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外地客撑起“临深片区”楼市大旗 楼价涨幅或提前透支未来市场
来源：中山日报
转眼就是一年一度难得的国庆黄金周长假。
对于不少计划推新货的开发商来说，这绝对是关乎全年业绩任务完成率的关键节点。而眼下深圳客可是说是不少中山楼盘眼中的“大款”，尤其是火炬区、南朗等城东板块的在售楼盘。外地客的入市，直接拉动中山楼市量价进入了上升期。
转眼就是一年一度难得的国庆黄金周长假。对于不少计划推新货的开发商来说，这绝对是关乎全年业绩任务完成率的关键节点。而眼下深圳客可是说是不少中山楼盘眼中的“大款”，尤其是火炬区、南朗等城东板块的在售楼盘。9月中旬,家家顺集团正式发布的《大临深楼市研究报告》就指出，受深中通道开建消息刺激，作为“临深片区”之一的中山楼市在过去一年量价升幅明显。
“中莞惠”等“临深片区”楼市抢眼
记者了解到，今年中秋小长假前，珠三角大型中介机构家家顺正式对外发布了 《大临深楼市研究报告》，调研时间由年，范围包括了中山、东莞、惠州三市。报告指出，2015年至今，临深片区成交量持续走高，三地楼市无论在成交量还是成交价都开始出现比较明显的上涨，涨幅在全国中处于领跑水平。
如今年上半年东莞、惠州两城的新房成交量高达13.6万套，超越2014年全年成交量。受跨海大桥“深中通道”开建消息刺激，中山市成交量在2015年、2016年上半年中也明显走高，2016年上半年中山房价同比上涨23%。
报告显示，东莞2016年上半年新房成交51103套，均价12471元/平方米，东莞均价首次破万。其中临深片区的镇区价格明显高于全市均价，如塘厦、松山湖、凤岗的新房均价达 21465元/平方米、20652元/平方米、19083/平方米。2016年东莞均价超过万元的镇区高达19个，但在2012年，东莞仅有长安镇新房均价过万元。
除东莞价格上浮外，惠州大亚湾片区的新房成交均价也从2012年的5000元/平方米左右突破万元大关，几乎实现翻倍增长。2013年至今，大亚湾新房成交高达113743套，仅次于惠州主城惠城区高居第二，而以惠东、惠阳、大亚湾组成的临深片区成交量一直超非临深片区，为惠州楼市的成交主力。
至于中山方面，合富辉煌（中国）中山公司统计，由于深圳客的入市，中山上半年楼市量价进入了上升期。据估算，中山市上半年商品房网签总数接近80000套，住宅网签套数应在6万套左右，全市商品房均价接近7500元/平方米，创下历史新高。
家家顺研究中心统计数据表明，东莞、惠州、中山的购房者买得最多的就是三房，90平方米以上单位最受购房者欢迎。报告认为，目前临深购房群体的不一定都是投资客，有很多是被深圳的高房价“逼走”，选择在异地买房满足自己或家人的居住需求。
此外，随着三地房价越来越高，购房成本也相应提升。家家顺研究中心数据表明，5年来东莞、惠州总价高于150万、中山总价高于100万的房子占比越来越高。家家顺研究中心经过对5年数据的统计分析，在东莞、惠州和中山三地购房的年龄在33至36岁之间，基本以80后为主。
市场上涨过快或是透支
对于眼下临深片区的抢眼表现，家家顺营销副总裁张国库认为，从长远周期看，临深片区和深圳房价仍存在巨大落差，长线投资仍然是不错的选择。如果出于自住、改善以及养老需求，可以放心购买。
不过张国库也表示，对于偏好短期套利的投资客而言，临深片区已不是最佳投资机会，一方面是房价涨幅过高，透支了一部分购买力；另一方面，临深片区的二手房市场很不发达，交易周期最快也要两个月。造成这种原因是因为一手供应、成交量太大，政府部门、地产中介不愿意推动二手市场的发展，其中二手房评估价低于同地段一手楼的两三成，首付也需要五成。张国库直言，现在投资临深片区的房地产市场，5年内 “赚快钱”的机会比较难，必须要做好长期持有的准备。他建议，如果认为价格过高的话，也可以关注临深片区的二手房市场，因为这些片区不少二手房的价格低于同质素新房两三成。
“深圳限购后抑制的大量置业需求经过这几年已经基本释放完毕，而且已经出现了透支，这就意味着后续深圳客外溢到这些片区的需求会逐步减少。”中原地产市场策略研究部方面也认为，目前临深片区的房价是深圳客的购买力支撑的，事实上这个价格已经透支了未来数年的发展空间。预计明年开始，随着政策、市场供求关系会发生变化，很多发展商要冲量完成销售目标，以价换量或成趋势。
另外根据某研究院数据显示，2016年 8月百城房价环比同比涨幅双双扩大，多个城市面临出台调控的政策。譬如，作为临深主力片区的东莞近期就表示，将会在合适的时机出台合适的政策，现阶段重点在规范市场秩序、稳定市场预期。
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临深片区房价，已透支未来10年？
今年以来，临深片区的火爆程度一度超过深圳，尤其是最近几个月。许多业内人士以为，临深片区短线投资，利好已经过分透支，有人甚至说已经透支了未来10年的红利，未来上涨恐将乏力，真的是这样吗？尽管长远来看，上涨空间足，放长线更能带来大的收益，但这跟长线得放多长？这正是今天所要讨论的。昨天（9月7日），东莞茶山镇一宗商住地拍出区域楼面价新地王，楼面地价12119元/平方米，溢价率高达501.71%，疯狂如斯。而就在前几天，8月份全国百城房价数据发布，位于临深片区的东莞、惠州的上涨速度排名，均在前十五。制表：看房君从去年9月到现在，临深二城的二手房房价增幅也相当迅猛。制图：看房君东莞二手房均价已经破万，而且新房价格他已经有19个镇破万，尤其是松山湖、塘厦和清溪。上涨最猛的惠州，从去年9月到现在，二手房增幅高达38.6%。临深片区之所以发动如此猛烈的上涨攻势，无非是临近深圳，搭上了深圳这一轮的上涨快车。但就这两个城市的现状而言，明显上涨得过快了。尽管未来深圳地铁14号线，将贯穿深惠。与东莞更是有5条地铁线贯通。&而且据不完全统计，东莞未来将实现与深圳5条线路的互通互联，并且在东莞地铁1号线预留了与广州连接的接口；而即将迈入地铁时代的惠州，将实现与深圳的互通互联。这也意味着，未来将有11条城际连接地铁密布珠三角。但是，这些都不是一两年之内就能完成的任务。深圳地铁14号线，2017年开工建设。与东莞对接的11号线、6号线、10号线、13号线、20号线。仅11号线开通，但与东莞3号线之间预留的线路还未动工，预计2017年动工。深圳地铁6号线，已经动工，但预期得2020交付通车。深圳地铁10号线，已开工，预计2020年交付通车。深圳地铁13号线与20号线，更是遥遥无期。也就是说，深莞惠都市圈之间的地铁，最快也得等到2020年通车。然而，临深片区的东莞和惠州，已经发动了上涨攻势，预支轨道交通溢价。这种提前透支溢价，或造成临深片区房价短期上涨放缓。也就是说，投资这些地方，短线获利困难度增加了。从8月份临深片区的成交量上，似乎就能看出一丝迹象。笔者查询到数据显示：8月东莞一手住宅成交量稍微有些“惨”。合富辉煌(中国)东莞发展研究中心统计数据显示，东莞一手住宅签约面积为51.3万平方米，同比大幅下滑41%，其中东莞8月住宅成交创下了今年除春节月外的新低。临深片区的房价已经被深圳客推到了一定高度。目前，虽然成交量仍然不错，但是未来如果没有什么重大利好，涨幅应该会放缓。作为投资客，到最后需要的是自住客也就是刚需客来接盘。但就目前情形而言，接盘的刚需客不会太多。尽管深圳市政府的政策，是将人口导向关外和临深片区，但这得一步一步来，短期内还是没有办法完成。必须要等到地铁衔接完成，城际铁路交付开通，临深片区的刚需客才会多起来。但从长远来看，按照深圳目前的规划，和深莞惠都市圈以及珠三角的规划，临深片区与深圳房价的巨大落差会缩小，上涨空间足，长线收益会不错。所以说，投资临深片区，你得耐得住性子，放长线才能钓到大鱼。对于投资临深片区，家家顺营销副总裁张国库认为：从长远周期看，临深片区和深圳房价仍存在巨大落差，长线投资是可以的。但是短期房价涨幅过大，如果是出于自住或改善需求，可以购买；或者在龙华、坪山、光明等靠近东莞、惠州的区域上班，可以在临深片区购房。“临深片区的二手房市场很不发达，交易周期最快要两个月，而在深圳最快仅要半个月。”张国库称，原因是一手房的供应和成交量太大了，政府部门、地产中介不愿意推动二手房市场的发展，如二手房评估价低于同地段一手楼的两三成，首付五成，等等。因此，现在投资临深片区，5年内别指望赚钱，要做好长期准备。东莞中原地产市场策略研究部总监车德锐持相同观点：深圳客这两年在东莞成交的物业，未来在二手房市场流通非常艰难，接盘的会非常少。尽管短期内利好被透支，但是被透支十年的言论不免有点耸人听闻。未来深圳与临深片区交通衔接的时间大概在2020年，也就是说，想要钓得大鱼，这根长线最少得握在手中5年。5年之后，才是临深片区利好释放的开始。但也不排除突发利好，短期内会让你收益大增。【版权声明：本文为“深圳看房团”原创作品，公众号转载此文时，需要在正文前署名，并同时转载文后的二维码，否则视作侵权。】
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东莞临深片区楼价普遍微涨
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本版撰文&信息时报记者&叶虹（除署名外）由于上半年楼市成交良好，近期部分已悄然涨价，涨幅在200～300元/平方米左右，而临深（塘厦、凤岗、樟木头、清溪、黄江等五个镇区）的楼盘价格上涨更为集中明显。业内人士认为，这与深圳日益加大的外溢需求不无关系。而随着供应的增多，临深片区的成交占比也逐渐超越，中心城区一直以来的成交主力地位在今年被打破。临深片区楼盘普遍涨价近期记者走访发现，在目前市场较为火热的态势下，部分楼盘已在悄然上调价格，而临深片区如凤岗镇等镇区的楼盘价格上涨较为明显，涨幅在200～300元/平方米左右。比较关注怡安皇庭这一楼盘的市民刘女士告诉记者，上月怡安皇庭的均价还是9000元/平方米，这个月再去问，已涨到9300元/平方米了。随后记者咨询了多个楼盘，发现部分楼盘的确已经涨价，比如益田大运城邦从年初的10000元/平方米涨到上月的10980元/平方米，本月又继续涨到11200元/平方米；金凤豪苑也从上月的7500元/平方米上涨到本月的7700元/平方米。对此，东莞中原地产策略研究中心总监车德锐称，主要是由于上半年东莞楼市成交良好，开发商上半年业绩压力降低，加上市场预期走势较好，因此部分楼盘借机上调价格。“楼市价格持续走高，一方面一定程度的将东莞楼市升值空间之大表露无余，楼市预期将得到稳步提升。另一方面也说明市场对高端产品的接受力较强。”东莞市场部经理李兴旺说。深圳外溢需求推涨房价至于临深片区楼盘涨价较为明显的原因，业内人士则称，这主要是因为深圳日益加大的外溢需求让临深片区楼盘越来越吃香。中信地产一负责人表示，中信地产位于塘厦的一个楼盘，其目标客户就是深圳白领阶层，在产品户型上也主推刚需中小户型，“给项目做这个定位时，我们心里也是有点忐忑，但最后楼盘的热销证明我们是正确的。深圳高企的房价，让一些刚需深圳客不得不开始考虑在周边地区置业。”该名负责人说。此外，临深片区本来就是供应的主力，所以涨价楼盘就显得比较集中、引人注目。据东莞中原地产不完全统计，6月东莞有约60万平方米近30个项目有新增产品推出市场。而供应主力片区便是临深片区，特别是塘厦市场，金海怡景花园、观澜、万科朗润园、万科棠樾等项目将贡献接近16万平方米的货量。此外，樟木头、黄江、凤岗三个区域亦有合计约9万平方米的货量供应，整个临深片区6月大约有25万平方米的新增货量，供应主力地位非常明显。相关链接中心城区成交主力地位被超越记者还了解到，由于临深片区在供应上已逐渐占据主力位置，在成交中所占的比例也越来越重，甚至已超越了中心城区的主力地位。
东莞中原地产数据显示，5月临深片区五镇商品住宅合计成交19.73万平方米，1867套，按成交套数占比29%。实际上，除了今年4月以外，自2012年10月开始，临深片区的成交比重一直上升，且占比均保持30%左右的水平，最高水平为今年1月的35%。而反观中心城区则在同一时段成交占比逐月下降，中心城区一直以来的成交主力地位在今年被打破。“中心城区刚需房源一直偏紧，市场可选择产品有限，刚需缺口加剧且不能得到及时有效补充，直接拉低了该片区的成交量。”东莞中原地产策略研究中心总监车德锐分析说。其次，临深片区具有价格洼地优势，其充足的供货量也吸引深圳购房者持续入市。
本文来源：信息时报
责任编辑：王晓易_NE0011
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