业主拒交物业费维权 要承担违约的法律责任_辽宁新闻_新闻资讯_千华网
业主拒交物业费维权 要承担违约的法律责任
沈阳市南市场附近的一个小区，大门已坏无人修，业主用树上的一块牌子禁止外来车辆入内。
过去的两年里，沈阳市沈北新区蒲河新城的一个小区先后有150多名业主因为拖欠物业费被起诉，起诉他们的是此前曾经在这个小区服务的物业公司。
在这个800多户的小区里，拖欠物业费的情况有多严重，接近20%的业主成为被告可以作为一个参考指标。
不过，起诉只让我们看到事情的一个侧面，法院判决后，我们才看到了完整的事实&&&根据小区业主多次提供的照片及本院在送达时实地走访查看，原告提供的物业服务与前期物业合同约定的服务质量标准存在较大差距，小区业主满意度不高。按照提供服务质量与收取费用相一致的原则，应降低物业费收费标准。&
何明清　省人大环境资源城乡建设委员会
副主任委员
任春野　　沈阳广播电视大学终身教育学院副院长
张孟龙　　沈阳市物业协会常务副会长
安雪　　辽宁同格律师事务所律师
　　不交物业费是自我保护
　　收费难与维权难看似俩问题
　　其实是一个问题
业主拒交物业费，每个人都有自己的理由，记者在采访中听到的说法可以大致分为四类。
第一类是对房屋质量不满意，理由包括：顶楼漏雨的、墙壁长毛的、门窗变形有缝的；　第二类是对邻居不满的，理由包括：楼上把房子租出去了、一楼把绿地变成自家花园了；　第三类是对物业服务不满的，理由包括：楼道卫生打扫不及时、冬天除雪太拖拉；第四类是发生丢自行车等财产损失，买房未入住等意外情况。
这些不交费的理由，很多都与物业公司关联不大。出现这种情况，主要是因为部分业主对物业管理缺少了解，认为物业公司什么都应该管，把房屋质量、供暖、供水等问题都归结到物业公司身上，稍有不满就拒交物业费。
但是，并非所有拒交物业费的情况都是业主出了问题。记者调查发现，在某些情况下，业主的拒交甚至是迫不得已的，因为有的物业公司接手小区物业的目的根本就不是为了做好服务，而是另有所图。
有些物业公司实际上就是开发商的下属企业，其职责就是帮助开发商把有问题的房屋拖过保修期，保修期一到，这些物业公司便以业主不交物业费为由&弃管&。
有些物业公司接手小区后，不仅收取了全额的物业费，还收取了停车场、停车位以及其他公共区域的可能收取的各种费用，甚至连装修公司运送装饰材料都要收入门费、电梯费，收费后便以故意不履行合同，故意降低服务标准等方式激化与业主的矛盾，故意造成收费难的借口，然后弃管。业主被骗、被欺侮后，通常会把对立情绪带到新接手的物业公司身上，甚至干脆以不交物业费方式进行自我保护。
沈阳广播电视大学终身教育学院副院长、社会保障法专家任春野认为，物业公司收费难与业主维权难，看似两个问题，其实是一个问题，根本原因是物业服务合同的规范性问题。物业服务与业主交费是物业合同的基本内容，但在实践中，签订合同时，就物业服务内容、收费标准、违约责任等内容的约定，作为格式合同提供方的物业公司大都未做到认真告知，只是将签合同作为房屋交付的一个流程。在此情况下，基于物业服务内容的理解必然会出现异议。例如，收费标准是如何确定的，基于此收费标准的服务事项，作为交费一方必然关注。而在生活中，作为交费一方的业主，在未出现物业服务纠纷前大都只关心园区卫生如何等现实情况，忽视对合同服务内容的了解。出现纠纷后，一些业主把对开发商的不满，如房屋质量缺陷、配套设施不完善等与物业服务不到位混杂在一起，用拒绝交费来维权。
　　享受了服务就应履行交费的义务
物业服务有瑕疵，法院为啥还判业主交费　不能因为20%的瑕疵免除100%的物业费
沈阳市物业协会常务副会长张孟龙告诉记者，沈阳很多小区的物业收费率都在50%以下，有的小区只能收上来20％到30％。用这些费用去面对整个园区，肯定达不到服务标准，最终就会陷入&物业收费率低&&服务质量变差&&物业收费率更低&的恶性循环。
沈阳某小区业主张某，因为对物业服务不满意，拒交物业费。物业公司催费无果后只能诉诸法律，法院一审判决，张某交纳3年的物业费3957元及滞纳金4076元。
张某上诉到沈阳市中级人民法院后，法院认定，张某享受了物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，但并没有支持物业公司提出的滞纳金请求。
对于张某提出的物业服务存在的问题，沈阳市中级人民法院在判决中也进行了详细的回应。&关于上诉人提出被上诉人的服务管理非常差，达不到服务标准等上诉主张，本院认为，虽上诉人于庭审中向法庭提供园区内照片等证据材料，用以证明被上诉人的物业服务管理存在门禁维修不及时、车辆随意停放、房屋维修不到位、园区内圈地严重等问题，但该问题只能说明被上诉人的服务管理存在一定瑕疵，而不能成为上诉人拒交物业费的合理事由。&
物业服务中存在一定瑕疵，但在法院的判决中却没有被认定为合理事由，对此，辽宁同格律师事务所律师安雪进行了解读。安雪说：&由于物业管理是动态的长期的，是否存在物业服务质量问题很难认定。本案物业公司已经提供物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。&
当然，物业公司如果被认定在服务中存在明显瑕疵，法院在审理时也会酌情判决。
沈阳市苏家屯区居民雷某，购买某花园小区时就与物业公司签订了物业服务合同，收房时发现房屋有瑕疵，就向物业报修阁楼漏水、烟道漏水等问题。由于报修的问题迟迟得不到解决，雷某在接下来的8年都拒交物业费，后来被物业公司起诉。法院在审理中也认为物业公司在服务中存在瑕疵，并判决雷某按照欠费的80%支付物业费。
律师以案讲法
　　有合理事由才能拒交物业费
　　物业公司擅自提高收费标准
　　可视为合理事由
在记者采访中不断有业主抱怨维权难。对此，安雪提醒广大业主，在物业服务问题上并非无处说理，关键在发现问题时要通过拍照、录像、录音等方式取证。
前不久，沈阳市沈河区人民法院就判了这样一个案子，物业公司因为物业服务有瑕疵，只能部分收取物业服务费。
2014年春节，小区内有人放烟花，点燃了陈先生家的半封闭阳台。陈先生家当时无人，造成严重损失。事后，陈先生去物业调监控，发现电梯、园区的监控全不好使，无法调查。于是，陈先生要求物业公司修房子、修窗户，否则就拒交物业费。最终，陈先生因为欠费，被物业公司起诉。
沈阳市沈河区人民法院认为，原告作为小区物业服务单位，未能阻止燃放事故的发生，说明其履行物业服务义务有瑕疵。但在原告履行了其他物业服务义务的情况下，被告拒交全部物业费不妥，一审判决被告业主以其欠费金额的85%交纳物业费。
那么，在我们的日常生活中还有哪些物业服务的瑕疵可以作为拒交物业费的理由呢？有关专家做出了如下总结：业主拒交物业费需有合理事由，该&合理事由&应当限定在物业公司不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵等情形。比如，物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
现实生活中，很多拒交物业费的业主，并没有法律支持的&正当理由&，他们的拒交只是为了解决问题。也就是说，很多业主之所以拒交物业费，主要原因在于投诉无门，物业服务质量差的问题得不到解决。
记者了解到，今年7月，省人大常委会在审议物业执法检查报告时指出，政府要建立物业服务投诉平台，切实维护业主合法权益。
物业费随着物价和人工成本的上涨有所提升，大多数业主是能够理解的。但是，作为公共服务企业，物业公司必须规范运作，该公示的内容要公示，该公开的账目要公开，这样业主才会安心交费。
如果缺乏透明，业主就会追问物业费的去向，追问停车场收入、电梯广告收入、商业网点收入，甚至是各种商业行为进驻小区的入门费用。
因为提价受阻，物业公司不满意业主；因为账目不公开，业主不满意物业公司。为了解决物业服务中双方都不满意的问题，省人大环境资源城乡建设委员会的一位副主任委员表示，下一步，我们就想在物业条例修改的过程中把物业服务的内容规范一下，卫生达到什么程度该交多少钱、绿化达到什么程度该交多少钱。不要单纯地规定物业费多少钱，太笼统了，业主不清楚钱花在哪了，总是觉得物业说是多少钱就多少钱。能量化的一定要量化，达到什么标准交多少物业费，业主知情了，心也就顺了。
□本报记者/李　波/高　爽/关艳玲□本版照片由本报记者万重摄
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小区业主以没有看到业主委员会和物业公司签订的合同为由，可以拒交物业费吗？
作者：新余市中级法院 彭师庆&&发布时间： 09:44:54
　　问：我们小区有一些业主以没有与物业公司签订物业合同，也没有看到看到业主委员会和物业公司签订的合同为由拒交物业费，请问这合法吗？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 新余　 张某
　　答：业主委员会享有对业主公共部分利益进行管理、处分的权利。实践中，业主委员会会以其名义代表全体业主与物业公司签订服务合同。此时，该合同原则上对全体业主具有约束力，业主不得以不知情为由拒交物业费。当然，业主委员会对物业合同负有向业主告知的义务，若未履行相应义务，业主有权通过相应程序更换业主委员会。在以下两种情况下，业主也需要交纳物业费：1、物业合同期满后，物业公司没有与业主委员会续签合同，但又继续进行了物业服务；2、原物业合同期满没有续签，业主接受了相应的物业服务。
责任编辑：新余市中级法院 研究室
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> 没签物业协议，物业服务不善，未交物业费，法院会怎么判？
阅读 11038|回复 17
搜狐焦点网友
没签物业协议，物业服务不善，未交物业费，法院会怎么判？
索律师您好！&&&&&& 我们交房的时候因为物业管理协议有很多不合理的条款，小区内有100多家没有跟物业签订物业管理协议，后来物业服务非常不到位，很多业主都拒交物业费，现在物业起诉业主，除了物业费还要求交滞纳金，请问这种并没有签协议的情况，法院会怎么判决？
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搜狐焦点网友
没签协议是不是就不同意物业的服务啊？
没签协议是不是就不同意物业的服务啊？小区还多次出现业主家被盗的情况，另外还搜集了很多其它的物业不作为的证据，这些可以作为不交物业费的证据吗？
如果没有签订协议只用交物业费用不用交滞纳金。
胡文友律师，北京市盈科律师事务所合伙人律师，专职律师，房地产资深律师，八年房地产领域法律服务经验，经验丰富，成功解决了很多房地产纠纷！手机： 网址：www.fc110.net（北京房产法律事务中心）执业理念：维护当事人合法权益，维护法律正确实施，维护社会公平和正义！
搜狐焦点网友
物业服务不到位，也必须得交物业费吗？
谢谢您的回答！再请问物业服务不到位，也必须得交物业费吗？我留了一些物业不作为的证据，这些可不可以成为不交或少交物业费的理由那？
未签物业服务合同，但物业管理公司已经实际提供物业服务的，应当缴纳物业管理费，但若物业提供的物业服务，与收费标准不符，或提供的物业服务不到位的，业主可以要求减少物业管理费。
北京麻增伟律师，以诚为本，为君排忧；以法为器，为君解难！
免费咨询电话：,QQ：，Emai：.
长期担任房地产开发企业和物业管理公司的法律顾问，具有多年房地产领域的房产诉讼和物业纠纷执业经历，专门处理商品房买卖纠纷、二手房买卖纠纷、物业管理纠纷、相邻权纠纷等房产纠纷，可全程陪同签订房屋买卖合同、验房、收房、过户。
没有约定滞纳金(违约金)的，可主张约等于银行罚息的法定
违约金。物业服务不到位可主张减交物业费。不签合同但是事实上享有物业服务的，不影响物业服务关系的成立。
北京杉树律师事务所 张浩 律师
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没有约定滞纳金(违约金)的，可主张约等于银行罚息的法定
违约金。物业服务不到位可主张减交物业费。不签合同但是事实上享有物业服务的，不影响物业服务关系的成立。
北京杉树律师事务所 张浩 律师
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回复：没有约定滞纳金(违约金)的，可主张约等于银行罚息的法定
下面是引用杉树律师于 12:51:29 发表的没有约定滞纳金(违约金)的，可主张约等于银行罚息的法定:违约金。物业服务不到位可主张减交物业费。不签合同但是事实上享有物业服务的，不影响物业服务关系的成立。假如未签物业服务协议，也未入住使用。那么就意味着没有享受到物业的服务，也要交物业费？并未接受实际物业服务啊，这样不合理吧？
入住与否不是判断标准。我给你引法规吧，你细看并理解之
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》&第一条& 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。&　第六条& 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
北京杉树律师事务所 张浩 律师
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搜狐焦点网友
举个例子，假如一个小区大家都没有入住，请问物业公司为谁服务？服务项目、内容肯定大打折扣，交什么物业费了？自古是享受服务交费，未享受服务也交费，这是那里的道理？1、有约束力没错，但是对享受了服务的业主有约束力吧，业主并非以不是合同当事人抗辩，而是以未享受服务来抗辩的。2、我们是有正当理由的：未享受到服务。
> 没签物业协议，物业服务不善，未交物业费，法院会怎么判？
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！物业公司因部分业主未交物业费停止小区服务_新闻中心_新浪网
物业公司因部分业主未交物业费停止小区服务
　　全媒体记者 祁亚萍 报道
　　晨报滨州讯 “部分业主仍未支付物业费，鉴于我公司在收取的物业费不足以支付各项管理成本，导致新天地物业无法正常经营，公司决定停止对小区的物业服务。”7月1日，新天地小区物业发出停止对小区物业服务的通知，这也惹怒了小区的居民。“物业管理费部分居民的确没交纳。”小区一业委会成员介绍，其中的原因却错综复杂。“首先，物业与开发商是一个系统，小区不少居民家中存在各种各样的房屋质量问题一直并未解决。其次，4年来，物业也不跟我们签订《物业管理服务协议》。”上述业委会成员表示，与物业协商多次未果，7月1日，小区居民看到了“物业停止服务”的通知。“当天就撤走了保安，卫生也停止了打扫。”
　　随后，记者见到了小区物业一工作人员。“小区不少居民都没有交物业管理费，一个没有资金支撑的物业怎能继续生存下去。”上述工作人员介绍，7月1日，物业与小区开发商正式脱节，已没有任何关系，因此居民反映的房屋质量问题物业无义务管理。
　　对于物业为何4年来不跟居民签订《物业管理服务协议》一事，上述物业工作人员表示，那是前期物业工作的失误。“虽没签订，但与居民已经形成了合同关系，其他问题我不清楚，领导不在。”上述工作人员如是说。
　　记者注意到《山东省物业管理条例》第六章六十八条规定，物业服务企业未按照合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域，或停止物业服务。
　　山东众成仁和(滨州)律师事务所胡延波律师分析，2008年，北京最大社区物业纠纷调解委员会在天通苑成立，为业主和物业管理方提供了法律屏障。胡延波律师在此呼吁，希望滨州也建立相关的法律机制。
　　相关链接
　　房子闲置多年物业费该不该交
　　全媒体记者 徐倩倩 报道
　　晨报滨州7月6日讯 房子在小区内已闲置多年，而房主也不从该小区居住，多年的物业费也未交纳。闲置的房子是否要交纳物业费，物业和小区居民各有说辞。
　　今天，在黄河八路渤海十路附近的园林小区，记者了解到，小区内有多套闲置的房子，一直无人居住。“有的房子甚至闲置了两年多。”小区一知情人士称，这部分人群中大多数人不会交纳物业费，“都不从小区住，也找不到他们”。
　　记者了解到，像上述这样的事例在城区多个小区都曾有出现过。本报也曾针对闲置房给小区带来的一些问题进行过探讨。随后记者走访城区小区发现，多数居民认为，不在小区居住，就不会产生垃圾，更不会有水电方面的牵扯，交纳物业费有点亏。“房子闲置在那里，又没人居住，为何要交纳物业费？”上述话语是多数被采访市民的一致意见。
　　而园林小区一名物业工作人员表示，虽不在小区居住，但小区内公摊面积的卫生打扫以及门卫维护秩序这两方面都是要专门的人员管理的。“如果闲置房内东西被盗，房主难道不会找物业吗？”而上述人员所说也得到其他小区物业人员的认可。
　　对此，山东众成仁和(滨州)律师事务所胡延波律师表示，针对闲置房，房主是否缴纳物业费一事，在法律上并没有细化的规定，而根据上述情况，作为小区物业，没有义务每天都要去房主家查看是否住人，房主理应交纳物业费。
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版次:[A11]
拒交多年物管费业主被告上法庭
　　一位业主，以物业公司侵犯了他的合法权益为由，拒交多年物管费和垃圾清运费，被物业公司告上法院。 昨（4）日，记者从顺庆区人民法院获悉，该院认定物业公司主张的部分物管费已过诉讼时效，依法判决业主支付其余物管费。认为物管不负责 业主拒交物管费　　日， 某物业公司与一小区开发商签订前期物业管理委托合同，该物业公司接受委托，为这个小区提供物业管理服务， 期限从日起至该小区成立业委会之日止。　　2012年7月，小区业委会成立，但直到日才与该物业公司签订了物业服务合同，合同签订前，物业公司仍然在为小区提供物业管理服务， 小区业委会与物业公司签订的合同期限为日至日。　　然而，业主杨岚（化名）从日起直至2015年底以有一位业主违法占用公共绿化带， 物业管理公司不履行职责为由拒绝支付物管费。　　物业公司分别于日、日和日，对杨岚所欠的物业费进行了催收，并于日在小区张贴公告，向全体业主催收物业管理服务费。　　日，物业公司向顺庆区人民法院提起诉讼，将杨岚告上法庭。已过诉讼时效 部分费用未获法院支持　　法院审理后认为， 无论是物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，还是物业公司与业委会签订的物业服务合同，均系合同双方的真实意思表达，合法有效。 物业服务合同对作为小区业主的杨岚具有约束力， 被告作为物业所有人接受了原告提供的物业管理服务， 就应该交纳物管费等相应费用。　　被告提出的诉讼时效问题，因原告在日向被告主张2010年1月至2011年12月的物业服务费后，至其日再主张时，间隔时间已逾两年，法院认定原告主张的2010年1月至2011年11月的物业费确已超过诉讼时效，但其主张的2011年12月及之后的物业服务费未超过诉讼时效。　　日，顺庆区人民法院作出一审判决： 被告杨岚在判决生效后10日内向物业公司支付日至日期间的相应费用。律师说法关于讨债的诉讼时效问题　　律师雷震：根据《民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条的规定， 对未约定还款期限的，其诉讼时效应按以下几种情况分别计算：　　第一， 对于没有约定履行期限的关系，按照《民法通则》第八十八条的规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时向债权人履行义务， 债权人也可以随时要求债务人履行义务， 但应当给对方必要的准备时间。”因而其两年的普通诉讼时效从权利人主张权利而义务人拒绝履行义务之日起计算。 但如果债权人未曾主张债权，就不能开始计算诉讼时效。　　第二，诉讼时效因权利人主张债权或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效时间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。从再次中断时起， 诉讼时效期要再次重新计算， 且诉讼时效中断不受次数的限制。但主张诉讼时效中断，必须有足够的证据证明。　　第三， 债权人若一直没有主张权利，则适用最长诉讼时效期， 从债权债务关系发生之日起计算20年，超过20年的，人民法院不再予以保护。 南充晚报记者 何显飞&
&& (不填默认为匿名)
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