楼市低迷 开发商新老伎俩共抗寒流
楼市低迷 开发商新老伎俩共抗寒流
来源：亿房网 综合 日 07:11
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　　五W一C教你买房时如何判断降价的真实性
　　一、WHERE，意思是哪个城市，
　　目前上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京等城市实现了网络化管理，广州还要求开发商必须提供真实的房屋销售价格信息，因此这些城市都建立有官方网站，用以查询有关成交信息。
　　请注意，除上述城市外，其他城市也建立有官网，但其信息的统计口径不是实时的，统计资料也主要是人工发表由开发商主体利益当事人填写，因此真实性并不可靠。
　　针对此项情况，所属城市如果有明确的官网资料，那么，其实时行情就可以证明房价的大概趋势，你可以省略以下二至五个步骤，直接将官网数据与笔者提供的计算办法算出的区间数字进行对比，如果官网已成交单价落在这个区域，说明该区域出现了实质性降价，官网单价与最高值绝对差越大，说明该区域项目销售价格降幅比较大，反之亦然。
　　在判断区域性降价真实性后，你依然可以按照以下二至五的步骤来参照确定具体项目降价幅度是否真实有效，做为判断的定性补充。
　　如果所属城市非上述七城市，则进入以下各步骤。
　　二、WHICH，意思是哪类项目，哪类开发商，
　　涉及到与降价销售最为相关的项目分类是规模、品质定位。并且这两个判断指标是反向的，即规模越大的项目，降价空间越大，因为其具备固定成本削减计价基础;相反规模越小的项目降价空间越小，道理是一样的。而品质定位则完全反向运行，在房价高涨并且不愁卖的时期，品质定位可以卖出更高的价格，现在如果有哪家开发商还标榜自己的项目品质如何出众，想多卖点价，则说明这类项目降价空间越大，紧缩与全面调整价格出货的总体压力，消除了不同项目间的品质差异，除非属于高端住宅的定位。
　　从开发商类型判断，国有房企、国有监控管理单位附属开发公司降价幅度比较小，因为其订价基本遵守低开高走策略。大房企，包括上市公司与品牌房企，降价弹性次之，但其无论营销还是宣传口径，明示的降价幅度都不会很大，但容易有附加赠送类型的促销，即使如此，一般其单价也会高于周边同类项目。
　　剩余的类型可以归结为一种，那就是既有降价销售的压力，又具备快速降价销售变现动力的广大中小开发商持有项目，目前的一种趋势是，以后楼市的天地更多由大房企支撑，中小开发商要么进行战略转移，要么通过快速出货，进入剩余土地或项目的开发，或直接通过并购，将存量项目或存量地进行转让，这个时候，现金对于这类开发商是最有吸引力的。因此排除掉前述开发商后，一个区域集中的此类开发商越多，则可说明该区域房价下降的弹性越充足，幅度也可能越大，可能性也越高。
　　三、WHEN，意思是什么时候的房子，该房子附着的土地出让时间、性质，
　　这是定性标准参照之一，项目类型与降价相关的分类可以包括期房与现房，此前提下再细分为现房已交付与现房未完全交付，笔者的理解是，期房的降价弹性在现阶段应该比现房的降价弹性小，相应地，现房的降价幅度应该比期房大，理由是按照开发平均周期一年至一年半计算的。另外，房子成现的时间越长，说明开发商承受的无为支出越多，越有压力快速降价促销。
　　再一个就是得认真查证一下所属项目的土地出让时间与土地性质，对于非住宅或居住用地，购买时必须慎重，不仅仅是使用年限相差二十至三十年的问题，还有物业功能限制与物业权证办理的差异，具备限制性条件的物业在目前态势下应该大幅降价销售。再一个就是土地出让时间，越是早期的用地，该类项目降价的真实性越可靠，因为其地价成本偏低。
　　四、WHY，意思是开发商为什么降价，宣传语调中所提出的是什么措词的降价，
　　开发商为什么降价谁也说不清楚，或许根本没有降，数字游戏不好摸底。但我们可以从宣传语调中看其措词，笔者准备专门论述这个问题，这里提示一下，比如，压轴多少套，这种措词，实际房价是下调了的。对于特推户型或单元，老项目降价真实，新项目则不然。
　　五、WHO，意思是谁在主理销售，谁承担本次降价的利润减项，
　　两个方面的意思，一个是指项目是否请了代理商，如果有代理商存在，由于代理商利润主要来源于差价分成与提佣，所以降价真实性非常虚假。但也有开发商只请中介机构进行顾问，销售费用由开发商自己承担，这个时候，由于代理商的利润来自于业绩但是固定值，所以真实有效。另一个是开发商开出的降价条件是直接的减价还是调低起价，推出特价，外加各类销售促进措施，直接减价销售，还得结合第六款的方法进行判断，如果附加的促销措施过多，由于其利润点来自于开发商与合作单位的商洽，所以降价真实性会大打折扣，是开发商批发转零售，并将中间环节利润让利于买房者，而其房子本身并没有多大幅度的降价。
　　六、CENTER，意思是你拟买房所在项目或区域最好、最差位置，最佳、最差户型的真实报价，
　　使用办法，前五个问题是铺垫，第六则问题是检讨，即验证最终判断结果，一般结论是，如果第六则开发商给出的报价比较真实，那么用最佳户型问价去除1+(一类城市如京沪深杭10-15%，二类城市如成渝汉长5-9%，三类城市如长郑西沈3-5%)，房屋单价越高，系数附加越取较大值，反之亦然，如果结果值小于或等于最差户型问价，则可证明开发商所宣传的降价促销是真实的。（凤凰论坛）
　　编者按：如今的楼市，如果说是像得了病的病人的话，那么，现如今的楼市状况，对开发商们来说，已经到了伤其体肤的程度了，为了不至于病入膏肓，各大开发商也是使出浑身解数，期盼能早日脱离这持续低迷的楼市现状，不求能重复09年的辉煌，但求自保，面对开发商们糖衣炮弹的连环攻击，消费者，你准备好了吗?
　　武汉开发商应对策略
　　武汉楼市的营销概念、手法和手段正在发生着革命性的变化。“奥运地产”、“教育地产”、“五星级的酒店式服务”……各种营销概念不但在“自救运动中”推陈出新,更使武汉房地产市场营销理念得到了不断推进。与之前热衷于“造概念、玩意识流”的营销策略相比,如今开发商的营销内涵更加深刻、手法更加务实，由虚到实,房产营销悄然落地……
　　武汉开发商已连续两月不断推迟楼盘上市时间。据亿房网统计，5月份商品住宅上市面积较上月减少62.03%，较去年同期减少62.99%。相比5月商品住房销量36.4%的降幅，开发商的“观望”无疑表现的更为显著。
　　放眼全国
　　万人排号只是秀 开发商老伎俩难抗寒流
　　据华夏时报报道，“没有做不到，只有想不到。”这是一句广告词，对今年北京的房地产开发商同样适用。回望2008年房市，面对金融危机和国家的房产政策，楼市大跌，开发商资金吃紧。于是，急速降价，承诺补差价，各种形式的VIP，无理由退房，买房送车，招式尽出，跳楼式的促销方式成了当年很多开发商心中永远的痛。“现在我们不会再这么做了，哪有两次栽到一个坑里的说法。”一开发商如是告诉记者。果然，和2008年市场低迷时的盲目促销降价不同，此次开发商应对房市寒流，相较于2008年的频繁出招，显得更有步骤性和一致性。
　　开盘：观望市场 能拖则拖
　　某网监控中心数据显示，北京原计划7月份有28个楼盘准备开盘。记者随机拨通了其中10个楼盘的售楼电话，却有超过一半五证俱全的开发商表示很难正常开盘。“就算资金紧张，也要继续扛着。您可以先排号，开盘时间现在我们暂时无法确定，但优惠是肯定有的。”蓝山国际售楼处告诉记者。
　　蓝山国际，原预计7月份开盘，而当记者表示想到售楼处现场了解情况时，销售人员无奈地对记者说：“如今连售楼中心都没对外开放，之前是定的7月份开盘，但现在因为各种原因可能要往后推迟。”
　　同样，在介于四环和五环之间的丽都壹号楼盘。“整个市区现在没有新的楼盘，我们是唯一的一个，现在有盘的很多都是通州和燕郊的。而且您现在过来排号，是不收钱的。一旦你排上号，认购时我们一般会给5万-10万的优惠。要是以前，排号费都是一个1万的。”售楼小姐刘丹兴致勃勃地向记者介绍，“原计划7月开盘，现在也确实难说了。”
　　促销：打折暗降是硬道理
　　相较于捂着不开的楼盘，一些开发商则在价格上大动脑筋。6月22日下午14时，记者扮作买房者，坐上去永定河孔雀城的看房专车，车上只有记者和另一位年近50的黄女士。“最近房子卖得不好，我看他们优惠很多，看能不能挑到性价比高些的叠拼别墅。”黄女士告诉记者。1个小时后，当我们来到孔雀城售楼处门口，销售人员朱小姐已经准备好一叠永定河孔雀城6期厚厚的材料，各种优惠条件浮出水面。“35-80平方米小公寓送露台，买叠拼别墅送车位送庭院，如果付两万订金可以抵现金12万，一次性付清还可以打9.6折。”朱小姐一边指着旁边的样板房，一边滔滔不绝地重复着这些优惠。
　　排号：那只是一场秀
　　还是在孔雀城，行走在看小区设施的林荫道上，记者问及排号是否有很多优惠时，销售人员朱小姐坦白地告诉记者：“其实你在网上看到那些万人空巷排队看房，很多就是所谓的托儿。你看的开盘排到第几千号，其实大都是为了宣传的需要!”
　　王华就是朱小姐口中的“托儿”，甚至更为专业，是专业的排号召集人。“最近排号生意都不好做了，以前新楼开盘比较多，我们都会接活。但是，最近楼盘开得不多，尤其是市区内，像2009年那种一下子要万人排队的单子现在实在是太少了。我已经打算不做了。”在王华眼里，根本没有所谓的万人空巷抢楼看楼，“那至少有七成以上的都是托儿。”
　　“用排号拥挤来造势，这在行业内已是众人皆知的公开秘密了，我都好几次被朋友拉去当枪手了，当然也都不相信所谓的排号热销了。而且真的排号，也未必有好房子，有的开发商还靠这些‘回笼资金’呢!”在房产中介公司上班的王云海告诉记者。
　　孔雀城业主王先生就在业主论坛上愤怒地说道：“开发商真是个骗子，我们3月份交的排号费到现在都还没退，大家以后千万别轻易交钱。”
　　在调查开发商的促销方式时,记者还遇到一个奇怪的现象，没有预售证也可以排号。北京市住建委执法大队相关负责人告诉记者，未取得预售许可证便收取订金排号，这是不符合规定的。
　　但在北京楼市，这已是常态。“在4月之前，排号都是要交订金的。数额是开发商自主决定，1000元-20000元不等。有没有预售证都会收排号费。”销售人员小陈告诉记者。但在近两个月频频出现开盘“零成交量”的情况下，记者电话咨询的10个楼盘，有5家开发商明确告诉记者：不用交排号费。
　　丽都壹号售楼处的刘丹如是说：“一是现在的销售压力，另外一个就是有的开发商预售许可证没有办下来，所以很多排号就免费了。”蓝山国际售楼处也表示，“我给您做个预登记，直接就可以排上号了，不用交排号费。”
　　知名房企曝降价新潜规则：房产证背后赠送面积
　　房产证里正被开发商藏上一个带有降价效果的大秘密,“名副其实”这个词开始并不适用于它了:50平方米的房产证对应的可能是115平方米的大户型。
　　22日,记者在全国各地等知名开发商楼盘后发现,近期在售或开盘项目中,赠送面积已成为主流开发商“暗降”的秘密手段。大量的赠送面积,实际上并未计入房产证,通过这种手段开发商可以在表面上保持“较高”单价,而实际折合单价却早已下调,房企正掀起新的“赠送潮”。大幅赠面积使得房产证上的面积一直呈现弹性变化,这使促销卖房行为演绎到了极致。
　　五W一C教你买房时如何判断降价的真实性
　　一、WHERE，意思是哪个城市，
　　目前上海、北京、广州、深圳、成都、杭州、南京等城市实现了网络化管理，广州还要求开发商必须提供真实的房屋销售价格信息，因此这些城市都建立有官方网站，用以查询有关成交信息。
　　请注意，除上述城市外，其他城市也建立有官网，但其信息的统计口径不是实时的，统计资料也主要是人工发表由开发商主体利益当事人填写，因此真实性并不可靠。
　　针对此项情况，所属城市如果有明确的官网资料，那么，其实时行情就可以证明房价的大概趋势，你可以省略以下二至五个步骤，直接将官网数据与笔者提供的计算办法算出的区间数字进行对比，如果官网已成交单价落在这个区域，说明该区域出现了实质性降价，官网单价与最高值绝对差越大，说明该区域项目销售价格降幅比较大，反之亦然。
　　在判断区域性降价真实性后，你依然可以按照以下二至五的步骤来参照确定具体项目降价幅度是否真实有效，做为判断的定性补充。
　　如果所属城市非上述七城市，则进入以下各步骤。
　　二、WHICH，意思是哪类项目，哪类开发商，
　　涉及到与降价销售最为相关的项目分类是规模、品质定位。并且这两个判断指标是反向的，即规模越大的项目，降价空间越大，因为其具备固定成本削减计价基础;相反规模越小的项目降价空间越小，道理是一样的。而品质定位则完全反向运行，在房价高涨并且不愁卖的时期，品质定位可以卖出更高的价格，现在如果有哪家开发商还标榜自己的项目品质如何出众，想多卖点价，则说明这类项目降价空间越大，紧缩与全面调整价格出货的总体压力，消除了不同项目间的品质差异，除非属于高端住宅的定位。
　　从开发商类型判断，国有房企、国有监控管理单位附属开发公司降价幅度比较小，因为其订价基本遵守低开高走策略。大房企，包括上市公司与品牌房企，降价弹性次之，但其无论营销还是宣传口径，明示的降价幅度都不会很大，但容易有附加赠送类型的促销，即使如此，一般其单价也会高于周边同类项目。
　　剩余的类型可以归结为一种，那就是既有降价销售的压力，又具备快速降价销售变现动力的广大中小开发商持有项目，目前的一种趋势是，以后楼市的天地更多由大房企支撑，中小开发商要么进行战略转移，要么通过快速出货，进入剩余土地或项目的开发，或直接通过并购，将存量项目或存量地进行转让，这个时候，现金对于这类开发商是最有吸引力的。因此排除掉前述开发商后，一个区域集中的此类开发商越多，则可说明该区域房价下降的弹性越充足，幅度也可能越大，可能性也越高。
　　三、WHEN，意思是什么时候的房子，该房子附着的土地出让时间、性质，
　　这是定性标准参照之一，项目类型与降价相关的分类可以包括期房与现房，此前提下再细分为现房已交付与现房未完全交付，笔者的理解是，期房的降价弹性在现阶段应该比现房的降价弹性小，相应地，现房的降价幅度应该比期房大，理由是按照开发平均周期一年至一年半计算的。另外，房子成现的时间越长，说明开发商承受的无为支出越多，越有压力快速降价促销。
　　再一个就是得认真查证一下所属项目的土地出让时间与土地性质，对于非住宅或居住用地，购买时必须慎重，不仅仅是使用年限相差二十至三十年的问题，还有物业功能限制与物业权证办理的差异，具备限制性条件的物业在目前态势下应该大幅降价销售。再一个就是土地出让时间，越是早期的用地，该类项目降价的真实性越可靠，因为其地价成本偏低。
　　四、WHY，意思是开发商为什么降价，宣传语调中所提出的是什么措词的降价，
　　开发商为什么降价谁也说不清楚，或许根本没有降，数字游戏不好摸底。但我们可以从宣传语调中看其措词，笔者准备专门论述这个问题，这里提示一下，比如，压轴多少套，这种措词，实际房价是下调了的。对于特推户型或单元，老项目降价真实，新项目则不然。
　　五、WHO，意思是谁在主理销售，谁承担本次降价的利润减项，
　　两个方面的意思，一个是指项目是否请了代理商，如果有代理商存在，由于代理商利润主要来源于差价分成与提佣，所以降价真实性非常虚假。但也有开发商只请中介机构进行顾问，销售费用由开发商自己承担，这个时候，由于代理商的利润来自于业绩但是固定值，所以真实有效。另一个是开发商开出的降价条件是直接的减价还是调低起价，推出特价，外加各类销售促进措施，直接减价销售，还得结合第六款的方法进行判断，如果附加的促销措施过多，由于其利润点来自于开发商与合作单位的商洽，所以降价真实性会大打折扣，是开发商批发转零售，并将中间环节利润让利于买房者，而其房子本身并没有多大幅度的降价。
　　六、CENTER，意思是你拟买房所在项目或区域最好、最差位置，最佳、最差户型的真实报价，
　　使用办法，前五个问题是铺垫，第六则问题是检讨，即验证最终判断结果，一般结论是，如果第六则开发商给出的报价比较真实，那么用最佳户型问价去除1+(一类城市如京沪深杭10-15%，二类城市如成渝汉长5-9%，三类城市如长郑西沈3-5%)，房屋单价越高，系数附加越取较大值，反之亦然，如果结果值小于或等于最差户型问价，则可证明开发商所宣传的降价促销是真实的。（凤凰论坛）
[责任编辑：崔雯]
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沪上楼市回暖优惠收紧 开发商称9折现已算大折扣
来源：东方早报
　　进入7月中旬，沪上收窄优惠的楼盘渐起增多之势。
　　统计显示，上海7月提供打折优惠的楼盘共计210个，较截至6月25日统计的213个减少了3个。有4个项目新增了优惠活动，7个楼盘由于优惠活动截止或房源售罄而取消优惠，另有3个则明确将降低优惠幅度。
　　降低、取消优惠的楼盘中，85%系位于松江、青浦、嘉定、浦东等外环外的刚需楼盘。
　　某上市房企副总裁认为，不管是市场局部转暖还是全面转暖的形势下，取消原有优惠或小幅提价都是必然。但目前的市场是否会支持这种行为，成交量是否会按照开发商的预期，这一点还是令人存疑的。
　　“优惠一般在9.5折”
　　刚需楼盘优惠收窄似乎成了趋势。
　　上海宝华集团副总裁杨健说，目前在售楼盘给出的折扣幅度和去年底、今年初相比，确实大大减少，但没有优惠、取消优惠的楼盘在总数中的占比是非常少的。
　　“目前新开的刚需楼盘优惠一般在9.5折左右，这种情况从端午节时开始，越来越多见。不过在一些竞争激烈的区域，如我们在宝山月浦的一 个项目周边，价格没有出现上升的情况，优惠幅度仍然保持在9折左右。”杨健说，楼盘优惠和前期销量、销售时间成反比，往往是热卖了一段时间之后，优惠空间 就收缩了。
　　某上市房企营销总监也说，去年底时，折扣幅度最大能达到7折、8折；到今年3、4月份时，已经收窄到9折；从5月开始，9折的情况也逐渐变得少起来。这是成本压力造成的，开发商收窄优惠空间是为了止损，不是想要获利。
　　“现在9折就算很大的折扣了。”上海盘谷房地产有限公司总经理宋海认为，前期折扣大的刚需楼盘优惠幅度收窄是正常的，而少数楼盘小幅涨价，也不排除存在开发商试探市场反应的情况。
　　杨健也说，刚需楼盘收窄优惠很正常。
　　“刚需楼盘的利润并不高，当初是因为资金压力大才大幅降价。”杨健说，7、8月是楼市的淡季，不少开发商还是希望能有一定成交量，因此多数楼盘还是会有优惠的，只是不再会像以前那么大了。
　　业内人士认为， 5、6月楼市成交量大幅上涨，让部分开发商回笼了大笔资金，销售压力大大缓解，快速走量的需求有所降低，逐渐从促销阶段进入到常规的销售阶段。
　　此外，曲鹏还提到，央行在不到一个月的时间内两次降息，银行也普遍执行首套房贷利率优惠，使得购房者的置业成本得到有效降低，购房意愿明显上升。在此前提下，开发商也就无需靠打折来吸引购房者，也就造成了当前优惠楼盘数及幅度都呈现萎缩态势。
　　“房价波动幅度将收窄”
　　可见的是，受访开发商对于提价仍颇为纠结。
　　“现在存货量非常大，即便按照5、6月的成交速度，也得卖上一年。而相当大比例的开发商会在7月融资到期，资金压力会很大，因此在取消、收窄优惠上会很谨慎。同时，目前的政策也不允许这样做。”上述上市房企副总裁说。
　　在该副总裁看来，现在楼市的环境看上去比较热，但远非全面复苏回暖，从政策、资金面、市场供需环境看，都不支持大规模涨价。而且现在开发周期越来越短，一旦房子好卖，开发商会马上开工，后续供应会很多。
　　“现在开发商是各显神通，想要像去年年底那样7折、8折价格肯定不现实，但涨价也不至于。”该副总裁说。
　　宋海也说，对于优惠政策，目前开发商的态度是分化的。
　　宋海举例，像刚需楼盘林立的嘉定地区，有的楼盘维持原来折扣，有的收窄甚至小幅涨价，也出现前期没有降价的楼盘近期降价的，这跟各个楼盘和开发商的具体情况有关。
　　但宋海强调，即便是收窄优惠幅度，小幅上调价格，其性质是建立在跑量背景下的价格调整。眼下中高端楼盘仍然需维持很大幅度的促销，才能 获得较好的销售业绩。而且，楼市总体成交量还处在较低水平。楼市目前并不具备全面涨价的条件，“开发商不约而同涨价的情况是不存在的，而是各自为战。”
　　宋海判断，经过一段时间的优惠幅度收窄，刚需市场会迎来一波价格较为稳定的行情，各个项目会有涨有跌，但幅度不会太大。即使是以价换 量，也不会出现7折、8折的情况，“波动幅度的收窄也是市场稳定的标志，而像去年年底时7折、8折的行情反倒是不稳定的，只不过是因为恰逢年底，显现得比 较集中罢了。”
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楼市又曝大消息！公司债又收紧 开发商还能扛多久？
来源：新浪综合
对于开发商来说，往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。自国庆长假20多个城市出台调控后，相关部门还在陆陆续续祭出金融、土地、广告方面的新一轮调控措施。
&&&& 对于开发商来说，往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。
对于开发商来说，往年能收获颇丰的“银十”似乎过得有些煎熬。自国庆长假20多个城市出台调控后，相关部门还在陆陆续续祭出金融、土地、广告方面的新一轮调控措施。
最新消息，继10月28日上交所明确房地产公司债[0.04%]券分类监管的标准后，深交所也于日前发布相关标准，收紧房地产公司债。相关部门步步紧逼让不少开发商有“步履维艰”之感，业内人士指出，房企或如同西西弗斯的命运难以改变。
公司债进一步收紧
房地产企业公司债收紧的消息已持续发酵超过了1个月。
日前，深交所发布《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》。与上交所的规定类似，深交所同样对房地产“基础范围+综合指标评价”的监管标准，并规定了房地产企业应合理审慎确定募集资金规模、明确募集资金用途及存续期披露安排。同时，监管函同样明确房地产企业的公司债券募集资金不得用于购置土地。
早在9月底，就有媒体披露沪深两交易所考虑明确房企发债条件，其初步方案亦与这两天上交所、深交所公布的标准内容一致。
根据初步方案的附表信息显示，此前交易所申报发债的房企中有111家符合上述四项标准（包含12家风险类房企，25家关注类房企）；但另有53家不符合分类监管中基础范围的要求。
Wind资讯统计显示，按照发行起始计算，截至10月31日，今年以来公司债共发行2492只，发行额24869.71亿元。资料图
其中，房企发行公司债数量747只，占比29.98%，发行额7877.24亿元，占比31.67%。与去年同期发行237只债券，发行额2956.18亿元相比，出现大幅上扬。值得注意的是，从2015年下半年开始，房企的公司债发行额开始出现急剧抬升，而同期国内房地产市场也正出现走热趋势。
招商固收认为，交易所地产新规对于杠杆较为紧张的地产企业而言，影响其未来再融资的便利，市场需要注意这一变化对于不同地产主体的影响。
申万宏源报告认为，对地产债政策的收紧，加大了相关企业再融资压力，尤其是被划入关注类和风险类的企业，行业走势分化将更加明显。
此外，报告称，从存量公司债和新发公司债行业（申万行业）占比比较中可以看到，存量公司债中地产债占比最高，达到30%以上。
针对房地产行业存量公司债占比高企，兴业证券也表示，随着交易所收紧房企发债，需要警惕地产公司存量债券违约风险。
房地产新一轮调控降临
种种迹象显示，自从国庆“劫”限购、限贷楼市新政之后，新一轮楼市调控正在全面上演，房地产全面降杠杆势在必行。
如果说上一轮调控的重点，是20多个城市的政府跟央行分支机构联手，宣布了限购、限贷，那么正在上演的调控是：在央行、银监会的督促下，各银行开始收紧热点城市的房地产贷款；此外，房企发债融资、境外上市也受到限制。
10月28日政治局会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，再次提及此话题。
据华夏时报10月28日报道，最近深圳各家银行要求更加严格地审查房贷资料，包括客户收入流水真实性与额度、离婚证真实性、首付款来源等。由于审查环节更严，银行房贷审批时间由原来的半个月延长至一个月左右。
10月28日，据中央人民广播电台报道，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度。所谓“接力贷”，就是在购房中“父（母）债，父（母）子女一起还”；所谓“合力贷”，就是“子（女）债，父母子（女）一起还”。
10月24日，据北京晨报报道，北京房贷审查趋严，部分银行暂停新增住房贷款业务。
10月21日，银监会召开会议，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营。”
10月19日，25家中资商业银行被央行在上海约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长以及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。随后，上海传出多项收紧房贷的信息。比如，对于离婚后很快复婚的借款人，银行甚至会采取强制收贷措施。
10月8日，上海市住建委、规土局下发意见，要求银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等不得用于缴付土地竞买保证金、定金及后续土地出让价款。
在7月底，证监会召开的保荐机构专题培训会议上，证监会官员指出，企业再融资募集所得资金不鼓励用于补充流动资金和偿还银行贷款，并需详细披露募集资金的实际投向。不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
从上述一系列的表态和文件精神不难看出，决策层在房企资本金融上的监管决心和力度并不小。市场认为，今年以来地王频现的背后，正是受助于宽松的融资环境，帮助房地产企业实现多渠道融资。
房企去杠杆难度几何？
在层层监管和调控之下，部分开发商的资金来源或多或少有所影响。根据中信建投的统计，剔除上市房企来自销售端的定金及预收款、个人按揭贷款，仅从开发端的渠道来分析，上半年全国开发商到位资金结构分别为：银行贷款占比25%、自筹资金占比达到63%、非银金融机构贷款4%、其他渠道8%，较高的自筹资金占比与当前公司债发行井喷、大体量的基金信托等非标融资余额的情形较吻合。
而从到位资金结构的纵向历史变化来看，银行贷款下降、自筹资金比例上升正是开始于调控趋严的2010年，之后信托、公司债大规模发行也奠定了当前自筹资金高占比的格局；另外，票据、债券等占比出现了显著的提升，如中海地产、融创、旭辉、龙湖的债权融资的比重都较公司债放开之前有明显调整。
统计数据显示，龙头房企的净负债率水平从2013年末的49%下降至2016年年中的33%，而大部分中小房企的杠杆率仍然维持在高位。
从数据上看，今年房企再融资规模和募集资金用途较去年相比确实有所收窄。
据Wind数据，今年前8个月，21家上市房企通过股份定向增发募集资金总额接近740亿元。而去年全年，房地产行业共38家企业完成了股票定向增发，募资总额约为1687亿元。
例如：10月23日，世茂股份的再融资方案被否，公告称收到证监会《关于不予核准上海世茂股份有限公司非公开发行股票申请的决定》。此前，世茂股份宣布拟向不超过十名特定对象发行7.5亿股的A股股票，募集来的66.7亿元将用于收购世茂房地产旗下的三个项目。
根据世茂股份的公告，证监会主板发行审核委员会认为，世茂的非公开发行股票申请存在上市公司证券发行管理办法第三十九条第（七）项规定的情形——严重损害投资者合法权益和社会公共利益，不得非公开发行股票。
券商人士认为，接下来房企融资政策会全面趋紧：“说白了就是收紧土地融资，抑制企业盲目非理性拿地行为。从目前来看，全面收紧的趋势会维持到明年年中。”
而在房地产调控正紧的当下，成本压力将在各家房地产企业中逐步显现出来。
据中原地产统计，在今年以来拿地支出前15名的房企中，共有招商蛇口、华侨城、保利、金茂、华润、鲁能等6家央企，以及绿地、首开两家国企。除万科、恒大、融创、碧桂园等少数外，民企阵营中已难有可堪媲美者。
也正因为此，中金公司认为，龙头房企也将进入整固期，中金预期2017年重点公司销售额与2016年持平，主流房企拿地仍集中在一二线城市，且拿地速度偏谨慎。 资料图
但由于主流房企的地价/销售均价指标在过去5年呈稳定上升趋势，“面粉”价格涨速快于“面包”，房企未来两年毛利率难有明显改善。 资料图
业内分析认为，面临新一轮地产周期转换，地产央企整合大幕或被拉开，房地产业务整合已然成为央企应对楼市调整浪潮的一颗重要筹码。即使没有本轮房地产调控，按照周期理论，房地产市场也将在明后两年进入下行周期。未来几年，央企将迎来进一步做大的机会，房地产市场的格局也将继续发生变化。
在此轮房企整合大戏中，曾获得房地产“牌照”的中航、中冶，均遭遇了被并购的命运。即使是国务院直属的中信集团，也将旗下的住宅业务剥离给中海。这无疑给其他央企带来更大的压力：做大做强，或者遭遇并购。中国楼市将如何走？
在央行、银监会、证监会的联合发力之下，未来中国楼市又将如何走？
1、房价松动不可避免。
针对国庆期间“最严”房地产调控，中金公司认为本轮地产调控周期持续时间和效果将强于以往，未来储备政策可能还包括房地产税立法、限制按揭贷款发放等各方面措施。
中金公司研报显示，调控政策转向需要看到房价、投资双降，至少要等到2017年下半年。2016年全年投资增速为7%，但全年呈现“M”型，这意味着从四季度投资增速高点算起，投资增速下滑需持续到2017年下半年才有政策放松的可能性。
中金公司表示，受高基数和政策打压双重影响，大户型改善、投资性需求将被挤出市场，预判一二线城市成交量在四季度及明年上半年分别出现约20%及40%的同比下滑。
中金公司认为，由于开发商短期资金状况良好、推盘积极性低，库存去化周期历史低位及信贷依然宽松，热点城市房价在四季度仅会松动，库存去化周期在2017年3月将达10个月以上，加之两会后的政策趋紧预期，市场或将走入“价量齐跌”状态，房价或在2017年2季度开始进入一轮下行周期。
经济学家李稻葵认为，目前中国经济最大的资产泡沫是房地产，不过这并不代表货币政策转向。今年以来，房地产价格和销量的速度上升令他震惊。他认为，未来，如果房地产的价格继续向过去一样呈两位数的速度上涨，那么房地产泡沫将成为中国经济最大的一个威胁。
2、绝大多数热点城市的楼市可以长期看好。一些中小城市，依旧缺乏投资功能。
财经评论员刘晓博认为，就整体而言，绝大多数热点城市的楼市可以长期看好，房价依旧具有强有力的支撑。不过一些经济总量偏小，前期涨幅过大的城市，或许调整期稍微长一些。
而至于绝大多数当“吃瓜群众”的中小城市，由于没有持续的人口、资金流入，城市发展机遇少，库存房屋量大，其楼市早就失去了投资功能，只有居住功能。在这类城市有多套房子的家庭，应该择机减持，转向其他投资或者到中心城市买房。
微信公众号米筐投资作者拾叶表示，由于人民币汇率的高估，中国的资产泡沫巨大。既然资产都是泡沫，我们只能在泡沫里寻找洼地。不管你愿不愿意听，一二线房地产依然是泡沫里的洼地。
3、若一二线城市楼市下行，资金不会回流至三四线城市。
业内人士认为，资金的嗅觉灵敏，如果一二线城市下行，资金并不会回流至三四线城市。刘晓博认为，没有出台实质性调控措施的二线城市，比如石家庄、成都房价在10月还有上涨。但如果多数热点城市出现回调，这些城市楼市也将降温。
4、随着各种融资渠道门槛的提高，小型房企资金成本将迅速提高，房企的收购兼并将加速，一大批中小房企将消亡。
海通姜超认为，房地产企业分化将加剧，大型房企缓冲能力强于中小企。大型房企资金量较充足，偿债能力状况较好，对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏，存货销售比普遍较低，未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企，资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱。
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