通州限购升级 楼市博弈再启
[提要]&北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府于8月14日晚间联合下发了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通州区自15日起开始执行住房限购。
北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府于8月14日晚间联合下发了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通州区自15日起开始执行住房限购。一、符合现策有关规定且符合以下条件之一的家庭，限购1套通州区商品住房：(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且3年(含)以上的本市户籍居民家庭。(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭。(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。二、以下家庭，暂停向其出售通州区商品住房：(一)已拥有1套住房、无法提供在通州区满3年及近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税证明的本市户籍居民家庭。(二)无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。与现行北京限购令相比，通州限购更为严格。通州满三年的家庭和社保或纳税在通州满三年的京籍家庭允许购买二套房，对于外地户籍居民家庭在满足原有相关条件下同样要求社保或纳税在通州满三年才允许购买首套房。从新一轮限购政策来看，其保护的主要有两类人：一类为户籍属于通州且具备一定期限的本地居民，另一类为主要工作在通州的且具备一定期限的本地及外地居民。可以说，此次政策调整进一步明确了通州未来的人口梳理导向，即将户籍和工作作为引导人口流向的主要依据，未来更有利于合理优化地方人口结构，疏解分流非相关人口，从长期看将有利于缓解北京东部一直面临的人口与交通压力。导火索：副概念炒热通州楼市，限购加码成必然7月11日闭幕的中共北京市委十一届七次全会表决通过了《中共北京市委北京市人民政府关于贯彻&京津冀协同发展规划纲要&的意见》，会议提出要聚焦通州，深化方案论证，加快北京市副的规划建设，2017年取得明显成效。市政东迁和北京非首都功能疏散中部分功能由核心六区向通州等郊区县扩散，将带动一大批及人口向通州转移。同时，京津冀一体化、新型城镇化试点等也利好通州后续发展。在政策影响下，近期通州楼市量价，新房二手房市场&发烧&。二季度以来通州楼市节节攀升，1-7月通州（不含保障房）总体成交70.53万平方米，同比上年增长126%。其中6月起住宅销售面积18.63万平米，同比增加567.7%，7月成交20.38万平方米，同比继续增长384.1%。成交量飞跃伴随着价格的飞涨，7月通州住宅均价涨至23053元/平方米。目前通州楼市已出现封盘的现象，京贸国际城的价格已经提升至31000元/平方米、K2清水湾终定价或将突破4万/平方米等信息，将通州楼市又推在的风口浪尖。图：2014年-2015年7月通州住宅（不含保障房）销售面积及销售价格来源：中国研究院综合整理新房市场回升的同时二手房市场热度也居高不下，截至7月通州二手房销售面积已达到175.7万平米，同比增加113.1%，销售价格也涨至36934元/平方米。图：2014年-2015年7月通州二手房销售面积及销售价格数据来源：综合整理在此背景下，进一步严格限购政策，有利于短期内抑制通州楼市过热现象，并防止其进一步蔓延到其它区域，也有利于巩固北京市多年持续调控所取得的市场成效；从长远看，过早实施更具地方特征的限购细则，也有利于合理引导市场预期，科学规范房地产开发行为，为未来副的有序建设与平稳发展奠定良好的基础。影响：限购令下通州楼市成交将受抑制，与周边楼市博弈将持续升级此次调整在短期内将有效抑制通州地产当下房价过快上涨的行情。通州作为北京副的规划方案逐渐清晰后，楼市火热是市场对该区资源聚集具有价值而做出的本能选择。限购令基于控制房价、保障刚需进而实施政策干预，抬高购房门槛、将部分需求甚至市场炒作行为强行控制，从而缓解房价上涨预期，抑制楼市投机行为。但针对通州本地以及未来随非首都功能外迁至通州的京籍无房人群，限购进一步稳定价格是对其购房、住房权益的有力保障。限购也有助于管控人口规模，但也将影响部分刚需人群，推动需求进一步向周边市场外溢。2014年通州区常住人口135.6万人，户籍人口70.6万。今年通州区政府强调全面加强人口规模管控，年初在全国率先试行积分政策。限购令对管控人口规模有一定辅助作用，但对于在通州工作生活的部分未满足条件的非京籍家庭，其购房需求受到挫伤，或分流转向燕郊、香河等区域，未来这些区域将继续面临市场升温的压力，或也将不得已出台类似调控政策。通州供应端相对紧张，限购下未来房价仍面临上涨压力。从供应层面来看，2014年后通州商品住宅及相应土地供应量大幅减少。今年上半年仅有一宗住宅用地推出，商品住房也持续低量供给。限购令的出台大幅削减了市场购买需求，会有效缓解通州市场供应紧张的情况。未来商品住宅及住宅用地供应也将继续保持低位，随着未来副建设进程的加快，不排除外迁需求将集中性爆发，进而再度增加房价上涨压力。数据来源：中国指数研究院综合整理展望：严格限购下地方楼市的博弈将更趋激烈值得关注的是，此前北京市住建委已经采取密切市场成交、严厉打击、恶意哄抬房价等五项措施。而通州此次限购令升级，旨在为高热的楼市降温，同时也势必对飞涨的房价产生遏制。但政策收紧的同时，也将影响到部分正常购房需求。可以预见的是，通州的限购升级，或给周边燕郊、香河、武清等地成交再添动力，分流的购房需求人群或转向周边天津、河北等县市，未来各地楼市博弈的格局将更加复杂。
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楼市限购再升级 二三四线城市同时出台新政加强调控
中财网&&&&
南京、青岛，15日晚间，又有两座二线城市发布限购措施，楼市调控进一步加力。而此前，仅本月以来，就已有杭州、南昌等九座二线城市限购升级，还有滁州、三亚、赣州等六座三、四线城市出台新政调控楼市。春节后短短一个多月，又开启了一波楼市调控的“小高潮”。
南京、青岛，15日晚间，又有两座二线城市发布限购措施，楼市调控进一步加力。而此前，仅本月以来，就已有杭州、南昌等九座二线城市限购升级，还有滁州、三亚、赣州等六座三、四线城市出台新政调控楼市。春节后短短一个多月，又开启了一波楼市调控的&小高潮&。有业内人士认为，从国家统计局近期公布的1至2月份全国房地产开发投资和销售数据看，上升势头显著，甚至超过预期，部分二、三、四线城市或暗流涌动、或已现过热苗头，成为引发调控升级的重要原因。限购政策&遍地开花&15日晚间，南京市发布《市政府办公厅关于进一步调整我市住房限购政策的通知》，主要内容包括：自16日起，在六合区、溧水区、高淳区范围内，暂停向已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭出售住房。在主城区(不含上述三区)范围内，暂停向已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售住房。以上限购规定涵盖新建商品住房和二手住房。几乎同时，青岛市国土资源和房屋管理局下发《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》，要求自16日起，在市区范围内，能够提供从购房申请之日起前两年内、在该市连续缴纳12个月及以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明(下称&证明&)的非该市户籍居民家庭，限购一套住房；对在市区范围已拥有一套及以上住房的非该市户籍居民家庭，或无法提供上述&证明&的非该市户籍居民家庭，暂不得购买住房。补交、补办个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。此前一天，3月14日，赣州市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》要求：提高第二套住房公积金贷款首付比例至50%，对购买第三套住房的，暂停办理商业贷款；住宅用地的竞买保证金比例按不低于宗地起始价的50%交缴。另外，在市中心部分区域实施住房限购措施。还不止上述三地，近期，陆续有二、三、四线城市加入楼市调控行列。3月2日，杭州楼市限购再升级，明确暂停对已拥有两套及以上住房的该市户籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房。3月7日，南昌当地官方媒体报道称，该市即将出台《关于进一步做好住宅市场调控工作的通知》，将加大限购限贷力度，增加住宅用地和住宅有效供应量，确保住宅量价平稳。3月9日，安徽滁州市七部门联合发文调控楼市，强调实行差别化住房信贷政策，市区居民家庭首次购买新建商品住宅的，申请个人商业贷款首付款比例不低于20%；购买第二套住宅的，首付款比例不低于40%；第三套首付款不低于60%。3月12日，三亚市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，禁止预售商品房转让、禁止阴阳合同、二套房首付比例不低于50%，同时暂停向购买第三套房以及上的家庭发放商业性个人住房贷款。三、四线城市抑制&炒房风&记者梳理发现，自春节后，除海南、安徽、山东等省一级政府出台各类房地产政策外，已有不下十个二线城市出台调控政策，其中包括原有调控政策再升级、整顿房地产市场秩序以及针对土地市场的调整等。另外，有六个三、四线城市也加入调控行列。节后短短一个多月的时间，又开启了调控的&小高潮&。业内认为，尽管多数城市在经历去年调控后成交量迅速下滑，但仍有部分城市在2017年前两月楼市成交增长显著。例如重庆，今年前两月住宅成交量同比增长73%，而南昌前两月成交近100万平方米，同比增幅达到104%。三、四线城市中，徐州前两月成交同比增长超过八成，盐城也同比上升33%。&大部分成交下滑城市受到供应不济的影响，主要是因为&限价&政策所致，在导致成交下滑的同时，实质上还造成新上市楼盘销售火热。因此，当前市场也呈现出买房难和市场成交下滑共存的&奇景&。&业内指出。在这样的市场背景下，近一段时间以来，连云港、滁州、涿州、三亚等三、四线城市纷纷加入调控行列。丁祖昱分析认为，这些实施调控的三四线城市中，涿州和张家口都处于环北京地区，由于北京房价快速上升导致部分刚需自住客群溢出，炒热了当地楼市。再加上张家口的崇礼区举办冬奥会等原因，也带来部分投资客，让市场成交和房价在短时间内上升了好几个台阶，调控强化也在情理之中。而涿州宣布限购以及连云港上调公积金首付则应属于&未雨绸缪&。另外，如今三亚的房价也已经达到2万元/平方米左右，再加上去年以来整个海南楼市明显好转。因此，对三亚的调控也是顺理成章。而去年已过热大涨的二线热点城市调控升级也成为趋势。自去年9月份以来，杭州、南京、合肥等城市多次发布调控政策，其中合肥、杭州、南京分别达到五次。其中，杭州的这次调整，是近几次中比较严厉的一次。另外，南昌也在原有的限购上扩大了范围。而这些城市限购的加强都可能会对市场产生较大的降温效应。宏观方面，3月14日，国家统计局公布1至2月份全国房地产开发投资和销售情况。专家表示，从数据看，楼市销售势头强劲超过市场预期，但市场出现结构性变化。一线城市受调控影响，交易量有所降温，二、三、四线城市则表现超过预期，投资外溢现象明显，尤其是一线城市周边的三、四线城市出现热销，一些楼盘的外来投资客超过六成。投资需求释放拉动销售数据，这也是调控升级扩容的重要原因。
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楼盘热评榜
68000元/平方米
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388万元/套
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像我们这些北京漂泊的小青年，在北京不够条件购房，还是把眼光放在北京不限购新楼盘上比较好，自由筑是我们眼中典型的小户型楼盘，为了能够买到不限购楼盘，我们可是花了大功夫。自从自由筑一期开始，我们就是可对比北京不限购楼盘，想着肯定有适合我们自己的。现在购房新政的下达，我们都不知道如何是好，选择北京不限购新楼盘是我们最终的目的，我们喜欢北京不限购新楼盘，不只是它的楼盘特色，更是一种很不错的选择。
面对北京不限购新楼盘，自由筑繁华路段，成熟的配套，高单价，低总价，买一层享受两倍空间是吸引客户的重要因素，LOFT住宅作为一种时尚住宅，并且价格比普通住宅优越，小户型作为一种过度性住房无疑解决了大部分青年购住房的问题。面积小，总价低同等价格能拥有双层空间，超过正常使用率，小户型无疑降低了投资置业的门槛。自由筑售楼热线：010-
如果有朝一日我们能够在北京扎根，还是不够资格，势必要找北京不限购的新楼盘了。看来还是不限购新楼盘靠谱啊。北京不限购新楼盘注定选择通州自由筑，美丽的通州新楼盘，是一个完美的好楼盘。北京不限购新楼盘说到底还是自由筑，对我们这些生活在北京的小年轻们来说，的确是一种小姿态，自由筑确实是我们精挑细选的一种楼盘。记得每次去看房，首先问的第一句话就是&是北京不限购新楼盘&吗？自由筑售楼热线：010-
可想而知，我们对北京不限购新楼盘有多大的渴望，每一次这样的方式也都是我们要问的重点，是因为太多限制让我们不知所措了。北京不限购新楼盘细细看来，还是自由筑靠谱，因为不限购新楼盘我们才有资格在北京扎根，因为不限购新楼盘，我们才能不交五年税就有条件购房。北京不限购新楼盘自然有我们的看点，总是对未来抱有很大希望，想着北京不限购新楼盘，就是对自己的最大肯定，只有努力赚够了钱，才有动力去买北京不限购新楼盘。普通住宅新标准将大量住宅纳入，很多购房者可以少掏几万元。据机构统计，今年新入市楼盘中，有12个项目可由豪宅转为普宅。但部分业主由于开发商代缴已提前缴税，而多付的税款如何退回，成为这些购房人纠结的问题。
链家地产监测表明，获转普宅的楼盘多位于五环与六环之间，如徜徉集、鸿坤理想城、世华泊郡家园等，套均总价超过了原来的普宅标准，但都在新标准的单价范围内。按照套均总价来计，平均减少税费在2万至5万元之间，约占房屋总价的2%左右，对于刚需购房者来说，也是一笔不小的钱财。
尽管有政策明确规定，开发商不得强制代缴契税，不过很多购房者为了方便，还是委托代缴。而由于部分购房者在新政发布前，已经提前把钱交给开发商，实际上开发商目前尚未申报缴纳，相当于多收了一半契税。
对于这种情况，开发商理应退回多收的款项。但是，链家地产首席分析师张月表示，有些项目恐怕不会短期内退费。一方面，当前房企资金周转比较紧张，一次性拿出较大规模的资金有难度。并且对于一些房企来说，这部分钱可能已经补充到流动资金当中；另一方面，房屋最终测绘面积和最初的合同面积未必完全一致，也会由此产生契税差额，因此，最有可能是在交房时一次性办理，以减少时间成本。
此外，当前市场逐渐向买方倾斜，普宅项目更具销售优势，不排除在边缘线上的房企通过打折促销的方式，使价格落入普宅范围之内。D140
新获普宅定位商品房项目
项目名称 位置 均价(元/平) 新标准(元/平)
(链家地产市场研究部提供，以项目实际情况为准)(记者 姚丽颖)以暴涨暴跌著称的通州楼市被视作标本。3年时间里，通州房价曾顶着新城规划的光环，一夜升破3万元/平方米，又因限购令袭来跌回起点。不过，好日子似乎又重来了。记者近期走访发现，通州楼市成交量及成交金额均创下限购后的新高。一些二手房连续两个月出现了每月涨一千元的局面，房主们也敏锐地捕捉到这一信号，开始坐地起价。
5月起二手房开始上涨
八通线梨园城铁站往南的沿街商铺是通州人流最密集的地方，在2009年通州楼市的高峰期，这条街挤满了密密麻麻的房产中介店面，在楼市的大萧条中，不少中介被红火的餐馆取代。在漫长的寒冬过后，“幸存”下来的地产中介终于感受到暖意。
记者每次在房源信息牌前驻足，都能引来中介经纪人的游说。“最近涨得比较厉害，要买赶紧买吧。”千叶地产的一名地产中介人员对记者表示。据这名工作人员介绍，从5月份起，通州区的二手房价格开始出现持续的上涨，以八通线梨园城铁站的时尚街区小区为例，“目前的均价在16000元/平方米，而四月份该小区二手房均价在14000元/平方米左右。”尽管这个价格离该楼盘18000元/平方米的历史高位还差一段距离，但是已经回到了一年前的高位。
伴随着价格上涨的是成交量的上升，链家地产一名经纪人告诉记者，从5月份起成交量就上去了，“比去年好多了，去年我们单店是零成交量。”
新盘优惠措施变少
和二手房不同，通州的新盘普遍采取了降价换取市场成交的“以价换量”策略，随着楼市的回暖，6月以来通州新盘的签约均价较年初出现了上涨，开发商也悄然取消了优惠措施。
记者了解到，目前通州有北京ONE、富力金禧花园、华业东方玫瑰、珠江拉维小镇等多个楼盘密集在售。除了北京ONE的售价在25000元/平方米，其余的新盘价格均在两万元以下。记者了解到，富力金禧花园目前的售价在17500元/平方米左右，较年初的价格稍微有些上调，但是较2011年年初21000元/平方米的历史高位，仍有不小的降幅。
曾经打出每平方米售价下调超万元旗号的珠江拉维小镇的价格走势几乎是通州楼市的缩影。2009年该楼盘开盘价格仅为9000元/平方米不到，2010年跃上了22000元/平方米。去年打出了单价下调万元的旗号，推出了30套均价14500元/平方米的特价房。眼下，销售人员告诉记者，两居的房源早在两个月前已经基本售罄，“只剩下6套超大户型，价格在17000元/平方米左右”。曾在今年五一期间推出部分房源打折并赠送面积的华业东方玫瑰，也取消了各种优惠措施，目前价格在14500元/平方米。
购房者渐渐走出观望
北京中原地产数据显示，6月通州二手房销量达到1378套，环比上涨六成，签约均价为15287元/平方米。成交量、成交面积及成交金额均创下限购后的新高。而房主们也敏锐地捕捉到这一信号，开始坐地起价。
“便宜房源都卖光了，剩下都是不着急卖房的房主，一个月的时间已经加价了1000元/平方米。”链家地产的中介人员告诉记者，现在的房主“要么捂着不卖，要么加价”。
楼市的回暖使得购房者从观望中渐渐走出，某新盘的销售人员表示，目前每日的客户接待量都在数十组。家住通州梨园的姜威便是其中的一员，有意购买二套房的姜威上周末和家人去华业东方玫瑰看房。尽管现在华业东方玫瑰价格在14500元/平方米，较五一期间12800元/平方米的优惠价高出不少，姜威和父亲依然对一套88平米的两居心仪不已，他担心“如果现在不出手，将来房价恐怕还会上涨”。(记者陈琼)
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　　在限购、限贷退出房地产调控领域的大环境下，北京的通州区却反其道而行之，将限购范围提升到本区户籍。这中“非典型”情况出现的背后，是“不冷静”的通州楼市。
　　新金融记者 刘君
　　限购升级
　　上周五，北京市住房和城乡建设委员会、通州区人民政府联合发文，进一步严格限购政策，只有满足条件的四类家庭可以在通州购买一套商品住房，分别是没拥有住房的本市户籍居民家庭；已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年（含）以上的本市户籍居民家庭，已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的本市户籍居民家庭，在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。
　　作为北京的下属区，通州此前执行的是北京的限购政策，京籍家庭可购两套住房；非京籍家庭要在北京连续5年纳税或缴纳社保，可购一套住房。通州限购新政，要求购房人具有通州本地户籍和本地缴纳社保或个人所得税，相当于将限购范围缩小到通州区域。这个政策也被称为“史上最严限购”。
　　升级背后
　　通州限购升级的消息传出后，一夜间引爆通州楼市。当晚不少楼盘通知购房人紧急去售楼处签约，希望赶在限购节点前在通州购房。
　　北京市住建委相关负责人表示，政策实施前，已在网上成功提交了购房资格申请的购房人，不受此政策影响。也就是说，在日24点前成功签约网签的，不受限购影响。
　　 不过能够抢节点的楼盘和购房人毕竟是少数，通州楼市接下来要面临的是购房群体被基本政策缩小在本区范围内的窘境。
　　此前因为北京市政府动迁传言和行政副中心规划等影响，通州楼市迅速升温，面对前来抢购的购买力，通州不少开发商的态度，也从积极推房逐渐向捂盘惜售转变。
　　从2015年上半年住宅签约量看，通州市场明显上涨，半年住宅签约达到了3947套，环比涨幅达到了21.3%，同比涨幅更是达到了65.4%。截至目前，前7月市场成交住宅已经达到了6233套，超过了2014年全年的5893套。一边是成交量不断上升，一边是开发商推房积极性下降，不去领销售许可证。两者的共同作用下，通州的库存只剩7500多套，创6年来新低。
　　通州楼市近半年的疯狂表现，引发政策层面的加强。北京市房协秘书长陈志表示，当前通州楼市过热，是由于部分开发商刻意炒作涨价以及投资需求增加造成的，新政将扭转通州楼市预期，让通州房价上涨恢复理性。“通州被明确北京市行政副中心消息传出后，一些开发商趁机炒作，或捂盘惜售，推高房价，这与中央的京津冀协同发展战略以及北京市的调整是背离的，可以说是恶意利用了中央和北京的战略和政策。”陈志表示。
　　通州未来
　　长期以来，通州楼市相对于北京楼市来看，都是一个较为特殊的区域。每当出现北京市政府机构动迁的传闻时，通州楼市都会迎来一波发展高潮，房价快速上涨，2010年通州曾经上演房价短时间内从1万多元/平方米上涨至3万元/平方米的神奇剧情，而在年，因为之前的爆发上涨后的市场恐慌，导致这两年北京房价大涨的时候，并未跟风，甚至不少楼盘出现房价的下调。
　　本次通州楼市的火热，由于伴随着当地房价的快速上涨，不少楼盘又迅速站上3万元/平方米。与之前有所不同的是，除了北京副中心规划外，京津冀一体化加速也给通州带来了利好，而近几年通州区域土地供应的稀缺，也加剧了供求关系。最近3年通州供应的住宅土地只有8宗，而且其中大部分还是自住房等属性，供应集中在台湖等新区。这种情况无疑加剧了通州的供求矛盾。
　　值得一提的是，通州的限购为紧邻的燕郊、香河等区域带来了利好。通州外溢的购房需求，将给这些地区带来发展机遇。
　　从未来通州市场的量价发展看，因为过去有较多的二手房存量，将影响通州房价的涨幅，另外也缺失大盘、地王项目的拉动，但通州多重利好的影响下，整体房价的上涨趋势已经出现。而这次限购升级后，通州楼市的未来，无疑将被打上一个大大的问号。