六问中国式杠杆：房价与债务，挤掉哪个风险会更大
经济观察报
房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象：债务率高，但是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算，或者是用负债和净资产的比例。而测算的结果是，这几年的杠杆反而在下降，原因是资产价格涨得更快。这个看起来有些矛盾的现象，恰恰真实反映出了资产价格与债务的症结所在。赵扬的解释是，负债大部分用于投资，形成了大规模资产，一旦价格快速上涨，就造成了资产价值的增长速度超过了债务的增长速度，最有代表性的就是过去十几年房价的大幅上涨。房地产泡沫会破吗？赵扬：房地产价格如果大幅度下跌，企业的杠杆率会出现飙升，因为在负债不变的情况下，资产价格下跌会直接表现为杠杆率上涨。而且房地产也是主要的债务抵押品，如果房地产价格出现下跌，那么债务抵押品的价格就要下降，银行作为债权人会面临较大风险。所以，房地产价格的稳定非常重要。从这个角度来看，政府不会采取过强的措施来主动刺破房地产泡沫。对于中国来说，中国目前可能更接近于日本上世纪70年代中期的经济增长阶段，房地产投资作为过去十几年的热点逐渐冷却，未来的投资会回归常速。这当中会出现产能过剩，就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩，房地产投资放缓。这期间，房价可能会出现一些调整，但不是崩盘。当然，房地产的资产价格的泡沫如何界定，这本身也存在争议。有没有判断房价风险的直观指标？一线城市房价还会涨吗？赵扬：目前可以看到的一个明显现象是，中国的一线城市从房价收入比应该在全球是最高的。从这个指标看，房价如果大大超过购买力，那么风险会越来越大。但是我的判断是，中国经济名义增长速度在全球相对较快，家庭收入也还在增长，每年大概保持7%—8%的增速，所以房价如果不再继续上涨的话，高房价一段时间后可以消化。中国的房地产市场的分化很明显，目前看一线楼市有泡沫，但不一定会破，因为一线城市还在有高收入人口流入，很难用平均收入来衡量住房购买力。三四线城市房价泡沫目前不算大，但是如果它像一线城市那样飙涨就比较危险了。如果保持房价平稳，债务也会继续增长？赵扬：未来五年，债务占GDP的比例不大可能会出下降。刚才已经提到了，中国的负债主要是用来做投资的，这跟中国的经济增长模式有关，目前GDP里面有将近一半是固定资产投资，固定资产投资又有70%的融资是通过负债来进行的。所以这样一个金融结构和经济增长模式，导致了中国债务占GDP的比例过去三十年是持续上升的。如果说十年、二十年以后会如何，这就跟经济的转型有关。只有经济增长模式出现根本性的变化，不再通过借债和投资的方式来实现增长，负债率才真正有可能降下来。有什么办法来降低债务？赵扬：中国的债务从微观来说，有三个解决办法。一是，部分债务违约，违约率上升，这个进程已经在加快，今后还会继续，比如正在做的债转股，本质上就是债务重组。二是，转移杠杆，就是把企业债，特别是国有企业债转移到政府部门，目前企业债务率偏高，而政府的债务相对来说低一些，所以有空间来做，已经看到的是，地方政府融资平台的债，通过地方政府发债来替代，这在今后一段时间还会持续。三是，对国有企业和金融体制进行改革，这才是终极方法。但这需要时间，短期内很难看到明显成效。从宏观政策来说，有两个选择：一是，要进一步压低债务的负担，就需要把利息率降低。所以利率会继续走低，可能在未来两三年会显著低于目前水平的程度。二是，低利率政策，同时还要防止房价出现大幅度下跌，在汇率方面就会面临一定的贬值压力，人民币可能在两到三年的时间内还要继续走弱。这会否导致资本流出？赵扬：投资者的分歧比较大，比较悲观的会认为债务是一个系统性的风险，最终会导致中国发生比较大的经济或者金融波动。短期来看，由于汇率的双向波动不是十分灵活，外资会持观望态度。中国现在是全球第二大经济体，这么大一个经济规模，当然任何国家或者任何投资者在做投资决策的时候，都不能忽视中国。全球经济动荡加剧，中国反而可能成为一个避险的地方，这会有利于对中国的投资流入。最近银行间推出了CDS（信用违约互换），这会成为房地产的“空头”吗？赵扬：推出CDS，主要是为了完善金融市场的对信用风险的定价和调节功能。CDS只是一个正常的金融对冲，或者说是进行风险调控的一个金融产品。在一个完善的金融市场中是一个不可或缺的产品。目前市场的解读有些过度了。至于说美国的房地产市场，当初的上涨和后来的崩盘，其实根本上还是在于风险没有控制好，因为贷款放给了不具备买房能力和还贷能力的家庭，由此产生了次贷危机。同时，银行给了房子不正常的定价，这也起到了激化作用。对中国来说的话，CDS不一定会直接跟房地产泡沫挂钩。从根本上来说，怎么看待和应对房地产市场的泡沫，还是取决于一个是政府针对房地产市场会出什么样的具体政策，比如房贷调控以及土地供应调整。更多资讯请关注【腾讯房产襄阳站】微信订阅号
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经济观察报
房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象：债务率高，但是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算，或者是用负债和净资产的比例。而测算的结果是，这几年的杠杆反而在下降，原因是资产价格涨得更快。这个看起来有些矛盾的现象，恰恰真实反映出了资产价格与债务的症结所在。赵扬的解释是，负债大部分用于投资，形成了大规模资产，一旦价格快速上涨，就造成了资产价值的增长速度超过了债务的增长速度，最有代表性的就是过去十几年房价的大幅上涨。房地产泡沫会破吗？赵扬：房地产价格如果大幅度下跌，企业的杠杆率会出现飙升，因为在负债不变的情况下，资产价格下跌会直接表现为杠杆率上涨。而且房地产也是主要的债务抵押品，如果房地产价格出现下跌，那么债务抵押品的价格就要下降，银行作为债权人会面临较大风险。所以，房地产价格的稳定非常重要。从这个角度来看，政府不会采取过强的措施来主动刺破房地产泡沫。对于中国来说，中国目前可能更接近于日本上世纪70年代中期的经济增长阶段，房地产投资作为过去十几年的热点逐渐冷却，未来的投资会回归常速。这当中会出现产能过剩，就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩，房地产投资放缓。这期间，房价可能会出现一些调整，但不是崩盘。当然，房地产的资产价格的泡沫如何界定，这本身也存在争议。有没有判断房价风险的直观指标？一线城市房价还会涨吗？赵扬：目前可以看到的一个明显现象是，中国的一线城市从房价收入比应该在全球是最高的。从这个指标看，房价如果大大超过购买力，那么风险会越来越大。但是我的判断是，中国经济名义增长速度在全球相对较快，家庭收入也还在增长，每年大概保持7%—8%的增速，所以房价如果不再继续上涨的话，高房价一段时间后可以消化。中国的房地产市场的分化很明显，目前看一线楼市有泡沫，但不一定会破，因为一线城市还在有高收入人口流入，很难用平均收入来衡量住房购买力。三四线城市房价泡沫目前不算大，但是如果它像一线城市那样飙涨就比较危险了。如果保持房价平稳，债务也会继续增长？赵扬：未来五年，债务占GDP的比例不大可能会出下降。刚才已经提到了，中国的负债主要是用来做投资的，这跟中国的经济增长模式有关，目前GDP里面有将近一半是固定资产投资，固定资产投资又有70%的融资是通过负债来进行的。所以这样一个金融结构和经济增长模式，导致了中国债务占GDP的比例过去三十年是持续上升的。如果说十年、二十年以后会如何，这就跟经济的转型有关。只有经济增长模式出现根本性的变化，不再通过借债和投资的方式来实现增长，负债率才真正有可能降下来。有什么办法来降低债务？赵扬：中国的债务从微观来说，有三个解决办法。一是，部分债务违约，违约率上升，这个进程已经在加快，今后还会继续，比如正在做的债转股，本质上就是债务重组。二是，转移杠杆，就是把企业债，特别是国有企业债转移到政府部门，目前企业债务率偏高，而政府的债务相对来说低一些，所以有空间来做，已经看到的是，地方政府融资平台的债，通过地方政府发债来替代，这在今后一段时间还会持续。三是，对国有企业和金融体制进行改革，这才是终极方法。但这需要时间，短期内很难看到明显成效。从宏观政策来说，有两个选择：一是，要进一步压低债务的负担，就需要把利息率降低。所以利率会继续走低，可能在未来两三年会显著低于目前水平的程度。二是，低利率政策，同时还要防止房价出现大幅度下跌，在汇率方面就会面临一定的贬值压力，人民币可能在两到三年的时间内还要继续走弱。这会否导致资本流出？赵扬：投资者的分歧比较大，比较悲观的会认为债务是一个系统性的风险，最终会导致中国发生比较大的经济或者金融波动。短期来看，由于汇率的双向波动不是十分灵活，外资会持观望态度。中国现在是全球第二大经济体，这么大一个经济规模，当然任何国家或者任何投资者在做投资决策的时候，都不能忽视中国。全球经济动荡加剧，中国反而可能成为一个避险的地方，这会有利于对中国的投资流入。最近银行间推出了CDS（信用违约互换），这会成为房地产的“空头”吗？赵扬：推出CDS，主要是为了完善金融市场的对信用风险的定价和调节功能。CDS只是一个正常的金融对冲，或者说是进行风险调控的一个金融产品。在一个完善的金融市场中是一个不可或缺的产品。目前市场的解读有些过度了。至于说美国的房地产市场，当初的上涨和后来的崩盘，其实根本上还是在于风险没有控制好，因为贷款放给了不具备买房能力和还贷能力的家庭，由此产生了次贷危机。同时，银行给了房子不正常的定价，这也起到了激化作用。对中国来说的话，CDS不一定会直接跟房地产泡沫挂钩。从根本上来说，怎么看待和应对房地产市场的泡沫，还是取决于一个是政府针对房地产市场会出什么样的具体政策，比如房贷调控以及土地供应调整。更多资讯请关注【腾讯房产襄阳站】微信订阅号
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6问中国式杠杆-房价与债务挤掉哪个风险会更大？
发布于： 15:26:10
（原问题：六问中国式杠杆：房价与债务，挤掉哪个风险会更大？）房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚积。可是，资产价置魅涨得比债务快，这才是真正棘手的题目，假如房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务承担加重对经济的影响会更大。“以是，房地产价值的不变是一个很是重要的题目。”野村中国首席经济学家赵扬说。赵扬发明中国债务题目存在一个典范征象：债务率高，可是杠杆率并不高——杠杆率一样平常是用欠债和总资产的比例来测算，可能是用欠债和净资产的比例。而测算的功效是，这几年的杠杆反而在降落，缘故起因是资产价置魅涨得更快。这个看起来有些抵牾的征象，恰好真实反应出了资产价值与债务的症结地址。赵扬的表明是，欠债大部门用于投资，形成了大局限资产，一旦价值快速上涨，就造成了资产代价的增添速率高出了债务的增添速率，最有代表性的就是已往十几年房价的大幅上涨。经济调查报：房地产泡沫会破吗？赵扬：房地产价值假如大幅度下跌，企业的杠杆率会呈现飙升，由于在欠债稳固的环境下，资产价值下跌会直接示意为杠杆率上涨。并且房地产也是首要的债务抵押品，假如房地产价值呈现下跌，那么债务抵押品的价值就要降落，银行作为债权人谋面对较大风险。以是，房地产价值的不变很是重要。从这个角度来看，当局不会采纳过强的法子来主动刺破房地产泡沫。对中国来说，中国今朝也许更靠近于日本上世纪70年月中期的经济增添阶段，房地产投资作为已往十几年的热门逐渐冷却，将来的投资会回归常速。这傍边会呈现产能过剩，就像日本从1975年到1985年之间有十年的产能过剩，房地产投资放缓。这时代，房价也许会呈现一些调解，但不是崩盘。虽然，房地产的资产价值的泡沫怎样界定，这自己也存在争议。经济调查报：有没有判定房价风险的直观指标？一线都市房价还会涨吗？赵扬：今朝可以看到的一个明明征象是，中国的一线都市的房价收入比应该在环球是最高的。从这个指标看，房价假如大大高出购置力，那么风险会越来越大。但我的判定是，中国经济名义增添速率在环球相对较快，家庭收入也还在增添，每年或许保持7%—8%的增速，以是房价假如不再继承上涨的话，高房价一段时刻后可以消化。中国的房地产市场的分化很明明，今朝一线楼市有泡沫，但不必然会破，由于一线都市还在有高收入生齿流入，很难用均匀收入来权衡住房购置力。三四线都市房价泡沫今朝不算大，可是假如它像一线都市那样飙涨就较量伤害了。经济调查报：假如保持房价安稳，债务也会继承增添？赵扬：将来五年，债务占GDP的比例不大也许会出降落。适才已经提到了，中国的欠债首要是用来做投资的，这跟中国的经济增添模式有关，今朝GDP内里有快要一半是牢靠资产投资，牢靠资产投资又有70%的融资是通过欠债来举办的。以是这样一个金融布局和经济增添模式，导致了中国债务占GDP的比例已往三十年是一连上升的。十年、二十年往后中国经济会怎样，这跟经济的转型有关。只有经济增添模式呈现根天性变革，不再通过借债和投资的方法来实现增添，欠债率才真正有也许降下来。经济调查报：有什么步伐来低落债务？赵扬：中国的债务从微观来说，有三个办理步伐。一是，部门债务违约，违约率上升，这个历程已经在加速，此后还会继承，好比正在做的债转股，本质上就是债务重组。二是，转移杠杆，就是把企颐魅债，出格是国有企颐魅债转移到当局部分，今朝企颐魅债务率偏高，而当局的债务相对来说低一些，以是有空间来做。已经看到的是，处所当局融资平台的债，通过处所当局发债来更换，这在此后一段时刻还会一连。三是，对国有企业和金融体制举办改良，这才是致垣要领。但这必要时刻，短期内很丢脸到明明成效。从宏观政策来说，有两个选择：一是，要进一步压低债务的承担，就必要把利钱率低落。以是利率会继承走低，也许在将来两三年会明显低于今朝的程度。二是，低利率政策，同时还要防备房价呈现大幅度下跌，在汇率方面就谋面对必然的贬值压力，人民币也许在两到三年的时刻内还要继承走弱。经济调查报：这是否会导致成本流出？赵扬：投资者的分歧较量大，较量气馁的会以为债务是一个体系性风险，最终会导致中国产生较量大的经济可能金融颠簸。短期来看，因为汇率的双向颠簸不黑白常机动，外资会持张望立场。中国此刻是环球第二大经济体，这么大一个经济局限，虽然任何国度可能任何投资者在做投资决定的时辰，都不能忽视中国。环球经济动荡加剧，中国反而也许成为一个避险的处所，这会有利于对中国的投资流入。经济调查报：最近银行间推出了CDS（名誉违约交流），这会成为房地产的“空头”吗？赵扬：推出CDS，首要是为了完美金融市场对名誉风险的订价和调理成果。CDS只是一个正常的金融对冲，可能说是举办风险调控的一个金融产物。在一个完美的金融市场中是一个不行或缺的产物。今朝市场的解栋苄些太过了。至于说美国的房地产市场，当初的上涨和其后的崩盘，着实基础上照旧风险没有节制好，由于贷款放给了不具备买房手段和还贷手段的家庭，由此发生了次贷危急。同时，银行给了屋子不正常的订价，这也起到了激化浸染。对中国来说，CDS不必然会直接跟房地产泡沫挂钩。从基础上来说，怎么对待和应对房地产市场的泡沫，照旧取决于当局针对房地产市场会出什么样的详细政策，好比房贷调控以及土地供给调解。文章来源： 转载请注明出处！
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11809 万科总裁郁亮 资料图
1月4日晚22时，中国证券网刊登了上海证券报对万科集团总裁郁亮的专访。
这是这名万科高管在不到一个月时间内接受的第二次专访。此前日，人民日报罕见刊登了对郁亮的专访文章。
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——如果不研究历代经济的变革，其实无法真正理解当前的中国。
一、高房价的由来
看完《历代经济变革得失》，书尾给了一个意外的答案：中国的高房价是政府与民争富的产物。
我们用可耻的右手把时间的指针拨回到1998年，这一年，...
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11042 房价涨了这么多，买or不买？
在这轮楼市价格的涨升中，身边很多人一直揪着这样一个问题不放：房价涨了这么多，现在还能跟风买房吗？
于是乎，在问题得不到确切答案前，不少人一直在犹豫中，目送单位平米的房价离自己渐行渐远...
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中秋假期，我在杭州逛了逛。 最强烈的感受，是杭城房市的火爆。
G20之后的这段不长的日子里，杭州的楼市发生了什么？键盘党们可以继续沉浸在官方统计的均价，或是各类网站的报价里，求得一些心理安慰，但只要走到各个正在开盘的楼盘去看一看，走到...
21:34 浏览(169) 话题： /
房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以，房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。
赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象：债务率高，但是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算，或者...
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05:30 o 9 个回复 o 10 人关注 o 156 次浏览
作为在十年里在上海买了五套房，卖了三套房的人，我对限购限贷的看法只代表我认为此政策对上海楼市的影响，其他区域情况我不了解。
首先上海的整体住房情况是有巨大待提升空间的，在所有住房中，低品质住房还是占主要部分，改善需求是及其巨大的。外来人口也有巨大的新购置需求。所以上海的楼市是有需求的。其次上海的住宅用地不多了。造成这种情况的原因我就不分析了，有太多大神的文章。现实情况是上海的新增住宅供应是不足的。
在上海限购限贷客观上对房产的购置人为设置诸多成本，尽管有各种规避的手段，但是增加交易成本是一定的。特别对于置换人群，带来的不便是显而易见的。
如果限购限贷一直存在，那么这无非是上海买卖房产的一个附加成本，但是在供需不平衡的前提下，长期对楼市价格变化影响不大，也就是该涨还得涨。
但是它狠就狠在随时可变，你想想，买房子从下定到最后交房，如果涉及贷款整个交易流程可能长达几个月。更不要说在上海，参与买卖的双方可能都处在房产的置换链条之中，这个时候半夜来个新的政策，你联系好的银行可能要变卦，你准备好的首付可能不够了，你要买的上家可能不卖了，你要卖的下家可能不买了。总之这种煎熬不堪回首。
所以不怕政策严，就怕政策变。那知道政策要变了怎么办。不买卖了，花了那么多时间看房，花了那么多精力筹钱，下了那么大决心，就这么完了，你逗我呢。那还不赶紧赶在政策变化前把事办了，生米赶快做成熟饭，至于夹不夹生再说了，网签到半夜12点就是这么搞出来的。
所以在限购限贷的变化期，交易量会大幅上升，但是这主要是将本该在一段时间内达成的交易压缩在一个短时间点内产生的效应。
另上海房子会涨到多少不好说，但是要让上海房价跌一定要增加供应量，增加供应量，增加供应量。重要的说三遍。
昨天，在成都房地产秋季交易会上，中介的展台前挤满购房者
正值楼市“金九银十”交替之际。过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日，短短七天时...
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1492年，哥伦布发现美洲大陆，是一块比欧洲还落后的蛮荒之地。而达伽马绕过南非好望角走通了前往东方的航线，给落后的欧洲带来了东方的茶叶、香料、丝绸。
10802 克里斯托弗·哥伦布()
西班牙觉得美洲大陆鸟不拉...
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房地产成为2016年最火的行业，不但一二线城市的房价坐上了火箭，连一些四五线的城镇也牛气冲天。其中最耀眼的莫过于一个叫“燕郊”的小镇，目前房价已经直逼3万大关，超过国内很多的二线城市。是什么原因，让燕郊成为中国房价最高的小镇呢？
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近日，中国房价行情平台发布了国内各个行政区房价排行。榜单显示，全国最贵的 22 个区，均被北上深三大一线城市包揽。其中，深圳南山区与福田区分别位于榜单的第 6 名和第 9 名。
在这份榜单中，排名第一的是北京原西城区，该区域房价已经达到 94877 元，逼近了 10 万大关，排名第二和第三的分别是原东城区和原宣武区。这也显示出北京的核心区是目前中国房价最贵...
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腾讯财经特约自媒体 面包财经（ID：mbcaijing）
被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停，当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时，却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义：经过多轮调整之后，房地产业已经成为超级寡头的...
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放眼全球，德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间，德国真实房价（房价涨幅减去价涨幅）累计涨幅下跌了2.0%；但人均国民收入（GNI）增长了3倍有余。而同期可比发达国家（美、英、法）房价的平均累计涨幅为52.7%...
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最近，一篇新闻刷爆了深圳人的朋友圈：深圳一对高学历白领夫妇因二孩和学位房最终选择了卖房、举家离开深圳，回到1000公里外的江城武汉，买了四套房。
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4月19日，国家发展改革委举行新闻发布会，国家发展改革委发展规划司司长徐林就房价、落户等大家关注的问题进行了回应，释放了多个重大信息。
关于房价：
目前在中国部分一线城市出现了房价上涨趋势，而且上涨步伐非...
11:00 浏览(154) 话题： /
转自微信公众号 中国经济网
今天上午，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计情况。我们来看看几个重要数据：
70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15...
19:37 浏览(246) 话题： /
09:41 o 1 个回复 o 2 人关注 o 180 次浏览
房价再度成为舆论焦点。住建部的两会记者发布会上，媒体抛出的17个问题中有5个与房价直接相关，这不能不说是集中反映了公众舆论中存在的一些担忧。
值得注意的是，虽然公众舆论对房价问题极为关切，但整体来说，舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。市场舆论几乎一致认为，房价特别是一线城市房价已经大幅脱离了“合理区间”，处于一种非均衡状态。但这种思路从逻辑上讲是存在瑕疵的，因为任何非均衡分析的展开实际都蕴含着一个基本的前提条件，那就是市场各方认可的均衡点是存在的。那么问题来了：当前市场里，均衡状态下的房价应该是什么样呢？
没人知道答案，也几乎是一个无法回答的问题，不同的市场主体对于均衡点的理解不同，市场信息的传递也远非模型假设的那样是没有鸿沟的。所以，公众舆论普遍呼吁的“合理房价”，从逻辑上讲其实只是个伪命题，因为我们永远无法证明怎样的房价才是“合理”的。
那是否就无从判断房价的合理性了呢？也不是，只是我们必须搞清楚房价中到底包含了什么。
一般来说，市场对一个区域房价的估算，多采用重置成本法。通俗地讲，就是不管房子是新还是旧，我们可以都假定在这个位置重新盖一个，再按相应比例扣除差额来参考判断。新房价格很好理解，包含了建筑成本、土地成本、税费成本、公共服务成本等各种因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑，不考虑各地建筑材料和人工成本的差异，那房价实际可以划分为两大部分——建筑成本和非建筑成本。
假如将购房视作一种选择，同时建筑成本视作盖房子的真实成本，那么房价中的非建筑成本其实就成了我们的选择成本。房子是无差异的，但选择居住在哪里，住什么房子有差异，我们要为这种权利付费。如果你碰巧是卖方，这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化，居住选择权的内含价值也在变化，不同时期不同地区可以波动很大。
从这个角度出发，我们可以很直观地去判断什么才是“合理房价”。在中国现状下，一线大城市显然意味着有更好的就业、教育、医疗、养老、文化等公共服务，这些城市的房价里为选择权而付出的成本，在房价中的占比非常大，通常会大大超过建筑成本；二三线城市中，这种选择权的内含价值相对低一些；而在去库存压力比较大的三四线城市，这种权利甚至一文不值。所以，在当前状况下，一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市，最主要的原因就是这些城市房价中蕴含的居住选择权，在经济意义上属于非常稀缺的资源。
如果一切条件不变，让市场自由选择的话，强者恒强的格局一定会是最终结果。好在城市公共服务的提供并非一成不变，从长期来看这种外在的供应约束是可以改变的。现在一线城市能够提供的所有公共服务，实际上也是过往经济发展形成的结果——30年前，我们会相信深圳的房价有一天会超过广州，甚至令香港侧目吗？
尽管远水难解近渴，但至少这说明了不同城市的房价差异之大，不纯粹是人们不理性的结果。我们每个人都有自己的预算约束曲线，一旦与供给约束相切，那就是你当下的“合理房价”。
日前，有房产公司发布了《2016年财富报告》，分析了100万美元能够在全球各地买到什么样的房产。报告显示，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。
在北京，10...
10:02 浏览(233) 话题： /
昨日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞做客《民心桥》节目。 南都记者 陈文才 摄
深圳空间非常小，没有土地之后，就提出陆、海要用好，中央和省里非常赞同深圳拓展发展空间，包括填海55平方公里，陆地整备50平方公里左...
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似曾相识的一幕又在上演。春节后一线城市楼市火爆，房价持续上涨。这里面固然有一线城市需求相对旺盛等符合市场规律的缘故，但价格短时间内暴涨，其中的非理性因素应引起高度关注。
像京沪深等一线城市，因地理位置、产业结构、教...
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46515元/平方米！深圳1月房价创历史新高，环比涨幅9.5%，同比大涨74.3%。高价盘在1月集中备案，成为1月房价创新高的“元凶”。业内人士表示，在经历了短期大幅上涨后，信贷政策逐步收紧，深圳房价短期存在回调的可能。...
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作为在十年里在上海买了五套房，卖了三套房的人，我对限购限贷的看法只代表我认为此政策对上海楼市的影响，其他区域情况我不了解。
首先上海的整体住房情况是有巨大待提升空间的，在所有住房中，低品质住房还是占主要部分，改善需求是及其巨大的。外来人口也有巨大的新购置需求。所以上海的楼市是有需求的。其次上海的住宅用地不多了。造成这种情况的原因我就不分析了，有太多大神的文章。现实情况是上海的新增住宅供应是不足的。
在上海限购限贷客观上对房产的购置人为设置诸多成本，尽管有各种规避的手段，但是增加交易成本是一定的。特别对于置换人群，带来的不便是显而易见的。
如果限购限贷一直存在，那么这无非是上海买卖房产的一个附加成本，但是在供需不平衡的前提下，长期对楼市价格变化影响不大，也就是该涨还得涨。
但是它狠就狠在随时可变，你想想，买房子从下定到最后交房，如果涉及贷款整个交易流程可能长达几个月。更不要说在上海，参与买卖的双方可能都处在房产的置换链条之中，这个时候半夜来个新的政策，你联系好的银行可能要变卦，你准备好的首付可能不够了，你要买的上家可能不卖了，你要卖的下家可能不买了。总之这种煎熬不堪回首。
所以不怕政策严，就怕政策变。那知道政策要变了怎么办。不买卖了，花了那么多时间看房，花了那么多精力筹钱，下了那么大决心，就这么完了，你逗我呢。那还不赶紧赶在政策变化前把事办了，生米赶快做成熟饭，至于夹不夹生再说了，网签到半夜12点就是这么搞出来的。
所以在限购限贷的变化期，交易量会大幅上升，但是这主要是将本该在一段时间内达成的交易压缩在一个短时间点内产生的效应。
另上海房子会涨到多少不好说，但是要让上海房价跌一定要增加供应量，增加供应量，增加供应量。重要的说三遍。
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房价再度成为舆论焦点。住建部的两会记者发布会上，媒体抛出的17个问题中有5个与房价直接相关，这不能不说是集中反映了公众舆论中存在的一些担忧。
值得注意的是，虽然公众舆论对房价问题极为关切，但整体来说，舆论对房价走势的关注远远超过了房价本身。市场舆论几乎一致认为，房价特别是一线城市房价已经大幅脱离了“合理区间”，处于一种非均衡状态。但这种思路从逻辑上讲是存在瑕疵的，因为任何非均衡分析的展开实际都蕴含着一个基本的前提条件，那就是市场各方认可的均衡点是存在的。那么问题来了：当前市场里，均衡状态下的房价应该是什么样呢？
没人知道答案，也几乎是一个无法回答的问题，不同的市场主体对于均衡点的理解不同，市场信息的传递也远非模型假设的那样是没有鸿沟的。所以，公众舆论普遍呼吁的“合理房价”，从逻辑上讲其实只是个伪命题，因为我们永远无法证明怎样的房价才是“合理”的。
那是否就无从判断房价的合理性了呢？也不是，只是我们必须搞清楚房价中到底包含了什么。
一般来说，市场对一个区域房价的估算，多采用重置成本法。通俗地讲，就是不管房子是新还是旧，我们可以都假定在这个位置重新盖一个，再按相应比例扣除差额来参考判断。新房价格很好理解，包含了建筑成本、土地成本、税费成本、公共服务成本等各种因素。而将全国各地、不同地段、不同状况的房子统一纳入考虑，不考虑各地建筑材料和人工成本的差异，那房价实际可以划分为两大部分——建筑成本和非建筑成本。
假如将购房视作一种选择，同时建筑成本视作盖房子的真实成本，那么房价中的非建筑成本其实就成了我们的选择成本。房子是无差异的，但选择居住在哪里，住什么房子有差异，我们要为这种权利付费。如果你碰巧是卖方，这种选择权就有市场价格。而随着社会收入结构的变化，居住选择权的内含价值也在变化，不同时期不同地区可以波动很大。
从这个角度出发，我们可以很直观地去判断什么才是“合理房价”。在中国现状下，一线大城市显然意味着有更好的就业、教育、医疗、养老、文化等公共服务，这些城市的房价里为选择权而付出的成本，在房价中的占比非常大，通常会大大超过建筑成本；二三线城市中，这种选择权的内含价值相对低一些；而在去库存压力比较大的三四线城市，这种权利甚至一文不值。所以，在当前状况下，一线城市房价高过甚至大幅高过二三线城市，最主要的原因就是这些城市房价中蕴含的居住选择权，在经济意义上属于非常稀缺的资源。
如果一切条件不变，让市场自由选择的话，强者恒强的格局一定会是最终结果。好在城市公共服务的提供并非一成不变，从长期来看这种外在的供应约束是可以改变的。现在一线城市能够提供的所有公共服务，实际上也是过往经济发展形成的结果——30年前，我们会相信深圳的房价有一天会超过广州，甚至令香港侧目吗？
尽管远水难解近渴，但至少这说明了不同城市的房价差异之大，不纯粹是人们不理性的结果。我们每个人都有自己的预算约束曲线，一旦与供给约束相切，那就是你当下的“合理房价”。
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在短期，甚至相当长的一段时间内，深圳房价不可能超过香港。
深圳房价仅为香港的四成
在环比连续下跌三个月后，深圳房价在11月突然飙涨，历史性地突破了4万元/平方米关口，同今年1月26691元/平方米相比，上涨了67.7%，同比环比涨幅分别为68.7%、33.2%。
毗邻的香港却出现了相反的情况。香港差饷物业估价署日前公布的最新10月份香港楼价指数环比下跌1.11%，这是该指数连升19个月后首度出现回落，更创下4年来最大的单月跌幅，不同面积的住宅单价均全面告跌。这被视为拉响了楼市下行的警钟。
今年前11个月，深圳房价均价为3.2万元/平方米，香港则约为7.6万元/平方米，深圳的房价仅为香港约四成水平。
深圳豪宅与香港普宅“接轨”
今年以来，深圳出现一定数量的顶级豪宅，有的甚至达到20万的价格，如招商双玺顶层单位价格为20万元/平方米;恒裕滨城二期4座两套顶楼单位的价格分别为17.2万元/平方米和17万元/平方米，建筑面积仅为91平方米，总价超过1500万元;银湖蓝山润园二期9号楼顶层两套各为670平方米的大户型，1亿元的总价或为今年住宅类豪宅最高。
美联集团研究部董事刘嘉辉认为，深圳的豪宅价格确实同香港普通住宅价格相同，但是不同住宅品种放在一起比较，并没有说服力。香港同等品质的豪宅价格一般都要每平方米五六十万元。
短期无可能超过香港楼价
深港两地房价一涨一跌，业内人士认为，照深圳房价这种速度下去，深圳房价很快就会超过香港。
广州富力董事长李思廉说：“深圳房价高，表示其前景好，也值得投资，但并不表示能超越香港。”
“今年深圳房价的大幅上涨，是2010年以来调控政策对房价压制的集中释放和补涨。”深圳市房地产研究中心主任王锋坦言，“深圳合理房价应该在3.6~3.8万元/平方米之间，短期内深圳房价不会再有今年这样大幅上涨的势头了。”
综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，深圳人均GDP是香港的2/3弱，房价是香港的1/3强，预计人均GDP五年比肩香港，房价会滞后，约十年后均价与香港有得一比。
11:58 o 4 个回复 o 5 人关注 o 513 次浏览
隔壁乡镇，2012年纳税2亿的乡镇，在中西部算是中等偏上。2014年初成交价20万的房子，今年标价10万无人问津，最终8万成交。
原因，是这个乡镇的经济结构太单一，政策一调整，一个镇就趴下了，流动（务工）人口撤离，服务业失去活力，再加上新的快速公路远离镇中心，房价直接跳水。
这就是为什么大家普遍不看好小城市，三线以下小城市，经济结构都比较单一，靠着一两个产业或者大公司撑起来的城市，抗系统风险能力太弱，一个政策调整就会趴下。
三线非省会城市，最头疼的是当地的省会，尤其是同时还是城市群核心城市那种，城际快速路、轻轨乃至地铁一个劲儿的修，看起来像是送肉吃，实际上是吸血。郑州周边，等到半小时城市圈形成的时候，许昌新乡洛阳开封焦作也就被抽的差不多了。
二线和省会城市内部，学区开始决定房价，80后在崛起，对子女的教育投入更加重视。其次是成熟地段的成熟社区，物业服务好、居住环境好的房子。
中西部区域性中心城市尤其是省会，基本上集中了一省的政治经济资源，吸附效应明显，稳中有升的可能性比较大。
北上广深估计在未来的三五年内下跌可能性极小，决定因素仍然是资源、资源、资源，上涨可能性很大。
决定房地产价格的不是开发商，不是购房者，而是政府——地方政府。
只用减少土地供应、抬高土地价格，就能一定程度上操控当地房价，如果中央政府再配合一下，来个调控、限贷，房价上涨当然蹭蹭蹭。
地方债是一个大包袱，就目前的政治体制，是绝对不允许搞什么地方政府破产的。所以捂这个窟窿，要么把地方债转移成中央政府债务，但是伴随的必须有部分收入项目划归中央，地方不愿意，营改增已经在起变化了，更不要说卖地收入了；要么放手让地方不拘形式限期解决，这更不现实。
我司（某本土房企）核心团队普遍看淡五年以后的郑州市场，但我并不认同他们的观点，我认为至少六年没问题。（纯属虚构）
来自多家银行的信息显示，今年的房贷逾期率正在不断上升，已经创下十五年来历史新高。
最近十年来，几乎所有的投资，平均收益都没有能够超过房地产，这一次，我觉得也不会例外吧。
综上，个人认为2015一二线城市的房价上涨趋势不可逆转，三线城市稳中有升，三线以下开始逐步分化最终量价齐跌。
[以上纯属个人偏见，不作为任何投资建议和参考]
14:02 o 6 个回复 o 8 人关注 o 1262 次浏览
无力在香港买房的香港人，互联网高收入人群，金融业高收入人群，高端制造业人群，周边城市公司高管，未来区域政策倾斜期望。
全国少数几个具备投资功能的房地产环境
宜居的环境，包容不排外的城市氛围（对比北上广）
低年龄高生产效率的外来务工人员（年轻时来深圳奉献，年老买不起房回户籍地，不占用深圳社保医疗教育条件）
政府的引导房价继续增长
深圳房价保守在未来十年还将涨，考虑到上面的情况，深圳房价本来就应该超过北上广，房价并没有太大水分，毫无疑问。
11809 万科总裁郁亮 资料图
1月4日晚22时，中国证券网刊登了上海证券报对万科集团总裁郁亮的专访。
这是这名万科高管在不到一个月时间内接受的第二次专访。此前日，人民日报罕见刊登了对郁亮的专访文章。
08:22 浏览(59) 话题： /
——如果不研究历代经济的变革，其实无法真正理解当前的中国。
一、高房价的由来
看完《历代经济变革得失》，书尾给了一个意外的答案：中国的高房价是政府与民争富的产物。
我们用可耻的右手把时间的指针拨回到1998年，这一年，...
08:35 浏览(163) 话题： /
11042 房价涨了这么多，买or不买？
在这轮楼市价格的涨升中，身边很多人一直揪着这样一个问题不放：房价涨了这么多，现在还能跟风买房吗？
于是乎，在问题得不到确切答案前，不少人一直在犹豫中，目送单位平米的房价离自己渐行渐远...
21:38 浏览(84) 话题： /
中秋假期，我在杭州逛了逛。 最强烈的感受，是杭城房市的火爆。
G20之后的这段不长的日子里，杭州的楼市发生了什么？键盘党们可以继续沉浸在官方统计的均价，或是各类网站的报价里，求得一些心理安慰，但只要走到各个正在开盘的楼盘去看一看，走到...
21:34 浏览(169) 话题： /
房价飙涨、债务违约频现，这意味着风险正在聚集。但是，资产价格涨得比债务快，这才是真正棘手的问题，如果房价快速下跌，企业的杠杆率就会上涨，债务负担加重对经济的影响会更大。“所以，房地产价格的稳定是一个非常重要的问题。”野村中国首席经济学家赵扬说。
赵扬发现中国债务问题存在一个典型现象：债务率高，但是杠杆率并不高——杠杆率一般是用负债和总资产的比例来测算，或者...
08:26 浏览(69) 话题：
昨天，在成都房地产秋季交易会上，中介的展台前挤满购房者
正值楼市“金九银十”交替之际。过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。自9月30日晚间至10月6日，短短七天时...
22:05 浏览(86) 话题： /
1492年，哥伦布发现美洲大陆，是一块比欧洲还落后的蛮荒之地。而达伽马绕过南非好望角走通了前往东方的航线，给落后的欧洲带来了东方的茶叶、香料、丝绸。
10802 克里斯托弗·哥伦布()
西班牙觉得美洲大陆鸟不拉...
09:43 浏览(203) 话题： /
房地产成为2016年最火的行业，不但一二线城市的房价坐上了火箭，连一些四五线的城镇也牛气冲天。其中最耀眼的莫过于一个叫“燕郊”的小镇，目前房价已经直逼3万大关，超过国内很多的二线城市。是什么原因，让燕郊成为中国房价最高的小镇呢？
20:20 浏览(99) 话题： /
近日，中国房价行情平台发布了国内各个行政区房价排行。榜单显示，全国最贵的 22 个区，均被北上深三大一线城市包揽。其中，深圳南山区与福田区分别位于榜单的第 6 名和第 9 名。
在这份榜单中，排名第一的是北京原西城区，该区域房价已经达到 94877 元，逼近了 10 万大关，排名第二和第三的分别是原东城区和原宣武区。这也显示出北京的核心区是目前中国房价最贵...
22:42 浏览(156) 话题： /
腾讯财经特约自媒体 面包财经（ID：mbcaijing）
被恒大地产纳入麾下的嘉凯城昨日再度涨停，当诸多媒体在讨论究竟哪只基金提前压中了宝时，却有意无意中忽略这了这起收购其实具备极强的象征意义：经过多轮调整之后，房地产业已经成为超级寡头的...
09:35 浏览(180) 话题： /
放眼全球，德国的房地产市场绝对是一朵奇葩。在1990年~2011年期间，德国真实房价（房价涨幅减去价涨幅）累计涨幅下跌了2.0%；但人均国民收入（GNI）增长了3倍有余。而同期可比发达国家（美、英、法）房价的平均累计涨幅为52.7%...
10:31 浏览(286) 话题： /
最近，一篇新闻刷爆了深圳人的朋友圈：深圳一对高学历白领夫妇因二孩和学位房最终选择了卖房、举家离开深圳，回到1000公里外的江城武汉，买了四套房。
而在同篇报道中，另外有位女士卖了深圳南山60平房子，换了中山北站20...
17:50 浏览(213) 话题： /
4月19日，国家发展改革委举行新闻发布会，国家发展改革委发展规划司司长徐林就房价、落户等大家关注的问题进行了回应，释放了多个重大信息。
关于房价：
目前在中国部分一线城市出现了房价上涨趋势，而且上涨步伐非...
11:00 浏览(154) 话题： /
转自微信公众号 中国经济网
今天上午，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格统计情况。我们来看看几个重要数据：
70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有62个和54个，分别比上月增加15...
19:37 浏览(246) 话题： /
日前，有房产公司发布了《2016年财富报告》，分析了100万美元能够在全球各地买到什么样的房产。报告显示，全球房价最贵的十个城市依次是摩纳哥、香港、伦敦、纽约、悉尼、日内瓦、新加坡、上海、巴黎和北京。
在北京，10...
10:02 浏览(233) 话题： /
昨日，广东省委副书记、深圳市委书记马兴瑞做客《民心桥》节目。 南都记者 陈文才 摄
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46515元/平方米！深圳1月房价创历史新高，环比涨幅9.5%，同比大涨74.3%。高价盘在1月集中备案，成为1月房价创新高的“元凶”。业内人士表示，在经历了短期大幅上涨后，信贷政策逐步收紧，深圳房价短期存在回调的可能。...
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投资好比是找小三，心有余力偶尔为之，那就更注重是不是能带来短期的回报，而且一时得失之后你总能全身而退。或爱得痴缠、或恨得切齿，或者一时，不能一世。时时事事追求快感，这人一定活得很短。
文|万喆 ，盘古智库研究员、中...
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深圳房价约为广州房价2.2倍，深圳的租金约为广州的1.6倍，若从居住成本上来说，深圳人的生活压力比较大。有人认为，深广两地房价差别大，或许会引发一些白领因不堪房价压力而选择到广州工作。腾讯大粤房产调查也显示，35%的深圳人打算去广州发展。不...
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房价（房地产价格）是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。房价的价格定位由多种因素构成。
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