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近日进校园面临破产风险，CEO却做出惊人决策！围观| 房地产的国家牛市里 又一轮韭菜被收割
京城楼市杨玮琪
[导读]土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府，央企国企以及相关特权企业，商业银行，基金公司，保险公司等国家队。因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企国企才会疯狂的制造地王...土地和房地产价格掉下来，最惨的就是地方政府，央企国企以及相关特权企业，商业银行，基金公司，保险公司等国家队。因此在中国债务杠杆逼近超级观点的档口，央企国企才会疯狂的制造地王，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司等则全力配合。以房地产的金融杠杆主要集中在地方政府，商业银行，基金公司，保险公司，还有央企国企以及相关特权企业手里。这里需要指出的是央企国企以及相关特权企业的主要融资抵押物也是土地极其相关不动产（厂房，办公大楼等）。地方政府和央企国企以及相关特权企业是融资方，商业银行，基金公司，保险公司是配资方，土地及其相关不动产是配资抵押物。他们才是才是做高中国房地产金融杠杆的主力，那些首付比很高或者全款买房的都是打酱油的，或者运气差一点沦为韭菜。大型国有房企在地王争夺战中，身影尤其矫健，斩获尤其丰厚。他们在财务上得到银行的支持，在政策上受到地方政府的青睐，在关系资源上有母公司保驾护航，所以在拍卖中如鱼得水。2010年国资委要求大型国企退出房地产业务，如今他们却是房地产业最生猛的力量。2015年起国务院不断强调信贷要为实体经济服务，他们却把资金引向了资产市场。2015年房企融资成本排行榜中，中海、华润、保利、招商等央企地产企业均位居前列，资金成本控制在了极低水平，如中海地产发行的70亿元“15中海01”公司债，利率低至3.4%，更为重要的是，信达地产等中央房企还获得了国资大股东助力，大股东资源对于房企融资的支持和增信作用巨大。相反，即便是龙湖、万科、碧桂园、恒大等大型民营房企，其融资成本仍然显著高于国资房企的融资成本，如恒大、碧桂园等大量项目甚至还通过互联网金融获取资金，融资成本普遍在6%以上。此外，中央房企在发行公司债、企业债等低成本融资过程中，其审批流程较民营房企更快捷、更容易。再次，房企实际用于购买土地的“真金白银”相对有限。财政部数据显示，今年1-4月国有土地使用权出让收入9536亿元，而在房地产开发企业资金来源的数据中，1-4月房企应付款规模为1.44万亿元，扣除工程应付款7974亿元后大部分都是购地应付款，总额为6421亿元。由此可见，尽管出让了大量土地，但地方政府实际获得的可支配土地出让收入仅为3100亿元左右。此外，房企还可从地方政府获得高额总地价返还款，如果地块涉及棚户区改造、保障房建设等，地价返还金额可能高达80%以上。与此同时，历史上大量的地王举牌企业退地的情况屡见不鲜，特别是在北京、上海等一线城市地价过高，使得许多地王举牌的主体逐步转变成“央企+民企”的联合体，这种联合体多为松散的项目组合，随时都有解散的风险。看见没有？在制造地王的征途上，央企国企，地方政府，商业银行，基金公司，保险公司之间的配合有多漂亮。这是一波在超级大拐点到来之前做高抵押物的行情——地王和股灾中质押股票配资拉高出货相似，都是做高抵押物的行情，地王就是高杠杆的妖股，要给地方政府，企业（特别是国企央企），银行等国家队解套。股灾模式正在房地产市场被完美的复制。280万亿（这只是地方政府的盘子，还没算央企国企的），主力的盘子很大，拉高的过程若不刺激，这么大的盘子怎么出货？于是在改开以来中国经济最为艰难的一个转折点，我们迎来了一个地王扎堆刷屏、史上地王最多的年头。出来混，总要还。杠杆压得过高，一定积聚风险，而且将经济中相对低风险的居民储蓄，与高风险的地方债务、开发商现金流捆绑在一起了。中国的外部债务水平较低，并且实施资本管制，所以房地产市场没有在上轮的全球金融危机中遭受冲击，甚至受惠于政府的货币扩张政策，房价一再蹿升。但是债务水平迅速上升，也是不争的事实，恰是风险所在。中国的债务问题是内债问题，境外评级机构、对冲基金的“唱衰”杀伤力有限，但是本土居民有朝一日不再玩这个循环游戏，或者货币政策出现转向，房地产的故事就会露出破绽。这是房地产的国家牛市，但楼价不是要上天，而是要从天上跳下来。关于这一点，超级股灾已经展示过一遍了。>
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房地产重回牛市？
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　　也许是幸福来得太突然，新政搅动了被严厉调控政策打压了4年的楼市，一时间“重回牛市”、“没有最高只有更高”的言论再度甚嚣尘上。　　无论是《中国房地产金融》本次的调研结果，还是各种统计数据，都表明了“330新政”对于已在熊市徘徊一段时间的房地产业市场而言，无疑是一针强心剂。　　一份来自中原地产的数据显示，在政策落地后的7天中，中原地产总销售新建住宅6561套，销售二手房5190套，按照每天8小时计算，平均每分钟成交3.5套。按照佣金计算，2.47亿的佣金收入是历史单周最高，对应的签约值达到了150亿-160亿。参照以往的数据，2014年“930认房不认贷”政策之后的一周，中原地产同期的可比小时业绩为1.7亿。　　与930政策后一周业绩作对比，330之后的一周中原地产一二线城市销售业绩的涨幅基本都在接近或超过100%。其中，深圳的业绩涨幅达到了150%，上海以及厦门、重庆等城市达到了100%，北京为80%。　　而一组来自中房指数的数据也同样显示了新政对市场的积极作用。　　4月6日-4月12日，中房指数全国重点监测的38个城市楼市成交面积同比均出现增长，其中，一线城市楼市成交面积合计达81.02万平方米，同比增长63%，北上广深4个一线城市楼市成交面积同比增长超过六成。　　在价格方面，多地都呈现出较为明显的上涨趋势，无论是一手房还是二手房，卖方都显示出了加价销售的倾向。　　也许是幸福来得太突然，新政搅动了被严厉调控政策打压了4年的楼市：买房人心动连夜就去售楼处或中介签约，卖房人骚动意欲涨价，地产圈各界人士都跟着躁动，就连朋友圈都被各种“楼市预测”的评论和转发刷屏了，一时间，“房地产重回牛市”、“没有最高只有更高”的言论也再度甚嚣尘上。　　然而，这种“乐观”的情绪在一个更为宏观和长远的层面并未得以蔓延，成为整个市场的共识。　　更多的业内人士认为，新政会将部分原本犹豫观望的客户推向市场，但无论是一二手房都不具备一夜大幅涨价的前提，因为一手房市场还有足够的库存等待消化，而二手房的卖家单方面提价多少还得看市场的承接力。　　在对更为长远的后市的预期中，业内人士则强调，楼市以步入新常态，价格不会有太大的波动。降低首付比例，会使得购房者还的贷款数量更多。但首付比例降低了，也意味着按揭的压力将被放大，在降低门槛的同时，却提高了融资成本，未必会对购房者入市形成决定性推动因素。更为重要的是，从去年“930”到后面的降息、降准等，在现在的经济新常态之下，房地产的经济刺激政策的有效期也就两三个月。从“930”新政出台后市场的一系列表现来看，未来的市场可能会在类似930、330政策刺激下出现短期利好，然后再次被打回原形，而这个循环往复过程也将成为房地产市场在经济新常态背景下的一种新常态。　　事实上，《中国房地产金融》的五路调研人员通过对14个城市的抽样调研，也发现尽管在新政刺激下，多数城市的房地产市场明显回暖，一二手房的交易量都有显著提升，但价格相对稳定，均未发现房价在短时间内有大幅上涨的趋势，甚至在政策利好的情况下，市场中也不乏那些依然坚持降价加速去化的身影。　　In our sampling survey in 14 cities， we have discovered that many cities are experiencing a warming up brought by the new policy. Transaction volume has improved in both new house and second-hand， while the housing price has remained relatively stable. Against the backdrop of favorable policies， there have been players who insist on cutting price so as to clear inventory.　　有分析指出，从买方市场而言，在过去的十年，绝大多数有能力和有实力的购房者，已经满足了刚需和改善刚需购房的需求，特别是，在一次次所谓史上最严厉的调控政策的影响下，一大批购房者在未来看涨的预期下提前入市，透支了未来市场的需求。这就意味着市场在需求的层面无法再现2009年那种量价齐升，市场井喷式的发展规模。　　而从卖方市场来看，在未来相当长一段时间里，开发商所面临的最大问题还是如何去库存。根据易居的最新统计数据，截止到日，北上广深四大一线城市新房库存量平均达到937万平方米，其中上海、北京的库存量均超过1000万平方米，而这个数据只是新房而已，如果将挂牌一年以上尚未交易的二手房纳入统计，这个数据将更为庞大。　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰教授指出，从本质上来讲，决定房价仍是供需关系。虽然新政也能够提高住房支付能力，改善住房市场预期，加速去库存速度，但并不能从根本上扭转目前绝大部分城市住房供求关系趋于宽松的中长期趋势。　　或许，这样的结果对于开发商而言，一个最坏的时代正在降临，过去那种仅凭一纸红头文件就引得万人空巷，买房如买菜一般的市场将不复存在，但同时，我们也正在迎来一个最好的时代，在一个无形之手掌控的市场中，对于每一个参与者都意味着最大的公平和最多的机会。
(责任编辑：DF120)
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关注天天基金　　本文节选自高善文在安信中期2016年策略会上的演讲　　我们知道今年年初以来房地产市场出现了一轮非常猛烈的恢复，从交易量和交易价格的角度来看问题，市场的非常猛烈，超出了年初绝大多数人，包括我们在内的预期，从结构上来看，如果说中国一线城市房价的猛烈上涨还可以勉强找到一些明确的引流，那么二线和三线城市也出现了非常广泛的上涨，特别是二线城市一直到今年6月份房地产价格和交易量的上涨仍然非常的强烈，这无疑是大大出乎市场预期的。但在现在的时点上来看问题，我们首先想与大家讨论的是回头来看为什么会出现这样的局面，从对这一局面的反思之中我们能得到哪些一般性的结论和启示？我们对于下半年以及更长一些时间房地产市场的走向以及对经济的影响应该抱有什么样的看法？　　我们看到我们重点研究的这个样本组相对而言它城市的房价出现了系统性的加速，如果我们把这一结果用其他的一些统计指标去表达，它的含义是不一样的，如果我们系统性的去研究这两组城市房地产价格的上涨，2014年1月份以后我们所重点研究的官员出了问题的这个样本组，城市房价的涨幅确实显着的快于没有对比的样本组，这是现象的观察，从现象观察这一结果应该是看得到的。造成这一结果的原因是什么呢？有可能有一系列的原因，在经济上有可能是我们重点研究的样本组它的人口流速在加速，还有一种可能性是我们研究的样本组它们的房地产市场经理二指了更彻底的去存货，经历了更深入的调整，哪种原因是对的呢？　　我们首先沿着房地产市场来看问题，与房地产市场几个相对应的是价格差的表现，换句话来讲在2014年1月份之前平均而言这两个样本组房地产市场销售的情况它的平均差异基本上是在0附近，但是在2014年1月份我们重点研究的这个样本组房地产销售增速出现了系统性的加快，当它的销售收入差下降回落的时候，基本上回落在下降，但它上升的时候它上升的幅度是不一样的，这个与2014年之前的情况具有非常大的差异。　　从交易量和交易价格的角度都说明我们所重点研究的样本组它们房地产市场的表现确实出现了系统性的变化，这个变化的原因是什么呢？我们首先来看新开工的情况，在我们所研究的时点之前，实际上我们所重点研究的这个样本组它们新开工的增速系统性的还要快一些，我们重点所研究的这个样本组这些城市房地产的新开工总体来讲系统性的还要更快一些，至少从来没有慢于那个样本组，所以这个增速差是0以上，在随后接近两年的时间，6-8个季度的时间里面我们重点所研究的这个样本组相对而言它的房地产市场新开工出现了更大的下滑，相对对比样本组而言我们所研究的这个样本组它的房地产市场新开工出现了更大的下滑，虽然这两者之间的差距在2014年1月份以后接近两年都在0以下，是一个比较明显的负值，表明这个城市房地产新开工非常低，相对而言房地产市场去存货相对来讲更加彻底。　　从土地购置的情况来看，类似的情况是存在的，如果我们以2014年1季度为一个分水岭去对比这两个样本组，我们能够看到的情况是我们所研究的这个样本组土地购置面积下滑幅度也显着的更大一些，这些情况在很大程度上已经佐证了我们刚开始的一个假说，就是一个城市的官员因为腐败问题被拿下，这个城市在随后大概一两年的时间里面土地的市场会受到更强的抑制，新开工会受到更强的抑制，从而会加速这个城市的存货去化过程。　　除此之外是否有一些非常强的经济上的原因也可能导致这一结果呢？我们又从经济的角度比较了这两组城市的情况。首先在这里我们比较了这两组城市居民可支配收入的情况，从这一比较来看，应该说没有很强的证据说明一组城市的居民可支配收入出现了显着的加速，从居民可支配收入的角度来讲没有很强的证据说明一组城市的可支配收入出现了加速。另外一种情况是不是因为人口的加速流入呢？人口的加速流入从而推动房价的上升呢？我们同样研究了人口的情况，对于二线城市来讲没有常住人口的连续，并且更加重要的是中国常住人口的数据常常是基于1%的人口调查，未必那么可靠，作为一个对比我们重点研究了这些城市的小学在校人口的增长，6-11岁1-6年级小学在校人数的增长，因为小学在校人数是基于教育部的统计，数据的还原度非常高，而且我们设想在中国大中城市6-11岁的儿童如果不是处于特殊的情况应该都在学校，我们设想这个城市有大量的人口涌入，这些涌入人口的子女在小学在校人数方面可以得到一定的表现，特别重要的是小学在校人数的变化在我们看来可以比较好的反映刚需的变化。如果一个年轻的家庭在一个城市安家，随后有了子女，随后这个子女在这个城市上学，他对于学位房的刚需需求非常强，所以一个城市在校小学生人数的历史变化也许可以比较好的反映这个城市刚需的变化趋势，并且这个数量可得，并且数据的质量非常高。　　从这张图上我们想提出两个重要的观察，第一个重要的观察是从小学生在校人数的情况来看，这两组城市并没有系统的差异，如果说多少有一些差异的话，那么对比样本组小学人数的增长还要更快，换句话来讲房价上涨比较慢的那组城市，它小学在校人数的增长还要更快，它刚需上涨还要更强。我们所关注的房价上涨比较快的这个样本组，它小学在校人数的增长并没有那么快。这样我们从收入、人口流入以及所带来的刚需两个角度，基本上可以排除这样的可能性，就是两个样本组房价上涨的明显差异与经济因素或者是人口因素有关系，这种可能性是被排除的。同时从房地产市场的新开工以及拿地的情况来看，我们可以在一定程度上认定出现问题的城市房地产市场在供应层面上受到了更强的抑制，这种抑制与随后房价的上涨之间应该存在着比较紧密的联系。这个是我们迄今为止提出的一些判断。　　除此之外，我们还想跟大家分享的第二个重要的判断是我们来观察中国的人口结构，如果以小学适龄人口的增长比较接近于未来的小学在校人口的增长来看问题，我们会看到在我们目前所处的阶段以及到2020年或者是略晚一些，以小学在校人数的增长来衡量，我们有一个小规模的人口红利或者是有一个小规模的人口高峰，这个高峰另外一个表述的方法就是我们看历史数据，我们看中国普通小学在校人数的增长情况，在这里这一增长情况我想给大家分享几个重要的观察。　　第一个重要的观察是从1998年一直到2013年，甚至到2014年，在15年左右的时间里面中国小学在校人数一直是负增长，这个反映了中国年轻人比例下降，但是由于人口自身小周期的作用，大约从2014年或者2015年开始未来十年时间中国小学人口会重新恢复增长，这一增速大约在1%左右，高的时候有1.5，低的时候有0.8，但是在未来5-10年里面中国小学人数会重新恢复增长，这一增长大约在1%左右。　　从人口角度来看问题，我们正在经历一些轻易的变化，特别重要的是在过去尽管在全国范围内来看小学在校人数维持了长期的负增长，但是中国一线城市在校人数至少在2008年以来一直维持非常快速的增长，尽管在全国范围之内小学人数的增长都是负值，但是在中国一线城市小学在校人数的增长一直维持4%甚至是5%比较快速的增长，这种变化表明一线城市吸纳了大量的，并且主要是年轻的劳动力，中国年轻的劳动力非常大量的、非常集中的流入了中国的一线城市，推动了一线城市在校人数以非常快的速度增长，以5%的速度增长意味着在14年的时间里面就会翻一番，这种人口趋势的变化可以想象它推动了一线城市对住房、对学区房非常旺盛的需求，并且从人口的趋势来看，这一趋势在2020年之前不见得会结束。　　另外对中国的二线城市合并来看，在2011年以前基本上是负增长，但是2011年以后在增长，如果说在2012年之前它基本上是0增长或者有一些正增长，这些正增长也非常低，但是在2014年以来，包括我们能看到的2015年的数据，二线城市的小学在校人数也出现了已经明显的加速。换句话来讲，从2015年以及2015年往后看问题，我们看到的将是什么情况呢？我们看到的首先是中国从全国的数据上来看小学在校人数还是充分恢复增长的，跟以前相比，以前每年都是负的3%、4%的增长，现在重新恢复到1%的增长，全国小学在校人数的增长在一线城市始终表现为小学在校人数非常快速的增长，在二线城市也在转化为小学在校人数比较快的增长，而这一比较快的增长在一定程度上即将转化或者是已经转化成为包括对学区房在内的非常刚性、非常旺盛的需求，从人口角度来看问题，这一需求可能还会持续一段时间。　　以及从宏观上来看，人口结构上的这一转变与宏观层面上比较低的利益，与宏观层面上对于2014年以后的下降，人口结构的这一部分与房地产市场上、与宏观层面上异常低，在一定程度上可以说是碰撞在一起的，金融市场上相对支持这一需求比较低的利润，这一因素在14、15年是结合在一起的，这一结合从总量的角度也许有助于理解和解释房地产市场正在经历这些变化。　　把这两个因素合并在一起，我们首先来提出对房地产市场的一般性总结，第一个重要的总结是从刚性需求、人口城市化等等角度来看问题，实际上过去很多年以来中国的城市化以及城市化对房地产市场需求的推动始终没有枯竭，始终保持在一个比较稳定的状态，从人口变化小学在校人数这个指标来看问题，人口结构以及城市化所推动的这个需求在未来一段时间之内，从人口的角度来看未来五年时间或者更长的时间之内它出现了逐步强化和加速的过程，这种强化和加速始终表现成为一线城市人口大量的涌入，在未来两年以及可以预见的将来二线城市开始涌入大量的人口，二线城市婴幼儿数量大量的增长，这一增长衍生出来房地产市场的基本需求，最近这两年由于人口结构的变化，这一过程也许还会有一些加速，特别是这一过程在一二线城市很可能还会有一段时间的加速。　　在这一背景下中国房地产市场如果说要出现一定的调整，核心的问题是去存货，如果房地产能够经历一个比较彻底的存货去化，支持这一说法非常重要的证据就在于反腐败对房地产市场的影响。从我们刚才所讨论的证据来看，这种说法可能不见得是客观的，反腐败对经济活动产生了实实在在的影响，只是这个影响不见得是负面的，在短期之内突出的表现为房地产存货加速去化，但是在中长期来看它加速了房地产市场的正常化过程，所以在受到反腐败冲击的城市，房地产市场在新的过程中要更下跌，在恢复的过程中恢复的更快。从这个角度来讲，开句玩笑话，如果说未来的房地产市场面临着存货去化的问题，在反腐败没有波及的城市大力度的推进反腐败的工作。一两年以后房地产去存货的问题看起来基本上就完成了，这当然是一个开玩笑的说法，但是这一说法从经济上来看问题我认为刚才的证据比较清楚的告诉我们中国的房地产市场如果说到现在为止有一些城市已经调整过来了，是因为它的存货去化比较彻底，另外一些城市很可能还没有完成调整过来。　　紧接着下来我们就从总量的层面对房地产市场在这个背景下做一个简要的讨论，在这里我们看到的是中国房地产的销售和新开工增速的对比，就像大家很容易理解的一样，房地产的新开工总体上来讲与销售的情况是高度同步的，大概有几个基本的滞后，大约平均来讲应该是有三个基本的滞后，但是这一平均的情况在每个周期会略有一些差异。　　另外一个值得注意的是在2011年以来的大多数时间里面房地产市场的新开工都处在房地产市场的销售之下，相对而言这个市场逐步的进入了一个存货去化的过程。还有一个重要的事实，我们看到也许以四年左右周期这一长度并不具有稳定，房地产市场具有显着的周期，也许以四年左右这一长度来看它具有显着的周期和剧烈的波动。房地产市场围绕某一个合理的水平它向上都会出现显着的背离，向下也会出现显着的背离。　　我们再来看最近房地产市场销售的周期，目前房地产销售面积的增速基本上已经处于金融危机以来的最高水平附近，目前房地产市场销售面积的增速，目前已经恢复到金融危机结束以来房地产销售面积历史增速波动区间的上限附近，换个角度来看问题，从周期的角度来看问题，我们现在所看到的这么高的一个房地产销售面积的增速应该是很难维持的，而且用不了太长的时间，也许它已经开始，也许两三个月以后才会开始，但是一旦开始它应该会拐头向下，并且从历史的模式来看一旦拐头向下它会有一个很深的下探，这种下探只是反映了房地产市场自身的周期性波动，未必代表房地产市场的中长期趋势重要的变化，它也许更大程度反映的是房地产自身短周期的变化，但这一短周期向下来的转折点应该会很快看到，如果我们还没有看到应该会很快看到，而且它一旦开始调头向下，出现四个季度或者六个季度连续的下降，从我们看到的历史的数据波动来看应该都是很难避免的。　　有一些人提出了这样的看法，从历史上来看房地产市场顶部以及顶部向下都与货币的紧缩紧密的联系在一起，从历史上来看这种看法应该是成立的，从现在来看我们没有看到货币的紧缩，在今年年底之前甚至是明年上半年我们应该看不到货币的紧缩。从这一观察出发很多人觉得房地产市场不会下来，或者下来的很轻微，我个人对这一判断表示怀疑，我个人更觉得货币的紧缩更可能是催化剂，它促发或者是催化房地产销售面积增速向下的转折，但是即使没有货币的紧缩，房地产销售面积或迟或早也一定会出现调头向下的转折，而一旦调头向下它一定会跌的很深，关键的原因是我们认为房地产市场内在存在着一个均值恢复的趋势。　　从长期来看房地产市场有一个顽强的趋势，也许这个趋势是2%销售面积的增长，也许这个趋势是5%销售面积的增长，但是它从长期来看应该存在一个趋势，等房地产市场的销售情况与这一趋势背离逐渐远的时候，它会非常强的向趋势的回归过程，而在趋势回归的过程之中它会把以前的背离重新补回来，一旦它出现了向趋势回归的过程，它一定会回到趋势附近，它一定会向下背离趋势，并且背离比较远，通过向下背离趋势比较远，它向上对于趋势的背离就补回来，在长期之内围绕一个趋势非常大的波动，但它向上背离趋势非常远的时候，它向下也会非常深。而我们现在看到的是现在房地产市场销售的面积增速太高，现在的增速水平太高，并且这一增速水平已经经历了大概五个季度甚至更长时间的连续爬升，在这个意义上来讲用不了太长时间一定会经历一个向下的过程，并且有一个比较深度的调整来进行吸收，而目前的趋势水平我个人认为可能在0-5之间，而现在的增速30%以上，所以我们说一旦开始向下调整，向下增速的下探应该会很深。　　如果从新开工的情况来看，11年以来总体的新开工比销售面积更大，反映了房地产市场在存货去化的过程，新开工也会调头向下，并且新开工可能会跌的更深。之所以认为新开工会跌的更深，是我们认为房地产存货去化的过程还没有完成，也许在一半的城市还没有完成。如何看待新开工的情况呢？如何看待存货的情况呢？我们也不知道房地产市场合理的存货数据如何可以获得，房地产市场的数据总是看上去让人非常迷惑，并且相互矛盾，很多数据从事后的角度来看未必那么可信。　　在这里我们设想了一组数据，我们也不认为这个数据那么的可靠，但是我们认为它对趋势也许多少有一些寓意。我们这样去定义和计算数据，我们把每一年的销售面积去扣减每一年的新开工面积，一旦销售掉以后它就从管道里面拿了出去，所以我们把每一年的销售面积减去新开工面积，就得到了管道里面每一年销售面积的变化情况。　　从统计角度来讲，我们所知道的情况是房地产新开工面积里面并不见得都是可销售的，比如包含了车库、物业配套、幼儿园等等，都是不可销售的，所以销售面积和新开工面积并不可以一一对应，一些经验系数认为新开工面积中的80%是可以销售的，所以我们把新开工面积乘以8，再和销售面积取一个差值，蓝色这个虚线，即便这个虚线来讲它也不见得是可靠的，它开工以后也许永远不作为销售，也许永远在账上作为自持，最后房地产企业是以长期自持的形式来持有，所以也不见得是非常准确的数据。　　但是从大致的估计，11年、12年这几年房地产存货比较明显的积累，在11、12、13年这几年房地产市场从我们刚才定义的来看房地产市场有明显的积累，我们也能够看到在2015年房地产市场经历了一定的存货去化，但是在今年房地产市场的存货去化有一定的放慢，从这些数据来看特别是11、12、13年存货积累的情况来看，以及过去两年的存货去化情况来看，比较大的可能性是房地产市场的存货仍然没有清理完毕，市场仍然需要一个存货去化的过程，要不然通过很多领导通过反腐败手段来解决，要不然通过经济的手段，新开工面积需要一个更深的下降，并且在底部做一个长时间的停留来解决。　　销售面积在加速，新开工面积在上升，所以在这一上升的过程之中很难让存货去化存在一个正常的过程之中，从房地产自身的短周期波动来看，我们现在也许处在一个短周期销售面积的顶峰附近，用不了太长时间我们就能看到销售面积快速下降，它也许不需要货币紧缩来出发，突然出现一个销售面积很深的下跌，这个下跌会持续很长的时间，并且下探的会比较深。　　考虑到房地产市场的存货去化仍然没有结束，也许还有比较明显的压力，新开工面积随后调头向下的下降应该会有一定的幅度，并且在底部会持续比较长的时间，在这个意义上来讲我们现在正在看到的开工面积的上升，看到需求行业在一定程度上的恢复等等，应该说都是不可持续的，并且从销售面积来讲这一转折点应该很急，从开工的角度来讲它也不会延续那么长的时间。这是从房地产的角度来看问题。
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责任编辑：dzb
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