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土地熔断荒唐至极 应当立即废除
来源：和讯网
南京方面应当废除土地拍卖熔断，加快供地节奏，这才是缓解房价上涨的正确方法。
人文经济学会特约研究员
前一段时间，南京集中出让10个地块，其中有8个是住宅用地。这是今年南京最大的一场土地拍卖。竞拍结果让人瞠目，8个住宅用地，有7个触发熔断机制，拍卖无效。这也是5月份苏州土地拍卖熔断之后，全国最大的一次流拍事件。
据说拍卖的现场很有戏剧性。拍卖九龙湖板块G23地块时，开发商齐刷刷举牌，报价迅速跳到达政府的30亿元限价。主持人连忙安抚：“大家要理性，好好考虑怎么举牌。现在大家都把举牌放下，擦掉报价，重新思考。”一般的拍卖会，主持人总是声情并茂地鼓动，唯恐价格之不高。这里倒好，主持人苦口婆心劝说要冷静，不要出价太高。土地拍卖会上，这绝对是咄咄怪事。
重新再报价，不出意料，多家开发商的报价再次突破政府限价。主持人大喊：“南京这么大，还有很多地，会有你们的。”开发商不管不顾，还是举牌，当天拍卖的7个住宅地块，都是这样当场熔断，中止出让。主持人现场感叹：“如果有人把政府推到不好办的地步，接下来的事情也就不好办了。”
造成这个“不好办”局面的，不是开发商，恰恰是熔断机制。南京政府出台熔断机制的前夕，苏州刚刚发生了土地流拍，争议很大。当时学界和业内都对此提出批评，认为土地拍卖熔断无法遏制房价上涨，还会推高房价。言犹在耳，南京方面一意孤行，推出新政。
为什么熔断机制会推高房价，它不是要控制土地拍卖价格，遏制地王吗？很多人的想法是：土地拍卖价格上升，开发商成本上涨，就把房价再往上调一调，最终由购房者承担。这就是“面粉贵了，面包涨价”的朴素认识，可惜这种观点是错的。房价上涨的根本原因是需求旺盛，供给受限，和开发商的拿地成本关系不大。即使开发商有免费土地，在当下的供需环境之下，它也不可能将房子打折出售。
事实上，地价节节攀升，正是房价高涨的结果——正是开发商预判，未来房子能卖出高价，资金回流没有问题，他们才敢于一掷千金，以惊人手笔在拍卖市场抢地。媒体总是惊呼：开发商拿地的楼面价比周边房价还贵，面粉比面包还贵，云云。事实证明，这些开发商的预判大多没有落空。房价上涨得太惊人了，开发商付出高地价也能赚到钱。
今年苏州和南京的房价快速上涨，从需求方面说，货币宽松的大背景下，民众收入水平还在上升，资本也在寻找避险品。前几年房价不涨的二张城市，逐渐呈现出价值价值。和强劲的需求相比，供给就显现出不足来。
据业内人士估算，目前南京住宅达到预售条件的库存，仅为2.4万套。按照去年销售记录，仅能够支撑不足3个月。这样的库存显然不让人乐观，一个小型需求爆发就足以抢购一空。此外，未来南京住宅用地的供应可能会大幅减少。上半年，南京出让土地的规划面积为467万平方米，全年可能不足1000万平米；对比去年1100万平米，前年1577万平米，这样的供地面积减少，趋势非常明显。
主持人一再强调“南京这么大，还有很多地”，很遗憾，开发商只能从政府手里拿地。由于紧缩的土地政策，政府把土地供给卡得死死。南京虽大，和开发商没什么关系。
一方面是需求增加，另一方面供给减少，未来南京房价上涨是大概率事件——这也是开发商不惜巨资，不惧雷线，急于抢地的原因。在房地产行业，手里没地，相当于士兵手上没有子弹，在市场竞争中将处于不利地位。土地熔断机制则给开发商提供了混战厮杀的机会。
正常的拍卖，开发商每一次举牌都意味着，一旦落槌，他就要付出真金白银代价，他想挫败竞争对手，要靠真正的实力。熔断机制却告诉开发商：价格喊得再高也无所谓，只要喊价比限价高，交易最终会取消，自己不承担后果，还可以狙击竞争对手。我出不起钱，拿不着地，竞争对手也休想得逞。
越是竞争激烈的市场，持此邪念者就越多。据说南京拍卖之前，竞拍的开发商都心知肚明，此番拿地的概率很小，因为很多人都抱着一个目标，我拿不到别人也别想拿到。这样不健康的行业内讧，完全是熔断机制一手制造的。
这一轮拍卖流产，接下来应该怎么办？近半个月过去，南京方面还没有应对措施。苏州5月份流拍，直到现在也还没有解决方案。这种事情确实很棘手。土地都已经规划出让，再次拍卖，很可能再次熔断，政府会格外尴尬。既然不让开发商价格竞争，用其他什么方式才公平呢，会不会诱发私下操作，权钱交易？熔断机制打乱了正常土地供应节奏，今年南京土地供应计划势必要受到影响，很可能诱发新一轮的房价上涨，这是对普通民众至关重要的事情。
南京方面应当废除土地拍卖熔断，加快供地节奏，这才是缓解房价上涨的正确方法。南京、苏州、杭州这些二线城市，市政部门也在互相看齐，胡乱学习。越是房价火爆上涨，地王频出，政府越应避免急病乱投医。（人文经济学会原创文章，转载请务必保留如下文字及图片。）
文章来源：微信公众号人文经济学会
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中国楼市危机已经过去，缓慢上涨是最安全的状态
中国楼市危机已经过去，缓慢上涨是最安全的状态 08:33 作者： - 王恒嘉评论(57)
2016年1月，明源君曾经做过一次计算，计算的结果是：2016年7月深圳楼市可能崩盘，而且带动整个一线楼市急剧下挫。明源君和几个同事说了这个结果。但随着深圳、上海两个月前宣布限购，楼市进入稳中略降的趋势。两个月里，楼市交易量先是急冻，又逐渐恢复到安全范围。到今天，大的危机已经完全过去。曾有观点认为，限购会刺穿泡沫，但明源君认为要看具体情况进行观察。这也是明源君两个月后才敢写这篇稿子的原因。过去几个月，南京、苏州等地的地王看得人心惊胆战，明源君又有很强的危机感。而随着几天前南京、苏州两地先后宣布为土地设立“熔断”机制，市场又赢得了调整的时间，这次危机基本得以安然度过。为什么说之前的情况已经严峻到可能崩盘？为什么说现在危机已经基本过去？请听明源君慢慢道来。说之前，明源君提醒各位业主和地产人，在当前货币政策下，请不要再觉得房价暴涨是好事，那可能是崩盘的前奏。以后一段时间，缓慢上涨将是最安全最幸福的状态。这些失效的指标无法作为是否崩盘的标准，得看别的！下面这些指标，在判断中国楼市的时候都是完全失效的，不知道有多少学者，因为用下面这些指标解释中国楼市，劝阻别人买房，而在过去10年沦为众矢之的。空置率国际上的标准是：空置率在20%以上为商品房严重积压区。2015年6 月4 日，腾讯发布《2015年5月全国城市住房市场调查报告》，其调查结果显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。房价收入比深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。一线城市的房价收入比远高于二三线城市，房价却持续上升，房价收入比低的城市却去化艰难。租金回报率国际标准认为，合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，甚至低于2，但是这种情况也持续多年了。不怕房价涨到天上，就怕钱跟不上有人认为，房价泡沫会自行破灭，实际上并非如此，大部分时候，泡沫都是被刺破的。而泡沫最终破灭，原因都与货币有关。第一种原因是持续加息，资金从楼市里出来去到别处，楼市里的钱就不够了美国之前就崩盘于加息。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国大中城市房价正是在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌。日本也是崩盘于加息。日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。中国海南还是崩盘于加息。日和7月11日，央行两次分别加息（一年期贷款利率）72个基点和162个基点，累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂，烂尾楼、积压房地产大量增加。但是，这种情况在今天基本不可能出现，国家还是希望市场稳定而不是动荡。第二种原因是货币供应跟不上房价上涨这种原因说白了，就是进入楼市的钱不够了，后续跟不上了。中国楼市很特殊，各种资源的聚集，人们的储蓄习惯，等等，都让房价飞涨。深圳的楼市更特殊，因为深圳已经基本没地了。但是，不管有多少种理由买高价房，不管有多少人愿意买高价房，一旦货币跟不上，一切白搭。进入楼市的钱，一部分是对应着实体经济增长的；另一部分是超发的，也就是所谓的通货膨胀。钱跟不上房价会出现什么情况呢？具体到某一个人，可能是他失业或降薪后供不起楼了；也可能是他之前贷款供楼，而现在无法获得新的贷款了；还可能是一个急于出手的短炒客，已经有意向的一个接盘者因为贷款未能足额获批，而放弃买他的房子，房子砸他手里了。但是如果把整个市场作为一个整体来进行计算，则很复杂，明源君年初曾经进行的计算就很复杂，和别人说半小时别人也不明白。但世界上总是有更聪明的人的，华泰证券发明的一套计算办法就把这个事情说的特别明白。华泰证券把房地产租售比增速(P/E)作为一条曲线，表示房价去除基本面影响后的增速，把信贷产出比（M2/GDP）增速作为另一条曲线，二者一致则无危险，二者分离则有危险。下面是北上广深四地过去数年租售比增速的曲线，可以看出，深圳从2015年3月之后和别的城市分离了。下面是深圳两条曲线的情况，可以看出，从2015年8月起，2条线分离，而且越分越远。这种分离一旦扩大到不可收拾的程度，或者分离在一年以上，情况就危险了。加强版限购让房价停下来，等一等货币深圳和上海同时在2016年3月出台了加强版的限购政策，房价停止上涨了。而从3月到现在，货币发行还将继续。也就是说，房价停下来，等一等货币。一般来说，限购造成的横盘会持续半年以上，这段时间很长。虽然目前央行已经决定实行稳定的货币政策，不再大放水，但这么长的时间也足够让货币赶上来了。之前也曾有观点认为，限购反而会刺穿泡沫，但明源君认为，限购是否会刺穿泡沫，要看情况，特别是看房屋的流动性是否受到毁灭性打击。这也是明源君观察两个月后才敢写这篇稿子的原因。限购到底造成了什么问题呢？最大的问题是导致房屋这种不动产的流动性降低。也就是说，按照现在的市场价格，卖不出去房子。这样一来，很多确实遇到困难的人无法以市场价卖出房子，缺资金，就会大降价。这种事情多了，楼市就会出问题。但目前的情况看来，虽然深圳连续遭遇限购加码、评估价上调，但从下面两条信息来看，危机已经过去：一、大量业主通过抵押获得了资金2016年5月各家媒体热炒的一个新闻是：深圳出现抵押热，房产登记中心一个抵押号被炒到了几千元。房子一旦抵押出去，如果将来房价继续上涨，房产仍然在业主手中，可持有增值也可出租；如果房价下跌，以现在市场价格70%的评估价从银行贷出的抵押贷款，也可以为业主固定收益。你们认为一个做了抵押的业主可以支撑多久呢？几乎是无限期的！二、二手房交易量已经回到安全线内有机构给出的5月深圳二手房数据是，截止到29日一共成交了3159套。但是有业内人士认为，这个数据是不真实的，原因在于：1、二手住宅以网签递件过户为参考，滞后真实成交数据至少一个月；2、上述机构没有将大量小中介纳入统计。一个比较可靠的数据是：5月深圳二手房成交数据超过5000套。这种状况持续下去，2016年全年的成交量可能超过6万套（1-3月很高，4月很少，平均）。我们可以看下上图，2012年、2014年，深圳的二手房成交也不过如此，而当时的楼市是安全的，也就是说，楼市已经成功逃离了流动性陷阱。深圳安全了，相信上海等地按照类似的逻辑，也已经安全。强二线城市搞地价“熔断”，停下飞速上升的房价螺旋过去几天比较大的新闻，是苏州和南京先后搞出了地价“熔断”政策。首先是苏州，先是暂缓出让几块土地：然后又对另10块土地实行限价“熔断”政策，拍卖价格超过一定数字，就流拍。接着跟进的是南京。这个消息里最重要的是以下这一段。这些消息出来以后，网上有许多人反对，比如认为这样做其实是非市场的，等等。事实上，在一线城市降温之后，热钱涌向强二线城市，以至于强二线城市房价飞涨、地王频出。“面粉贵过面包”成为常见现象，大家赌的都是房价会继续上涨。地王出来之后，周边项目都会参考它的楼面价立刻涨价，甚至捂盘惜售。热钱涌入房价上涨-----------房企涌入该区域--------该区域拍出地王-------地王让周边房价上涨。上面这个，是一个上涨的陀螺，无限上升，永不休止。问题在于，房价的上涨与资金供应的基本面脱离了怎么办？这个危险，明源君前面论述过。目前，“熔断”机制解决了这个问题：一、即使熔断不能让房价下降，至少可以赢得一些时间。如果一块地因为熔断没有拍出去，周边的楼盘也就没有参考，短期也就不会暴涨。二、如果熔断导致土地出让放缓，实际上是让土地供应减少，这样现在市场上的房子因为未来供应量减少，房价更有支撑。而一两年之后，入市的楼盘会减少，需要的信贷资金总数也就没那么多。有人会想问明源君，之前房价也有暴涨的时候，当时为什么没有崩盘。明源君想说的是，当时的货币政策与现在完全不同，现在大水漫灌式的货币发行已经完全结束了。中央已经反复说明这一点……中央确定大水漫灌结束，以后房价疯涨就意味着危险日，《人民日报》在头版发表重要文章《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》，这是近期，人民日报第三次以“权威人士”的名字传递重要信息。上两次分别是日、日。文章里有以下一些段落反复论述高杠杆和“大水漫灌”的问题，从这些语言可以看出中央思考的深度和决心：“在现实情况下，要彻底抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长、做大分母降杠杆的幻想。对各类金融市场存在的风险隐患，监管部门要密切配合，摸清情况，做好预案。”“高杠杆是‘原罪’，是金融高风险的源头，在高杠杆背景下，汇市、股市、债市、楼市、银行信贷风险等都会上升，处理不好，小事会变成大事。”“要树立信心，坚定战胜困难的决心，保持滴水穿石的耐心，多做标本兼治、重在治本的事情，避免用‘大水漫灌’的扩张办法给经济打强心针，造成短期兴奋过后经济越来越糟。”“树不能长到天上，高杠杆必然带来高风险，控制不好就会引发系统性金融危机，导致经济负增长，甚至让老百姓储蓄泡汤，那就要命了。这么一比较，就知道工作的着力点应该放在哪儿，就知道不能也没必要用加杠杆的办法硬推经济增长，‘两难’也就成了‘一难’。最危险的，是不切实际地追求‘两全其美’，盼着甘蔗两头甜，不敢果断做抉择。比如，一些国家曾长期实施刺激政策，积累了很大泡沫，结果在政策选择上，要么维持银根宽松任由物价飞涨，要么收紧银根使泡沫破裂，那才是真正的‘两难’，左右不是！”“即使方向正确、政策对路，一旦用力过猛，不但达不到预期目的，还会酿成风险。比如，恢复房地产市场正常运行，去掉一些不合时宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，这个教训必须汲取。”明源君最后想说，在货币政策日趋收紧的今天，一旦房价上涨的曲线和货币供应的基本面脱离，崩盘就会成为必然。对广大业主来说，以后一段时间，缓慢上涨将是最安全最幸福的状态。& & （原标题为：中国楼市刚刚避免了一次崩盘！）
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　　昨日，郑州市政府网站发布《郑州市国有建设用地（住宅） 使用权网上挂牌交易限价竞买暂行办法》（以下简称《办法》）。根据办法，任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止。
　　这是继限购、限贷之后，郑州又一波楼市调控袭来。但效果如何，还有待观察。
　　□东方今报·猛犸新闻 首席记者李凌
　　“熔断制”正式登场
　　◎什么是熔断制呢？
　　《办法》第二条规定：国有建设用地（住宅）（以下简称住宅用地）使用权出让过程原则上分两个环节进行。第一环节为使用郑州市国土资源网上交易系统进行网上竞价，达到限价时转为第二环节；第二环节为现场一次竞价或转为网上一次竞价。
　　《办法》第三条规定：任一竞买人在网挂系统中报（竞）价首次达到住宅用地出让起始价150%时，网挂系统报（竞）价中止（以下简称网挂熔断），该时点为熔断点，此时出让起始价的150%为熔断地价，熔断地价的报价竞买人为熔断人。
　　◎郑州哪些范围实行熔断制？
　　《办法》第二条规定，第二环节中，郑东新区、郑州经济开发区管辖范围内采取竞综合房价方式确定土地竞得人；金水区、管城回族区、二七区、中原区、惠济区、郑州高新区管辖范围内采取竞地价方式确定土地竞得人。《办法》还规定，所有地块成交楼面价将不得高于区域内现有最高楼面价。
　　除此之外的其他区域，仍然按照老办法进行网拍。
　　◎怎么熔断呢？
　　简单来说，郑东新区、郑州经济开发区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，采取“限地价，竞房价”，即地价确定，参与网挂的竞买人现场竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人；市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止，参与网挂的竞买人进行最后一次现场报价，依据挂牌须知等相关规定，确定竞得人。
　　那么，问题来了，谁来确定土地起始价呢？《办法》第六条规定，国土部门按照郑州市60号文件规定，依据基准地价、市场指导价、评估价合理确定土地挂牌起始价、熔断地价及现场竞价方式，报市政府审批，并经省国土资源厅备案后实施。该宗地的预期成交楼面地价原则上须小于该行政管辖区域（或功能区）内以往最高成交宗地相应价格。
　　◎竞拍违约没收保证金
　　参与现场竞价的竞买人如有恶意串通、串标、围标行为，影响土地出让招拍挂活动，给国家或其他竞买人造成损失的，一经发现，依法严肃处理。竞拍违约的，将被列入禁拍黑名单，还要没收保证金。
　　“新调控”效果如何有待观察
　　《办法》的出台，表明郑州楼市又一波调控来袭。
　　上一轮楼市疯狂中，地王频出、地价高涨亦是表现之一，熔断制也被视为是从源头平抑土地市场的高热，进而调控地价。目前，南京、苏州等地均已采取措施，比如土拍熔断机制，来调控“过热”的房地产市场。此番郑州正式发布的《办法》，成为平抑房价上涨的措施之一。
　　“熔断制就是为了限制地王产生。土地价格压下去，未来房价过热受到抑制。从心理上看，会对市场恐慌情绪有一个积极的正面影响。”河南省商业经济学会会长宋向清表示，近日，熔断制的具体暂行办法正式出台，加上限购、限贷，郑州楼市的调控效果已经显现。
　　“据我们掌握的郑州10月份的数据，新房成交量下降了80%，二手房成交数量下降了一半左右。”真二网郑州区域总经理孙新建介绍，价格也下降了不少，“二手房价格最少下降了20%，二手房市场已从买房市场进入了卖方市场，提前进入了淡季。”
　　但未来，熔断制能否真正发挥作用，抑制郑州过快上涨的房价呢？“总体上，郑州土地拍卖的熔断机制和房九条比较温和，只能抑制过快上涨。”宋向清说，“从长远看，郑州房地产上涨的趋势还将继续，但不会像前段时间幅度这么大。因为郑州不像西安、重庆，我们有刚需存在。”
　　“我们分析，到了春节后，新的一波房价上涨仍将持续，而未来3~5年内，郑州市区均价会达到3万元左右。”孙新建也这样表示，因此，有住房需求的还是要提前着手。
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