开发商扎堆长租公寓 房租占比太高难盈利
作者：来源：新浪综合
　　开发商扎堆长租公寓
　　当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域
　　作者：法治周末记者 肖莎
　　来源：法治周末
　　“最近有好几拨开发商过来拜访，主要想了解链家的长租公寓业务是怎么做的。”链家研究院院长杨现领近日在一场关于租赁行业的研究报告发布会上透露。
　　链家从2011年起开始做长租公寓业务，业务规模目前在国内排名较为靠前。公开资料显示，2016年5月，链家的长租公寓品牌“自如”已从链家拆分出来作为独立子公司运营。
　　易观研究院智库中心研究总监严跃进告诉法治周末记者，当房地产行业进入白银时代，可出让和开发的土地越来越少，开发商不能再单纯地靠拿地、开发赚钱，租赁业务是现在很多开发商进入的领域。
　　早在去年的8月17日，在万科集团（以下简称万科）2015年中期业绩推介会上，万科高级副总裁谭华杰谈及万科下半年的工作重点时就表示：“出租公寓业务今年会进入正式扩张阶段。”
　　“今年上半年，万科将长租公寓业务中的青年公寓品牌统一为‘泊寓’。”万科长租公寓相关负责人告诉法治周末记者，除北京外，泊寓在深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等14个城市均已开业。
　　据万科这位负责人透露，目前泊寓有超过20000间正在筹备开业，万科的未来规划是，5年内，泊寓在北京为青年人提供10万间租住房屋。今年12月北京会开第二家店，明年计划开8家店。
　　“对于泊寓而言，明年会是爆发期。”前述万科长租公寓相关负责人表示。
　　公开资料显示，目前除了万科，龙湖、招商、旭辉、远洋、等多家开发商均已开展长租公寓业务。
　　“但有些开发商做公寓跟公寓公司做公寓完全是不同的思路，客单价通常在四五千元以上，空置率通常在百分之三四十。”杨现领说。
　　开发商如果要把长租公寓作为一项业务长期开展下去，盈利是必须考虑的问题，这或许是诸多开发商拜访链家研究院的原因之一。
　　开发商偏集中式经营
　　自如公关负责人郭松涛告诉法治周末记者，目前行业里的长租公寓分集中式和分散式两种。
　　“集中式就是长租公寓运营商集中租或买一栋楼和一定数量的房屋，统一装修和运营；分散式就是运营商从个人房东手里收房之后、统一装修后再行出租。”郭松涛说。
　　据郭松涛透露，自如目前主要是分散式模式，集中式公寓相对比较少。集中式长租公寓目前自如一共有8栋，主要都是租的商业地产项目，收房成本相对较高进而使得租金比较高。
　　“这些是集中式模式的劣势，其优势就在于比较好管理。”郭松涛说，此外集中式长租公寓也可以享受酒店式公寓的服务，最简单的就是，管理员可以提供代收包裹服务，但是分散式的就很难做到这一点。
　　万科长租公寓相关负责人告诉记者，泊寓目前都是集中式的长租公寓。
　　“泊寓在北京目前开业的店是长阳半岛店，这家店是在万科的自有项目中拿出一些房屋做公寓。”万科长租公寓业务相关负责人补充道，未来肯定不会所有项目都会用万科自有资产，也会从外部获取项目。
　　公开资料显示，龙湖的长租公寓品牌冠寓在今年开始起步，第一个项目落子重庆龙湖新壹城，该项目也是用半栋楼做长租公寓。
　　“此外，集中式公寓规模效应临界点相对比较低，像魔方公寓可能干到两万间，三万间的时候，其盈利状况和收入状况可能会改善得比较快，因为它的管理成本、后台成本会被大量分摊。但是分散式公寓，可能像自如这样，做到30万间的时候，才会发现有非常显著的规模效应，它的规模效应临界点来得比较慢。”杨现领表示。
　　法治周末记者查询公开资料发现，万科、龙湖操作长租公寓的方式目前基本上是自营，但也有一些开发商选择和其他的公寓运营商合作。
　　怎么实现盈利
　　杨现领在前述研究报告分享会上提到某些开发商未注重成本控制导致长租公寓空置率过高的情况之后，做了下述论断：“开发商需要做的核心是培养运营能力，尤其是怎么样做到成本控制、运营管理。”
　　严跃进也认为，整个行业都需要思考如何通过成本控制和相关运营，实现盈利，而目前在这个行业里盈利的并不多。
　　“做长租公寓前期主要是投入，只有达到一定规模之后，才会进入盈利阶段。”万科长租公寓公关负责人说。
　　杨现领也分析道，长租公寓运营方的成本最主要还是房源成本，即交给业主的房租的成本。我们判断一个行业具不具备长期盈利的能力，关键看成本结构，今天这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素，就是房租占比太高，有的企业占到百分之七八十，集中式大概百分之五六十。
　　“一般情况下，房租占比越高，运营效率提升的空间越小，你怎么提升都没用，因为房租是要支出的。集中式公寓相对好一点，对于分散式运营者来说盈利更难，可能需要到了二三十万间规模的时候，才发现有盈利能力。”杨现领补充道，这种情况下，怎么样控制成本、能够提升运营效率就很重要。
　　郭松涛告诉记者，自如目前管理规模有30万间，在北京、上海、深圳有分公司，北京目前已经实现盈利，上海和深圳还在投入期。
　　郭松涛还总结道，自如目前主要从三个方面控制成本和提升效率，第一是对收房价格严格控制，第二是利用自如的规模优势提高对供应商的议价能力，第三是运营环节通过大数据来精确管控，缩短房子的空置期，每个周都会进行数据分析，对库存进行匹配。
　　“比如，我们在收房之前，会参考链家门店的租房交易数据，并定一个合理的收房价格区间，如果业主要求的价格过高，这个房子就不要了。”郭松涛说，在这些管控之下，自如的入住率在95%左右。
　　记者也把成本控制的问题抛给了万科长租公寓业务公关负责人，她表示首先万科对于长租公寓的选址是有一定标准的，包括公共交通便利，以临近地铁站为宜；产权性质为商业、综合为佳，一般要求租期15年等。
　　“其次，我们也不会只顾格调不看价格，会根据市场定价水平来反推产品的装修等因素。”万科长租公寓业务公关负责人说。
　　至于万科长租公寓业务公关负责人提到的租期问题，恰好能解决杨现领提到的目前长租公寓行业的一个问题，即跟业主的租约短。
　　“今年行业里跟业主的租约大概是三到五年，日本的租约是二十年到三十年。如果租约是二十到三十年，运营方就可以做非常好的装修，因为装修能够带来溢价，运营方能够享受溢价。那今天租约只有三到五年的时候，装得过贵，还没等你有收益，租约就结束了。”杨现领说。
　　万科长租公寓业务公关负责人还向记者透露，为了降低管理成本和提高管理效率，泊寓目前考虑的一个获客途径是谈大客户，也就是说跟某一家解决员工住宿问题的公司谈合作，因为租客的作息时间、生活习惯、公共区域使用情况、工作内容乃至学历等因素的相似度越高，管理成本越底。
　　“现在泊寓的入住率在90%左右。”前述万科长租公寓业务公关负责人说。
　　后期服务很重要
　　“长租公寓这个领域在后期的服务水平和口碑也很重要，这是考验长租公寓运营商运营能力的重要内容。”郭松涛也坦陈，随着自如规模的增大，关于自如的负面信息也会有一定的上升，“我们认真分析过，差评如何产生的”。
　　至于跟服务相关的问题都有哪些，郭松涛总结道，第一类是房源自身问题导致的，比如暖气不热等；第二类是自如自身服务导致的；第三类是供应商的问题导致的；第四类是合租租客引发的。
　　“比如曾经有一个租户投诉说，房间里的中水和自来水管接反了。这就是自如的工作人员在做装修验收的时候没有发现，从那以后，我们在装修收房标准里加了一条，检验中水和自来水管是否接对了。”郭松涛回忆道。
　　谈及合租租客引发的投诉，郭松涛称，自如对租客的身份和条件有一定要求，比如自如规定合租租客不能养宠物。
　　记者也就如何提高长租公寓服务水平这一问题采访万科长租公寓业务负责人，她表示，所有租赁行业存在的问题，开发商所运营的长租公寓都可能会遇到，泊寓规模还没到那么大，问题也未呈现那么多，但泊寓现在已经在制定相关的服务标准，并逐步增加服务项目。
　　“另外我们现在的工作重点是内部提升运营能力，打造运营团队，并完善后台服务水平；对外就是寻找更多的项目，提升规模。”万科长租公寓业务负责人补充道。
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();长租公寓:拿地和运营成本制约发展&扩张期多亏损
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原标题：长租公寓:拿地和运营成本制约发展 扩张期多亏损 　　YOU+国际青年公寓日前被质疑，这一事件将长租公寓这一模式也推至公众眼前。资料图片 　　近期，有报道质疑YOU+国际青年公寓价格与品质有较大出入，由于曾获得小米等投资，并以“情怀”营销著称，YOU+在业内本就备受关注。而这一事件将长租公寓这一模式也推至公众眼前。如何实现利润与品质之间的平衡，在“情怀”之外，找到可持续的盈利模式？记者进行了相关采访。 　　长租公寓模式快速扩张 　　眼下，长租公寓的扩张不容小觑。 　　自2013年长租公寓初受资本青睐至今，YOU+国际青年、九猪、蘑菇公寓、优客逸家等众多品牌长租公寓纷纷占领北上广深等一二线城市。 　　总结目前市场上的长租公寓不难看出，服务式青年长租公寓区别于传统租赁产品的是，它为青年人群提供长租的居住空间和服务，品牌化、连锁化、标准化的模式运营，相比传统的出租房会有更好的居住体验。 　　如果说今年之前长租公寓还是一种创业型产品，那么今年的长租公寓发展则呈现出多元化的趋势。包括万科、花样年、绿城等房企，以及链家、我爱我家等房产中介纷纷涉足长租公寓，更将长租公寓的竞争推向新阶段。 　　企鹅智酷《2015年中国网民房地产消费潜力报告》做的一份调查报告显示：不论是三四线城市，还是一二线，都有一半的人士没有房产。在一线城市中，高达57.6%的住户都是在租房。 　　另一方面，租房者的消费痛点仍有待发掘和解决。根据《北京青年人才住房状况调研报告》显示，租房居住比例达52.20%，而在调研中仅有26.31%表示在租房过程中未遇到权益受损问题。 　　可以看出，正是嗅到了旺盛的需求，伴随着互联网+概念的火热，越来越多的投资者进入住房租赁市场。 　　“随着生活理念、消费理念的更迭，租客对房屋本身的居住条件、社交环境等更为重视，也更愿意花钱去获取更多和居住相关的服务。这些变化也意味着未来的租赁市场有着巨大的发掘潜力。”我爱我家北京公司副总经理刘洋在接受新京报采访时坦言。 　　品质和利润如何平衡 　　但在飞速扩张的同时，品牌长租公寓的问题也日益显露。 　　除了YOU+国际青年公寓被曝的问题外，记者发现，链家旗下的自如寓等品牌长租公寓在规模扩张时期，同样有客户反馈性价不高，“房租比普通民宅高，但条件与预期有很大差距。” 　　程女士在酒仙桥附近的一家品牌青年长租公寓租住了一间开间，房源比周边同类住宅价格高出20%-30%，商水商电支出也比民宅高。而当初许诺的健身房等公共空间则较小，经常无法使用，和想象中落差较大。综合考虑，程女士觉得，如果租一间民宅，用多出来的租金自己置办家具和简单装修，性价比会比长租公寓高出不少。 　　记者采访发现，目前的长租公寓品牌大多是依靠风投等资本支撑在运作，基本没有实现盈利，在亏损的状态下，如何保障利润和品质的平衡，成为租客乃至业内人士关注的焦点。 　　关于出租公寓的操作模式，知情人士透露，选址和房源是首要难题。尤其是北京这样的一线城市，能够租到的整栋房源多是商用，租金成本高、后期水电支出也相对较高。 　　“集中式整栋拿下，较容易管理，投资回报期大约在3年，但分散式公寓回报期只要1年甚至不到1年。最关键的一点在于分散式公寓的拿房比较容易，因此我们基本上都是采取分散式公寓模式。”小螺趣租创始人、CEO郭宇表示。 　　某长租公寓相关人士向记者透露了一组数据：在亚运村某地，一个总房间数60多间的长租公寓，前期投入共计500多万，每月的流水有40万左右；在十里河某地共有100多间客房，前期投入1300多万，每月120多万的流水。这其中，装修费用、租赁房屋费用和设计费用所占的比例最大。 　　也有业内人士透露，长租公寓的盈利周期主要取决于运营能力。好的1-2年就能回本。差的5年以上。这其中存在很大变数。 　　我爱我家北京公司副总经理刘洋也表示，房源托管资源对于公寓产品的盈利至关重要。我爱我家在北京有近6万套托管房源，所以在运营公寓产品方面才能够保障投入产出的均衡。对一些需要从挖掘房源起步的品牌来说，实现盈利则需要一个较长的过程。 　　媒体报道，曾经获得风投的长租公寓品牌魔方公寓就存在亏本。其中一个很重要的原因就是管理和拿地成本制约了品牌的发展速度。其投资方曾两次注资，以期保障市场占有率。 　　选房模型不科学，没有从客流、交通、周边租客的租金接受能力角度考虑，导致房源成本升高，是目前长租公寓普遍面临的问题。 　　同时，据业内人士介绍，租住率和利润率是风投看中的关键指标。目前租住率不是问题。重要的就是利润率方面的考验。这也就不难理解，一些品牌为了追求账面上好看而压缩产品品质。 　　增值服务或成盈利核心 　　如此看来，众多风投青睐长租公寓这一模式的理由何在？经营长租公寓，未来盈利点是什么？ 　　同信投资执行总经理胡振寅表示，增值服务或将成为未来长租公寓盈利的核心环节。在线下社区里，可以提供配套生活服务。更重要的是，基于线下社区，可以通过线上平台提供社交O2O服务和增值服务。在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务。例如现在已经有品牌尝试租金分期贷等等。 　　YOU+青年国际公寓创始人之一刘昕也曾表示，产品意在打造社交平台和创业港湾，而并非单纯的居住产品。至于盈利，后期的增值服务值得期待。 　　刘洋也表示，我爱我家推出的相寓产品瞄准的是产品后期的金融服务。与此同时，链家的自如产品系列也和京东金融合作，提供京东白条服务。链家的业内人士表示，2017年链家网衍生出来的金融业务计划贡献20%的收入。目前链家金融业务已经占到整体收入的10%左右。 　　不过，通过增值服务盈利目前也处于尝试阶段。在长租公寓从业人员看来，专业人士缺乏也是行业面临的重要问题，人员和团队的变动也会对品牌和行业带来不利影响。 　　同时，业界指出，目前公寓对产品设计和客户需求还在摸索阶段，市场尚缺乏质量监管体系的监督把控。我爱我家刘洋表示，互联网是手段，但线下产品才是核心，这些产品的好坏最终还是会由消费者“用脚来投票”。 　　新京报记者 方王洋 见习记者 孔饨
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长租公寓如何盈利？
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市场上多家房企推出了式管理的长租，租价普遍高于周边普通租赁，但房企运营此类长租公寓盈利前景仍不明朗。为此，晨报记者采访了多位业内专家和房企代表，请他们为房企经营长租公寓如何盈利出谋划策。长租公寓初期难盈利“长租公寓对于房企来说是一个不动产运营项目，与一般的开发、销售模式不同，因此房企在进入长租公寓领域时，并无太多经验优势，要做好长租公寓的运营是一个不小的挑战。”克而瑞研究中心分析师沈晓玲对北京晨报记者说，目前，房企推出长租公寓主要分为两种模式，名列前茅种是重资产自持模式，第2种是轻资产包租模式，通过整租一栋大楼进行改造，运营期一般在10年以上。链家研究院院长杨现领表示，“房企进入长租公寓领域难以盈利的重要原因，是重资产模式需要承担前期拿地的成本。而现在的一线城市地价成本仍然过高。”亚豪机构市场总监郭毅分析说，“房企采用轻资产包租模式也存在盈利困局。因为此类企业往往是收购一些烂尾项目、便捷酒店等，进行升级改造，他们投入的收购费用、改造费用、装修费用等前期费用比较高，分摊到每一间公寓的租金里，尚不足以支撑。与房地产开发的快周期运营不同，房企做长租公寓是慢周期运营，需要较长的时间，才有可能获得盈利。”从三方面入手提升盈利空间房企经营长租公寓，如何获得盈利？业内专家、房企代表各抒己见，给出了一些专业性的建议。易居智库中心研究总监严跃进说，“房企做长租公寓，要发挥品牌效应、规模效应。比如房企在大城市中打造长租公寓，要建立一个品牌，竖立较好的口碑，再加上通过连锁经营扩大规模，才能在一定程度上降低成本。”除了提升品牌和规模以外，房企还要注重提供增值服务。郭毅和严跃进均认为，房企通过长租公寓可以获得租金收入，还可以开发增值服务。也就是说，基于长租公寓吸引的客群产生的流量，衍生出对于娱乐、社交、餐饮、零售等多方面需求，房企可以通过自营，或是引入第三方公司合作，提出增值服务，获取额外收入。熊猫公寓CEO创始人王玺龙表示，“熊猫公寓将结合房地产上下游业务，实现租购合一，同时在消费场景等业务领域实现流量变现。目前，熊猫公寓已经在尝试通过APP手机端联系租户，提供租赁以外的多种服务。未来，衍生服务将会成为长租公寓的新盈利点。”“长租公寓后期运营需要搭建起成熟的管理机制和框架，配用专业高效的运营人员也能大大缩小成本，从而缩短回报投资的期限。同时房企可以尝试通过房产证券化（REITs），探索出一种新的盈利方式。”杨现领说。
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