引言& & 物业管理是城市生活中必不可少的一部分，它涉及社区生活的方方面面，为我们提供了便利。但在现实中，由于法律的缺失、业主自治推行中存在的问题以及物业管理服务提供者本身素质的良莠不齐，产生了许多与物业管理有关的法律纠纷。而由于物业管理服务具有对象的众多性、内容的复杂性以及服务质量的难以确定性等特征，对于物业服务法律争议的处理也成为一大难点。在诉讼和仲裁实践中，最典型的物业服务纠纷莫过于业主因为对物业服务企业所提供的服务不满而拒缴物业费。对此，最高人民法院在2009年通过了《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），其中的第六条成为司法和仲裁裁判者解决此类争议的主要条款，根据该条的规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。但对于该条的适用，在实践中却至少存在两种不同的理解，在本文中，小编将通过真实的案例向大家进行展示和分析。一、认为第六条是对举证责任的分配& &&《解释》第六条使用了“仅主张”这一表达方式，这就使得在实践中不少裁判者认为，这是要求业主必须举证证明物业服务企业存在管理不到位的情况，进而认定该条是对举证责任的分配，而一旦业主不能举证，则按照证据规则判决其承担举证不利后果。在大连万隆居物业管理有限公司与王运涛物业服务合同纠纷案（（2015）旅民小字第201号），原告物业公司主张被告业主自2009年8月起欠缴物业费，至2014年7月共欠5295元。被告则抗辩原告未尽物业服务义务，并列举了诸如房屋遭到入室盗窃但原告拒绝提供监控录像、原告的保安态度差、小区车位不够、电力配套设施不足等事例，但未举证证明。大连市旅顺区人民法院认为被告未能举证证明原告没有尽到物业服务义务，应承担不利后果，以此支持了原告的诉讼请求。二、认为第六条是对实体抗辩理由的否认& & 在另一些案件中，裁判者并不止于从举证责任分配角度论证业主的抗辩理由不成立，而是进一步论证即使业主举证证明了物业服务企业存在管理不到位的情况，也不构成拒缴的抗辩理由。& &&在一起物业服务纠纷中，申请人物业公司以被申请人业主自2013年1月至2014年9月供拖欠物业管理费2千余元提起仲裁，被申请人承认欠费事实，但认为申请人存在疏于履行管理义务的情形，并列举了诸如小区环境脏乱差、车位和电力供应不足等事例，请求仲裁庭扣减物业管理费。仲裁庭认为，被申请人未就其主张举证，对此不予采信，且即使其主张成立，也应当提起请求要求申请人承担违约责任而非拒缴物业费。由于被申请人在本案中未提出反请求，仲裁庭对此不予处理，被申请人可以在裁决作出后另寻法律途径解决。由此可见，本案的仲裁庭认为，无论是否存在物业服务不到位的情况，业主都不可以以此作为拒缴物业费的抗辩理由。三、法律分析 & 对于一个条文出现两种不同理解的原因，在于《解释》的规定本身具有歧义。《解释》第六条后半段规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”这在文意上存在歧义，它可以被理解为如果业主仅仅是“主张”而未证明未享受相关物业服务的法院不予支持，也可以被理解为即使业主证明了未享受相关服务，但也不足以构成拒缴的抗辩理由。在大部分拒缴物业费案件中，业主都未提供证据证明物业服务企业存在服务不到位的情况。在这种情况下，无论采取上述哪一种理解，都会得出相同的裁判结果。但在业主能够举证证明其主张，裁判者则必须进一步判断服务不到位本身能否构成拒缴物业费正当理由，而这一点，正如上文所说，从《解释》第六条的规定来看是有歧义的。小编认为，尽管从《解释》第六条本身出发无法得出确定的答案，但如果从整个《解释》的角度进行体系解释，答案却是不言自明的。根据《解释》的规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即第五条的物业管理企业违规收费，而对于物业管理服务者属于履行管理服务的责任，则规定在第三条中，根据该条，业主可以请求服务不当的物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不包括拒缴物业管理费。从法理角度来说，根据诚信原则和公平原则，即使物业管理服务企业提供了服务，但存在管理不到位的情况，也只构成瑕疵履行。而业主拒缴物业管理费实际上剥夺了物业服务企业基于物业服务合同的主要权利，与解除合同无异，如果这种抗辩理由能够得到裁判者支持则显失公平，而且也容易妨碍其他业主的正常生活以及物业管理公司正常履行管理职责。学界也认为，对于拒缴物业费的正当事由应限于物业服务企业不履行管理义务，或者有重大瑕疵的情况，且应从严掌握（参见杜万华等：“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理解与适用”，载《法律适用》2009年第7期）。因此，业主仅仅是基于物业管理服务企业在车位、设施、小区环境、配套设施等方面的服务不到位，或者因物业管理企业的疏忽导致房屋遭到入室盗窃等理由作为拒缴物业费的抗辩，无论是否提供证据证明，都不能获得裁判者支持。总结综上所述，《解释》第六条并不仅仅是对举证责任的分配，也是对实体抗辩权的否认，第二种理解显然更贴近《解释》的本意以及合同法的基本原理。固然，第一种理解本身并不存在重大的错误，而且也符合大多数拒缴物业费案件的实际情况，但如果裁判者的论述仅限于证据不足不支持业主的抗辩，就会有说理不透彻之嫌，起不到法律的普及和教育作用，从社会效果来看，也不利于化解业主和物业服务企业之间的矛盾。实践经验显示，在拒缴物业费案件中，业主往往是因为反映的问题得不到解决，又不知道正当的维权方式，于是采取不解决问题就不交物业费的“赌气”式做法，在这种情况下，裁判者在认定这种行为构成违约的基础上，有必要进一步引导业主采取正确的方式进行维权行动。当然，这并不意味着业主在面对服务不到位的情况必须忍气吞声，即使没有拒缴物业费这种不被法律认可的方式，业主也可以通过合法、正当的途径进行维权，如依法设立业主委员会，或者向有关行政部门（物价或者建设行政主管部门）投诉，即使在诉讼或仲裁过程中，也可以依据《解释》第三条的相关规定提出独立的请求，在合法范围内最大限度地维护自身利益。君安物业(jawy5066)　
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业主为何“有理”却总败诉？物业费的那些事儿
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业主为何&有理&却总败诉？物业费的那些事儿
葛磊律师团队 点睛智慧联盟 原标题：物业费的那些事儿 作者：葛磊律师团队 来源：盈科法律微观小区业主日常生活中总免不了跟物业打交道。随着业主维权意识的不断提高，其对物业服务水平要求也水涨船高，物业纠纷因此变得愈发普遍。楼道不干净、灯管坏了、电梯频出故障、物业费过高，类似物业纠纷在现实中层出不穷，而一旦上升为诉讼案件，看起来&有理&的业主却屡遭败诉，这让很多业主在情理上都难以接受。这到底是怎么回事呢？今从律师角度来给大家分析一下，谈谈业主为何&有理&却总败诉？业主又该如何有效维权？ 1 从案例入手分析拒交物业费业主败诉的原因 案例一：因不满物业服务水平而拒交物业费&&业主败诉 2015年5月，家住美丽新世界小区的陈师傅，拿着一纸法院判决书，在小区里与邻居们诉苦，&服务太糟糕，凭什么还要交物业费？为啥法院判我败诉啊？& 陈师傅说，从2006年开始，他家阳台一直漏水，向物业反映后，物业派员来修理却并未见效。因此，他从2008年开始拒交物业费，截至2013年，累计拖欠物业费1万余元。此外，陈师傅所在小区另有5户业主和陈师傅一样，因对物业服务不满意，以拒交物业费的方式&维权&：凌女士基于&物业管理混乱&、&保安形同虚设&等理由，从2010年开始拖欠物业费；郑先生的房屋从2009年开始出现漏水，一直没有得到物业方面的有效处理，因此拒交物业费，累计拖欠8800余元。物业方将陈师傅等六户欠费业主&批量&起诉至五华法院。日，五华法院作出终审判决：6户业主败诉，要求限期缴清拖欠物业费。 无独有偶，某小区曲先生因不满物业公司服务质量，自2011年7月以来一直拒绝交物业费。在多次催交无效的情况下，2014年9月，小区物业公司一纸诉状将其告上法庭，索要拖欠的物业费共计1942元。庭审过程中，曲先生表示，没交物业费的原因是物业服务中存在诸多问题：楼道没人打扫，小广告到处是，楼道声控灯不亮，商贩随意进出小区，小区监控不好用等等。曲先生表示，他曾经就上述问题向物业公司反映多次，但是都没有得到妥善解决。他认为，物业公司没有履行其义务，就不应该交物业费。法院审理认为，日，曲先生所在的居委会作为委托方与物业公司签订了前期《物业服务委托合同》，并约定物业费收取标准。法院认为,该合同合法有效，并判决曲先生支付其所拖欠的全部物业费。对于曲先生所主张的物业公司服务质量问题，法院认为，由于其没有提交相关证据，予以驳回。 律师分析：上述两例都是业主不满物业服务而拒交物业费的情况，最后都以物业公司胜诉结束。为什么物业公司的物业服务不到位，业主不交纳物业费，法院依然判决物业公司胜诉呢？ 根据《物业管理条例》第2条规定&物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动&。最高法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条规定&物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持&。《物业管理条例》第七条规定&业主在物业管理活动中应履行按时交纳物业服务费用的义务&。结合这三条法律规定可以看出物业公司确实有维护、养护、管理等义务而且如果不履行或不完成履行义务时，业主有请求物业公司承担违约责任，但是这并不意味着业主可以因此不履行按时交纳物业服务费用的义务。即业主的确有权追究物业公司的违约责任，但基于业主履行缴费义务与向物业公司追究违约责任属不同法律关系，决定了业主不能因为物业公司违约而拒绝缴纳物业管理费。 案例二：因家中被盗而拒交物业费&&业主败诉 业主李先生下班回家后，发现家中一片狼藉，经盘点发现价值三万多元的财物被盗，李先生随即向当地公安机关报案，并对物业服务中心进行了投诉和索赔，被服务中心回绝。而后，当物业公司向李先生收取物业管理等费用时，李先生以双方签订了物业管理服务合同，物业公司单方违约，未履行好治安管理职责为由，拒绝交纳水电费、物业管理费。 服务中心认为，物业公司是小区的合法的物业服务者，向小区业主收取物业费合理合法，业主李先生以自己的财物被盗为由，拒付物业管理等费用并没有法律依据。而李先生则认为，物业公司管理严重失职以及小区治安状况混乱是造成业主被盗的直接原因，由于物业公司没有健全和履行好治安管理制度而致使自己财物被盗，其应当承担相应的法律责任。双方调解不成，最终诉诸法律。 法院审理认为：物业公司与李先生签订的《物业服务协议》合法有效，双方均应依照合同积极履行各自义务。根据《物业服务合同》规定，物业公司负有公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理义务，所以从&外来人员管理、秩序巡逻&等角度看，业主家中被盗与物业公司工作疏忽确有关。但最终，法院仍判定李先生向物业公司全额支付物业费。 律师分析：本案中，物业公司对进入小区的人员没有严格排查，使窃贼有机可乘、进入小区，致使李先生财产被盗，二者之间一定关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，&物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持&。但是，本案并不是业主提出的违约补偿诉请，而是物业公司提出的给付物业费的诉请。同样根据本司法解释第六条第一款规定：&经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持&。如果业主认为物业公司没有按照《物业服务合同》约定提供服务，可以另案要求物业公司承担违约责任和相关损失。 另外，就物业费的构成来说，一方面，物业费用包括很多部分，实行安全秩序维护的费用只是其中的一部分，假设物业公司没有按照约定履行安全秩序维护的义务，业主只能拒绝交付物业公司实行安全秩序维护的费用，而拒绝交付全部物业费是不能得到支持的；另一方面，物业公司在物业服务过程中承担的并非是安保责任，并不是发生被盗，物业就要承担责任。《物业管理合同》是一种服务合同，而不是保管合同，因此，物管公司是否应对小区内的失窃进行赔偿，并不能一概而论。如果小区的保安执勤和巡逻工作、对外来人员的管理、监控录像服务、防盗设施等方面达到服务合同的要求，则无需承担责任。而是否履行了《物业服务合同》的约定，很大程度上取决于是否有书面材料证明物业公司认真履行了职责，如出入登记、维修记录，同时物业公司应当注意保留日常工作记录，作为正确、全面履行合同义务的证据。总而言之，物业公司应加强自身管理，按照合同及相关标准的要求严格执行出入登记制度，对陌生来访进行适度访问，对设施设备进行定期检查，履行好各项服务职责。&收人钱财，与人消灾&，这是中国人朴素的商业逻辑，在服务中留存好过程记录，能够证明你认真履行了职责，方能合理规避管理风险。 2 浅谈发生物业纠纷时，业主该如何维权 上述两类情况属于最为常见的物业纠纷问题，可以看出业主因不满物业服务时，往往选择拒交物业管理费的方式来维权。法院受理此类物业服务纠纷案件，物业方的主要诉求也即催交物业管理费，并往往以业主补交物业费、物业公司胜诉而结束。 业主与物业方因物业服务质量问题围绕物业费用的交纳与否发生争议，一般而言，业主的欠费难以得到法律的支持，因为&双方签了合同，业主接受了服务，按时交物业费是义务和责任&。但如果业主遇到以下几种情况，则可以不交物业管理费： 1、因房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳。 2、将房屋出租，租赁合同中注明了物业费由租住户缴纳的。 3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。 4、物业公司没有和业主签合同。 5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。 6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件。 7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的。 8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。 9、物业公司提供不在业主缴纳范围内的物业服务。 10、物业公司提供未约定或未经业主同意的物业服务的。 除了以上业主可不交物业管理费的情形外，业主若不住可不必全交物业费，这种情况下正常的物业费用缴纳从交钥匙的第二个月开始。收房后从未入住的，经确认，可以按照70%缴费；入住后（含房屋装修），但不使用住房，经确认，连续使用不超过六个月的房屋，从第七个月开始，物业费按照70%缴费。 那么，若业主认为小区物业服务质量有问题而与物业产生纠纷，但又不符合上述&业主可不交物业管理费或少交物业管理费&的几种情形，业主又该如何维权呢？ 首先，业主需举证物业公司违约在先，并且要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况，保留好相应的证据。证据的采集可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式，切忌口头说对服务不满意、服务质量不达标。一旦法院认为物业服务存在瑕疵，业主则可能被判不用全额交纳物业费。 其次，采取谈判的方式，即在应当缴纳物业费时化被动为主动，去和物业公司交涉，业主可以对照当初物业公司在合同中承诺的服务标准，告诉物业公司哪里的服务不到位，建议不应当收取物业费或是少收物业费，并保留好交涉记录。一旦物业公司起诉业主拖欠物业费，业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。 最后，鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主，业主遇到物业问题纠纷，要及时向业主委员会反应诉求；未成立业主委员会的小区，业务要积极与当地的街道办、乡、镇政府沟通，早日成立业主委员会以便日后更好地维权。 发生物业纠纷，业主维权势必会对双方都造成损害，若想要避免发生物业纠纷，减少双方不必要的麻烦，业主、物业公司双方应多些契约精神、遵守双方共同制定的规则，加强对彼此权利与义务的认识。按照《物业管理委托合同》和《物业管理条例》以及相关法律规定为业主提供服务是物业公司的根本职责，按时足额交纳物业管理费是业主应履行的合同义务，不交物业管理服务费必将承担相应的法律责任。同时，业主不交物业费将导致物业公司无法正常完成物业管理和服务，最终损害的是业主自身的利益。业主、物业公司都应从自身做起，首先，物业公司作为服务性企业，在享受收费权利的同时，应该提高服务水平；其次，业主应对物业公司的&义务边界&加以准确理解，即物业公司并不具备强制执法权利，因此，遇到问题时双方要依据协议规定分清责任，业主方不能一味将责任强加给物业公司；最后，即使业主确信物业方对物业服务水平不到位负有责任，也不应选择拒交物业费这一激烈方式来维权，因为《物业管理条例》中对业主以及物业服务企业的权利、义务都作出了明确的规定，即业主应按时交纳物业服务费用，物业公司未能履行《物业服务合同》中的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 小区是业主共同的家园，创建美好家园要广大业主和物业公司的共同努力。
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相关法律知识　案例1业主拒交物业费被告上法庭
　　业主杨某与小区的物业管理公司签订一份《物业管理协议》，此后，杨某向物业管理公司支付3个月管理费，以没有保证其消防用水及消防监控设备处于完好及正常运转状态为由，拒绝支付物业管理费。
　　多次协商无果后，物业管理公司诉至惠城区法院，请求判决杨某支付至起诉时的物业管理费7万余元。惠城区法院判决杨某应向泰某公司支付物业管理费。杨某不服，向惠州中院提出上诉。惠州中院审理认为，在没有充分确实的证据证明泰某公司未依约履行物业管理职责的情况下，原审对杨某拒付物业管理费的理由不予支持并无不当。
　　案例2物业费欲涨45%八成业主“被同意”
　　日前，某物业管理处在小区门口保安亭处及每个楼栋的电梯门口、电梯内贴出通知，称因管理成本上涨，公司连年亏损，经80%业主同意，计划将物业管理费上调至1.6元/平方米/月。而该小区几位业主无一例外均称物业公司从未征求过他们的意见，因此不存在80%的业主都同意涨价这一说法。因此，业主欲走法律程序维护权益。
　　法官说法业主维权切勿拒交物业费
　　物业服务合同是一种特殊的合同，是多个业主与一家物业公司之间的合同关系，不能机械套用合同相对性原理处理物业合同纠纷。除了安全、卫生等共同的要求，每个业主可能对物业服务还有各自不同的标准和要求。假如某个业主对物业服务不太满意，就采取拖欠物业费的方式进行表达的话，必将造成物业费用的缺口。这个缺口一旦打开，越来越多的人选择拖欠缴费，物业服务质量只会加速下降，最终影响全部业主的集体利益。
　　当然，并不是物业公司不管服务好坏都雷打不动地可以收取物业费。业主的选择是有的，比如以服务不符合标准为由请求赔偿、按照法定的程序更换物业公司等。
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> 业主拒交物业费败诉的原因
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业主拒交物业费败诉的原因
近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长，通过这些年来物业纠纷案件来看，其中绝大多数是物业公司起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。可以说，当前物业纠纷的主要矛盾焦点就是物业费问题。
　　一、业主拖欠物业费的原因
　　通过对2005年以来审理的物业纠纷案件的分析，可将业主拖欠物业费的原因归纳为五大类：
　　一是房地产商遗留下来的房屋质量问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾；
　　二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗；
　　三是一部分业主买房后长期不在此居住或出租给他人，忽视或忘记交物业费；
　　四是物业公司与业主委员会之间有矛盾，致使物业费用难以收缴；
　　五是一些业主恶意拖欠物业费。
　　二、物业费纠纷案件在审理上的特点
　　一是被告大多处于劣势地位，特别是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多举不出证据来对抗物业公司。
　　二是多小区未成立业主委员会，物业公司沿用的大多是前期物业合同，还有很大一部分是物业公司与业主间根本没有合同，只是物业公司提供了服务，业主获得了利益。
　　三是该类案件调解和撤诉的比例很高，还有很大一部分缺席审理的，对席并判决的案件很少。
　　四是欠费理由，是业主败诉的主要原因，业主的欠费理由集中在“暖气不热、地板裂缝、丢自行车”等问题。诉讼中，被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容：物业公司收费标准无依据；天花板、墙体裂缝，插座不能使用，而物业公司不能及时修理，地下室被盗；小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止……。然而，在法庭上，业主这些看似理直气壮的理由，却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。在几个案件审理中，法庭列出的焦点问题大多包括三方面，首先，物业与业主是否构成物业管理服务合同；其次，业主是否欠费；最后，欠费的理由是否成立。前两个问题很容易查清，多是肯定回答，至于业主最终选择交费和调解的原因均在于对欠费理由无法举出证据来证实，这也是业主败诉的主要原因。
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楼主的案例明白了，上边的如果认为好打那你完全可以去打！说别的没用，还是付诸行动吧
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小子们，等着传票吧！
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业主拒交物业费起诉到法院就对了。管理小区不能用违法手段！
等你妈被操的时候，你就明白不是没人敢操你娘了。
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