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不合法的主体所签的合同有效吗
&11-16 10:45&&悬赏 0&&发布者:大卫的小石子 &地区:宁夏－宁夏 回答:(2)
我与一家做贵金属的分公司签了协议合同，但后来发现这家分公司无营业执照，也就是这家分公司无权无资质经营贵金属，属于不合法的主题，但是合同属于是他们公司总部的，像这样签的合同算作有效合同吗
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如果公章是总公司的，还是有效的。
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你好，若总公司认可，则是有效的。
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人气：94059签订的建筑工程施工合同是否有效？合同签订后，发包方未办施工许可证，但后来补办，是否影响合同效力？
承发包双方签订施工合同时，施工图纸未经主管部门审查，甚至也未办建设用地规划许可证（后来补办）。请问：签订的建筑工程施工合同是否有效？合同签订后，发包方未办施工许可证，但后来补办，是否影响合同效力？&
《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于适用&&/span&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第4条规定：“《合同法》实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”第9条规定：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”&
审判实务界一般把强制性规范分为效力性规范和管理性规范，这种区分方法主要以行政法的立法目的和强制性的设立目的作为最高指导原则。如果法律规范的目的纯粹是为了行政管理的需要，并无涉及民事主体之间的权利意图，则应当根据行政管理权与司法审判权职能区分的要求，把这类强制性规范作为管理性规范对待，排除在认定合同效力依据的范围之外。
我们知道：（1）对于施工图纸要经有关主管部门的审查是规定在《建设工程质量管理条例》第11条，该条规定建设单位应当将施工设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图纸设计文件未经审查批准的，不得使用。违反该规定，对建设单位处20万元以上50万元以下的罚款。
（2）关于建设工程施工许可证是规定在《建筑法》第7条，该条规定：“建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。”同时建筑法第64条规定：“违反本法规定，未取得施工许可证或者开工报告未经批准擅自施工的，责令改正，对不符合开工条件的责令停止施工，可以处罚款。”
《建设工程质量管理条例》第57条进一步规定：“违反本条例规定，建设单位未取得施工许可证或者开工报告未经批准，擅自施工，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款百分之一以上百分之二以下的罚款。”
（3）关于建设用地规划许可证时规定在城市规划法第31条，该条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”城市规划法第39条对没有取得建设用地规划许可证的法律责任做了规定，该条规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。”从以上法律条文的规定可以看出，施工图必须经过审查批准，按照《最高人民法院关于适用&&/span&中华人民共和国合同法&若干问题的解释（一）》第9条的规定：“依照《合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。”施工图没有审查，未经过审查，应该属于效力待定的合同，如果在一审法庭辩论终结前补办了批准手续，合同就是有效的，如果在一审辩论终结前仍未补办批准手续的，则合同未生效。
没有办理建设工程施工许可证手续的法律后果是责令改正和罚款，属于行政管理的范畴，对施工图审查和办理建设工程施工许可证的规定均属于管理性规范。按照《司法解释》的精神，施工图未经有关主管部门审查和未办理施工许可证不影响合同的效力，施工合同应该是有效的。
关于取得建设用地规划许可证的规定是属于行政管理性规范还是效力性规范呢？我认为，这应该属于效力性规范。由于取得建设用地规划许可证是取得土地使用权的前提，没有取得建设用地规划许可证就不可能合法取得土地使用权，即使通过不正当程序取得了，这种取得也是无效的，占用的土地依法应该收回。而拥有土地使用权和占有该土地是建设工程是建设工程施工合同履行的基础，直接影响到施工合同能否实际履行，最终影响到能否实现合同的根本目的。因此，城市规划法关于建设用地规划许可证的规定属于效力性规范，没有取得建设规划许可的施工合同应该为无效合同。
& &同时，从另外一个角度来考虑，没有取得建设用地规划许可证，建设方就不可能合法拥有土地使用权，在没有土地使用权的土地上进行工程建设，无疑侵害了国家土地所有权，侵害了国家利益。如果承包单位不知建设方没有建设用地规划许可证而与之订立施工合同，那么就可以认定建设方存在欺诈，依据《合同法》第52条第
&（1）项的规定，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。如果承包人明知道建设方没有建设用地规划许可证而与之订立施工合同，那么可以认定承发包双方存在故意串通，依据《合同法》第52条第（2）项的规定,恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。
进一步要讨论的是，建设用地规划许可证是否可以补办，补办后对建设工程施工合同的效力有什么样的影响？我国法律、法规虽然未对补办建设用地规划许可证作出禁止性的规定。但是，按照城市规划法第39条的规定，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。并没有像未取得建设工程施工许可证那样可以责令改正，因此，建设用地规划许可证不存在补办的问题，而是重新办理的问题。因为，如果可以补办，那么补办之后，在此之前取得的建设用地批准文件应该是有效的，这与城市规划法第39条的规定明显不符。所以建设用地规划许可证只可以重新办理，并且之前取得的建设用地批准文件也应该重新办理。
因此，我认为没有取得建设用地规划许可证不属于效力可以补正的合同，没有取得建设用地规划许可证的建设工程施工合同无效。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。物业公司资质对物业服务合同效力的影响_物业管理资讯_蜂巢物业网
物业公司资质对物业服务合同效力的影响
导读：你们小区的物业公司具备相关资质么？相信大多数人都没有关注过这一问题。其实，物业公司先签订物业服务合同，后取得物业服务资质的情况很常见。这一期我们主要谈一谈：“签订物业服务合同时，物业公司不具备相关资质，合同效力如何认定？”
　　你们小区的物业公司具备相关资质么？相信大多数人都没有关注过这一问题。其实，物业公司先签订物业服务合同，后取得物业服务资质的情况很常见。这一期我们主要谈一谈：&签订物业服务合同时，物业公司不具备相关资质，合同效力如何认定？&
　　法条链接：
　　《物业管理条例》
　　第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
　　住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
　　第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
　　物业服务合同纠纷案件中，常常有业主因物业公司不具备物业服务资质，主张物业服务合同无效，并以此为抗辩理由拒绝缴纳物业服务费用。在物业公司资质与合同效力的关系的问题上，法院持不同观点，司法实践中主要区分以下几种情况进行处理：
　　物业公司与业主委员会或开发商签订物业服务合同时不具备相应资质，但是在合同履行期间获得了相应资质，法院一般认为，合同的效力瑕疵已消灭，对业主以物业服务合同应属无效为由拒交物业费的不予支持。
　　参考案例
　　&签订合同时的资质等级不符合合同约定，但其后取得了符合合同要求的资质等级。本案没有证据证明被上诉人的资质等级问题对其履行合同义务存在明显影响，更未构成根本性违约，故不可以此拒付物业服务费用。&
　　&&绍兴文邦物业管理有限公司与卢祖更物业服务合同纠纷二审民事判决书（台州市中级人民法院（2014）浙台民终字第120号）
　　物业公司签订物业服务合同时具备相应资质，但是在合同履行期间内，因没有年检或者资质期限届满丧失资质的，法院一般认为，企业经营资质年检，系行政管理行为，且对合同的履行无实质影响，不能认定原本生效的合同因此失去效力。当然，这里不包括物业公司因歇业、破产、等原因导致资质被注销的情况。
　　参考案例
　　&对被告提出的原告无资质违规经营的抗辩意见，本院认为企业经营资质年检，系行政管理行为，原告在签订前期物业管理服务合同时，具有服务资质，合同合法有效。该合同的效力要延续到业主委员会成立重新签订物业服务合同，因为业主委员会在物业服务期间未成立，业主也未与其他公司签订物业服务合同，原告虽未通过年检，但仍然继续提供物业服务，故原告与各业主的服务合同关系仍按前期物业管理服务合同履行。&
　　&&建德市经华物业管理有限公司与姜敏物业服务合同纠纷一审民事判决书（建德市人民法院（2014）杭建民初字第157号）
　　对于以上两种情况，各法院的做法比较统一。
　　对于物业公司在签订合同时至起诉前，均未取得物业服务资质的情况，不同地区的裁判标准不统一：
　　1、在广东地区，一些法院将《物业管理条例》中关于物业公司的资质规定，认定为行政法规中的强制性规定，认为根据我国《合同法》第五十二条规定，在物业公司没有资质的情形下签订的物业服务合同属于无效合同。在合同无效的情况下，业主应依公平原则和诚实信用原则向物业公司交纳相应服务费。
　　地方指导意见连接
　　《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》：&物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的，物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效。&
　　参考案例
　　&原告没有具备从事物业管理的资质，根据《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。因此原告签订的《物业管理服务合同》，违反了行政法规强制性规定，该合同无效，考虑到原告已对被告未售出物业、车位提供了管理服务，按照民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，被告仍应向原告交纳相应服务费。&
　　&&茂名市吉安居物业管理有限公司与茂名市世鸿房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（茂名市茂南区人民法院（2013）茂南法民一初字第748号）
　　2、包括吉林省在内，一些地方法院则认为资质问题不属于民事案件审理范围，对此问题不予审查，对于业主主张不予认定。
　　参考案例
　　&关于宏旭公司物业资质年检的问题，宏旭公司具有物业服务的资质，而资质年检属相关行政主管部门监督、检查范围，与本案不具有关联性，本院不予评述。&
　　&&上诉人陈芯与被上诉人桦甸市宏旭物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书(吉林市中级人民法院（2015）吉中民一终字第926号)
　　3、以北京市为代表的一些法院认为，法律并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效。
　　参考案例
　　&关于康立成主张的阳光助业公司系没有资质且未在住建委备案的物业公司，不能进行物业服务的上诉理由。本院认为，对物业公司的资质管理属行政管理范畴，且《中华人民共和国物权法》第八十一条并未强制规定必须由具备物业管理资质的物业公司提供物业服务，故物业公司是否具备物业管理资质，以及是否在住建委备案并不能导致物业服务合同无效，康立成的上述上诉理由，本院不予采信。&
　　康立成与北京阳光助业物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书 (北京市第三中级人民法院（2015）吉中民一终字第926号)
　　4、浙江地区的法院认为，物业公司无资质情况下签署的物业服务合同，属于可撤销合同。
　　地方指导意见连接
　　浙江省高院出《关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）》第十一条规定：&物业公司以隐瞒或者伪造有关资质、资格证书等形式骗取签订的物业服务合同认定为可撤销、可变更的合同，业主委员会可请求依法变更或者撤销物业服务合同或者部分条款。&
　　对于第三种情况的不同观点，我们比较倾向北京地区法院的裁判观点，理由如下：
　　对物业服务合同成立、生效的分析，主要考察物业服务资质是否影响物业公司民事行为能力和无物业服务资质是否属于法定的无效情形。
　　根据《公司法》规定&法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭&，物业公司于营业执照签发之日成立,即具备民事行为能力，满足了物业服务合同成立的主体要件。
　　那么，物业公司不具备资质是否属于违反法律，即《合同法》所规定的无效情形呢？
　　首先，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定了两种物业服务合同无效情形：&（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。& 其中，并未包含物业公司无资质的情况。
　　第二个关键问题在于《物业管理条例》中第二十四条中&应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业&的规定，是否属于《合同法》第五十二条所说的&法律法规的强制性规定&。
　　通说认为，强制性规定分为效力性强制规定和管理性强制规定，具体定义不再赘述。其中，管理性强制规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。效力性强制规范不仅旨在处罚违反之行为，而且意在否定其在民商法上的效力。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发[2009]40号）第15条指出&正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的&违反法律、行政法规的强制性规定&, 关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。&其中，可见尊重意思自治、保障合同当事人交易安全的司法态度。
　　从《物业管理条例》第二十四条内容上看，是对建设单位选聘物业服务企业的行为进行管理。另外，第三十二条第一款明确&从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格&，而没有明确应当具备相应资质，仅说明：&国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，具体办法由国务院建设主管部门规定&。可见，物业公司法人资格是物业公司从事物业管理活动的必备条件，而资质属于行政机关管理内容。
　　综上，《物业管理条例》中对于物业公司资质的规定应属于管理性强制规范，法院在审理此类案件时，本着公平与诚实信用原则，不宜单纯因物业公司无资质而认定合同无效，还需综合考虑小区业主的利益是否受到严重影响，从而对合同的效力做出认定。
原标题：物业公司资质对物业服务合同效力的影响
责任编辑：admin没购房资格签购房合同，买方并无过错_检察日报社多媒体数字报刊平台
第05版：法治评论
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没购房资格签购房合同，买方并无过错
本刊7月23日刊登的《白卖了两套房》报道
&&&&《白卖了两套房》一文报道张强与周先生签订买卖房屋合同后，张强为取得购房资格将家里两套房卖掉，卖房人又将房子卖给他人。笔者认为，法院认定买房人张强有过错于法无据。&&&&&本案之所以引起关注并且两级法院在归责上作出几乎相同的认定，不外乎两个特殊事由:其一，张强在签订合同时不具备买房资格;其二，合同签订后，北京市即将出台“征收20%个人所得税”政策会使交易成本陡然增加，卖方担心利益受损急于将房屋卖出。正确分析这两个节点，对合理划分双方责任非常重要，也才能确定违约赔偿数额。&&&&&首先，需要分析签订合同时张强不具备购房资格，合同是否生效?2013年1月，张强与卖方周先生正式签订合同，次日依约支付买房定金50万元，一个月后又支付部分房款。根据2011年2月北京市《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，已经拥有两套住房的北京本地户籍家庭，不能再新购买住房。签订合同时，张强家里已有三套房屋，他不具备购房资格，但这并不当然导致合同无效。原因有三点:一，北京的上述调控通知并不是法律、法规，只是政府规章，违反该规定并不能当然导致合同无效;二，无处分权人签订的合同尚且可以通过权利人追认使合同有效，那么本案合同签订后张强一直在积极作为，以使自己具备购房资格，对此卖方也是明知并且接受的，签订当时不具备购房资格并不当然导致合同无效，还是要看其后是否具备了资格，事实是张强尽快卖出自己两套房并获得购房资格;三，在明知买方不符合购房资格情况下，卖方仍接受买方支付的定金和房款，显然是对买方将来才能获得购房资格进而才能完成买卖的认可和接受。可见，本案合同成立并且已经生效。对合同的效力问题，法院也认定合同有效。那么，在合同订立和履行过程中，张强无论在主观上还是客观上均没有过错。&&&&&其次，卖方担心北京即将出台的“卖房征收房产转让所得20%个人所得税”致自己利益受损，对此买方张强是否有责任?法院认为“张强虽在签订合同后采取措施将家庭名下房屋另行出售以符合购房资格，在此情况以及‘新国五条’的社会影响之下，张强的行为势必会对周先生判断合同能否顺利履行产生一定担忧，对此具有过错”。笔者认为:不仅“过错”不是承担违约责任的理由，而且本案中张强也没有过错。理由有三:一，签合同时卖方对买方没有购房资格是明知的，该明知就包含了承担等待的义务和等待过程中可能产生的风险;二，“新国五条”属于“政策风险”或“不可抗力”，买方张强怎能预知?将不能预知的风险强加给买方承担没有法律根据;三，法院认定“张强的行为势必会对周先生判断合同能否顺利履行产生一定担忧”，完全是在为卖方开脱责任。一方面“担忧”不是卖方周先生违约的理由，另一方面该“担忧”也并非买方张强造成，张强无购房资格，周先生明知，“新国五条”实施细则出台亦非张强能控制，怎么就能认定张强给周先生判断合同能否履行产生了担忧?这个担忧恰恰是周先生在签订合同时所必须承担的风险。&&&&&再次，不能无视张强在明知“新国五条”实施细则马上出台后积极采取的行为和双方之间的频繁沟通。当时双方频繁短信沟通，张强明确告知了自己的卖房进度和获得资格时间，并且最终获得购房资格，而周先生房屋的最终买方获得购房资格甚至更晚。整个履约过程中，张强不存在过错。&&&&&最后，必须正视卖方周先生公然违约的主观过错程度，合理确定其承担的违约责任。本案告诉我们，就在张强频繁与周先生联系告知自己马上获得购房资格的时候，周先生却在未有任何通知的情况下将房屋卖出，导致自己履约不能。对于卖方周先生担心自己利益受损的想法可以理解，但其维护自己的权利是建立在买方受损的基础上的，他完全可以通过通知对方、中止履行合同等行使不安抗辩权的方式来达到自己的目的，同时又不致使对方遭受损失。基于上述分析，卖方应严格按照补充协议约定的违约责任足额赔偿买方损失。