想买二套房 提前还贷反而多付数十万利息
来源：大洋网-广州日报
　　房贷新政下 提前还贷要考虑贷款余额和利率
　　只要还清首套房贷就能首付三成买第二套，还可能享受到利率优惠。随着央行房贷新政的落地，这一政策刺激了很多有改善型需求的购房者提前还贷，以便在再次购房时享受首套房的贷款政策。记者从多家银行了解到，近期咨询申请提前还房贷的顾客多了不少。理财专家提醒，对于不同的人，是否提前还房贷，要视具体情况而定。
　　记者 林晓丽 实习生 胡阳
　　首套房新政实施，燃起了不少有改善需求市民的购房欲望。记者从多家银行获悉，最近咨询和提前还贷的客户明显增多。一家股份制银行信贷部相关人士说，他每天都要接到好几个朋友的咨询电话。提前还贷的主要是想低首付买二套房的改善性客户，包括部分投资者。
　　有提前还贷打算的吴小姐告诉记者，2009年买了第一套房子，当时向银行申请了70万的按揭贷款，利率享受7折优惠,为4.585%，共贷款30年，使用的是每月等额本息还款方式。“一直没有提前还款，是因为相比目前的利率，当时的房贷确实便宜。但我们最近想买多一套学位房，正在看房子房贷新政就下来了，那是否要把贷款现还清，再买第二套房呢？”吴小姐有点为难地表示。
　　以目前广州主流的房贷利率来计算
　　案例1：提前还贷反而多付数十万利息
　　对吴小姐的情况，融360信贷专家徐瑾给记者算了两笔数。
　　假设吴小姐购买第二套房的总价是200万元。如不提前还款，按二套房政策购买，首付7成，利率为基准1.1倍，30年，利率为7.2%。购房需首付140万元，贷款60万元，30年共需支付利息约86.8万元。此外，仍需支付首套房25年利息43.3万元。故吴小姐需一次性支付现金140万元，以后支付利息130.1万元（即第二套的86.8万元+第一套的43.3万元）。
　　如果是提前还清贷款余额，再购房按首套认定，需首付3成，按照广州内资银行当前最低房贷利率为9.5折计算，贷款30年，利率为6.22%。吴小姐需要还贷款64万。另外，购买新房需要首付款60万元，之后要支付利息169.3万元。故吴小姐需一次性支付现金124万（64万+60万），以后支付利息169.3万元。
　　“虽然提前还贷使用到的现金比不提前还贷少了16万元（140-124），但利息却要多付39.2万利息（169.3-130.1），这还不包括因提前还款可能产生的违约费用。”徐瑾指出，这么一对比，可见在这种情况下提前还款并不划算。
　　案例2：贷款余额较少可考虑提前还贷
　　某股份制银行理财经理表示，如果手头资金有限，而之前的房贷余额也剩下不多，这种情况当然首选提前还贷。该理财经理举例道，假设某先生已有一套70多平方米的两居室，尚有10万元房贷未结清，而手头已有了五六十万元的积蓄，打算再买套100多平方米的三居室。按之前的限贷政策，二套房要首付七成，他的积蓄根本不够付首付。现在只要花10万元把首套房贷结清，再买房只要首付三成，他正好钱够用。
　　徐瑾表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。“可以说，用户需支付现金越接近新房7成首付金额（案例中140万），越不划算。”徐瑾说。
　　建议：
　　曾享7折利息优惠并不都适合提前还贷
　　“无论如何，购买二套房之前，最好先咨询银行客户经理，计算一下提前还款是否恰当。”理财经理提醒道。
　　对于新政之下，消费者是否要提前还贷，而享受二套房首付三成及利率优惠呢？前述理财经理表示，首先看手里的余钱。新政利好的是手里余钱较为紧张而又想改善住房条件的，但之前因首付七成的高门槛而无法购房的人群。
　　徐瑾表示，通过提前还贷，来享受央行新政，对贷款余额较少的购房者比较合适。因为贷款余额越少，用户支付现金也越少。
　　其次，还要看提前还与不还的总利息比较。徐瑾表示，曾享7折优惠的并不都适合提前还贷。
　　对于不再购买新房的消费者，如果手有余钱，是否要提前还房贷，关键要看余钱的投资收益能否覆盖房贷成本，如果不行，则要考虑提前还贷；如果可以，则不必急于还贷。
(责任编辑：UF027)
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> 提前还贷再买二套房合不合适? 3种情形得不偿失！
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叫我蒙面人i
提前还贷再买二套房合不合适? 3种情形得不偿失！
YOU KNOW：9月底央行发布了“认贷不认房”的房贷新政！新政规定对于一套房贷还清再购房的，可享受首套房的优惠！这一政策对于很多想买二套房的人来说可谓喜从天降，不少人摩拳擦掌，把换房计划提上了日程。
可是呢！在换房过程中，很多小伙伴遇到了新的问题，他们所购买的首套房贷还没有还清，所剩余额部分不多，“提前还贷”即可享受再买房按首套的政策，可是提前还贷就要放弃目前正在享受的7折利率或者85折利率优惠。到底怎样做才能更划算呢？今天就给大家扒一扒~具体情况具体分析 提前还贷有可能得不偿失家住李沧区的李先生2010年贷款买了一套房子，总价90万，他向银行贷了60万，享受了当年7折利率优惠，用等额本息的方式还款20年。最近他又看中了一套价值150万的商品房，恰逢9月底出台了贷款新政，他想将首套房的贷款一次性还清，出手购置第二套房。李先生若真将首套房贷款一次性还清，对他来说是否划算呢？我们来算一笔账。到目前为止，他已经连本带息还了约18万元，如果现在一次性还清，他还需付银行近52万元的余款。二套房的首付需45万元，贷款105万元，分20年还清。由于现在各大银行贷款利率7折优惠并未真正落实，李先生最多能享受到9折的优惠，算下来，二套房仅利息就总共约73.8万元。如此算来，李先生需支付现金97万元（一套房的余款52万+二套房的首付45万），将来支付利息73.8万元。如果他不提前还款，又将支付多少呢？首先，他仍将继续支付首套房剩余16年的利息，约19.7万元。此外，二套房的首付需支付90万元，贷款60万元，分20年还清，按照二套房利率是基准的1.1倍来看，总共的利息约53.4万元。这样算来，他只需准备现金90万元，将来需支付的利息是73.1万元（首套房的利息19.7万元+二套房的利息53.4万元）。对比下来，如果一次性还清首套房贷款，在购买二套房，李先生现金要多拿7万元，而以后支付的利息也多出0.7万元，这个结果着实让李先生吓了一跳。“我原本以为赶紧把第一套付清了可以省不少钱，不曾想恰恰相反，这个结果真是我万万没想到的。”李先生说。
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叫我蒙面人i
提前还款是否划算影响因素众多 置业者不可盲目操作新政发布后，多数想买二套房的市民都如李先生一样，第一念头就是提前还贷，但是李先生的事例却让他们醍醐灌顶：原来提前还贷并不一定省钱。事实上，李先生的事例也不能以偏概全，之所以有这样的结果，也有一些巧合性。如果李先生买的第二套房价值不是150万，结果就不一样了。我们简单算一下！假设他买的第二套房价值100万，那么他提前还贷的话，现金支付82万元，以后将支付利息49.2万元，而不提前还贷，现金支付60万元，以后将支付利息55.3万元。对比看来，虽然现金支付得多，但利息却少6万多元。注意！！！一般来说提前还款是一种违约行为，根据合同上的规定，还要支付银行一笔违约金，“各家银行对于此类违约行为的规定是不同的，因此当事人要根据合同上的规定核算自己该交的数目，这也是判断提前还款是否划算的重要因素。”
叫我蒙面人i
是否要提前还贷需斟酌 3种情形不适合虽然每个人的贷款情况不同，但从整体上看来，以下这些情况是不适合提前还贷的。第一种，是等额本息房款已还到中期的，等额本息还款每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减。也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较小。如果借款人还款在3—5年以上，利息已还了不少，越往后越相当于免息分期，因此这个时候提前还贷，意义不大。第二种，等额本金还款期已过1/3的。等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还更多的还是本金，不能有效地节省利息支出。第三种，如果当初享受的贷款利率较低，比如是7折或85折也不适合提前还贷，因为这已经属于银行贷款利率中最低的了，提前还贷的话，所享受利率折扣就没有了，再买房贷款很难再申请到如此优惠的折扣了。
原来这么多门道啊！这数学不好可咋整啊。。。
上班大本营
看不懂，，太复杂了。。。。。。
小燕子来了
这个不错~要好好看看！
> 提前还贷再买二套房合不合适? 3种情形得不偿失！
绑定手机后您才能在本论坛发布信息！不知道的肯定以为是影视学院的学生在拍戏呢。
新郎的衣服已经被撕开，双脚也被透明胶带捆住了。
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　　投资君：买理财产品，钱能作为储备资金，便于以后用于买车，小孩教育之类的。如果先还房贷，利息能少点，经济压力不会过大，也可以找点还完“债”。
　　8月30日小编向大家征集了关于 “有一笔闲钱，已购房有房贷，是提前还房贷划算呢？还是应该去购买理财产品呢？” 的问题。今天特意邀请了融360的两位分析师为大家解答了相关问题 。
　　郝俊丞
　　融360房贷分析师
　　专注中国房贷政策研究，并根据市场政策变化定期提供专业分析报告。
　　融360理财分析师
　　专注研究银行理财、P2P网贷、互联网宝宝类基金等各类理财产品的动态，提供市场解读和投资分析。
　　1, 如果是住房公积金贷款，是换房贷划算还是买理财划算？如果是普通利率贷款呢，会不会有什么不同？
　　答如果您没有更好的投资途径，手头闲钱较多，那么可以选择提前还款，毕竟提前还款可以比原定贷款计划少还许多利息。
　　还有很重的一点是，同商业贷款提前还款想比，公积金提前还款没有手续费或违约金，相当于额外节省了一部分开支，那么利用闲置资金进行公积金提前还贷不失为一个省钱的好办法。
　　不过需要注意的是，无论是公积金贷款还是商业贷款，目前大多会选择等额本息的还款方式。 一般来说，在还款的前期还的大多是利息，所以贷款的前几年，提前还款最合适。
　　如果已经是还款的后期阶段，那么就不适合提前还贷，一方面目前的公积金利率只有3.25%，商业贷款利率为4.9%，均已经是很低水平，另一方面，还款的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。
　　2，如果房贷已经还了5年，现在有了闲钱，是还房贷划算还是买理财划算？如果已经还了10年或者15年，会不会有不同的建议？
　　答如果在5年前有较大的房贷利率优惠，比如8.5折甚至7折，其实不太建议提前还贷，毕竟现在无论是公积金贷款利率还是银行放贷的基准利率都已经处于较低的水平，对于如此低的利率再做提前还贷，明显就不合适了。但如果当时并未有任何利率优惠的话，只要结合好自身经济状况，提前还贷也未尝不可。
　　如果是还了10年或者15年就更不建议做提前还贷了，现在的房贷年限最长也就是30年，而一般人往往不会选择这么长的年限，也就是说如果还贷已经还了10年以上很可能已经来到了还贷的中晚期，而还贷的后期还的大多是本金，所以不太适合提前还贷。
　　3，对于现在的房价怎么看？会继续涨吗？
　　答 就目前来看，房地产“因城施策”的效果正逐步显现，对于一线城市及重点的二线城市来说，虽然愈发严厉的的限购限贷政策会对上涨过快的房价起到抑制的作用，但此类地区由于人口众多，住房需求大，所以， 房价在未来一段时间还将维持在一个相对较高的水平。
　　而对于库存压力较大的三四线城市来说，由于需求匮乏，市场后继乏力，房价变化不是很明朗，虽然目前整体上是处于稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。
　　4，对于现在的理财产品怎么看？对于购买理财产品有没有什么建议？
　　答今年以来，包括银行理财、P2P网贷、互联网“宝宝”等在内的理财产品收益整体下降。融360监测数据显示，近期银行理财收益率约为3.8%，P2P网贷收益率约为10.2%，互联网“宝宝”收益率约为2.5%。
　　融360理财分析师建议， 保守型投资人可以将大额不急用资金投资于期限为中长期的保本型银行理财产品，提前锁定高收益；有较高风险偏好的投资人可以尝试投资P2P博取高收益，但要选择正规平台，慎重投资。
　　需要日常随取随用的零钱可存入以余额宝为代表的互联网“宝宝”中，收益远高于银行活期储蓄。
　　5，现在的理财产品长期和短期的那种比较合适？组合投资是不是会更划算？
　　答 对于银行理财产品而言，近期银行理财出现了收益与期限“倒挂”现象，例如6―12个月的理财产品预期年化收益达4.2%左右，而期限12个月以上的同类产品收益率仅为4.17%。总体而言，目前银行理财产品中期、中长期收益相对最高，向两端递减，但具体银行的具体理财产品情况各不相同，不宜一概而论。
　　对于P2P网贷产品而言，虽然P2P投资人一般偏爱短标，但短标的门槛一般偏高，少则两万多则上百万，P2P又是高风险理财项目，投资人一次性投入过大金额会加剧风险，还应根据自身的风险偏好量力而行。
　　理财产品期限的选择要视投资人对资金的使用情况而定，对于大额不急用资金可投资于封闭型理财产品，放弃灵活性，换取更高收益；对于小额资金，可投资于互联网“宝宝”，随取随用。融360理财分析师特别提醒各位投资人，在计算预期收益时应考虑期限因素，例如一款预期年化收益4%的理财产品，如果期限只有3个月，那么理论上实际收益为1%。
　　6，以后的房贷利率会涨还是会降？
　　答从融360的房贷数据来看，在2016年的前七个月，全国首套房贷平均利率处于连续下降的状态，到了八月份连续下降的势头得益缓解。
　　究其原因，一方面是，由于上班年楼市过热，很多银行过快的透支掉了全年的房贷额度，同时为了防范风险，不少银行做出了收紧房贷的策略；另一方面，一些重点城市推出了最新的限购限贷政策，对于房贷市场也作出了相应的规范，比如上海就对全市的首套房贷利率做出了统一规定，最低只能给出基准利率九折的优惠。
　　而根据以往的市场经验来判断，越是临近年底，银行对于房贷的审批也越为严格，所以 2016年接下来的这段时间内，银行收紧房贷很可能成为大概率事件。
　　7，如果有闲钱，是买二套房划算还是买理财划算？
　　答如果是出于投资的目的，那么无论是购买理财还是投资买房都会面临一定程度上的投资风险，不过单就房产来说，买房无疑是现在投资的最佳手段，对于资产的保值增值都有很大的好处。
　　不过问题是，投资房产需要将在哪投资，投资什么样的房产等问题考虑清楚。
　　8，如果有20万，房贷未还清，公积金没有用，那么公积金转商贷划算还是留着卖二套房划算？
　　答 如果是商转公的话要看当地公积金中心的具体规定，一般来说，如果拥有1套住房并已结清住房公积金贷款的住房公积金缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的会相应的提高首付比例， 贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率的1.1倍。
　　9．如果有30万，怎样理财才能实现财富最大程度增值？
　　答建议这一类投资人的理财计划重在资产保值和稳健增值，适度承担风险。
　　首先，预留日常生活费和应对突发事件的“风险准备金”，其中日常生活费可存入互联网“宝宝”灵活取用，也可以投资于银行通知存款。
　　其次，大额不急用资金配置国债、保本型银行理财产品等低风险理财产品，特别保守的投资人可以考虑存3年期或5年期的银行定期储蓄。
　　最后，用小部分资金投资于股票、基金、P2P等高风险市场，可以考虑长期基金定投。
　　10、很纠结，房货前期还的是银行利息，这几年以后还的好象是本金了，不划算，购买理财利息高的有风险，纠结啊,求指导！
　　答 对于的前期还利息，后期还本金的情况，属于等额本息还款；如果采用等额本金还款，前期压力较大，后期会逐步轻松。
　　理财产品的高收益意味着高风险，建议将大额不急用资金配置国债、保本型银行理财等低风险项目，用小部分资产投资于股市、基金、P2P等高风险项目。
　　11 、有什么好的投资项目？黄金怎么样了？楼市怎么样？
　　答 2016年上半年，黄金是最亮眼的投资项目。但目前金价已有回落迹象，但 如果美联储加息，金价可能下跌。短期内，投资者应警惕金价震荡，从中长期考虑，黄金仍具有投资价值。
　　目前，理财产品整体收益都处于下行阶段， 在资产配置荒期间，建议投资人资产配置多样化，综合配置银行理财、P2P网贷、股票、基金等投资项目，将风险分散。
　　见习编辑：曾妮 审核：丁青云
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想买二套房 提前还清首套房贷后再按揭更划算
来源： 新快报网络版作者：
上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。
　　提前还清首套房贷后再按揭更划算
　　上周,“一套房贷款未结清,二套房贷首付可以低至四成”的新政不但一直未能落地,还被正式叫停,维持首付最低七成,利率上浮1.1倍的原判。广州被冠上了二套房贷全国最严的名头。由于新政同时规定,二套房买家如果首套房贷已经结清的,再次申请贷款可以被视为首次购房,首付三成,房贷利率也可以享受首套房的优惠。那么问题就来了,同样是二套房买家,首付七成贷款三成和首付三成贷款七成,简直就完全调转,二套房买家完全可以先申请提前还贷再申请二套房的贷款。这种做法,到底能帮购房者省下多少利息?记者细细算了一笔账。
　　市民王小姐三年前按揭贷款在番禺购买了一套大三房单位,儿子后年就要上小学了,她又在市区看中了一套300万元的学位房单位。因为看好番禺区房产的升值前景,并且好中意番禺的大房子和舒适的小区环境。因此她不打算卖掉第一套房,想再次贷款买二套房。在首套房还剩下大概100万元的贷款的情况下,王小姐想再次贷款购房,以申请商业贷款为例,有三种方案。
　　第 1种
　　首套房继续还贷 二套房首付七成
　　由于广州宣布将继续执行二套房首付七成,利率上浮10%的政策,因此只要王小姐还有房贷未结清,首付比例最低要七成。300万元首付七成为210万元,剩余的90万元做商业贷款的话,利率也要上浮为基准率的1.1倍,30年期(等额本息)的月供款约为5683元。
　　分析:在买家二套房首付款资金充足的情况下,上述付款方式的优点是多付了首付,月供比较少。而同时,王小姐还在按揭的一套房做的也是30年期的商业贷款,按照当时基准利率打九折的首套房优惠,月供款为6772元。
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编辑： 杨丽
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为进一步推动广东省大学生深入学习《习近平总书记系列重要讲话读本》（2016年版），增强中国特色社会主义的道路自信、理论自信、制度自信，为实现中华民族伟大复兴的"中国梦"贡献智慧和力量，广东省委宣传部、南方网决定在全省普通高等学校大学生中开展"党中央治国理政新理念新思想新战略知识竞赛"活动。