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开发商为什么拼命盖商住房？ 原因在这
头条号&&&&
在北上广深等一线城市，土地基本上都是以“地王”的头衔让渡给房企的。溢价率动辄100%，考验的是开发商的运营能力，而在商业用地上盖住宅是一种很普遍的应对土地成本过高的措施。
在北上广深等一线城市，土地基本上都是以&地王&的头衔让渡给房企的。溢价率动辄100%，考验的是开发商的运营能力，而在商业用地上盖住宅是一种很普遍的应对土地成本过高的措施。这已经不是什么新鲜事了，现在土地出让前都已经规划完毕，有的房企买的纯粹是商服规划，但终呈现的仍然是住宅，虽然只有40年的使用权，但基本不影响销售。商业用地比住宅用地便宜太多我们都知道，住宅用地出让金要比商业用地土地出让金高很多，专业人士表示，通常住宅用地价格是商业用地价格的3-4倍。这意味着，即使开发商拿地溢价率达到100%，拿地后盖成公寓对外销售，还有相当大的利润空间。对于一些商住混合公建用地，开发商对于商业或综合用地的开发，也多倾向于盖成商住公寓，原因当然是摊薄成本，甚至赚回更多的钱。目前北京恢复了7090政策，要求住宅用地部分90平米以下的至少要占到70%。再加上地价过高，给开发商带来了相当大的压力。为了收回成本，豪宅化成为今年北京新房的主基调，而除此之外，我们也能发现，市场上商住公寓也越来越多。因为商住房和豪宅对房企同样重要，他们是支撑房企利润的重要组成部分。豪宅以价取胜，商住房则是以量取胜。商住房单价比住宅更贵实际上在限购城市中，因为购买人群更多，商住房涨价要比普通住宅更容易，再加上商住房套数更多，表面上看商住房总价更低，实际上商住房的利润率要比普通住宅高得多。豪宅和商住房的高利润率，是开发商敢于高价拿地的重要原因。据不完全数据统计，北京上半年商住房市场产生了两个记录：一是6个月内成交量首次突破30000套;二是成交套数首次超过普通住宅。火热数据的背后是住宅用地紧缺和价格高端化。普通刚需既买不起总价更高的普通住宅，也无法仰望豪宅，后被迫选择小面积的商住房。开发商不是慈善家开发商根本不为购房者考虑，原因自然是利润。如果开发商全部盖成普通住宅，势必面临巨额亏损，为了改变这一局面，他们会选择将住宅部分盖成豪宅，卖给高端人士，然后将商业用地盖成商住房卖给普通购房者。这也是为什么你一趟走下来，逛了五六个项目，可能有一大半都是在卖商住房。如果你逛过一线城市的售楼处，你就能真切的感受到这一点：除了商住房，你没有别的选择。但我要提醒购房者的是，商住房在分二手房市场非常不受欢迎，因为高昂的税费成本几乎占增值额的50%，而且由于大多数二手房购房者也不愿意购买商住房。所谓&商住房是过渡的佳选择&只不过是正好戳中了你买不起普通住宅的&痛点&罢了!不要被那些置业顾问给忽悠了!
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商住房频遭打击 买了的朋友该怎么办？
　　最近商住市场很疯狂，多个城市调控对&商住&下了死手！
　　因为不限购，又可以居住，商住公寓从过去人见人爱的香饽饽，开发商拼命抢地的优质资产，变成了人人喊打的过街老鼠。
　　政策最严厉的莫过于北京：这一轮北京所有政策都可以说用到了极致！
　　3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
　　4月18日《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》
　　4月19日《关于进一步加强产业项目管理的通知》
　　其次是上海：
　　4月21日，上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，加强对经营性用地出让的管理，本规定自日起施行，有效期至日。
　　《规定》要求出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出，出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。
　　广州不得销售给个人：商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。
　　房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。
　　那么什么是商住？这些政策影响有多大？未来还有多少城市会蔓延调控商住？还能买商住吗？小业主手里的商住咋办？
　　1、商住这个概念：
　　商改住这个概念并非产权概念，而是使用用途的概念，就是将商办用地（40年、50年产权）的规划性质用地改建成住宅形式的使用产品类型。不能落户，不能使用学区等住宅配套。
　　购买时，首付款跟商办物业一样，需要50%首付10年贷款期，且用不了公积金，不计算住宅贷款次数。另需要注意的是：改变的只是建筑形式及使用功能，用地的规划性质是不会改变的，所以产权还是40年或者50年的。
　　2、为什么商改住为比较活跃
　　在08年之前公寓基本没有成规模市场，因为很简单：房价绝对值太低，均价不到1万的市场下，公寓也要成本，便宜不了多少，而且得房率、配套等先天缺点存在。
　　产生公寓的原因是因为其他政策，特别是11年限购后，土地供应结构：
　　即使在住宅土地中，也配套了大量的公建类物业。
　　活跃主要是因为住宅限购及住宅的高端化，商办类，是否居住完全看使用用途，soho与写字楼的区别其实主要只有两点，隔间大小+生活设施配套。
　　商改住因为土地属性与住宅土地相比有溢价（一般计算，商业地块楼面价是同区域住宅楼面价的一半左右），而且不具备住宅的配套，一般市场价是同区域商品房住宅价格的50-60%，而且不限购。
　　所以从2011年全国开始,全国执行非常严格的一二线城市限购，给了商住公寓市场空间，被限购抑制了的投资需求，和部分刚需，进入了商住房市场。
　　从出租角度看，商住房的价值与住宅类似，所以租售比比住宅要高很多。
　　另外从套总价角度看，商住房一直活跃在总价200万以内，这样就使得商住房的投资属性非常强。
　　公寓虽然首付要求一半，但依然很多总价在100万上下，这使得刚需有买房的可能性。毕竟在北京双职工年收入在20万以内的是主流，而这部分人群200万的确是上限。
　　目前开发商手里的土地市值过万亿：
　　北京过去十年里，合计出让1701宗招拍挂土地，其中721宗工业用地，剔除这部分之外，合计有大约980宗地块，其中除少部分R2住宅用地外，其他全部或者部分为商办属性，也就是说，住宅用地中的25%左右为商办属性配套，商服+综合基本全部为商办。
　　也就是说，过去十年，北京供应了商办类用地大约7000万平米。
　　而已经进入市场的的物业实际成交面积大约4500万平米，也就是说，只考虑这10年的供应与成交，大约就有万平米的潜在库存。
　　再计算大约2年周期的土地库存，合计大约万左右。也就是说合计大约北京商办未开发的面积大约有5000万平米。
　　按照每平米土地（市值）2万计算，大约亿的土地价值。
　　3、还能买商住吗？
　　商住一直是一个尴尬的产物，在一二线城市因为限购或者住宅高价，才有商住的市场空间。三四线住宅都库存积压，商住自然就不存在市场。
　　那么未来一二线城市商住的政策压力将越来越大，特别是一线城市，除了核心区，商住持有的价值不高。
　　所以包括未来小业主手里持有的商住，比如北京五环外除了通州持有的价值都不高。
　　4、价格会跌吗？
　　很多人说，既然后面不增加供应了，比如北京要求500平米单层，上海必须整层销售，那么当下已经进入小业主手里的商住是不是会成为稀缺品？
　　这部分交易价格合计1万亿，而按照房价上涨角度看，目前市值已经在2.5万亿左右。再计算2007年之前的市场库存量，整体看，预计还有2.5万亿以上（10年前商业属性比例虽然不高，但多年累积）。
　　注意了，政策渐进施压的空间是：
　　1：开发商的存量土地规划，2：开发商手中的待售物业，3：小业主手里的居住属性。
　　包括开墙破洞等，都在严格治理，整体看，从市场角度，小业主的商办物业很可能也会面临拆除居住功能的可能性，比如通了燃气的，很可能率先被治理。
　　这种情况下，除了核心区，其他持有的价值降低，而住宅的价值则提高。
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