论调整转型期的房地产价格策略
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　　[论文关键词]房地产 价格策略
　　[论文摘要]2008年下半年 ，在国内国际因素 作用下，我国大 地区房地产市场已 步入 与转型期，价格 已不可 ，要考虑到国内外经济环境、顾客消费心理、贷款银行、前期购房客户等因素，制定恰当的价格策略以 转型期的房地产市场。
　　 广州市房地产官方网站阳光家缘的统计数字， 可以很清楚的看到，房地产的 ，正在深化。从一手房的交易宗数来看，由2006年的83793宗到2007年的69348， 20.8%，2008年比2007年下更大，降幅 36.5%；从一手房的交易面积来看，由万平方米到2007年的801万平方米，下降15%，2008年相 2007年的降幅更是 47%；交易金额2007年比2006年 15%，而2008年比2007年下降31%；均价增幅回落，2007年比2006年 26.6%，而2008年比2007年增幅回落到10.9%。
　　从广州市一手房年度交易数据来看，交易面积和宗数在2007年 峰值， 2008年回落的幅度 ；而交易的均价在2008年 峰值；2008年是由价升量降到价量齐降的转折年。 当前楼市 的 ，应该理性和辩证地看待。从房地产市场本身规律来分析， 地方 十几年 发展后，自身也 了 期。 过高的房价在超出购房者的承受能力后，有泡沫的地方迟早要挤掉泡沫。
　　从年，房地产商采用撇油的高价策略，即以高价卖给愿意 高价的 人，如对价格不很敏感富有者或预期价格上涨的投机者； 房地产商 网络、报纸等媒体，宣传土地紧张，房地产资源稀缺，并 奥运造势，一路推高房价，在人们买涨不买跌的心态下，涨价潮一浪高过一浪。这段过程从2005年延续到2008年，房价涨了将近2倍， 把有刚性需求并有能力承担高房价的顾客引 了。 高价策略使房地产公司 了丰厚的利润，使其能 维持一段 的高价，但 销售量迅速下降，资金回收慢， 资金链紧张。
　　联合国1993年对世界107个 了 得出的房价收入比标准是3-6倍。即购买一套房子时，总房款(包括装修费)与家庭税后收入之比 为3-6倍，则说明 房价在你的支付能力内。以2007年的广州市一手房均价8599元/平方米、每套90平方米计算，总价为773910元， 即使按2007年广州市高收入户年家庭平均总输入45451.57元计算 的房价收入比也 17倍[2]。远远超出3-6倍的范围。另 参数是住房按揭月供款与家庭每月可支配收入比( 利率风险考虑进去)， 比 在28%-35%. 超过35%，则家庭负担过重，挤压家庭 消费，降低家庭的生活质量， 家庭超过了 比例。
　　截至2008年8月底，全国商品房空置面积 创纪录的 了1.3亿平方米[3]。在供应 过剩的市场环境下， 降价是房地产企业的必经之路，但降价的阻力 。阻力来自 几 ， 前期购房者( 是近几个月的购房者)闹退房或要求补差价，例如万科的退房风波； 银行的 ， 降价幅度过大，前期所购房屋 资不抵债，引发房贷断供潮， 是房产投机者在资金链断裂的情况下断供； 地方 的 ，地方 本地的经济平稳发展 财政收入的稳定，极力反对大幅降价；四是来自市场的 ，买涨不买跌是市场的 心态，降价策略不对， 促销的目的，反而会加重观望的 。房地产企业的降价策略 应对 阻力。
　　 前期购房者和银行的 ，房地产企业 的策略是拖 ，即 房价格 稳定甚至提价，营造房价坚挺的假象，让 抚平前期购房者的后悔感和不公平感；拉长 也可让银行收回更多房贷， 断供的风险。拉长 也可以引出 有刚性需求并有承受能力的潜在购房者。 资金紧张的房地产企业，采用暗降的方法促销，如送家电等物品，或送一 限的物业管理费等等。但万科公开降价 打破了僵局，暗降已 失去效力。
　　地方 与房地产企业是利益 体， 都希望房价上涨， 维持稳定，房地产降价会降低土地出让的价格， 房地产交易的税收， 地方财政收入，地方 土地供应来稳定土地出让的价格，从而减缓房价下跌。
　　从消费心理学角度分析，买涨不买跌是顾客的 心态，前期购房者因房价下跌而后悔当初的购买决策和购买 ，房价越降，后悔感越强，在亲朋好友之间传播， 了未购房者的幸运感，加重了观望的 。价格策略要打破已购房者的后悔感越来越强、未购房者幸运感越来越强的恶性循环；而应 已购房者的幸运感越来越强，未购房者后悔感越来越强的良性循环。
　　怎样 良性循环?降价 一步到位，打破观望的 ，并 房价 上涨的趋势。采用成本导向定价法， 供求状况，顾客的承受能力，楼盘的特点， 价位，先把综合条件较差的单元以顾客可 的价格推向市场， 价格底部，逐渐以 的价格销售综合条件好的单元。近几年的土地 拍卖、挂牌或招标 成交，土地的价格公开、透明，基建等费用也不再是秘密，人们对房产的总建筑成本 心中有数；采用成本加成定价法，即将产品的成本（含税金）加上预期利润 房地产价格的定价方法，容易等到消费者的认可。
　　当前的僵持的市场状况， 权还在房地产企业手中，从长远来看，人口红利、城市化、住房消费升级 房地产需求增长的主要动力并 衰减。只要房地产企业 营销策略， 把价格 到居民可以承受的范围，在巨大的刚性需求下，市场就 活跃起来。
　　可以预见，在全球经济增长放缓甚至衰退，石油、煤炭等能源价格回落，土地价格下降的 下，国内房价将 回归理性。 2008年僵持，在稳定前期顾客心理，解除退房风波，降低银行断供风险后，房价将加速回归理性， 才能激活 工薪阶层的 需求，活跃房地产市场。
　　参考文献
　　[1] 数据来源： 广州 阳光家缘 http:// g4c.
　　[2]广州年鉴 http://www./speci al/gznj/html/1663.htm
　　[3]新华网 /newscente r//content_.htm
2016年房地产实习总结(2000字)
今年七月下旬到八月下旬，我在三亚凤凰岛进行了为期一个月的实习。实习期间我第一次接触到了一个成熟的现代化房地产公司的运营体制，学到了很多的东西。 在此之前，我可以说是基本没有什么社会经验。尽管以前学校在暑期也提倡学生行类似的社会实践活动，可总是流于形式，学生们总是应付差事，敷衍了事或是干脆的弄虚作假，在这次实践活动之前我作为一个大学生（不敢说所有的，但至少代表了相当多数）只扮演过两种社会角色：学生与消费者，也就是说所知仅限于学习学校的知识，和花钱购买从生活必需品到奢侈品等一系列的消费，从未尝试过作为为社会创造价值的一份子参与到社会的活动中去。也从来没有考虑到从象牙塔中走出到社会中去的时候，需要我们在大学期间使自己具备什么样的能力来适应这个社会，下面就从我自身谈起： 作为一个大学生的我，此前的生活上基本上是一帆风顺的。没遇到过什么大的挫折。初中高中都算顺...
2016年房地产实习总结日记
房地产实习日记 实习小记(一)晴 终于算是实习了吧,在一家房地产开发策划公司干,虽然是私营的,但是感觉还不错.这个行当不大了解,本来也没考虑过在这个行当里做.但是学校逼的紧,一定要在4月头做出实习报告来,反正现在工作还没有找到,先做着看看吧. 星期一去了公司,碰到了老板,强人啊.一个人就能够有这样的一家公司呢.通过简单的谈话,知道了工作的性质是基本都要在外面跑的这样一个情况,不要紧反正能实习就可以了.他让我考虑考虑,我回家后晚上就给他答复了,其实应该是当面答复的.不过既然要我考虑就考虑一下吧.答应好以后,第一个任务就是叫我去帮他的一个项目拍些外景.具体要求是上海主要商业区的写字楼底下的商铺实景照片.要求不是很高.他说这个行当的最基本工作就是这个了,所以从最基本的做起吧. 星期二老板开会,没碰面. 星期三下午去公司拿了个相机(工作用机),还可以不是很烂...
2016年县房地产管理局关于房地产市场的调研报告(1800字)
县房地产管理局关于房地产市场的调研报告 根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下： 一、我县房地产市场发展的现状 (一)房地产市场发展形势分析 近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有1xxxx，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8...
2016年房地产市场年度总结(2000字)
2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧――― ■最大的新闻：李嘉诚来西安了 本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本年度西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震…… 李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只...
2016年房地产销售人员的自我鉴定范文(2000字)
转眼间，加入xx房地产发展有限公司公司已大半年时间，这短短学习工作中，我懂得了很多知识和经验。2015是房地产不平凡的一年，越是在这样艰难的市场环境下，越是能锻炼我们的业务能力，更让自己的人生经历了一份激动，一份喜悦，一份悲伤，最重要的是增加了一份人生的阅历。可以说从一个对房地产“一无所知”的门外人来说，这半年的时间里，收获颇丰，非常感谢公司的每一位领导和同仁的帮助和指导，现在已能独立完成本职工作，现将今年工作做以下几方面总结。 一、学习方面。 学习，永无止境。这是我的人生中的第一份正式工作，以前学生时代做过一些兼职销售工作，以为看似和房地产有关，其实我对房产方面的知识不是很了解，甚至可以说是一无所知。来到这个项目的时候，对于新的环境，新的事物都比较陌生，在公司领导的帮助下，我很快了解到公司的性质及房地产市场，通过努力的学习明白了置业顾问的真正内涵以...
2016年房地产代理销售合同(2000字)
甲方：_________ 乙方：_________ 甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的_________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。 第一条 合作方式和范围 甲方指定乙方为在_________（地区）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在_________兴建的_________项目，该项目为_________（别墅、写字楼、公寓、住宅），销售面积共计_________平方米。 第二条 合作期限 1．本合同代理期限为_________个月，自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内，如甲乙双方均未提...
广西生态工程职业技术学院
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广西工商职业技术学院
房地产毕业实习总结2000字...
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2016年关于房地产的演讲...
大连房地产技术学校是一所国家公办学校，经过多年的努力，我校荣获国家级重点学校、省示范学校、培养房地产人才的...
济南市房地产业技工学校、济南房地产中专学校位于环境优美的济南市南部，是 1985 年经省政府批准成立的我省...
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