二手房交易为何一定要“营改增”--百度百家
二手房交易为何一定要“营改增”
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二手房交易将要缴纳增值税了！3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道被媒体问及营改增问题时主动举例回答，营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
&& “营改增”为哪般
二手房交易将要缴纳增值税了！3月13日，国税总局局长王军在人民大会堂部长通道被媒体问及营改增问题时主动举例回答，营改增将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。
按照《政府工作报告》的要求，从今年5月1日起，金融业、建筑业、不动产业和生活服务业的营业税将全面改为增值税。
王军表示：“这次营改增不同于以往，数量大，涉及到近1000万户纳税人；时间紧，实际准备时间不到2个月；此外，首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易；还有很多新增纳税人过去基本没接触过增值税，税务部门准备任务艰巨。”
许多人对此都感到很奇怪，不是早就说了交易超过2年的房屋再次交易可以免征营业税吗？怎么突然二手房交易也要营改增了呢？国家到底为什么一定要把营业税改成增值税呢？
上海财经大学税法问题专家胡怡建教授告诉记者，营改增的本意是优化税制结构，减轻企业税负，避免重复征税，总体来看是好事。涉及到房地产企业的话，同样也会帮助房企减轻税负，降低经营压力，也给房价下降、开发商去库存提供了更大的空间，涉及到二手房买卖，则主要作用是间接抑制房地产炒作。
而此次国家明确宣布将要开征二手房交易的增值税，也就意味着以后二手房交易的营业税将改为增值税征收。
&& 二手房交易“营改增”会否多缴税？
不过营改增后企业负担虽然减轻了，但二手房交易也营改增的话，实际房屋买卖税负是不是也会一并下降呢？
目前看来还很难说，营改增后根据出售房产情况不同，税负的增减情况很可能也不一样。
胡怡建教授表示，因为现在只是国税总局局长说了这么个税制改革的方向，具体如何操作，税制如何制定还要等具体细则出来后才能探讨。根据此次王军局长的表态，估计相关文件很快将会出台。
按照财政部网站日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》。从日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。购买超过2年（含2年）的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年（含2年）的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。通过这次营业税调整后，房地产交易环节的营业税政策基本回到了2008年政府大救市时的水平。
目前房地产的营业税主要按5.5%来征收，而增值税税率方面，目前国内基本税率为17%；纳税人销售粮食、自来水、暖气、图书等货物时，实行13%的低税率；提供交通运输业服务的，实行11%的低税率；提供现代服务业服务的，实行6%的低税率；小规模纳税人则为3%；纳税人出口货物，税率为0，但是国务院另有规定的除外。
但是按照业内的猜测，房地产纳入营改增后适用税率在11%。如果按照增值税11%的税率来计算，对比一下二手房营业税改增值税后的税费差异，主要可以分为两大类情况。
首先是出售购买2年内的房屋。以出售价300万元一套住宅为例，2年内无论是否普宅都要缴纳5.5%的税，即16.5万元。
如果以11%的增值税计算，房屋出售价还是300万元，但最初买入价是150万元，抵扣掉进项税后大概需要缴纳14.7万元。但获利越多收的税就会超过营业税。比如出售价格为400万元，按照营业税需缴纳22万元；增值税就需缴纳24.77万元。
&&& 另一种是出售购买已满2年的房屋。
对普通住宅而言，按售价300万元计算，持有2年以上就不需要缴税了。如果增值税还是要缴，一缴就是14.7万元。
对非普通住宅而言，按售价300万元计算，和持有2年内的情况类似，可能差别不是很大。
通过大致计算，可以发现营改增对普通住宅似乎不太有利，所以政策制订上估计还有调整的可能。
在完善税收制度的同时，应该会考虑到合理的住房需求。按照王军的说法，在实施方案中已考虑原则上延续过去优惠政策，在此基础上根据不同行业特点和情况，新制定了一些过渡性措施，以确保所有行业税负只减不增。
但是由于增值税自身的特殊性，即使在税负不增加的情况下，增值税只对增值额征税的话，就意味着增值越大，征税越多。这在实际层面对房价具有抑制作用。就心理而言，对于未来房地产市场的稳定具有一定的意义。
还要考虑到的一个重要问题是，根据国家营改增政策精神，营业税优惠将延续。营业税进行直接减免，简便易行。但增值税运行采取的是环环征税、道道抵扣的征收方式，不适合进行直接减免。所以营改增后，营业税优惠将以何种方式体现，还需要等待具体的实施方案。
& 税费改革任重道远
客观地说，从房地产长期稳定的角度来看，营改增只是房地产税收体系改革的第一步。中国房地产税收体系各种不适应的现象比较多，比如至关重要的房地产税问题，至今还没有完全破局。房地产领域税费改革的大原则应该是为中国房地产的稳定健康发展构建一个合理的税收体系，我们应该抓住税费改革的有利时机，对目前现有的一些税制进行改革和重新设计。
需要指出的是，二手房交易税费，除了营业税，还涉及契税、个人所得税、土地增值税、印花税等税费。营改增只涉及到营业税改征增值税，而目前征收的个人所得税是否也会一并取消征收，暂不可知。
目前购房者有一些担忧，即以前的税负降不下来，却又增加新的税种。在购房者对房价没有任何话语权的情况下，这样的税收很容易最终会转嫁给购房者。所以有专家认为，房地产领域的税费改革应在维持现有税负水平的基础上，调整结构，使整个税收体系更为完善。
去房地产库存的关键是房价下降，只有房价下降到老百姓能够接受的程度，才能够真正激发有效需求。而想让房价下降，也需要方方面面的共同努力，最终让市场走上健康发展的轨道。
&& 背景知识
&& 二手房交易目前要缴纳哪些税费
普通住宅：90平米以下：1%；90 140平米：1.5%；
140平米以上或是非普宅：3%；商业房或公司产权：3%。
2、城市维护建设费：营业税的7%。
3、教育费附加：营业税的3%。
4、个人所得税
（1）普通住宅2年之内：[售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)]×20%；
（2）2年以上（含）5年以下的普通住宅：（售房收入-购房总额-印花税）×20%；
（3）5年以上：（售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用）×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。
5、交易手续费
3元/平方米×建筑面积
房屋成交总额×0.05%
（1）购入住宅2年之内，全额征收营业税：房屋评估总额×5.5%；
（2）购买非普通住宅超过2年（含2年），按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
（3）购买普通住宅2年以上（含2年）的，免征营业税。
8、土地增值税
（1）普通住宅免征；
（2）非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%；
3年至5年：房屋成交总额×0.25%；
5年或5年以上：免征。
9、房屋所有权登记费：80元；共有权证：20元。
10、买卖合同公证费
买卖合同需要公证时才须缴纳，房屋成交总额×0.3%。
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【导语】：什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下：　　“营改增”5月1日起全面推行，试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。什么是“营改增”?营改增之后有哪些影响?详情如下：　　“营改增”是什么时候开始：5月1日起全面推行　　营改增是什么意思?　　营改增就是营业税改增值税。　　增值税是对在我国境内销售货物、提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，就其取得的增值额为计算依据征收的一种税。　　营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的单位和个人，就其取得的营业收入征收的一种税。　　为什么要“营改增”?　　1、避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端、能有效降低企业税负。　　2、把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，从深层次影响产业结构。　　营改增范围：　　1、扩大试点行业范围：将建筑业、金融业、房地产业、生活服务纳入营改增范围　　2、将不动产纳入抵扣　　营改增各行业所适用的增值税税率　　注意：营改增政策实施后，增值税税率实行5级制(17%、13%、11%、6%、0)，小规模纳税人，可选择简易计税方法征收3%的增值税。　　二手房交易营改增的影响　　一、营改增后二手房交易增值税怎么缴?　　二手房交易中所需缴纳的增值税部分，仍由地税部门代征，纳税人无需“两头跑”。　　二、营改增后二手房交易增值税交多少钱?　　比如某套住房房主购入时是100万，缴纳营业税5万元，1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元，买房方需要承担10万营业税。　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法、仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税，税率若为6%，需缴纳增值税6万元，税负有所下调;税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。在增值税条件下，若按简易征收办法、以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。　　》》&&　　》》&&　　相关链接：　　》》　　》》&&　　》》&&　　》》&&　　》》&　　》》&&　　》》&&　　》》&　　》》&&　　》》　　》》&&　　》》&&
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二手房买卖要“营改增” 来看看对你买房有啥影响
来源：东方今报
今年5月1日，“营业税改征增值税”（简称：营改增）将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。此次全国两会上，国税总局局长王军在3月13日答媒体问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。那么，二手房交易会受到哪些影响呢？
　　□大象融媒飞象队·东方今报特派北京报道小组　　　　?今年5月1日，“营业税改征增值税”（简称：营改增）将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开。此次全国两会上，国税总局局长王军在3月13日答媒体问时表示，这次“营改增”相比以往有所不同，将首次涉及自然人缴纳增值税征管，比如个人二手房交易。那么，二手房交易会受到哪些影响呢？　　　　“营改增”后的二手房交易　　　　在营业税下，个人二手房买卖需缴纳5%的营业税，符合一定条件的住房买卖可免征营业税。去年3月份，营业税免征条件有所放松，从原来的“满5年以上（含5年）”，调整为“满2年以上（含2年）”。　　　　今年2月份，营业税政策进一步放松，除了北上广深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年）对外销售的，均免征营业税。北上广深仍然适用去年老政策，满2年（含2年）非普通住房，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；满2年（含2年）普通住房，才免征营业税。　　　　业内人士称，预计“营改增”后，个人买卖二手房交易的税负应该不会有太大的变化。“营改增”从十年前就开始设计政策，每年都会对行业数据进行采样、测算，政策设计初衷就是整体行业综合税负大体不变。　　　　“营改增”后税负减轻　　　　“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响，此前营业税、个税、契税等，都是在地税部门缴纳；“营改增”后，增值税要在国税部门缴纳，对征管有影响。　　　　专家预测，个人二手房交易中，需要缴纳营业税的住房，税负变化还要看政策；但满2年住房免征营业税的政策，改成增值税后，应该会延续免征的优惠政策。　　　　而个人二手房买卖若改成增值税，则原来购买住房缴纳的增值税，在该套住房卖出时，已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。　　　　在增值税条件下，依据增值税原理，若按常规办法，仅对增值部分征税，即对住房增值的100万元征税，税率若为5%，需缴纳增值税5万元，税负有所下调；税率若为11%，需缴纳增值税11万元，税负有所上升。　　　　在增值税条件下，若按简易征收办法，以核定征收率征收，若征收率为3%，即对现在住房出售价格200万元征税，缴纳增值税6万元，税负也是减轻的。　　　　二手房交易的十项税费　　　　除了缴纳增值税，如今咱们二手房交易都要缴纳哪些税费呢?　　　　一、契税：普通住宅：90平方米以下：1%;90~140平方米：1.5%;140平方米以上或是非普宅：3%;商业房或公司产权房：3%。　　　　二、城市维护建设税：营业税的7%。　　　　三、教育费附加：营业税的3%。　　　　四、个人所得税：1.普通住宅2年之内：{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2.2年以上(含)5年以下的普通住宅：(售房收入-购房总额-印花税)×20%；3.5年之内，(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%，其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。出售不是家庭唯一住房的个税按房价的1%征收。　　　　五、交易手续费：3元/平方米×建筑面积。　　　　六、印花税：房屋成交总额×0.05%。　　　　七、营业税：2011 年1月27日新通知规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。住宅5年内：房屋评估总额×5.6% ；5年或5年以上普通住宅无营业税。　　　　八、土地增值税：普通住宅免征;非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5%，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征。　　　　九、房屋所有权登记费：80元，共有权证：20元。买卖合同公证费：买卖合同需要公证时才需缴纳，房屋成交总额×0.3%。　　　　十、过户费用：　　　　1.契税;90平方米以下首次购房的按1%缴纳;90~140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳(二套房按3%收取)；2.营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价的5.6%缴纳；3.土地增值税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳；4.个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳(房屋原值一般按上道契税完税额计算)；5.房屋交易手续费：按房屋建筑面积6元/平方米缴纳；6.房屋所有权登记费：80元；7.房屋评估费：按评估额0.5%缴纳。　　　　十二届全国人大四次会议第三次全体会议会前，国家税务总局局长王军接受媒体记者采访& 新华社发
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　　“营改增”放水养鱼 “爆发式”增长可期&
　　【导读】国务院总理李克强拍板“营改增”，必须确保所有行业税负“只减不增”。经济之声《央广财经评论》关注：“营改增”放水养鱼，“爆发式”增长可期。
　　据经济之声《央广财经评论》报道，“定了，营改增全面推开！”，“总理拍板营改增！”——刚刚过去的这个周末，很多重要财经媒体的微信公众号，都醒目地用了这样的标题作为头条。
　　大家期盼已久的“营改增”全面落地，终于来了。在上周五举行的国务院常务会议上，已经被李克强总理多次在各种场合提到的“营改增”全面推进工作，了实质性进展。会议决定，从5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。
　　中国社科院财经战略研究院税收室主任张斌说，这不仅是我国现代税制改革的完善，也是重大的减税措施，有利于推动产业转型、结构优化。
　　张斌：我们的目标是把原来所有征收营业税的行业纳入增值税征收，这不仅能够完善增值税本身，也可以发挥增值税的中心作用，并促进行业的公平发展，从而使市场发挥决定性的作用。在全球经济增长乏力，尤其是主要发达经济体不断使用负利率等政策、中国经济也面临着稳增长和调结构压力时，出台全面“营改增”政策，对于促进经济转型和稳增长来说非常重要。
　　中国财政科学院院长刘尚希分析，“营改增”最重要的原则是，一定要保证所有行业税负“只减不增”。而从长远来看，这对来说也是非常有好处的。
　　刘尚希：全面推行“营改增”对企业以及老百姓都会产生影响。在这个过程中，如何保证税负整体不上升，涉及到抵扣政策的规定。保证行业的税负只减不增，针对的是行业整体，而不是每一个企业。
　　全面实施“营改增”，是深化财税体制改革、推进经济结构调整和产业转型的“重头戏”，更是今年的一步“先手棋”。就像李克强总理强调的，减税相当于“放水养鱼”，只有大多数企业能够受惠，最后才能实现“爆发式”增长。
　　关于“营改增”全面推开对于中国经济发展的意义，全国政协委员、会计审计专家张连起做出更深入解读。
　　经济之声：对于普通老百姓来说，“营改增”，到底改的是什么？
　　张连起：“营改增”是财税方面的一项重大措施，它完全消除了重复纳税，从而对产业结构和经济转型升级起到重要的助推作用。总的来说，就是用综合降税的“减法”，来换取经济中高速增长的“加法”和产业迈向中高端的“乘法”。
　　企业活了，企业的现金流量就增加了，企业职工就能明显受益；另外，大家一直很关注二手房，这项政策也基本平移了原有的税收优惠政策。还有，大家纳税人的意识也会增强。
　　经济之声：早在2011年，我国就开始进行营改增的试点工作，这一次把建筑业、房地产业、金融业、生活服务业也纳入营改增范围，是出于怎样的考虑？为什么这四个行业最后才被纳入进来？
　　张连起：首先，这四个行业所占的比重非常大，可以说是一块最难啃的“硬骨头”。同时，这四个行业的试点全面推开，实际上意味着完全停征营业税，虽然还没有被明令废止，但是营业税已经事实上退出了历史舞台。这四个行业的情况非常复杂，如何保证只减不增，如何对一些老的项目、老的合同、特定行业采取过渡措施，并延续一些原有的税收优惠政策是一个很大的挑战。
　　对于绝大部分企业来说，“营改增”政策在不同程度上降低了它们的税负，虽然在某一个时间节点上，个别企业的税负可能有所增加，但是随着抵扣链条的完整和投资的增加，我们是会看到显著效果的。
　　经济之声：这几个行业在实际征收税费的过程中，会存在哪些问题？
　　张连起：首先，这几个行业都要尽快从营业税与增值税的差异入手，梳理现有的业务，分析经营模式和税收结构，梳理存量合同。总之就是要尽快对接，适应并遵从新税制，特别是要用好、用活有关不动产抵扣的这项政策。
　　经济之声：此次营改增的一个原则就是保证所有行业的税负只减不增，在实施过程中是不是会遇到一定的困难？
　　张连起：保证所有行业的税负只增不减，确实是一个很大的挑战，因为不动产要扩大的比例非常大，占了总减税额的60%左右，也就是原来考虑按照10年来计扣不动产，现在我们把它分成两年，第一年60%，第二年40%，五步并为两步走。
　　经济之声：此次“营改增”的一个关注焦点就是把不动产纳入抵扣范围，怎么理解这项措施？
　　张连起：新增的不动产，包括外购的、租入的以及自建的都是全部可以抵扣的。第一，抵扣的范围比较大，面比较宽，力度也比较大，可能会占到5000亿减税总额的60%，也就是差不多3000亿。现在我们分成两年进行，这就释放了一个明确的鼓励投资的信号，也是吹响了打赢“三去一降一补”的财税改革战役的号角。（记者李硕）来源：央广网
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