买房为什么办不了全款买房办房产证流程

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-12-23 17:56 标签： 全款买房办房产证流程
哈尔滨为什么100多小区居民花钱买的房子却办不了房产证(0/5821)
日哈尔滨新晚报政风栏目对时任哈尔滨市住房保障局季卫国局长进行专访时，季局长也提到哈市有100多个小区，因为开发商的问题，无法办理产权证，该局准备集中解决这一遗留问题。在2011年8月份《中国经济周刊》登出的“哈尔滨市委书记谈保障房建设”一文中，时任哈尔滨市委书记盖如垠总结了当今房产市场的主要弊端，其中“第三个弊端是，开发商能力不足，导致的一些缺陷，例如老百姓入住了，但未交配套费，房产证办不了，没交电费，电也送不上，现在好多老百姓上访，很多都是这方面的事儿。”时过一年多，哈尔滨的无证小区不但没减少，反倒又增加。这些小区有的进户已经十来年，有的三五年，还有事新入住。追其原因是，主要是一些行政主管部门工作中严重存在的官僚思想和推诿、扯皮的作风。 其实这一百多小区居民始终在通过各种途径反应此问题，希望能尽早的给自己用所有积蓄，甚至举债购买的房产，取得合法身份，每次几乎都是“网友:悠扬 ( 09:31:10) 编号:387286 接收部门: 住房保障局 主题: 鸿郎花园何时能办产权 你好：我是鸿郎花园二期的业主，请问产权证何时能办，谢谢。 回 复 区 回复部门: 住房保障局 ( 10:50:53) 您好！ 该项目没有在我局办理预售手续，依据有关规定，房屋竣工后须经过质量、规划、消防、环卫等方面的工程竣工验收，取得市建设主管部门颁发的《竣工工程备案证》后，方可到我局办理预售转销售备案手续。开发公司在办理《房屋销售许可证》后，到税务部门办理房屋专用发票并为购房人开具房屋专用发票，购房人持房屋专用发票、房屋买卖合同、身份证等材料到房屋所在地房产交易管理所办理房屋所有权证。”(摘自哈尔滨政府网《百姓谈》）这样的推诿扯皮的回复。 开发公司和购房者属于单纯的房屋买卖关系。现在购房者已经交完房款，入住多年。双方已经履行完交款和交房的法律关系，住房保障局作为第三方凭什么还拿一纸许可证来限制开发公司取得支付给购房者的购房发票和正式合同文本。如果说开发公司没有履行相关的行政程序，那完全是开发商和相关部门之间的行政管理关系，和我们购房者有什么关系？开发商未履行行政手续或欠交政府费用，为什么当初允许他们拆迁、建设，为什么现在为其提供水、电、燃气、供热等城市配套服务？在退一步说如果开发公司注销了，或者名存实亡，那哈尔滨几十万购房者是不是的永远住在“黑房子”？。请不要说什么购房者当初是自愿购买没有取得销售许可证的房屋，得自己承担责任，因为购房者不是执法者，也不是行政机关的公务人员，没有能力对开放商进行监管，同时作为社会成员，也相信那么多有监管责任的政府部门如果项目“违法”怎会从拆迁，到少则万米，多的上百万米建筑从无到有的施工建设，不会置之不理，听之任之，允许其随意发展。最主要的是不论当时还是现在，房产市场始终是先交钱，后交房的交易模式，而且几乎所有房产项目都是卖期房，购房者必须先交纳数万元的定金，才有可能以较低的价格优先选的中意的房产。购房者一旦交纳了定金，就成为开发商手里的“羔羊”根本没有能力对开发商予以监督，何时交房、房屋质量、房屋手续等只能凭开发商的良心和能力。这种情况，是整个哈尔滨房地产市场通状，作为房产行政管理部门，住房保障局官员不可能不了如指掌，可是为什么这么多年一直到现在还对此听之任之？住房保障局想没想过，正因为你们作为政府行政部门继续一意孤行的官僚思想和推诿、拖拉的作风，希望通过根本不可能实线的“绑架”购房者的手段，来达到控制开发公司，结果却被开发商用购房者来倒逼行政部门。最后倒霉的是夹在中间，束手无策的千万户购房者，他们住在没有合法产权的房屋里，因为房产继承、转赠、落户、抵押等等涉房事务无法办理留下社会隐患。如果开发商借机一房多售或变相抵押后果是多严重？现在有的房产已经出现此类问题，花钱买的房子，住了好几年，法院依据案件判决来执行自己花钱买的，住了好几年的房子了，购房者什么案子都不知道，更别说和自己什么关系，却成了钱、房两空。还有因为开发商靠办理正式发票为手段，以小区未交付为借口，利用其雇用的物业和供热企业来欺诈用户，开放商占用小区活动站、会馆等公共设施，造成的物业、供热纠纷还少吗？这些没有产权证的购房者，如想转让、出售房产，只能私下通过向开发商交纳一笔不菲的“手续费”才能更换“三联发票”，开发商俨然成了房产交易的“管理部门和收税部门”小区用户因为手里没有受法律保护的产权证，只能委曲求全，稍有微词，就被开发商以不办产权证手续相威胁。还有的小区开发公司已经名存实亡或者已经注销，根本就找不到开发商了，难道就让这些居民的房子一直“黑下去”。面对这些问题，住宅局如果继续对这些历史遗留问题房产不是去主动处理解决问题，而是推诿和坐等，这种冷漠，老百姓只能说你们就是不作为、就是渎职。注：全国人大代表、重庆市市长黄奇帆在审议“两高”报告时举了一个重庆市政府成功化解百姓上访的例子。他说，这10年间重庆某小区约有1千万平方米的商品房由于种种原因没有办到房产证。开发商把房子卖给了老百姓，老百姓交了钱买了房子之后，办不了证。“开发商生病不能让老百姓吃药。”黄奇帆说，开发商把房子卖了，钱拿到手了。而老百姓却因为开发商建的房子质量不过关或者其他问题而办不了房产证。“这不是开发商生病，老百姓吃药吗？”黄奇帆说，在通过政府部门努力后，一方面，在在半年内，上千万平方米的产权证明基本办完。另一方面，对一些涉嫌犯罪的开发商也进行了惩治。《商品房买卖合同司法解释》　第一条　本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据《物权法》有关不动产登记的第二章第十二条和第十三条，行政机关此行为超出《物权法》对不动产登记要件的要求，属于行政违法行为。
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据融360小编调查，正常的房屋产权证的办理是个人交纳了所有产权证的费用后需要5天～7天，产权证才可以拿到。如果不是因为费用问题导致拿不到产权证，或许还有两方面的原因：
第一，是这个开发商没有楼房的竣工报告，也就是房屋验收报告，所以房产局不批准办理房产证。
第二，有可能此开发商用他们的一期工程（也就是这些楼房）去办理抵押贷款，用此贷款去开发他们的二期工程。所以一期工程的所有楼房没有得到银行方面的撤押，房产局不预准这些楼房办理房产证。
面对没有房产证的烦恼，购房者应该如何为自己维权呢？
如果超过合同规定的办证时间还不能拿到房证，就得通过有效途径维护合法权益。首先，和开发商协调交涉，什么原因造成不能按期办理房证，还要等待多久，并拿出解决双方合同违约的意见和办法。其次，如果双方意见分歧较大，无法取得一致，就得采用司法诉讼方式维权了。
在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中有着明确规定，逾期未办理房产证的，应按商品房买卖合同约定承担违约责任，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，购房人可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。出卖人应承担违约责任分三种期限：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
专家提醒：如果开发商逾期办理房产证，业主是可以选择协商或诉讼的方式，根据合同约定或者法律规定来追究开发商的违约责任。
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