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近很多淘宝卖家生意不好，想知道原因吗？ - 李振海blog - 最近大多数卖家生意惨淡的根本原因有三：...
最近大多数卖家生意惨淡的根本原因有三：淘宝普通搜索页面宝贝排序规则变化；是淘宝为了其收费性服务（主要是直通车）对类目属性等大范围调整导致大多数非人气宝贝和非人气类目被整体屏蔽；直通车竞价系统和淘宝类目属性筛选功能的紊乱和丧失，导致直通车效果极差，减少流量的同时抬高点击单价！　　 这些系统所谓的升级为什么会有这么大的影响，对买家对买家对淘宝分别有什么样的影响，淘宝又为什么做这么大的动作？最近中小卖家生意奇差无比的根本原因，以下从几个方面具体分析自然豁然开朗。　　一、淘宝类目属性前台搜索和后台发布页面完全不一致，丧失了原来按照类目属性筛选功能，导致大多数卖家宝贝甚至整个小类无法展示，买家找不到想要的宝贝，而默认排序是人气宝贝，连大类都只是人气大类。　　 以我所在的立体绣大类为例，通过首页点击 工艺品/十字绣/立体绣 这一大类，进去之后进一步查找立体绣类目，分成了“自配套件 ”和“品牌套件”两大类，而在宝贝发布的后台，并无法将宝贝归到“自配套件 ”和“品牌套件”两大类中的任何一类！也就是说在这一个第一大类的环节淘宝就加入了一些不为人知的参数，将一些宝贝排除在外。怎么样才能使我的宝贝属于这两个大类中的某一类？继续点击下面小类当然更无法找到自己的宝贝。　　 然而在下一级类目又进行了更为残酷的筛选：以“自配套件”下16个小类为例，淘宝仅仅列出了16个小类——变成了品牌加材质或者带身元素的组合型分类。如果按照品牌60个以上、带身元素——18种、材质10种以上等等组合，至少会有10800种组合，而现在淘宝只给出16种组合型类目，其他不属于这些的将10000多种类目将全部被排除在外，并且不论是通过类目搜索还是关键词搜索，卖家宝贝都不会得到展现！！　　 放弃了原来按照各个小类目小属性筛选的方式，放弃了原来的按照宝贝剩余时间排列（这是对所有卖家都公平的一种方式，参数也只有一个）！全部或者默认采取默认人气排行，挑选出来的甚至是这些人气组合型大类，这其中可能是为了推广淘宝自身的收费性服务尤其是淘宝直通车，表面上看是直通车的效果，实际上在普通搜索页面也给了这些宝贝更多的优先展示机会。 热销的更加热销，不热销的甚至没有展示机会。或许通过这种方法筛选掉了很多宝贝，商城的、大卖家的宝贝展现的机会多了，淘宝也为他的消费者做好了很好的售后工作可以说是买一送一的服务吧——站在淘宝经营决策者的角度去看，本人略微佩服一下！　　 二、类目属性筛选方式的调整，促使直通车竞价自动到整个大类下出价最高的宝贝依次排列，大幅度的提高了竞价价格，卖家承受点击价格大幅度提升的同时流量却减少了很多！同时这造成了买家买到的都是超额利润的花巨额推广费用的暴利商品！　　 为了表明以上结论，首先大家要明白直通车排名和收费规则。 直通车排名分为竞价词和类目竞价，并结合类目筛选，也就是说，不论输入关键词与否，只要使用了类目或者属性的筛选，都会只显示这个类目并且符合这个属性的竞价宝贝才可以优先展示在直通车广告位，待满足条件的宝贝展示完以后，其他类目属性的宝贝才能够展现。　　最后我们来分析一下，丧失类目筛选作用，如何让竞价点击价格提高，同时还减少了流量。　　1，减少流量，因为整个大类下出价最高的总是排在直通车展示位前面，本来在小类目小属性下的具有竞争力的宝贝无法得到展现直通车流量自然就很少。直通车小二只会建议你提高出价！　　2，减少流量的同时，却大大幅度的提高了点击价格！举例：比如我的一款“泡泡立体绣”竞价价格是2.1元，同属于“立体绣”的下一位卖家的竞价宝贝只有0.1元，那实际上的点击费率是0.11元；但是现在中间有其他宝贝也展示了，假如现在紧挨着下面的一款其他类目的宝贝是2元竞价，那我的实际点击价格是2.01元，0.11和2.01之间的差距是多么的巨大啊，流量减少了，费用加大了，这也揭示了直通车性价比越来越差的最根本原因！　　关于这一点，当淘宝直通车无法解释的时候，就发布了系统故障的紧急通知---，绝不谈责任和赔偿----　　三、淘宝类目属性调整和已经直通车系统的紊乱，给广大买家和卖家，尤其是卖家造成了巨大的直接和间接损失；给买家造成了隐形损失；从长远来看淘宝也会造成其无法弥补的损失——值得深思。淘宝类目属性、宝贝排列的规则、直通车和其他收费性服务大范围调整会产生什么样的影响呢，这要从对买家、卖家、淘宝等三方面说起。　　（一）我想对其他卖家们说的：　　1，这次大调整是全网全类目的调整，不属于这些人气热卖的宝贝类目，就会被屏蔽！宝贝被屏蔽的环节会因为筛选残酷程度会有所不同，可以测试出来！越是在大类下被屏蔽，影响就越大！普通展示区域被屏蔽，无异于被封杀，没有流量、没有成交是必然的！甚至连不热卖的宝贝类目都没有了，汗，至少也列出个“其他”吧！　　2、宝贝默认排序规则的变化对中小卖家的致命打击！原来按照宝贝剩余时间由少到多排列，现在取而代之的是全面的人气排行，不热卖的更加不热卖，即使中小卖家宝贝不被屏蔽，普通展示区排名也十分靠后！　　3、因为丧失了类目筛选功能，直通车区域展示整个大类的竞价排名序列，排名是不是下降了很多！同时点击单价上升了很多，直通车性价比突然间差了很多！直通车系统紊乱给我们造成直接和间接损失！　　（二）我想对淘宝说的是——淘宝官方最好请管理层和技术专家研究一下对自身的利弊：　　1，在普通搜索页面非人气宝贝非人气类目被屏蔽，号称1.6亿商品的淘宝，90%的宝贝无法被展示，是目光短浅唯利是图，还是高瞻远瞩，抑或是系统故障？　　2，图片类目导航（其实就是热卖分类导航）取代了原来的类目属性分级查找，新卖家不论在店铺排名还是在宝贝排名上，都会很靠后，甚至没有展示机会，淘宝是不是想拒绝接受新的卖家，不断的形成当前大成本推广卖家的垄断？　　3，在直通车广告位排名更靠后，但是点击单价提升，本身违反直通车排名规则，对直通车系统紊乱给我们造成的损失到底该怎么办，请淘宝官方做出一个实实在在的说法！怎么处理这次故障讨要说法！　　4，或许是淘宝经营思想的大方向大定位的变更，希望得到相关核心思想部门和技术部门的重视，同时希望你们尽快做出改善，这样的一意孤行，只留大卖家放弃小卖家大淘宝只能成为小淘宝，多少人辞职了专职淘宝，还没有起步就遭遇滑铁卢，当年创造50万就业机会的豪言，现在实现了，但是实现后的一个举措就是再让45万人失业，请马云先生考虑一下企业的社会责任吧，哭求，为广大中小卖家哭求！　　（三）最后我要添上对买家想说的话：　　1，你们在普通展示区买到的宝贝是按照人气排名，是价格低性价比高？不是，至少不完全是，因为非人气宝贝甚至大类被屏蔽了！另外，人气宝贝是如何练就的，如果人气是靠银子打造的，最后的买单还是买家；　　2，在直通车展示区针对性不强，本来这里每点击一次卖家就需要支付广告费，现在点击费率大幅度的提高了，每个宝贝都承载了大幅度的广告费，这最后的买单当然还是买家；　　最后，我加上自己的立场，请大家请淘宝不要曲解我的立场：　　1，本人并不反对直通车等淘宝收费性差别化服务，而且是举双手双脚赞成，毕竟淘宝需要生存发展---，向收费性倾斜的同时应该有一个平衡，至少不应该抹杀了一些宝贝的展示机会；除了非热卖分类无法展示之外，为什么属于热卖分类的宝贝也无法被搜索到？这点向淘宝要说法，你们筛选的条件或者参数是什么。　　2，淘宝宝贝展示规则的变化，是否应该公开发表通告，直通车排名规则如果牵扯技术秘密的可以不公布，可是基本排名规则应该公布并接受大家监督，一旦出现问题在没有调整完善的情况下应停止运营加以修复，避免误导和误扣费。　　3、如果淘宝本身系统发生重大变化最好做个调查，或者是及时通知大家，大家不想被一些事情蒙在鼓里。如果淘宝还在坚持“淘宝是大家的淘宝”这一理念的话，当然，如果转向“淘宝是少数大卖家的淘宝”那另当别论了，完全不必在乎我们的声音。　　4，感受，不想多说，举个例子，原来看到淘宝的LOGO等，感到佩服自豪，现在是忧虑，为大多数中小卖家忧虑，为自己未来的生活忧虑——3月份辞掉稳定的工作投身淘宝，为大淘宝忧虑——带着一点失望，或许更多人和我一样。转帖
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万象城的俣枷阊莼鼓芸氯ヂ?
原标题：万象城的俣枷阊莼鼓芸氯ヂ?
　　上周，万象城商户俣枷阊莞涸鹑苏庞窈煜虮颈ǚ从沉怂怯胪蛳蟪侵涞淖饬蘧婪祝蛳蟪且栈刈飧4年多的商铺，双方的合作关系濒临破裂。
　　俣鞘着胱ね蛳蟪堑纳袒В2010年租下万象城五楼的L536商铺，为期4年的租约在今年9月到期，张玉红原本希望与对方续约，但遭到了万象城方面的拒绝。
　　一旦被迫撤出万象城，他们将面临上百万元的装修损失和客户资源流失、员工失业等问题，很多购买了充值卡的消费者也面临问题，这些问题该如何解决？
　　这起租赁纠纷，是否也将牵出Shopping Mall相对松散的管理体制背后隐藏的问题？
　　新闻事件
　　首批入驻商户俣媪俳庠
　　上周，杭州亚思美容有限公司总经理――也是俣枷阊莸母涸鹑苏庞窈煜虮颈ǚ从沉怂怯胪蛳蟪侵涞淖饬蘧婪祝端咄蛳蟪恰吧柚煤贤葳濉薄安唤渤闲拧薄霸斐俣薮笏鹗А薄
　　据了解，俣枷阊菔2010年万象城开出之际，第一批入驻的商户，租下的商铺是位于万象城五楼的L536商铺。双方于日正式签署合同，首期签约租期为4年。
　　今年3月份，万象城与俣烫感际乱耍舜涡嫉淖馄诮鑫6个月，从日至日。
　　在6月份，张玉红向万象城要求续约更长的期限，并根据对方要求提交了书面的续约申请，但在7月18日，却接到了万象城表示不予续租，并要求俣诘狡诤舐砩习崂氲暮
　　9月3日，万象城在俣趴诜⒉剂寺淇钗盎笮潞杌康夭(杭州)有限公司”的公告：“华润新鸿基房地产(杭州)有限公司与杭州亚思美容有限公司就杭州万象城536#商铺所签订的《杭州万象城商铺租赁合同(续约)》之租期已于日到期，到期后不再续约。特此公告！”
　　6个月续租期间，L536商铺悄然“易主”？
　　“在6月份提交了续约申请后，我们本来在等对方的答复，但7月初突然听说万象城要收回我们店铺，并且已经找好了下家。”张玉红说，在此前与万象城方面的沟通中，她都以为对方是会与自己续约的，直到听说这个消息后才慌了，这时再去找招商部门沟通，已经没有办法扭转局面。
　　而她听说下家是和他们同类业态的某SPA馆，这让她更加难以接受。“如果是租给同样从事美容行业的店铺，我们是不是应该有优先续租权呢？”张玉红认为，如果对方出的租金更高，那她认为万象城应该通过公开竞价等方式，让俣湍羌SPA馆可以就获得承租权展开公平竞争。
　　俣碓椒孟愀邸⑸钲凇⑸虾Ｍ端
　　俣岢植辉敢饨庠嫉谋澈螅兄种治弈巍
　　“2010年，为了配合万象城准时开业，当时正是过年期间，花了平常3倍的价格才雇来工人装修。”张玉红说，在装修上，俣丫度肓肆饺偻蛟拔颐羌热辉谕蛳蟪强隼矗隙ㄊ羌苹て诜⒄沟模鹇胍霭说绞辍！币坏┍黄瘸烦鐾蛳蟪牵俣ǚ丫拮实淖靶蘧投即蛄怂
　　员工的就业问题和四年多来累积的客户资源也成为问题。“我们这家店到目前为止，一共发展了400多名会员，办理的消费卡金额最高的有好几万元。”张玉红说，“如果要关掉，那消费者怎么办？我们的员工又怎么办？”
　　于是，张玉红在和华润新鸿基房地产(杭州)有限公司沟通未果的情况下，奔走香港、深圳、上海，到访新鸿基香港总部，华润集团深圳总部和上海大区投诉，但最终得到的答复还是要由杭州公司来处理。“今年8月下旬，我们还向香港证监会发起了投诉，希望他们能好好调查一下这家上市公司。”张玉红表示。
　　各方说法
　　争论焦点一：万象城是否曾表示会与俣迹
　　俣和蛳蟪窃信底庠嫉狡诤笤傩
　　张玉红说，在今年3月份双方签署续约6个月的合同的时候，她也曾提出质疑――为什么只签6个月这么短？“招商总监张h当时跟我们说，只能续签6个月，其他商户都一样的，反正到期以后还会再签给我们的。出于对华润这家大公司的信任，我就签了这份合同。”
　　从现在的事态发展看来，当时的”6个月续约”就疑点重重。张玉红表示，首期合同是日起4年，那么今年1月25日到期后，为何3月份才签下从3月3日至9月2日的租赁合同，1月至3月这段时间，均未在两期合同中体现，怎么回事？
　　万象城：去年就制定了对俣牡髡苹
　　万象城表示，并未承诺张玉红“6个月续约合同到期后仍会与亚思美容续签”。并且补充说：“对此商户(俣)的调整，我司去年就制定了调整计划，是先有调整此租户的计划，才寻找后续品牌的。”
　　对于今年1月到3月的“合同空白期”，万象城也作出了解释：虽然与亚思美容的合约是日签署的，但正式交付时间是3月3日，所以双方的首期合同应该是日算起，至日截止。
　　但为何万象城去年就计划调整俣粗钡浇衲7月份才正式发函通知对方，而没有让对方更早得知无法续租以便做相应的撤离准备？对于这一疑问，截至发稿前，记者并没有得到万象城方面的解释。
　　争论焦点二：俣欠裣碛杏畔刃既ǎ
　　俣合录易饪褪敉嘁堤俣ο碛杏畔刃馊
　　张玉红请律师在8月5日向万象城发出的一封律师信中表明：“根据一般的商业规则和《合同法》的基本法理等，亚思公司作为承租人享有优先续租权。”而万象城没有与按约履行的老商户亚思美容商量，就要收回商铺并出租给其他同业竞争者，“这将造成亚思公司的巨大损失，是亚思公司不能接受的，也严重侵犯了亚思公司的合法权益。”
　　万象城：双方合同中没有关于优先续约权的规定
　　关于6个月的续租期满后，俣肓硪患SPA馆，谁应享有承租权的问题，万象城表示，在俣牖笮潞杌康夭(杭州)的合同中并没有关于优先续约权的规定。
　　“我司与亚思美容签署的合同是合法有效的，双方权利义务清晰，并不存在争议，双方均应遵守合同约定。我司有权选择续租或者不续租，如不续租，亚思美容应该在合同期满撤场。”万象城方面表示。
　　争论焦点三：业绩和管理的问题，双方各执一词
　　俣涸霉2012年万象城同类业态销售冠军
　　在之前的沟通过程中，万象城对于不续租L536商铺给俣岢龅睦碛芍皇嵌苑健熬导ú睢保源耍庞窈觳⒉环
　　张玉红说，开店头两年――2010年、2011年，万象城也是刚刚在杭州落脚，人气还不是很旺，所以俣导赡苤皇且话悖暗2012年，我们在万象城同类业态中，销售业绩排名第一，万象城还奖励了我们两万元。虽然去年业绩稍有下滑，但我们已经对此采取对策――比如通过和别的公司合作，来提高营业额。”
　　此外，张玉红表示，在双方的合同中，并未明确规定俣枰锏骄咛宥嗌俚木导ú判校虼怂醯靡导ú蛔阋宰魑蛳蟪遣挥栊獾睦碛伞！罢馑哪甓嘁岳矗颐亲饨鹨环智裁簧俳弧！
　　万象城：俣导ǔ中喜睿芾砘炻
　　万象城表示，他们对商铺的调整并不以租金高低为唯一标准。“鉴于&俣荨逼放贫ㄎ挥胪蛳蟪钦宥ㄎ徊环⑶移涑中喜畹囊导ū硐趾凸芾硭剑宜疽延日发送书面《撤场通知函》予亚思公司告知我司到期不续约的决定。"
　　根据万象城的说法，俣木导ㄔ谕蛳蟪俏寮颐廊菝婪⑸唐(玛花纤体离开后是四家)中处于最后一位。万象城还指出俣肮芾砘炻遥惫ち鞫捣保Ｔ谟凳奔涑鱿治纯庞档那榭觯惫ち鞫洗螅现赜跋旆裰柿俊薄
　　此外，俣70%的股份转让给另一家公司，也引起万象城的不满，称此事“违反租赁合同之约定”，是“在未对我司进行任何书面通知的情况下”进行的。而对此，张玉红表示在7月份时已告知过万象城，“这也是我们为提高业绩而做的努力”。
　　争论焦点四：法律上，俣欠裣碛小坝畔刃馊ā保
　　记者咨询了多位律师，对于俣欠裣碛小坝畔刃馊ā保捣ú灰弧
　　浙江浙杭律师事务所的李庆峰律师表示，俣胪蛳蟪侵涞男蓟蚪庠际挛瘢Φ卑凑蘸贤蹩罾粗葱校叭绻贤蹩钪泄娑俣碛型忍跫碌挠畔刃馊ǎ俣梢砸源宋谰菹蛲蛳蟪且笮猓绻挥械幕埃敲春贤诼徒獬饬蓿呛戏ǖ摹！
　　浙江铁诚律师事务所的郑礼辉律师表示，俣Ω孟碛杏畔刃馊ā！叭绻鲎夥绞栈厣唐毯螅且绦飧嘁堤纳袒А簿褪桥勺魍钟猛镜模敲戳郊疑袒г谕忍跫隆饨稹⒆馄诙枷嗤懊嬉患矣Ω孟碛杏畔刃馊ā！
　　据了解，优先续租权尚没有法律明文规定，但很多法学专家在《合同法》颁布后，依据法学原理、立法精神，所作的合同法条文释义著作中，大多在对合同法关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后提出了优先承租权这一概念。不少案例也表示，保护房屋承租人的优先承租权是公平合理的，也是群众能够认同接受的。
　　新闻思考
　　Shopping Mall越开越多，“俣录被岱衿捣
　　随着杭州的Shopping Mall越开越多，商场业态的调整，品牌店铺的轮换，商铺和商场的解约也将逐渐成为常态，是否会出现第二个、第三个甚至更多的“俣录保
　　一家商场的负责人表示，为了避免发生类似于俣饫嗑婪祝且话慊嵩诤贤显级ǎ谧庠嫉狡谇耙桓鲈拢坛』嵯蛏唐萄市庖庠福谕忍跫拢吹淖饣碛杏畔刃馊ā
　　“有的商场若以业态调整为理由，把商户&请&走，这种情况下，商户就算告到法院也没有办法。”该负责人表示。
　　另一家商场的负责人告诉记者，为了保持一定的品牌更新度，商场并不是很乐意给予商铺“优先续租权”，“因为商场也要考虑到客户(消费者)的需求，如果商场里总是原来的那几个品牌，客户也会厌倦。而某种程度上，也需要发挥市场的优胜劣汰功能，让商场的业态、品牌越来越丰富，吸引客户。”
　　“租金不是唯一标准”，万象城还有哪些指标？
　　据了解，在商铺调整这个问题上，百货店会有销售、管理、品牌档次等作为参考指标，而Shopping Mall呢？万象城说：“对于商铺的调整，租金不是唯一的标准。”那么又有其他什么标准？
　　在张玉红看来，她开门合法做生意，按时交付租金，没有任何差错，万象城不应当突然与他们解约。
　　而万象城方面表示，店铺的品牌定位、经营业绩和管理水平、服务质量都是他们考虑的指标。比如品牌定位如果与万象城整体定位不符，就会成为被调整的目标。再比如，经营业绩持续处于同类业态商铺中的最后一名，也会被淘汰――百货店的“末位淘汰制”在Shopping Mall依然得到应用。
　　另外，店铺有没有良好的经营秩序、稳定的服务水平，都是重要参考指标，比如营业时间不稳定、人员流动频繁或者产生消费投诉等，都会影响商场对商铺的印象，怀疑其管理水平，进而重新评估与其的租赁关系。
　　消费者的充值卡问题频现，谁为此负责？
　　集合了美容美发、儿童早教等各种生活配套业态的Shopping Mall，发生的品牌店铺消费卡纠纷也逐渐出现。
　　比如，今年年初玛花纤体全国门店大面积关店，在全社会引发强烈震荡，历来在业内树以“高端”形象的玛花纤体，其会员起步充值金额就在上万元。事件发生后，数以万计的消费者手持几万元、几十万元金额的消费卡，无处讨回损失。
　　许多玛花纤体曾经入驻的购物中心也为此事搞得焦头烂额，包括万象城在内，最后动员了包括俣谀诘亩嗉颐廊萆袒В饩雎昊突У暮笮裎侍狻
　　此前在杭州武林银泰、庆春银泰两家商场的宝宝贝贝摄影店关门、老板跑路事件，又引发一批消费者预付资金无法兑现服务的问题，再度揭露出商场内商户发行消费卡背后所隐藏的问题。
　　俣暮笮侍猓唇饩觯
　　张玉红告诉记者，虽然目前他们仍会和万象城协商，但是考虑到服务客户的问题，他们已经部分搬迁到万象城附近的城市假日酒店。
　　在客户服务等后续问题方面，万象城摆明的态度是：“我司早在几个月之前已书面通知到亚思美容到期不再续约，亚思美容应该有自己的经营方案。”
　　不同于玛花纤体或者宝宝贝贝的事件，俣⒎且蜃约壕簧乒孛呕蛘吲苈罚窍Ｍ谕蛳蟪蔷氯ィ疵挥械玫缴坛》矫娴闹С帧Ｒ坏俣烦鐾蛳蟪牵敲窗炖硐芽ǖ墓丝臀薹ǖ玫奖憷南眩指檬撬脑鹑危
　　浙江援手律师事务所的潘永明律师表示，从法律上租赁关系的角度，商场与商铺之间的租约到期后，合同解除，在不存在违约的情况下，商场并不存在过错。“商户在商场内投资开店的时候，应当根据租期作出恰当规划――租期到了以后，商场会不会再租给你，毕竟是个未知数。”潘律师说，商铺的装修资金，应该据此来衡量，而发行的消费卡，也应在商铺租期结束之日做完全部服务工作。
　　“但是，一旦商铺关门后，遗留下预付式消费卡等后续问题，根据《消费者权益保护法》的有关规定，除了商户负主要责任以外，商场也有连带责任。”潘律师补充道。
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万象城的俣枷阊莼鼓芸氯ヂ?
日 10:17 来源:浙江在线
原标题：万象城的俣枷阊莼鼓芸氯ヂ?
　　上周，万象城商户俣枷阊莞涸鹑苏庞窈煜虮颈ǚ从沉怂怯胪蛳蟪侵涞淖饬蘧婪祝蛳蟪且栈刈飧4年多的商铺，双方的合作关系濒临破裂。
　　俣鞘着胱ね蛳蟪堑纳袒В2010年租下万象城五楼的L536商铺，为期4年的租约在今年9月到期，张玉红原本希望与对方续约，但遭到了万象城方面的拒绝。
　　一旦被迫撤出万象城，他们将面临上百万元的装修损失和客户资源流失、员工失业等问题，很多购买了充值卡的消费者也面临问题，这些问题该如何解决？
　　这起租赁纠纷，是否也将牵出Shopping Mall相对松散的管理体制背后隐藏的问题？
　　新闻事件
　　首批入驻商户俣媪俳庠
　　上周，杭州亚思美容有限公司总经理――也是俣枷阊莸母涸鹑苏庞窈煜虮颈ǚ从沉怂怯胪蛳蟪侵涞淖饬蘧婪祝端咄蛳蟪恰吧柚煤贤葳濉薄安唤渤闲拧薄霸斐俣薮笏鹗А薄
　　据了解，俣枷阊菔2010年万象城开出之际，第一批入驻的商户，租下的商铺是位于万象城五楼的L536商铺。双方于日正式签署合同，首期签约租期为4年。
　　今年3月份，万象城与俣烫感际乱耍舜涡嫉淖馄诮鑫6个月，从日至日。
　　在6月份，张玉红向万象城要求续约更长的期限，并根据对方要求提交了书面的续约申请，但在7月18日，却接到了万象城表示不予续租，并要求俣诘狡诤舐砩习崂氲暮
　　9月3日，万象城在俣趴诜⒉剂寺淇钗盎笮潞杌康夭(杭州)有限公司”的公告：“华润新鸿基房地产(杭州)有限公司与杭州亚思美容有限公司就杭州万象城536#商铺所签订的《杭州万象城商铺租赁合同(续约)》之租期已于日到期，到期后不再续约。特此公告！”
　　6个月续租期间，L536商铺悄然“易主”？
　　“在6月份提交了续约申请后，我们本来在等对方的答复，但7月初突然听说万象城要收回我们店铺，并且已经找好了下家。”张玉红说，在此前与万象城方面的沟通中，她都以为对方是会与自己续约的，直到听说这个消息后才慌了，这时再去找招商部门沟通，已经没有办法扭转局面。
　　而她听说下家是和他们同类业态的某SPA馆，这让她更加难以接受。“如果是租给同样从事美容行业的店铺，我们是不是应该有优先续租权呢？”张玉红认为，如果对方出的租金更高，那她认为万象城应该通过公开竞价等方式，让俣湍羌SPA馆可以就获得承租权展开公平竞争。
　　俣碓椒孟愀邸⑸钲凇⑸虾Ｍ端
　　俣岢植辉敢饨庠嫉谋澈螅兄种治弈巍
　　“2010年，为了配合万象城准时开业，当时正是过年期间，花了平常3倍的价格才雇来工人装修。”张玉红说，在装修上，俣丫度肓肆饺偻蛟拔颐羌热辉谕蛳蟪强隼矗隙ㄊ羌苹て诜⒄沟模鹇胍霭说绞辍！币坏┍黄瘸烦鐾蛳蟪牵俣ǚ丫拮实淖靶蘧投即蛄怂
　　员工的就业问题和四年多来累积的客户资源也成为问题。“我们这家店到目前为止，一共发展了400多名会员，办理的消费卡金额最高的有好几万元。”张玉红说，“如果要关掉，那消费者怎么办？我们的员工又怎么办？”
　　于是，张玉红在和华润新鸿基房地产(杭州)有限公司沟通未果的情况下，奔走香港、深圳、上海，到访新鸿基香港总部，华润集团深圳总部和上海大区投诉，但最终得到的答复还是要由杭州公司来处理。“今年8月下旬，我们还向香港证监会发起了投诉，希望他们能好好调查一下这家上市公司。”张玉红表示。
　　各方说法
　　争论焦点一：万象城是否曾表示会与俣迹
　　俣和蛳蟪窃信底庠嫉狡诤笤傩
　　张玉红说，在今年3月份双方签署续约6个月的合同的时候，她也曾提出质疑――为什么只签6个月这么短？“招商总监张h当时跟我们说，只能续签6个月，其他商户都一样的，反正到期以后还会再签给我们的。出于对华润这家大公司的信任，我就签了这份合同。”
　　从现在的事态发展看来，当时的”6个月续约”就疑点重重。张玉红表示，首期合同是日起4年，那么今年1月25日到期后，为何3月份才签下从3月3日至9月2日的租赁合同，1月至3月这段时间，均未在两期合同中体现，怎么回事？
　　万象城：去年就制定了对俣牡髡苹
　　万象城表示，并未承诺张玉红“6个月续约合同到期后仍会与亚思美容续签”。并且补充说：“对此商户(俣)的调整，我司去年就制定了调整计划，是先有调整此租户的计划，才寻找后续品牌的。”
　　对于今年1月到3月的“合同空白期”，万象城也作出了解释：虽然与亚思美容的合约是日签署的，但正式交付时间是3月3日，所以双方的首期合同应该是日算起，至日截止。
　　但为何万象城去年就计划调整俣粗钡浇衲7月份才正式发函通知对方，而没有让对方更早得知无法续租以便做相应的撤离准备？对于这一疑问，截至发稿前，记者并没有得到万象城方面的解释。
　　争论焦点二：俣欠裣碛杏畔刃既ǎ
　　俣合录易饪褪敉嘁堤俣ο碛杏畔刃馊
　　张玉红请律师在8月5日向万象城发出的一封律师信中表明：“根据一般的商业规则和《合同法》的基本法理等，亚思公司作为承租人享有优先续租权。”而万象城没有与按约履行的老商户亚思美容商量，就要收回商铺并出租给其他同业竞争者，“这将造成亚思公司的巨大损失，是亚思公司不能接受的，也严重侵犯了亚思公司的合法权益。”
　　万象城：双方合同中没有关于优先续约权的规定
　　关于6个月的续租期满后，俣肓硪患SPA馆，谁应享有承租权的问题，万象城表示，在俣牖笮潞杌康夭(杭州)的合同中并没有关于优先续约权的规定。
　　“我司与亚思美容签署的合同是合法有效的，双方权利义务清晰，并不存在争议，双方均应遵守合同约定。我司有权选择续租或者不续租，如不续租，亚思美容应该在合同期满撤场。”万象城方面表示。
　　争论焦点三：业绩和管理的问题，双方各执一词
　　俣涸霉2012年万象城同类业态销售冠军
　　在之前的沟通过程中，万象城对于不续租L536商铺给俣岢龅睦碛芍皇嵌苑健熬导ú睢保源耍庞窈觳⒉环
　　张玉红说，开店头两年――2010年、2011年，万象城也是刚刚在杭州落脚，人气还不是很旺，所以俣导赡苤皇且话悖暗2012年，我们在万象城同类业态中，销售业绩排名第一，万象城还奖励了我们两万元。虽然去年业绩稍有下滑，但我们已经对此采取对策――比如通过和别的公司合作，来提高营业额。”
　　此外，张玉红表示，在双方的合同中，并未明确规定俣枰锏骄咛宥嗌俚木导ú判校虼怂醯靡导ú蛔阋宰魑蛳蟪遣挥栊獾睦碛伞！罢馑哪甓嘁岳矗颐亲饨鹨环智裁簧俳弧！
　　万象城：俣导ǔ中喜睿芾砘炻
　　万象城表示，他们对商铺的调整并不以租金高低为唯一标准。“鉴于&俣荨逼放贫ㄎ挥胪蛳蟪钦宥ㄎ徊环⑶移涑中喜畹囊导ū硐趾凸芾硭剑宜疽延日发送书面《撤场通知函》予亚思公司告知我司到期不续约的决定。"
　　根据万象城的说法，俣木导ㄔ谕蛳蟪俏寮颐廊菝婪⑸唐(玛花纤体离开后是四家)中处于最后一位。万象城还指出俣肮芾砘炻遥惫ち鞫捣保Ｔ谟凳奔涑鱿治纯庞档那榭觯惫ち鞫洗螅现赜跋旆裰柿俊薄
　　此外，俣70%的股份转让给另一家公司，也引起万象城的不满，称此事“违反租赁合同之约定”，是“在未对我司进行任何书面通知的情况下”进行的。而对此，张玉红表示在7月份时已告知过万象城，“这也是我们为提高业绩而做的努力”。
　　争论焦点四：法律上，俣欠裣碛小坝畔刃馊ā保
　　记者咨询了多位律师，对于俣欠裣碛小坝畔刃馊ā保捣ú灰弧
　　浙江浙杭律师事务所的李庆峰律师表示，俣胪蛳蟪侵涞男蓟蚪庠际挛瘢Φ卑凑蘸贤蹩罾粗葱校叭绻贤蹩钪泄娑俣碛型忍跫碌挠畔刃馊ǎ俣梢砸源宋谰菹蛲蛳蟪且笮猓绻挥械幕埃敲春贤诼徒獬饬蓿呛戏ǖ摹！
　　浙江铁诚律师事务所的郑礼辉律师表示，俣Ω孟碛杏畔刃馊ā！叭绻鲎夥绞栈厣唐毯螅且绦飧嘁堤纳袒А簿褪桥勺魍钟猛镜模敲戳郊疑袒г谕忍跫隆饨稹⒆馄诙枷嗤懊嬉患矣Ω孟碛杏畔刃馊ā！
　　据了解，优先续租权尚没有法律明文规定，但很多法学专家在《合同法》颁布后，依据法学原理、立法精神，所作的合同法条文释义著作中，大多在对合同法关于房屋承租人的优先购买权予以学理解释后提出了优先承租权这一概念。不少案例也表示，保护房屋承租人的优先承租权是公平合理的，也是群众能够认同接受的。
　　新闻思考
　　Shopping Mall越开越多，“俣录被岱衿捣
　　随着杭州的Shopping Mall越开越多，商场业态的调整，品牌店铺的轮换，商铺和商场的解约也将逐渐成为常态，是否会出现第二个、第三个甚至更多的“俣录保
　　一家商场的负责人表示，为了避免发生类似于俣饫嗑婪祝且话慊嵩诤贤显级ǎ谧庠嫉狡谇耙桓鲈拢坛』嵯蛏唐萄市庖庠福谕忍跫拢吹淖饣碛杏畔刃馊ā
　　“有的商场若以业态调整为理由，把商户&请&走，这种情况下，商户就算告到法院也没有办法。”该负责人表示。
　　另一家商场的负责人告诉记者，为了保持一定的品牌更新度，商场并不是很乐意给予商铺“优先续租权”，“因为商场也要考虑到客户(消费者)的需求，如果商场里总是原来的那几个品牌，客户也会厌倦。而某种程度上，也需要发挥市场的优胜劣汰功能，让商场的业态、品牌越来越丰富，吸引客户。”
　　“租金不是唯一标准”，万象城还有哪些指标？
　　据了解，在商铺调整这个问题上，百货店会有销售、管理、品牌档次等作为参考指标，而Shopping Mall呢？万象城说：“对于商铺的调整，租金不是唯一的标准。”那么又有其他什么标准？
　　在张玉红看来，她开门合法做生意，按时交付租金，没有任何差错，万象城不应当突然与他们解约。
　　而万象城方面表示，店铺的品牌定位、经营业绩和管理水平、服务质量都是他们考虑的指标。比如品牌定位如果与万象城整体定位不符，就会成为被调整的目标。再比如，经营业绩持续处于同类业态商铺中的最后一名，也会被淘汰――百货店的“末位淘汰制”在Shopping Mall依然得到应用。
　　另外，店铺有没有良好的经营秩序、稳定的服务水平，都是重要参考指标，比如营业时间不稳定、人员流动频繁或者产生消费投诉等，都会影响商场对商铺的印象，怀疑其管理水平，进而重新评估与其的租赁关系。
　　消费者的充值卡问题频现，谁为此负责？
　　集合了美容美发、儿童早教等各种生活配套业态的Shopping Mall，发生的品牌店铺消费卡纠纷也逐渐出现。
　　比如，今年年初玛花纤体全国门店大面积关店，在全社会引发强烈震荡，历来在业内树以“高端”形象的玛花纤体，其会员起步充值金额就在上万元。事件发生后，数以万计的消费者手持几万元、几十万元金额的消费卡，无处讨回损失。
　　许多玛花纤体曾经入驻的购物中心也为此事搞得焦头烂额，包括万象城在内，最后动员了包括俣谀诘亩嗉颐廊萆袒В饩雎昊突У暮笮裎侍狻
　　此前在杭州武林银泰、庆春银泰两家商场的宝宝贝贝摄影店关门、老板跑路事件，又引发一批消费者预付资金无法兑现服务的问题，再度揭露出商场内商户发行消费卡背后所隐藏的问题。
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　　张玉红告诉记者，虽然目前他们仍会和万象城协商，但是考虑到服务客户的问题，他们已经部分搬迁到万象城附近的城市假日酒店。
　　在客户服务等后续问题方面，万象城摆明的态度是：“我司早在几个月之前已书面通知到亚思美容到期不再续约，亚思美容应该有自己的经营方案。”
　　不同于玛花纤体或者宝宝贝贝的事件，俣⒎且蜃约壕簧乒孛呕蛘吲苈罚窍Ｍ谕蛳蟪蔷氯ィ疵挥械玫缴坛》矫娴闹С帧Ｒ坏俣烦鐾蛳蟪牵敲窗炖硐芽ǖ墓丝臀薹ǖ玫奖憷南眩指檬撬脑鹑危
　　浙江援手律师事务所的潘永明律师表示，从法律上租赁关系的角度，商场与商铺之间的租约到期后，合同解除，在不存在违约的情况下，商场并不存在过错。“商户在商场内投资开店的时候，应当根据租期作出恰当规划――租期到了以后，商场会不会再租给你，毕竟是个未知数。”潘律师说，商铺的装修资金，应该据此来衡量，而发行的消费卡，也应在商铺租期结束之日做完全部服务工作。
　　“但是，一旦商铺关门后，遗留下预付式消费卡等后续问题，根据《消费者权益保护法》的有关规定，除了商户负主要责任以外，商场也有连带责任。”潘律师补充道。
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