房价一夜跌160万“一夜涨70万”是不是忽悠

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房价上涨 谁最恐慌?
茅台铁腕对待经销商将被市场惩罚
地方社保窟窿如何填补?
建行代销信托浮亏 投资者自己兜底
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楼市谣言四起谁制造了抢房潮?
数据来源:统计局、华泰证券
媒体对年末楼市走势的报道着实让人看不懂,到底是恐慌式购房还是冷到让温州炒房团都解散的地步?二手房价格是暴涨了还是惨遭五折抛售?是什么给了谣言四起的机会?
日光盘、抢房潮是炒作还是真实?
“连夜排队购房”再现。传言:广州上周末多个楼盘开盘场面火爆,有楼盘开盘立涨五千元,珠江新城某盘甚至传出“连夜排队购房”的消息。而北京也传出,新项目金地格林“新房供不应求、买房得先买号”、“首次排卡即超过1600人”的消息。在全国市场房价连续6个月平稳上涨的大背景下,广州、北京等一线城市个别楼盘一夜大幅涨价、千人抢房以及地王频出等现象,立刻被炮制成“购房者恐慌性入市”的消息。
二手房市场的消息比起一手房有过之而无不及。有媒体爆出北京市西城区鸭子桥路45号院政泰家园某房源一夜提价70万元,从230万元飞涨到300万元的例子。此外,受广东部分地区试点官员资产公示制度影响,一线城市普遍出现二手房天量抛盘,其中北京突然出现381万套空置房抛向市场,上海二手房挂牌量从41万猛增至200万套,广州二手房挂牌量从26万套增至100万套。
以北京目前10万套左右的二手房供给总量来看,300余万套抛盘无异于投下一颗重磅炸弹。还不算完,关于广州限购放松、北京做假合同取得购房资格的传言也不胫而走。综合各种传言,让原本冷清的楼市瞬间炸开了锅。调控失效了?会不会出台新的调控措施?市场还在猜疑之时,有关部门和媒体纷纷做了澄清:
一夜上涨70万的房子被媒体揭露只是中介的营销手段而已。北京市住建委也通报称,包括金地格林在内的两个楼盘涉嫌捂盘惜售等违规销售,并指‘恐慌购房’系个别企业制造假象,违规炒作。而国土部则公布公开调查南京地王,北京也暂停了一宗准地王的出让。
据广州市国土房管局公布的数据,11月全市10区的二手住宅登记量为58.37万平方米,环比增加四分之一。而12月上半月,二手楼挂牌量并未大增,反而出现了骤减。而中原地产华北区总经理李文杰则表示,北京过去30天平均日增加二手房源250套左右,因此北京不存在挂牌量激增300多万套的情况。不过在京广等地,对于交手续费办理假纳税证明、限购政策暗中松动的现象则一直没有杜绝。楼市燃起的热情似乎马上就要被扑灭。
温州炒房团散伙不代表楼市不景气
就在楼市过热的谎言几乎被扒光的时候,温州炒房团“偃旗息鼓”的报道似乎也从另一方面在为楼市降温。原因“主要还是对后市的行情不看好,许多房子两年前买的,到现在都没有涨,加上贷款的成本,这套房子投资的钱就是亏的。”某炒房团头目表示。
但不看好后市的理由是站不住脚的,因为大开发商销量很好,不需要以折扣换成交量,资金紧张的小开发商也不愿意让利给炒房团,主要还是对后市看法乐观。所以温州炒房团活动暂停的主要原因还是投资回报率不及预期以及自身的资金链紧张造成的,和楼市走向关系不大。
虽然楼市没有出现像炒作的那样的“抢房潮”、“恐慌性购房”等现象,温州炒房团暂停活动也不是因为楼市低迷,决策层对楼市调控政策并未加码,而调控的边际效应正在递减,导致楼市整体处于回暖态势。而澄清楼市过热的谣言也不代表楼市就会朝回调的方向发展。
楼市量价齐升 离真正抢房潮还差得远
数据来源:wind 广证恒生
11月以来全国楼市成交量价齐升,12月上旬虽然有小幅环比回落,但仍然处于高位。一方面这是延续了今年以来楼市成交的上升趋势,另一方面最近几年以来年末都会有一波购房高潮,不存在所谓的“年末抢房潮”。
多家数据显示11月以来楼市量价齐升
根据统计局数据,11月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市数量大幅反弹至53个,比10月增加了18个,比重扩大至76%,创下年内新高。同比数据看,11月新建商品住宅价格上涨的有25个,比10月增加13个。
而根据中国指数研究院数据,全国商品房销售额、销售面积分别在今年6月和7月结束了2011年四季度以来的持续下降,保持同比上升且增幅扩大,11月增速分别为38%和30%,创今年单月最高水平。
华泰证券跟踪的25个核心城市显示,11月成交量环比上升19%,创年内新高,量为价先的原因使价格也跟随上升。12月成交量较11月略下降6%,但依然维持高位,特别是北京等地价格上升趋势仍在延续,但受到预售价格的监管,上升幅度有限。
而国元证券的数据也显示出12月楼市的热度并未消散,12月第2周全国33个城市成交量同比增加71%,环比减少4%。其中一线城市环比上涨19%,二线上涨9%,北京大涨74%。
年末购楼高峰竟是往年同期低点
对传统楼市来说,“金九银十”是全年销售的重头戏,但自从地产调控政策不断出台以来,9、10月份的行情惨淡许多,今年也不例外。但由于年中房价的上涨助推了刚需群体的观望态度,进一步抑制了“金九银十”的成交行情,为年底市场的爆发提供了动力。
同时,根据广证恒生的统计显示,自2009年以来,每年年末都有一波成交高潮出现。而今年的成交量与过去三年相比,竟然还处于较低水平。因此,虽然不存在此前炒作的“恐慌性购房”现象,但目前楼市确实是处于成交的高峰期,房地产调控政策正面临重大挑战。
楼市调控边际效应递减 政策亟待调整
数据来源:统计局 中信建投研发部
当前房地产调控已经进入高度敏感期,市场买卖双方博弈的神经集中在政策与价格上。而一些城市对限购政策执行不够彻底让楼市成交量上升有了可乘之机,如果不及时出台新的调控措施,房价正面临新一轮上涨趋势。
限购执行有放松房价上涨有预期
中信建投认为,11月以来楼市成交走好的主要原因首先是信贷市场并未收紧,大多数城市仍然可以享受到85折利率折扣;而在9、10月份市场偏淡取得的预售证的楼盘集中放量;预计楼市上涨的购房者预期越来越多;部分城市限购政策执行层面有所松动也给了购房者足够的空间。
而广证恒生认为,虽然中央经济工作会议提出地产调控政策的延续,但未见政策加码,购房者对房价上涨预期进一步增加,助推了刚需入市。由此可见,之所以购房者对楼市走势做出上涨预期的判断,主要是调控政策的边际效应正在逐渐减退,而限购政策执行松动也给了楼市成交量上升的可乘之机。
华泰证券则认为与年初相比,一二线城市房地产市场无论在销售、供需格局、土地市场或开发商资金链上都有大幅改善。而对于二手房价格的上涨,华泰证券认为主要是由于目前开发商主要以老楼盘为主,售价受到预售价格监管限制较多,因而房价上升的主要表现在二手房。
不能等到房价暴涨再来政策超调
可见开发商的处境越来越好,让其议价空间加大。而开发商除了资金链的压力得以缓解之外,库存压力也在减轻。华泰证券跟踪的北上广深四大城市前11月累计销售面积同比上升24%,可售面积则同比下降16%,可售面积去化月数达到8.5个月,同比下降39%。去库存的同时,随着房地产开发投资增速的不断下移,中金公司预计重点城市的供应会收缩5%-10%,而房价在供需缺口较大的上半年将极有可能继续上涨。
但房价持续上涨对房地产商而言并不是始终都利好的消息。从刚刚结束的中央工作经济会议上传来的高层最新表态是“要继续坚持房地产市场调控政策不动摇”,因此随着房价的不断上涨,有可能会触动决策层出台更严厉的调控措施。
由此预计地产商们可能正处在哭笑不得的煎熬中,一方面享受着楼市成交量价齐升的收益快感中,另一方面又要担心随时有可能降临的政策超调。中金公司表示,如果房价快速上涨,信贷管理、税收变化、限购细则收紧以及土地制度转变都是潜在的政策手段。
楼市供需结构已经发生根本性变化,房价正在上涨并将面临继续上涨的压力,调控政策已到了必须要调整的时刻。决不能再次等到房价暴涨之后才被动调整,我们已经为此付出过太多的代价。
关键字解释
在微观经济学中,边际效用(英语:marginal utility),又译为边际效应,是指每新增(或减少)一个单位的商品或服务,它所增加(或减少)的效用,也即是“效用──商品或服务量”图的斜率。经济学通常认为,随着商品或服务的量增加,边际效用将会逐步减少,称为边际效应递减定律(law of diminishing marginal utility)。
温州炒房者跑路是好事,能让房价回归理性,房地产泡沫变小,经济健康可持续发展…[]
未来房价走势有两种可能:要么房租继续上涨甚至在短时间内翻倍,要么房价大幅下跌…[]
你是否赞同本期观点?
你预计房价未来走势如何? (必选)
你认为调控政策应不应该调整? (必选)
房价上涨谁最恐慌? (必选)
: 购房者应该谨慎与冷静,不要轻信市场传言而恐慌性抢购。政府应该及时站出来,遏制楼市恐慌性购房,避免市场出现波动。
:房产商做点钱,做个自编的“恐慌性购房”广告,房产商保住市场避免了房价格泡沫破裂造成真正的房产危机。
:国家信息中心:明年刚需会不断释放推升房价。政策的统一、科学和延续性才能有权威!国人才有好日子过!
本书基于中国房地产的现状,描述了当今房地产市场的种种现象,展现了普通百姓、炒房客、开发商、银行、政府的多方博弈…[]
作者:毛木子
策划:毛木子、张贾龙
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独家:恐慌式购房仅仅是个案
导语日前,有媒体以为题报道北京市场出现的抢房现象。文中提到,11月,购房者小蔡看中北京市西城区鸭子桥路政泰家园一套两居室,房屋售价是240万,业主心里成交价一度低至230万元左右。不过,让小蔡意想不到的事情发生了。12月9日,中介告诉小蔡:业主报价提高到了300万元!
购房者是否恐慌暂且不说,看完此新闻的网友很多都不淡定了,有后悔没及早出手买房的,有的惊呼“北京房价莫非要逆天?”新闻中提到的所谓的恐慌式抢房到底具备不具备普遍性呢?
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“抢房”并不具有普遍性
不可否认,城区核心地段房源稀缺
从近两年的土地供应来看,目前四环内可售土地量已经越来越少,稀缺性也导致新出让地块价格屡创新高,而未来随着新增供应越来越少,四环内的项目也基本到了无新房可售的地步。
而城区的交通更为便捷、配套也更为成熟,生活较为方便,虽然不断高企的房价逼退了不少购房者,但依旧是置业者主要考虑的区域之一,在城区新房稀缺的情况下,不少置业者只得争抢城区二手房,在供不应求的背景下,房价再度上涨的压力不小。从某机构提供的热销榜单上可以看出,前50名中,城区项目占据了半壁江山。
但抢房并非普遍现象 楼市热销与滞销并存
临近年底,北京楼市多个楼盘的销售飘红,呈现出与往年不同的景象。天宫院金融街融汇等多个楼盘都出现了“日光”的现象。这使得不少购房者担心北京楼市后期供应不足而惶恐入市。但是,媒体记者实地走访后发现,并非所有在售项目都处于热销状态,目前北京依然存在大量的待销盘。另外,部分开发商捂盘惜售的行为,也给北京的楼市造成供应不足的假象。面对购房者惶恐入市,北京市市场上依旧充足的房源或能打消购房者的焦虑。
“一天提价70万”更多的是噱头
“提价70万”只是业主挂牌价 并非成交价
“漫天要价 就地还钱”是买卖双方的自由,业主挂牌价并没有多少指导意义,市场成交价才对买卖双方有实际意义。虽然有网友一看到“提价70万”就恐慌,但还是有较为理性的网友知道“挂牌价”并非“成交价”。有腾讯网友分析说,“提价70万”的房子在宣武,合并到西城而已,宣武的教育资源跟老西城是是没法比的,“提价70万”很难卖出。也有网友说“无稽之谈,假象而已”。甚至有腾讯网友反讽说“涨70万太少了,有本事涨700万”。
小区内其他房源报价稳定 并未大幅提价
在某中介网站上政泰家园同期在售房源还有11套,均价在26062元/平米。中介介绍说,三个月前还有两套类似房源,以260万的价格出售告罄。挂牌300万房源的业主11月份着急卖房,还以270万的标价出售过,不过应该是自身经济问题解决了,房子也就随意标价成300万,按业主的话说“卖不卖得出去无所谓了”。
购房者对房价敏感 对“提价70万”不买账
据了解,政泰家园二手房虽然满五年免营业税,位于西二环位置得利,但因为是经适房的缘故,除了个税和契税之外,还要缴纳10%的综合地价款,而据网站上的成交记录显示,历史成交量较高的也是60―70平,总价在160万的小户型,据中介介绍,大户型的房型朝向设计比较好,一居室均价较低的原因也是因为户型朝北,刚需对价格因素敏感,很多购房者都是首套置业,对大幅提价的房源并不买账。
“抢房”新闻不应被过度渲染
数据显示:北京二手房成交量升价稳
腾讯房产数据中心二手房相关数据显示,从各区域的价格走势来看,11月昌平二手房成交均价为1.8万元/平米,环比上涨7.8%,顺义成交均价为1.5万元/平米,环比上涨6.8%。而城区房价则相对稳定,涨幅不及郊区。北京市房地产协会认为,二手房成交回升,房价小幅上涨,但市场以自住需求为主的格局并没有改变,投资投机性需求仍然得到有效遏制。并且,随着改善性需求的入市,也同时释放出了大量的二手房源。这些住房一般面积小、总价低,位置相对较好,可有效满足首置型需求。
高房价只能让购房者再次陷入观望
伟业我爱我家市场研究部分析指出,伴随楼市成交量的回暖,二手房价格的小幅上涨,又再次触及到了首次置业的刚需购房人群能够接受的房价的红线,这部分购房人群大多资金实力相对有限,如果二手房业主盲目报价上涨,议价空间缩小,只能让购房者再次陷入观望,或者转向房价和税费相对低廉的新房市场。北京市房协秘书长陈志强调,“开发企业和二手房业主应根据市场形势和政策方向合理定价,切忌盲目提价,共同维护来之不易的市场稳定局面。”
独家对话北京市房协:开发企业和二手房业主切忌盲目提价
北京市房协秘书长陈志对腾讯房产表示,二手房在11月中成交量明显增加,说明当前市场各方认为调控政策基本稳定,房价大幅下降的可能性很小。从成交特点看,部分家庭只能通过卖旧买新、卖小买大实现改善。“最近在很多中介门店卖买房一体委托的‘连环单’现象明显增多,有的中介门店占比甚至超过50%。”陈志强调,“开发企业和二手房业主应根据市场形势和政策方向合理定价,切忌盲目提价,共同维护来之不易的市场稳定局面。”
独家对话北京万科副总经理:二手房业主标价是个人行为 不代表全局
北京万科副总经理肖劲对腾讯房产表示,伴随楼市暖冬出现,二手房价格随行就市有所上升很正常,但“二手房一夜涨70万”实属个案,二手房市场不受国家监管,业主的标价属于单纯的市场和个人行为,不代表全局走势。
独家对话金地华北区副总经理:二手房定价只是反映房主心态上的起伏
金地华北区副总经理遇绣峰提醒购房者,北京二手房市场月成交量在1.5-2万套之间,个别楼盘“一夜涨70万”的现象极为罕见,反映不了整个二手房市场的真实情况,另外二手房的定价往往随着房主的心态上下起伏,在市内地段较好,教育和商业等配套成熟的二手楼盘中,同小区会有多家中介公司争抢客户,甚至提高报价来吸引房主,二手房卖家如果对市场不甚了解的话,会容易被这种现象迷惑,以“别卖亏了”的心态标高价格,会有部分业主“试探性定价”。而对于急于出手回笼资金的二手房卖家而言往往定价更为合理一些。
结语业主试探性过份涨价,消费者购房积极性降低,会加大价格继续上涨的难度。这场一日上涨70万的戏码与其说是反映市场走势,不如说是一场自娱自乐的游戏,只是说者无心听者有意,不管是舆论环境需要暴涨的噱头也好,还是个别业主的炒作,置业者对此都需要理性判断。
根据调查结果显示,有近六成网友表示相信这仅仅是某些中介、开发商策划出来的,并不是对市场现状的真实反映,面对近期“风声”不断的市场,网友购房意愿显示,“绝对不买”和“继续观望”的人几乎持平,并且占比超过八成…
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出品:腾讯网房产频道房价“一夜涨70万”“泰囧”式恐慌性抢房
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