖合同是否存在作低房价在实践中，房地产买卖双方作低房价主要有两种情况:第一，在房地产买卖合同或居间协议中约定虚假房屋成交价格，并另行签订补充协议，约定真实成交价格;&第二，在房屋买卖合同或居间协议中约定房价若干，装修款若干。由于房地产买卖涉及金额较大，当事人仅以书面形式约定虚假成交价格而未以书面方式约定真实成交价格的情况极少。在第一种情况中，当争议发生时，当事人往往明确主张，约定房价不是真实成交价格，并举出补充协议加以证明。此时，作低房价的事实很容易被证实，法官应确认该事实，并在此基础上进行判决。如果双方当事人均未提出房地产买卖合同或居间合同中所约定的房价为虚假房价，则不能要求法官主动审查作低房价数额的合理性，因为房地产市场变化较快，房屋价格一直处于波动之中，不能要求法官随时掌握房地产市场信息并对房地产买卖价格是否合理进行判断。因此，法官仅需在发现有作低房价可能的时候进行审查，如一方当事人提出买卖合同存在作低房价时，法官应主动审查。根据谁主张、谁举证的原则，在判断房地产交易价格是否系虚假成交价格时，应主要由提出该项主张的当事人承担举证责任。但法官也应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。在必要时，法官可以咨询房地产交易中心相关工作人员，了解讼争房地产的大致价格。■买卖双方、中介公司应承担的责任房地产买卖双方作低房价的，从性质上看，属于一种逃税行为，不仅破坏了国家对于不动产交易的税收体系，使国家应征税款流失，还扰乱了不动产交易的市场秩序，由于房产交易信息本身是交易的基础，如果登记机关的合同等信息本身就不真实，将削弱不动产登记原则的意义。房地产买卖双方作低房价逃税的，应承担相应的行政责任，情节严重的，应承担刑事责任。中介公司由于具备房地产买卖方面的专业知识，往往在作低房价的过程中起到了至关重要的作用，不乏为获得佣金而促使买卖双方作低房价者，极大地影响了国家税收体系和市场秩序。因此，中介公司促成房地产买卖双方作低房价进行交易的，理应进行处罚，但目前尚缺乏相关的法律规定。房地产管理机关虽然是房屋买卖中介公司的监管机关，但未经法律法规授权，不能对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同的行为进行行政处罚。因此，应当制定行政法规或地方性法规，赋予房地产管理部门对中介公司促成买卖双方签订作低房价合同行为的行政处罚权。对中介公司确实促成买卖双方作低房价的行为，可以予以通报，并将通报内容在新闻媒体上公布，还可以进行警告、罚款、没收违法所得以及暂扣或吊销营业执照等行政处罚，对具体操作的执业人员，也应进行警告、罚款、没收违法所得等行政处罚;执业人员构成教唆犯罪的，应当受到刑罚处罚。此外，行业协会应尽快制定行业规范，掌握中介机构及其执业人员执业情况和违法违规情况，在协会内及时通报行政机关的惩戒、处罚情况。
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你好。请问买二手房房价做低会存在哪些风险。
你好。请问买二手房房价做低会存在哪些风险。
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双方协商确定的价格即可，但不能显失公平
不知道下面这条知识能否帮助到您
在二手房交易中,产权问题一直是容易产生纠纷的关键。购房者需要有一双火眼金睛,才能准确判断房屋值不值得买。那么哪些产权的房屋不能购买呢?
远离购房风险 这6类产权的二手房不能买!
当然会有风险，到时候万一出现合同纠纷，有口说不清。且用这种方法少交税款是违法行为。
如果超低价购买，可能会被确认房屋买卖合同无效。
您好，您可以咨询资产评估师的！
您好，请咨询房管部门
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我要卖房子，买二手房做低价格有什么风险？
提问者：13*******14&
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共有&1&个回答
对于“卖方”而言，“做低”价格几乎没风险。交税是“买家”交，并不影响你最终拿到手的房款总金额。
反而是“买房人”，做低“网签价”会影响他能贷款多少。
在实际的二手房交易中，做低“网签价”成为不少买卖双方默契的私下行为。
买一套二手房，费用大头一般是税，无论是哪种税，都是基于“网签价”征收的。所以做低“网签价”显而易见的好处是，能省不少税。
如果实在要细抠，“卖家”可能会有两个风险点：
1)&再卖房子时“差额”可能会多一点。因为“营业税”和“个税”都是按“差额”征收，如果你的房子不是“普通住宅”或者“满五唯一”，这时候省下的钱再卖时还会体现。但其实不用太担心，因为“再卖”可能也会“做低”网签价。并且，在北京二手房的惯例是由“买家”承担所有的税费。
2)&另一个风险存在于“合同”环节。
通常双方会商量一个较低的“网签价”在合同上体现，其他房款由“装修款”、“家电”等来补足。可能会碰到极端个例的情况——买家不认，但只要签约时，在合同条款中约定好，后续不会有问题。
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二手房买卖容易出现哪些纠纷，如何解决纠纷？
发布时间： 1:02:21
来源：猎房网 作者：转载不详
责任编辑:厦门两房
一、二手房买卖容易出现哪些？
（一）房价上涨过快，上家毁约引起的纠纷。
有的上家在收了下家定金后，宁愿双倍返还也不愿意继续履约。
（二）下家贷款出现障碍引起的纠纷。
下家向银行申请贷款未获批准的，由于银行不贷款或不足额贷款，下家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。因为，几乎所有的中都约定，如下家贷款不足，则应在交易时补足不足部分，所以贷款的风险要由下家来承担。
（三）交易税费计算出现误差而产生的纠纷。
由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大，变动性很大。这些税收主要有、、。目前至日前的交易税收根据和而有所不同。
（四）由于支付定金而引起的纠纷。
无论一手房买卖还是二手房买卖，在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。
二、如何解决二手房买卖纠纷？
（一）遇到上家毁约，下家有三个办法解决：
1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款，则可视为《买卖合同》，下家有权要求上家继续履行该合同。
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失，下家可以要求赔偿实际损失。
3、当然，更简单的办法是直接适用《》或《居间协议》中的，即要求上家双倍返还。
签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案，这个备案可以通过中介备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。
（二）遇到下家贷款出现障碍纠纷情况的解决方式：
为避免这类纠纷，下家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。此外，也可在合同中约定：若因贷款未获批或未足额获批造成下家付款能力出现严重问题的，任意一方有权解除合同，上家应返还已收房款，双方互不承担违约责任。
（三）关于税费纠纷的解决：
关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况：
1、双方未约定，那么应按照法律规定，各自承担应付的税费。
2、约定由下家来承担所有税费，上家只管&到手价&。这种约定对下家有一定的风险，因为如果签约后到交易期间，税收发生变化，那么增加的税收只能由下家承担了。
3、做低房价。双方为降低交易成本而少缴税，通常会将正式买卖合同中的房价做低，再以&款&或&补偿款&的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定，是逃税行为。而且，做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍，被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税，这样一来，买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷，但一方不得以做低房价为由，主张买卖合同无效。
（四）定金纠纷的解决：
1、付了定金以后，其中一方违约，守约方可按照定金罚则处理，也就是说买家违约的话，卖家可以没收定金;卖家违约的话，买家可以要求双倍返还定金。
2、付了定金以后，双方对以外的其他内容不能达成一致，而这些内容与履行合同有密切的关系，如不能协商一致，这时双方都可以要求解除定金合同，卖家应当返还定金（不是双倍返还）。
3、付了定金以后，定金并没有交到上家手上，而是根据定金合同或居间协议交给中介保管。
以上为您讲述的是关于二手房买卖中容易产生的纠纷，并对这些纠纷详细分析怎么解决，解决的方法有哪些等相关内容。关于此类纠纷，涉及面广、案情复杂，不管是调解还是打官司都比较麻烦。因此，您如果遇到此类纠纷，可以找相关律师，帮助您解决关于二手房买卖过程中的问题。因为二手房纠纷涉及的许多领域，您可能不是很清楚，而律师对这方面比较有经验，所以请律师还是很有必要的。范本】二手房买屋卖协议_二手合同范例】开发商_开发商五证是什么_房地产是什么
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二手房客服 &&&&评估价收紧，做低二手房价难度陡增_新浪新闻
　　晨报记者 徐 运
　　曾几何时，做低房价成为买卖双方避税的“法宝”，也是业内众人皆知的“潜规则”。然而从去年底普通住宅新标准开始实行后，各区房地产交易中心内的评估公司对二手房的评估价逐渐收紧，评估价逐步提升，能做低房价的空间逐渐被压缩。
　　评估价逐渐提高
　　贺小姐想借新政出台的机会在闵行买套房，她看中的房子真实挂牌价是280万元。根据新调整的普通住宅标准，外环外的普通住宅总价标门槛是230万元，她一直希望房价能被做低到230万元左右。这样“非转普”之后，契税、营业税、个税等加起来能节省好几万元。节前，中介向其“打包票”，声称可以做低到普通住宅的房价水准，然而，等她挂牌时，中介却说最低只能做到240多万元。
　　许多中介近期都发现做低房价的空间越来越小了。原因是评估公司的评估价逐渐提高，原先还能蒙混过关的“成交价”现在过不了关。
　　调价并无规律可循
　　“从去年底开始，基本上每个月都会调整一次评估价。”徐汇区一位中介门店经理说，“有时候每月要调两次，每次幅度不算太大，大概5%左右。”这种情况下，即便客户要求非常急迫，中介也不再信心满满地保证做低的数额，更不敢信口开河，以免到时候被“卡住”，导致违约。
　　上海八达国瑞房地产估价有限公司总经理胡亮说，这段时间部分区的二手房评估价确实有过上调，不过这无“规律”可循，“不是说一定要一个月调整一次，而是看实际房价是否有变化。”总而言之，所谓通过做低房价来避税的操作难度将越来越大。
　　评估价来自两部分
　　评估公司的评估依据到底是什么？怎么来判断这套房是被做低房价还是房东诚心低价出售呢？
　　一般来说，评估数据来源主要有两部分组成：一是近期同一楼盘所有二手房的成交价格，二是评估公司与中介合作，获得某一楼盘近期的挂牌价格。由这两方面数据加权平均得到该楼盘近期的市场平均价格。“原则上，我们的核价标准还要在这个平均价格的基础上再下浮约10％。所以说，这个核价标准一定是低于正常市场价的，如果二手房交易价比这个标准还低，那么，就有很大可能是做低房价了。”胡亮说，评估价调整后，公司也注意到市场上做低房价的行为有所收敛，“以前我们还能看到市场价八折以下的交易价格，现在八折以下‘野豁豁’的价格基本看不到了。”
　　[详解做低房价隐患]
　　做低房价对于购房者来说，表面上可以省税，但后续隐患并不少，比如“做低房价”后的贷款实际比例会有所降低。如200万元的房屋，按首付三成计算，其首付60万元，银行实际贷款额为140万元； 而如果做低到150万元的话，银行实际贷款额却为105万元，按此计算，除了客户所要支付银行首付的45万元之外，其做低合同价所产生的差额50万还需另外补齐，即一共要付95万元房款，无形中加大了许多购房成本。
　　另一方面，假如买方为这套房子实际支付了200万元，可现在购房合同上的价格是150万元，那么将来在转手时，买方必须为这50万元差价付出代价。因为，根据政策规定，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
　　假设这套房屋的未来出售价为300万元，按其实际价格200万元计算，客户转手交易时只需交100万差额的税费即可。但是，如按照合同上的价格150万元计算的话，该套房屋转手交易时必须缴纳差额150万元的税费。　　（原标题：评估价收紧，做低二手房价难度陡增）
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