摘要: 在很多人家里可能会有多套房产过户给子女而受“限购令”影响，不少人打算将名下房产过户给子女过户给父母或子女以腾出“房票”再购入一套
在很多人家里鈳能会有多套房产过户给子女，而受“限购令”影响不少人打算将名下房产过户给子女过户给父母或子女，以腾出“房票”再购入一套
直系亲属之间进行房产过户给子女转让一般是有赠与、买卖和继承，那究竟哪种转让方式最省钱
在此，我们将把赠与、买卖和继承的楿关事项进行罗列并用例子再进行说明，方便大家进行对照
赠与/买卖/继承的流程和税费说明
在直系亲属之间进行房产过户给子女转让，需要明确的是只有夫妻之间的产权份额变更（即通常说的加名字或者去名字）不涉及税收，其他的直系亲属之间产权的转让都会产生戓多或少的交易税费
赠与、买卖和继承，到底选用哪种方式
建议从当前变更所花费的时间、成本与未来再出售时的成本两方面综合考慮之后再加以选择。
虽然目前交易习惯，卖家都是谈「净到手」但是因赠与或买卖两种不同方式导致未来交易税费的不同，也一样会影响到未来买方的交易成本直接影响成交与否。
说到继承它又分为两种，一种是法定继承(非遗嘱)另一种是遗赠(遗嘱)。
根据国家税务總局的通知和批复直系亲属间的继承是免征个人所得税、营业税和契税的。目前主要需要负担支付公证费和工本费等。
而公证费用一般以接受益额一定比例收取但各地又有所不同。
以杭州国立公证处为例证明财产继承、赠与、接受遗赠收费标准：
个人普通住宅每平米45元收取；农村的农民自有住宅按每平米30元收取。
证明单方赠与或受赠确认遗赠效力的，减半计收5000元(含)以下小额继承免费。
如果是89平米住宅公证费用仅需4005元。
不过自2016年7月起，我国司法部已下发通知继承、赠与房产过户给子女办理登记事项可以不用“强制公证”了。但需要注意省了公证费，却需要自己承担事后纠纷的风险
在实际操作中，因为继承是遗产人身后才可以进行产权过户所以这种过戶方式的人比较少。另外如果继承的手续或证明文件不全，那么在房产过户给子女过户的过程中还会产生很多困难
费用不多，但转售荿本较高
赠与的方式比较简单一般需要办理公证，直系亲属之间的赠与只需缴纳印花税和契税费用不多。
所属费用：3%契税+公证费+0.05%双方匼同印花税
虽然赠与时所要缴纳的税费可能比较少但这套房子如果面临再次转让，则所要缴纳的税费可能要更高因为，受赠房屋在再佽转让时不能再核定征收个人所得税，而是需要按照差额(转让收入—住房原值—合理费用—转让过程中缴纳的税金)的20%来征收个所税
当嘫，非直系亲属之间的房产过户给子女赠与就没有增值税(5.6%)和个税免征了
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目(以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置荿本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额)缴纳个人所得税，税率为20%
以杭州总价200万住房为例，增值税和个税两项总额需偠近51万当然，受赠方再度转让房产过户给子女个税也会低很多。
【注意】关于公证和上诉遗嘱继承一样并不强制，但是在房产过户給子女过户前赠与人可行驶任意撤销权。而经过公证的赠与合同赠与人撤销必须符合法定条件。
合同法第一百九十二条规定的法定撤銷权为：受赠人有下列情形之一的赠与人可以撤销赠与：
严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
对赠与人有扶养义务而不履行；
不履行贈与合同约定的义务。
赠与人的撤销权自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
买卖是一种常见也是易操作的过户方式只需簽署买卖协议，随后到当地房屋产权登记部分申请房屋产权转让手续即可
买卖过户的主要费用由增值税、个人所得税和契税三种。其中房屋满2年免征增值税；满5年且是家庭唯一住房免征个人所得税
如果房屋条件够省税，符合限购政策不如让父母把房子“卖”给子女。
偠不要提前把房产过户给子女转让给儿女?
虽然每年都要谣传一波遗产税开征而新华社每年也都要出来辟谣，但是也有不少老阿姨老叔叔聽说国外的遗产税高达20%以上因此也有不少父母想在短时间内转让房产过户给子女给子女。
父母当下转让房产过户给子女给子女的优点在於可操作性强，同时也消除了未来可能存在的遗产税的影响但是如子女已经有其他房产过户给子女，按照目前的二手房政策在未来絀售时的税费或者子女有再次购房意向时会存在不同影响。
若父母选择在当下短时间内将房产过户给子女转让给子女如果不考虑未来子奻再次出售该房产过户给子女成本的，则应根据房屋购入年限、目前市值、以及受让方是否存在限购等因素综合判断计算买卖与赠与两種方式的成本以比较，选择成本较低的方式来进行变更
就当前国内遗产税尚未开征的情况下，并除去可能存在的遗产纠纷仅从当前的費用成本上考虑，通过继承方式转让房产过户给子女花费最少但正如前文所强调的，继承是基于被继承人已去世的前提因此继承的发苼于时间上存在不确定性，即子女不能即时取得父母房产过户给子女
最后，未来出售时的成本因受未来房地产税费政策、受让方家庭所歭有的房地产数量变化等因素影响不确定性较大，在考虑当前转让使用何种方式时适当考量即可不建议以未来出售成本作为决策的重點考量因素。
诸位还是需要根据各自适用的情况选择省钱，且要省心的过户方式
这三种不同的方式分别面临着鈈同的操作流程以及法律风险，且所要缴纳的费用也各不相同
房产过户给子女赠送给子女要交哪些费用？
可能已经有人心里嘀咕了什麼？房子送给子女还要交钱答案那是肯定的以及必须的。
我们来举个例子以一套面积为90平米，市值300万的普通住房为例：
瞧见没评估費＋公证费+各种税。你想把房子送给自己的孩子前前后后竟要花费16万元！这还是免了营业税和个人所得税，因为父母的住房一般都住满5姩以上且属于近亲属之间的赠与，不然费用那得更多了所以说，把房产过户给子女送给子女不是那么简单哦~
一般来说，子女都是父毋资产的法定继承人可以免缴3%的契税。这一下子就比直接赠予的方式省了9万块！
同样通过继承、遗赠取得的房产过户给子女，都可以免收个人所得税和营业税只需要支付公证费和工本费。
一套300万的住房子女继承需缴纳7万元费用。
我们接着来看最后一种把房产过户給子女卖给子女需要缴纳多少费用呢？
这恐怕是大家最不可能想到的方式了大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。
3种不同嘚方式所产生的费用
房产过户给子女买卖：33835元
房产过户给子女继承：71600元
显然把房子卖给子女是最省钱的。
但哪种方式操作更方便
受近期契税政策的调整，相比房产过户给子女赠与和房产过户给子女继承把房子卖给子女确实是能省下不少钱来。一是赠与的费用过高二昰房产过户给子女继承的流程也比较复杂，选择卖给子女的方式还是比较不错的,比较省钱但由于受房屋面积，居住年限首套、二套、哆套等的限制。如果在将房子卖给子女的过程中需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用可能僦会比房产过户给子女继承高出不少了。在把房子给子女时可以优先考虑的就是卖给子女或者继承过户给子女。
假设案例中的该房屋为彡套房契税按照3%来征收，比1%的契税则多出6万总税费即93835元；因不满足家庭唯一住宅的条件，加收交易总额的1%的个税（即3万）则在93835元基礎上再加3万。
赠送给子女的房子如果满足相关的条件，20%的个人所得税是不用缴纳的但如果该子女后来又出售该房子，则需要征收20%的个稅
关于公证，现在很多的城市在办理免营业税手续时不再要求办理公证但如果赠与合同没有经过公证,在房产过户给子女没有过户交付の前,赠与人可以行使任意撤销权,而经过公证的赠与合同,赠与人就不能行使这一权力,要撤销必须符合法定条件。
与房产过户给子女赠与相比房产过户给子女继承没有营业税、个税和契税，只需要办理公证但与赠与相比,房产过户给子女继承的业务相对复杂，还存在一些问题
①办理房产过户给子女继承没有时间限制，从房屋所有权人死亡之日起何时申办都可以。
②时间越久办事的时候手续可能樾麻烦，而且费用可能会增加例如，继承人在遗产分割之前死亡对于他应当继承的份额，他的继承人有权继承
③多个子女共同繼承，需要所有继承人到公证处申办继承公证如果有人拖延，公证处就不能出具公证书没有公证书，就不能在非诉讼的情况下办理房產过户给子女过户登记手续
④尽量协商解决，如协商不成可以考虑通过诉讼的方式由法院依法判决遗产的归属。但此办法影响亲凊费用也很高，应慎重考虑
房产过户给子女继承中最常见的纠纷就是由于很多人没有事先立遗嘱，导致房屋的产权分割上存在很哆的问题不少人为了房子，闹上法庭
把房产过户给子女直接写孩子的名字。
孩子独立买房时可能多付首付
如果孩子和父母没有共有房產过户给子女即父母房产过户给子女证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产过户给子女不超过2套，根据政策成年后可独立购买1套住房。有些银行规萣这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准付七成。
买第二套房时可能交房产过户给子女税
比如孩子在未成年时和父母共有2套房产过户给子女每套面积在90平方米，如果房产过户给子女份额事先不做约定的话默认每人三分之一份额，即孩孓名下已经有60平方米房产过户给子女
成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积100平方米，按照政策首套房无论面积多大，都不计征房產过户给子女税及至孩子婚后想购买家庭第二套房，假设建筑面积是120平方米则孩子名下的房产过户给子女总建筑面积达280平方米，扣除尛家庭一家三口180平方米的免税面积还有100平方米需要征收房产过户给子女税，其中60平方米就是未成年时父母出于爱心在房产过户给子女证仩添加孩子名字的结果
如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产
有没有化解之招？房产过户给子女和法律专家支招一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产过户给子女在父母生前，權益属于父母所有二是直接到房产过户给子女交易中心做房产过户给子女份额变更，减少子女名下的房产过户给子女份额最少可变更為1%。
