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中国楼市泡沫有多大？索罗斯数据告诉你真相
　　导读：2015年以来，中国房地产市场出现了快速上涨，一线城市北京、上海、深圳涨幅较快;二线城市杭州、南京、苏州、武汉等城市房价进入2016年之后也进入上涨通道，三四线城市则出现快速去库存。文—子竹V信（zizhudaojin）
　　楼市泡沫
　　与房地产市场销售回升相应的是房地产贷款快速上行，特别是月份单月新增房地产贷款占新增贷款占比达到70%-100%，引发市场很大担忧，不少专家预测房价泡沫即将见顶。
　　从日美两国房地产泡沫暴涨暴跌过程看，泡沫破灭一定要具备三个方面的条件：
　　第一，货币政策紧缩，特别是利率上调。如日本从1989年5月份开始升息到1990年短短1年时间将利率上调至6%;美国从2004年开始加息直至2007年利率紧缩周期见顶。
　　第二是房地产贷款支出的现金流出现问题。即居民杠杆过高而收入下降较快导致负债无法偿还，违约率上升。中国目前房地产抵押贷款余额为15.4万亿人民币，合2.3万亿美元。考虑到房贷久期在8-10年左右，关键性的房贷/收入比2013年在3%左右，2015年-2016年预计在3.5%左右，整体离10%依然有较大距离。
　　第三是金融机构资产过于集中于房地产。中国目前商业性房地产贷款余额(含开发贷和抵押贷)占全部信贷余额的比重2005年以来经历三个上行阶段，到2016年二季度接近24%，确实处于较高水平。
　　观察上述三个较为关键性的指标，尽管说房地产市场价格已经处于较高位置，然而按照索罗斯暴涨暴跌模型，中国房地产市场泡沫依然处于较为轻微阶段，考虑到目前M1-M2剪刀差持续扩大，资产荒的宏观背景，不排除一线房地产市场进入加速泡沫化阶段。
　　本人专注研究国际市场经济走向，对原油，天然气、沥青，白银，铜等大宗商品深入研究。如果你从未做过投资，想学习了解，又或做单不顺，投资经常资金缩水，想学技术分析看盘。那么你就得和我多多交流了。金融行业，形态万变。子竹所希望的就是用自己专业的知识和多年的经验，为你的资金保驾护航。
　　来源：第一金融网
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违法和不良信息举报电话：一旦房地产泡沫真的破灭 购房者竟然这么惨！
中国企业报
9月6日，住建部官网发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（年）》（下称《纲要》）的实施方案。在主要任务和具体措施方面，有关房地产的表述主要归结为完善房地产宏观调控。这是自今年3月份全国两会以来，住建部文件中首次涉及房地产市场调控问题。官方表态调控《纲要》规定：根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。坚持加强政府调控和发挥市场作用相促进。同时，提出建立全国房地产库存和交易监测平台，形成常态化房地产市场监测机制。实施住宅用地分类供应管理，完善和落实差别化税收、信贷政策。改进住房公积金提取、使用、监管机制，支持居民合理住房消费等。分析人士认为，本轮房地产库存结构去化非常不均衡，去化的大部分是一二线城市住宅，商业地产与三四线城市的住宅依然库存明显。另外，尽管绝大多数城市房价环比都出现上涨，但城市间涨幅差异仍然较大，一线城市和部分热点二线城市，其房价涨幅远高于其他城市，其余城市房价走势相对平稳。机构警示风险8月份全国土地市场量跌价扬，成交楼面地价创下历史新高。近日，同策咨询研究部发布的数据显示，8月份全国302个城市土地市场成交的平均楼面地价环比大幅上扬46%至1591元/平方米。而从同比情况看，一线城市地价已经呈现翻番的局面。同策咨询研究部研究经理许之静指出，持续多月的量价攀高，市场几近失控，而二线城市地价超过房价“面粉贵过面包”的怪相也成为常态。今年上半年，尽管部分地区已经出台地产调控措施，比如合肥、苏州、南京等，但是，这些政策大部分较为“温和”，并未从根本上抑制投资投机性需求，未起到防止楼市过热与房价过快上涨的作用。地价依然一路走高，房价仍然在快速上涨。已经有机构开始担心市场风险。标普全球评级预计，由于政府政策的支持作用在递减、比较基础较高以及土地价格上涨，未来12个月内房地产业增速将放缓。销售强劲也导致房地产开发商将现金流重新投资于新项目。很多获评级开发商已经加大土地收购力度和扩张计划，从而将很多一二线城市的土地价格推至历史高点。开发商激进扩张的同时，房价也在加速上涨。已有嗅觉灵敏的开发商在趁市场好抓紧出货。碧桂园相关负责人表示，针对2014年及之前的积存货量，碧桂园近期启动“光盘行动”。参与行动的货量有72亿元。行动启动时间由项目自行确定，但在日前结束。对极少数货量，总优惠力度上限为原底价的75折，具体优惠由区域视情况决定。房地产泡沫磨灭，购房人将有多惨？房地产泡沫一旦破灭，房价势必出现大幅下挫。这一局势对普通老百姓有何影响，是不是真如大多数购房者所想象的那样——房价跌破贷款余额，房子扔给银行，最多是首付款的损失？在此以《汇丰银行（中国）房地产抵押贷款合同》为例，该合同通篇未涉及前述多数购房者所想象的条款，与房价下跌导致抵押物价值不足的条款如下：“如抵押物房地产因任何原因贬值或遭受毁损后其价值低于以下三者中之较低者：（1）签约前之评估价或（2）放款前之评估价或（3）抵押房地产的购入价（即贷款满评价），抵押人有责任重新提供或增加能被抵押权人接收的担保物以弥补不足，或者根据抵押权人的要求提前归还部分贷款，以降低未偿贷款余额”。如出现每月房贷未偿还等违约责任，合同规定“处分抵押房地产所得价款，如不足以偿还借款人所欠抵押权人的一切款项及贷款利息，抵押权人有权依法另行追索借款人”。在查阅了其他银行的房地产抵押贷款合同之后，相关的条款内容也大同小异。一旦房地产泡沫破灭，上述条款将产生什么后果？举一个例子，2016年8月，赵先生在北京购买了一套市场价1200万元的房产，银行评估价1000万元，银行贷款800万元，首付400万元。2017年8月，这套房屋市场价跌至900万元，银行要求赵先生补足100万元抵押物或提前偿还100万元贷款，否则将没收拍卖房产。但赵先生难以补足担保物或提前偿还贷款。由此，银行没收房产，拍卖房产得750万元（通常都大幅低于市场价）。最后，赵先生的损失是400万首付款和扣除拍卖房产后的债务50万元。赵先生房子被银行无情收走，同时还欠下银行50万元的债务，进入名副其实的负资产状态。由此可见，房价暴跌之后的银行债权并不会因抵押房地产拍卖后而消失。奉劝购房者和与泡沫共舞的投资者一句：泡沫形成初期，请拥抱泡沫，泡沫加速赶顶和全民资金加速涌入的时候，请远离泡沫。无法避免的阵痛改革开放以来，中国经历了“制造业+出口”的第一个增长期，和“大基建+城镇化+房地产”的第二个增长期。目前即将进入第三个时期。在第一个增长期，中国通过对外开放吸引外资流入，在沿海地区建立了加工贸易工厂以及巨大的港口。通过让人民币贬值，再辅以廉价劳动力，变身为世界工厂。在这个时期，无形之手（市场的力量）强过有形之手（政府的力量），民企、中小企业、外资企业空前活跃，温州、泉州、东莞、佛山等一批弱地级市崛起，超过了很多省会城市。这个时代，最大的受益者是制造业、沿海城市、外企。第二个增长期就是所谓的“印钞票的时代”，国家通过货币超发，推动资产价格上升，给购房者带来惊喜，刺激未购房的人尽快购房，由此开启了人类历史上史无前例的“超级城镇化”，“大基建+城镇化+房地产”联合发力，推动规模庞大的中国经济持续快速增长。这个期间资金的流动方向是：央行投放巨额基础货币--→银行放贷→地方政府、国企、开发商→房地产基建的下游产业。由此带来了天量信贷，以及企业杠杆率不断上升。由于土地、基建都在政府手里，所以这个时期“有形之手”越来越强势，甚至压倒了“无形之手”。反映在市场里，有人说是国进民退；反映到城市竞争格局上，是此前明星地级市地位下降，一批“单核心”省份的省会城市快速崛起，比如武汉、成都、郑州、长沙等。在这个时期，围绕着土地、房地产的收入快速增长，制造业显得无足轻重，所以汇率的天平开始向资产价格倾斜，人民币对外不断升值。这个时期，最大的受益者是拥有土地的地方政府，容易贷到款的国企、开发商和购买了多套房产的人。制造业的竞争力，在这个时期因为汇率天平的倾斜而不断降低。到最近几年，随着房屋供应在绝大多数城市出现过剩，“大基建+城镇化+房地产”的模式接近尾声，“印钞票的时代”正在叩门。所谓“印钞票的时代”，就是通过政府审批制度改革、反腐败、司法制度改革、IPO注册制改革等，让中国更加市场化，激活“大众创业、万众创新”，推动实体经济回归，而不再依靠吹大资产泡沫来稳增长。反映在资金流向上，主要是通过股权、债权融资解决经济发展问题，银行发钞速度将适当降低，企业杠杆率也将不断下降，大金融时代来临。在这种背景下，全社会的资金池逐步由楼市变成大金融（核心是多层次资本市场）。如果中国完美地切换到“印股票的时代”，高房价问题自然就解决了，这时候，房价将出现慢涨，财富总量和人民收入快增，泡沫逐步被化解。由于社会充满创造力，财富不断增加，人民币的汇率自然也就稳住了。当然，这是一个理想状态。事实上，过去一年多我们在开启“印股票的时代”时，遇到了“人造牛市+股灾”的狙击，随后又遭遇了“股汇双杀”的挑战。这告诉我们一点：新旧模式的切换，阻力甚大，困难甚大。
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小户型最搭的北欧风
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nginx/1.4.7逆天的180万亿中国房地产市值 离日式泡沫还有多远
艾经纬艾经纬
股市已熊，京沪深房市已疯，段子手永生！近几日，一则笑话流传网络“中国四成上市公司一年的利润不够买北上广深一套好房，但中国任何上市公司只要卖掉1%的股份肯定能买好几套北上广深的房子。请问：究竟是房市泡沫大，还是股市泡沫大？爱因斯坦听完后，潸然泪下，说，这是一个关于引力波的话题。”段子只是扯淡这真的要当作个笑话来看，作为金融市场数据重度偏好者，一眼就发现其中的荒谬。虽然北山广深的房子很贵，但要说四成上市公司一年净利润买不起一套那是扯淡。2015年年报尚未披露结束，即便以2015年半年报看，净利润低于200万的上市公司有524家，也就是占比20%吧。如果以400万净利润为门槛，也只有598家，何况这还是半年的净利润。（所以，段子手也要努力学习，提升业务水平啊！）不过，也想很严肃的问，究竟是股市还是房地产泡沫更大？关于股市，经历了数不清的千股跌停，再论泡沫显然不妥。不过，无论从常用的PE、PB等指标的历史数值，还是当前市场所处于周期，以及当前市场面临的问题看，我认为，底部尚未到来。中国房价泡沫有多大？关于房市，近期京沪深之疯狂然人瞠目结舌，上海352套千万级新房一天被抢光，上海房东一天三涨价、链家利用房源垄断哄抬房价等新闻刺激着群众们的神经，于是你会看到如此多的千万富翁挤在一个大厅里。图1：满屋子千万富翁，第一财经记者摄于上海普陀区房地产交易中心中国房地产市场泡沫有多严重？经常有人引用格林斯潘的泡沫不可知论来反驳，认为泡沫只有破了才知道是泡沫。对此， 我认为，这纯粹是一个误读。好了，言归正传，泡沫的测量有多种方法， 本篇仅从一个角度出发，就是估算下中国房地产市场的市值。大空头查诺斯的计算：150万亿市值房子形态上是钢筋水泥混合物，但在市场上摇身一变为一种资产。2014年在《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中计算过，截至2013年底，中国城镇住宅面积在207.4亿平方米~240.24亿平方米，农村为233.67亿平方米，合计高达474亿平方米。根据年城市新增的24.9亿平方米销售面积，即截至2015年底中国住房面积高达498.9亿平方米，注意这还不包括近两年农村新增的住宅面积。那么，中国这么多房子值多少钱呢？作为资产，是要按市值计算的，不管建设之时是几块砖头，买的时候又是多少。关于中国居民住宅市值的计算不多，仅有的几个数据也是不一致的。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁教授计算，2011年中国城市户籍住房资产价值为152万亿元（户籍有房家庭户均住房108万元*1.64亿城市家庭再乘以85.4%的住房自有率）。上海财经大学陈杰教授计算，2011年中国城乡住房净资产合计应是120万亿元左右，是2011年中国GDP的2.4倍。甘犁和陈杰的调查论据充实，但分歧也比较明显，其中一个分歧在于人口统计。因此笔者在本书中的人口计算依据2012年底城镇人口7.3亿（2010年第六次人口普查该数据为6.66亿人口）、住建部公布的人均居住面积也是基于人口普查数据计算的。瑞银证券中国首席经济学家汪涛2011年2月计算，中国城镇住宅市值2010年为29.8万亿元，约占GDP的75%。其计算方法为1985年的住房总面积加上此后的住房累积竣工面积，再用3%的折旧率得出调整后的城镇住房存量面积。但用此结果倒推中国城镇住宅市价仅不足2000元/平方米，显然误差太大。一直叫嚣做空中国的对冲基金经理詹姆斯·查诺斯2013年测算，中国房产市场的价值已升至GDP的300%－400%，即中国房地产市值在156万亿元~208万亿元。图2：中国房地产市值的几个测算（亿元）（《房市大衰退：33年房市变迁大推演》）180万亿现在来算一下，先从住宅类商品房销售面积计算，1986年~2015年全国商品房销售面积累计达117.34亿平方米，按照2015年底6472元/平方米的全国平均价格计算，到2015年底全国商品房价值75.94万亿元。再计算高端住宅，1997年~2014年期间的住宅别墅、高档公寓类的商品房销售面积4.06亿平方米（注：2015年数据缺失），按照2014年底1.3万元/平方米的全国平均价格计算，到2014年底这部分商品房价值5.28万亿。即是说，从1986年以来建设的住宅类商品房（含高端）到2015年底的市值合计为80.22万亿元，其中还没算2015年新增高端住宅的市值。但这显然不全面，因为还有很多房子没计算在内，如加上计算1985年的抽样普查数据46.76亿平方米（其中被拆除多少无法统计），那么此部分市值约30.26万亿。如是合计约为110.48万亿元。吓呆了吧！但这仍然不够全，还得加上城中村、城市边缘的小产权房，不过这就难以计算了。如果从城市人均居住面积计算，年数据未披露，按增长20%计算，则中国城市住宅市值约为132.58万亿元。此外，还要计算农村住房的市值。若按2012年底（注：最近3年数据未披露）农村人均住宅面积37.09平方米、6.3亿人口、1000元/平方米（粗略估价）计算，市值约为23.37万亿。当然，如果农民伯伯说，凭什么你们城里房价5000多，我们农村就1000，好歹也要算1500啊。如果这么一算的话，就要超过40万亿了。如果再估算年农村住房面积增加20%，那就得有48万亿元了。也就是说，按照上述城市农村数据的估算，中国住宅类房屋市值至少在180.58万亿元。这简直是逆天了，这是什么概念？中国2015年GDP在67.67万亿元，中国房地产市值至少是GDP的271%！请记住，这还仅仅是住宅类房地产市值，还不包括商业地产的市值。而美国2013年住房总市值占GDP不足70%（美2013年GDP为16.8万亿美元），上述的大空头查诺斯提到1989年日本住房总市值占GDP比例为375%。恩，看起来中国房地产市值似乎还有些空间吗？但还有多少？牛熊更替才是经济史的真理很多人会说牛市不言顶，是的，但压路机前的硬币真的值得捡吗？2015年一年2.5万亿元的房贷大跃进，不和2015年股灾前夕融资规模疯狂增长一样吗？有多少人安全从股市的顶部逃离了？如此庞大的房地产市值占中国人民的财富比例是多少呢？西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，全中国平均是66%，而美国的房产占居民资产比例仅有35%。很担忧中国的富翁们将成也房地产，败也房地产，经济史上从来没有奇迹，阴阳牛熊更替，周期是经济历史长河中最古老且永恒的真理！艾经纬，牛熊交易室创始人，上海牛熊行为金融研究所首席研究员，2014年出版《房市大衰退：33年房市变迁大推演》（华尔街日报、金融时报多次因此书采访作者），另著有《杠杆黑洞：A股惊魂68小时技术性复盘》，中信出版社出版，2月25日起在各大电子阅读平台上线。
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201620171月
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在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后，中国的房屋刚需将会跌到令人吃惊的低水准
中国的房地产掩藏着巨大的泡沫，世人皆知。但这个泡沫到底有多大，却很难去量化。最近，各城市相继出台限购政策抑制房价暴涨，于是，有一些分析人士据此认为中国房价在“挤泡沫”的政策干预下，很可能在近期会迎来暴跌。房价的泡沫破灭，似乎只是一个时间问题，然而，这个大泡沫还能支撑多久呢？
回答这个问题之前我们需要知道到底刚需的量有多大，在了解刚需的前提之下，我们才有可能去讨论泡沫这个话题。众所周知，中国是一个把“有车有房”与“结婚”紧密联系到一起的国度，因此，婚姻和购房在我们这里先天就有一种强烈的相关性。如果我们把适婚年龄的人视为购房的潜在客户，那么，我们可以通过观察近几十年来的人口数据来推测这个问题的答案。
简略回顾中国建国以来的人口变化情况。新中国历史上出现过三次人口生育高潮，分别在：1954 年，1963 年，1987年。新中国成立后，第一轮人口生育高峰出现于1954年，高达2232 万人，此后逐渐减少，最低时段在三年自然灾害时期。
我国第二轮人口生育高峰出现在年。期间，每年都维持着 2400万到2700万的生育人口。中国出生的人口达到3.14 亿人，可以说是人口爆炸。这3亿人出生后对中国社会的影响是巨大的。
他们上小学、中学、大学时，也正值中国经济逐渐加速的阶段。1962年起出生的人群从1984年开始陆续进入结婚生育期，而其顶峰出现在1987年。这一年，中国出生人口2549万。也刚好在1980年代后半期这一时期，中国第一轮人口出生高峰所带来的经济增长，也逐渐放缓。
而在这段时间人口迅速的增加，正是60后的“婴儿潮”一代集中结婚生育的结果，这造成中国第三轮人口出生高峰，年，每年出生人口都超过2100 万。当年出生的这一部分人口，现在正处于23到31岁阶段，正是适婚年龄。他们大多处于事业上升期和结婚集中期，消费能力日渐增加、消费愿望旺盛。而其父母辈，也即主要是“60后”这一代人，现在已经50来岁，正在从中年向老年缓慢过度，他们手中大多持有不止一套房产。
也就是说，年这时间段出生的人目前最有可能具有购房的“刚需”，因为适婚和事业上升期两个原因相叠加，他们非常需要稳定的居住环境，尤其是前一点，成为最主要原因。如果参考中国妇联的《婚姻家庭调查报告》，可知中国年青人平均婚姻年龄为26岁。我们取年龄段的“婴儿潮”人群的中间值，则为1989年出生，这群人年龄满26岁适婚年龄的时候，正好是2015年，即去年。
那么，按结婚购房的一般需求来看，2011年到2019年这一段都会是高峰期，因为当年集中出生的人刚好会扎堆结婚。在2015年这种购房刚需会达到高峰，房价也会最高。之后则是民众购房意愿逐年递减。4年之后，购房刚需将会降落到历史的新低点。
而房价的实际走势，在今年以前也基本符合这个推测。但问题在于，如果购房者仅仅是刚需的话，那么这种分布会比较平均，并且在2015年迎来一个小的峰值之后，购房需求会缓慢下降，恢复正常。但是我们看到的实际数据是，2016年的房价呈现不正常的暴涨。按理说，第三次婴儿潮出生的青年男女已经逐渐完成了对刚需购房的消化，2016年，本应是房屋成交量和价格上涨放缓，至少应该属于趋于平稳的一年。但实际的情况，与我们的估计相差过远。
因此，今年的暴涨和购房刚需的关联很小，让房价上涨的因素中，刚需所占的比例已经非常次要。而主要的因素，首先肯定是货币超发和资产荒共同造成的不动产资产溢价的现象，这方面可以参看我国十年来M2惊人的增量，我就不再多言。这一因素直接造成大笔资金流入楼市。第二个因素则可能是另一种“伪刚需”购房，即适婚年龄年青人的“换房”需求。
年轻人的工作与生活并非静态，而是呈现动态。尤其是现在三线以下城市工作和生存环境与一线差距日益增大。如今，很多小地方的青年倾向于卖掉家乡的房产，凑足首付，然后来到大城市购房之后工作打拼。据我们小范围的调研，很多老家在二三线的青年人，会倾向于把老家的房子卖掉一两套，在北京南五环边上支付一个小套间的首付，然后自己还月供。这种现象也造成了一部分购房“散户”入场，为房价恐慌式上涨加了一把火。
简言之，此轮房价异常上涨几乎没有刚需基础，它一方面是一种货币现象，即多年来宽松货币政策积累之下的必然后果。第二，暴涨凸显的矛盾是一线城市和小城市无论在生存条件、发展机会等各方面的巨大差距，造成了小地方人甩卖房产，设法将资产屯入一线或二线大城市。
在第三次婴儿潮出生的人悉数结婚成家购房之后，中国的房屋刚需将会跌到令人吃惊的低水准。尤其是在年以后。因为到时几乎每个家庭都有一套以上的房产，房屋过剩现象会变得更为明显。因此，剩下的问题不再是购房，而变成了怎样用手中的房子换更好的房子。不久之后，房地产将会彻底成为击鼓传花的游戏，风险也将大幅提升。
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