开发商“偷面积”背后制度漏洞
作者：王延锋来源：经济导报
　　经济导报记者 王延锋　　买91平方米，送8平方米！买111平方米，送16平方米！在房地产市场去库存化的大背景下，济南很多开发商都推出了送面积的活动。那么，这样的活动到底靠不靠谱？　　经济导报记者了解到，济南开发商类似送面积的活动，其所送面积不在房产证之内，是在规划之外打“擦边球”建设的，业内称之为“偷面积”。　　“对于购房者来说，开发商送面积表面上看是给了很大优惠，但实际上‘羊毛出在羊身上’。购房面积虽然增加了，但小区的容积率提高了，楼盘的整体品质也下降了。更重要的是，这样的送面积还暗藏着法律风险。”山东法策律师事务所主任张法水对导报记者表示。　　导报记者注意到，很多开发商所送面积是在房管部门进行面积实测后加建，此类违规行为通常是“民不告官不究”，处于监管空白地带。　　“送面积”盛行　　买91平方米，送8平方米！买111平方米，送16平方米！导报记者近日在济南西客站片区鑫苑世家公馆探访时，置业顾问如此介绍说。　　买房还送面积，有这样的好事？导报记者以购房者的身份跟随置业顾问来到样板间。在91平方米的样板间里，导报记者注意到，这是一个两室一厅的布局，其中一室的北侧预留的是赠送空间。这部分赠送空间目前尚未修建，只是搭建了钢筋水泥构架，没有地板，从外面看是装饰性构架而已。　　置业顾问介绍说，这部分赠送面积暂不修建，要等规划验收、竣工验收乃至拿到“大证”后再进行修建。“这种做法在南方很通行，济南也有很多楼盘这么做。”置业顾问如此说道。　　导报记者也注意到，“赠送面积”的做法在济南房产界确实比较流行。在东部的保利华庭，置业顾问介绍说，该项目的一、二、三期都向购房者赠送面积。“我们赠送的面积是公共空间。我们会和购房者签署一份房屋改造协议，在房屋竣工验收后对房屋进行改造。”　　而在南部的绿地国际城，其最小户型是103平方米的，有15平方米的赠送面积，相当于花103平方米的钱住118平方米的大三居。当然，与鑫苑世家公馆和保利华庭相同，绿地国际城的赠送面积也不体现在房产证上。　　除此之外，西客站片区的梦世界、金科城等项目也有过赠送面积的活动。　　有意思的是，金科城的置业顾问听到导报记者要咨询赠送面积的户型时反问，“为什么要买赠送面积的？那样建筑质量不可靠。”当导报记者问既然质量不可靠为何金科城也曾赠送面积时，她回答称，“我们只有少量房源赠送面积，目前已经售完。只有图便宜的人才会买那些。”　　钻政策漏洞　　对于在规划批准之外加盖或改造房屋的行为，张法水表示这“涉嫌违规”。　　一位地产界业内人士向导报记者介绍说，楼盘开发在规划流程方面是很严格的：首先需要办理建设用地规划许可证，这个不涉及楼体建筑问题；其次，规划部门会对项目的总平面规划图纸、单体建筑的设计方案进行审查，并在合格后下发建筑工程规划许可证。拿到建筑工程规划许可证后，开发商要严格按照规划中的图纸作业。房屋建成后，开发商要向规划部门提交规划验收申请，以查验各项规划指标是否超标。规划验收合格后，开发商才能进行竣工验收备案。　　但目前上述开发商的行为，是在规划验收之后进行的，因此绕开了规划部门的监管。　　这位地产界人士说，竣工验收之后，房管部门还不会立即向开发商发放房产证。开发商要提交申请，经房管部门进行审核后才能取得《房屋所有权证》（所谓“大证”），这个过程称为初始登记。“大证”办下来之后，开发商就可将房屋过户给购房者，为购房者办理个人《房屋所有权证》（所谓“小证”）。　　目前，很多开发商赠送面积发生在“大证”办下来之后，“小证”办下来之前。因此，赠面积行为不会影响“大证”的办理。但这会否影响“小证”的办理？　　导报记者24日致电济南市房管局，其工作人员表示，在初始登记过程中，房管部门会对建筑面积进行“实测”。但在此后办“小证”的过程中，将不再进行“实测”。　　简而言之，开发商办下“大证”之后，再对建筑进行改造，将不影响后期个人房产证的办理。这为开发商的改造打开了方便之门。　　“如果严格按照相关规定，这种类似的改造涉嫌‘违建’。但业主一旦入住之后，相关部门就很难再对建筑进行整改了，这体现了政策的漏洞。”上述业内人士表示。　　羊毛出在羊身上　　“花103平方米的钱住118平方米的大三居”，而且如果有开发商的足够支持，在房产证的办理过程中并不会遇到太大麻烦，这是天上掉下来的馅饼吗？　　“也许有些购房者觉得得到了实惠，但站在规划的角度考虑，开发商这样做是很不好的，因为它破坏了整个规划的科学性。比如说，从外观上讲，有些本来是装饰性构架，现在变成了包得严严实实的房屋；小区的容积率原来是2.5，现在可能变成了2.7；小区的消防、绿化、楼梯、停车位等指标都与原来的建筑面积相匹配，现在建筑面积增加了，这些指标便不再匹配。”一位规划行业的人士对导报记者说。　　“购房者表面得到了实惠，实际上是整体付出了成本，整个楼盘的品质可能因此大为下降，购房者还是要理性看待这一问题。”上述地产界人士表示。
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document.getElementById("bdshell_js").src = "http://bdimg./static/js/shell_v2.js?cdnversion=" + new Date().getHours();为了阳台不再掉下去，奉劝开发商，不要再偷面积了！
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为了阳台不再掉下去，奉劝开发商，不要再偷面积了！
&&&&&&&&看到沈阳十几年的房子阳台纷纷掉下去，作为结构工程师，我不禁忧心忡忡，十几年后，深圳的房子，也会面临这样的问题！&&&&&&&&现在为了房子容易销售，大部分的新房都有赠送面积，何谓赠送面积？就是在房屋通过验收以后再封板改造，达到增加使用面积的效果！&&&&&&&&可是又有多少人知道，这样做面临巨大的风险？后增加的楼板或者梁，只能通过后植筋的方式达到，植筋，就是在已经建成的梁上钻洞灌胶，把钢筋粘进去！可是这个胶是有使用寿命的，大概十几年，十几年后必须重新检测看是否已经老化失效！可是谁来做这个工作？特别是悬挑阳台，一旦胶失效老化，直接面临掉下来的风险！&&&&&&&&现在所有人都对将来可能面临的问题视而不见，立贴为证，将来再来验证吧！希望悲剧不要一再上演！
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定楼主，有的便宜真不能贪
lucky_joey
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阳台本来就是算一半建筑面积，即使是开发商偷面积也一定会预留好搭板的梁，是没有什么危险的。这种坍塌只有两个原因：一是豆腐渣工程，本来质量就不好；二是业主私自在不能搭板的地方搭板偷面积。这个跟开发商偷面积真没关系，你不希望买个80平的房子使用率多点？
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灌胶？你确定？我看到的加搭楼板，是在承重梁和承重墙上凿开一条“沟”，露出钢筋，再将新的钢筋焊上去衔接的。如果哪个开发商外聘的施工队，用灌胶的方式来衔接新旧钢筋，那么开发商实在是没有良心啊[小乐]( 8:10:01)&&&&&&&&看到沈阳十几年的房子阳台纷纷掉下去，作为结构工程师，我不禁忧心忡忡，十几年后，深圳的房子，也会面临这样的问题！&&&&&&&&现在为了房子容易销售，大部分的新房都有赠送面积，何谓赠送面积？就是在房屋通过验收以后再封板改造，达到增加使用面积的效果！&&&&&&&&可是又有多少人知道，这样做面临巨大的风险？后增加的楼板或者梁，只能通过后植筋的方式达到，植筋，就是在已经建成的梁上钻洞灌胶，把钢筋粘进去！可是这个胶是有使用寿命的，大概十几年，十几年后必须重新检测看是否已经老化失效！可是谁来做这个工作？特别是悬挑阳台，一旦胶失效老化，直接面临掉下来的风险！&&&&&&&&现在所有人都对将来可能面临的问题视而不见，立贴为证，将来再来验证吧！希望悲剧不要一再上演！
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沈阳的阳台掉下来，是豆腐渣工程。但是，未来有多少阳台掉下来你能预测？不用替开发商说话了，业内人士，太清楚了。有些位置是可以预留梁，只需要植楼板钢筋，但是，一样有使用年限！！！你以为楼板就不会出问题？但是，，，在规划局对偷面积计算方式越来越严格的前提下，有多少悬挑构件直接植筋来做你知道？[lucky_joey]( 08:37:38)阳台本来就是算一半建筑面积，即使是开发商偷面积也一定会预留好搭板的梁，是没有什么危险的。这种坍塌只有两个原因：一是豆腐渣工程，本来质量就不好；二是业主私自在不能搭板的地方搭板偷面积。这个跟开发商偷面积真没关系，你不希望买个80平的房子使用率多点？
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你以为这样的做法就可靠吗？在做好的构件上焊接，直接高温导致混凝土的脆化！规范要求的钢筋锚固长度远远不够！[12345VV]( 10:05:28)灌胶？你确定？我看到的加搭楼板，是在承重梁和承重墙上凿开一条“沟”，露出钢筋，再将新的钢筋焊上去衔接的。如果哪个开发商外聘的施工队，用灌胶的方式来衔接新旧钢筋，那么开发商实在是没有良心啊[小乐](&8:10:01)看到沈阳十几年的房子阳台纷纷掉下去，作为结构工程师，我不禁忧心忡忡，十几年后，深圳的房子，也会面临这样的问题！现在为了房子容易销售，大部分的新房都有赠送面积，何谓赠送面积？就是在房屋通过验收以后再封板改造，达到增加使用面积的效果！可是又有多少人知道，这样做面临巨大的风险？后增加的楼板或者梁，只能通过后植筋的方式达到，植筋，就是在已经建成的梁上钻洞灌胶，把钢筋粘进去！可是这个胶是有使用寿命的，大概十几年，十几年后必须重新检测看是否已经老化失效！可是谁来做这个工作？特别是悬挑阳台，一旦胶失效老化，直接面临掉下来的风险！现在所有人都对将来可能面临的问题视而不见，立贴为证，将来再来验证吧！希望悲剧不要一再上演！
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甩卖那不还是坑下家吗？[南山小企鹅]( 10:17:28)顶楼主，赶紧甩卖吧！
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楼主说了一个良心问题，可惜又被小企鹅盯上了。难道房价暴跌这些问题就不存在了？
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我就是来看看，没法评价，太专业
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看怎么做了，锚固长度要留够，否则焊接不一定有结构胶好。
小猪唛娘亲
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2014要买房
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蝴蝶花开彼岸
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只是说个实际存在的问题，留贴，十几年后再来看吧！
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LZ是刚入行的结构工程师吧
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楼主的意思是有赠送的房子都不要买，因为有安全隐患吗？听上去很可怕…
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从业20年的总工，良心说。[can111]( 14:32:22)LZ是刚入行的结构工程师吧[face:13]
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无知者无畏。[can111]( 14:32:22)LZ是刚入行的结构工程师吧[face:13]
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良心贴。那应该买那种房子比较安全？
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幸好我所在的这栋楼，没有楼主说的现象，国企开发商，业主都骂开发商，说几乎没有赠送，89平才做两房，人家74平都做出4房了。
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“偷面积”对开发商的几点好处好处,“偷,面积,开发商,偷面积,偷面积的,开发商的,对开发商,开发商的几,开发商偷
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“偷面积”对开发商的几点好处
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