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租赁房屋被法院强制执行后应当如何处理
时间：&&|&&作者：杜杰锋&&|&&浏览：1075
用于出租的房屋被拍卖，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，此房屋租赁合同可以继续履行，对于出租房屋内附属设施出租所获得的利益，新房主应在获得房屋租金的同时，应给予原房主适当补偿。
【要点提示】用于出租的房屋被拍卖，拍卖财产上原有的租赁权不因拍卖而消灭，此可以继续履行，对于出租房屋内附属设施出租所获得的利益，新房主应在获得房屋租金的同时，应给予原房主适当补偿。【案情】潘某与李某签订了一份房屋租赁合同，两人约定房屋的租赁期为一年，合同的签订日期是日，合同的履行期间自日至2012年&5月30日止，约定的每年的租赁费用为5万元(包括房屋内的附属设施)双方约定出租的房屋只能用于经营餐饮，承租人不得对于房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。房屋租赁合同签订当日，潘某就将一年的租赁费用交给了李某，为了经营的需要其对于房屋进行简单的装修。日，李某用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告，日张某通过拍卖获得此房屋。张某要求潘某交纳房屋出租费用，否则就不让潘某继续经营。潘某在日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求李某赔偿其先期对于饭店进行简单装修的损失。【分岐意见】第一种观点认为，李某在签订合同时存在预期违约的行为，潘某可以要求解除与李某所签订的合同，并要求李某承担潘某在履行合同过程中所受到的损失。新房主张某因拍卖获得房屋的所有权后，潘某应当向张某交纳房屋租金，对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同可以解除。第二种观点认为，用于出租的房屋被拍卖，虽然转移了房屋的所有权，但并不影响潘某与李某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主张某可以向李某主张房屋的租金，而不能向潘某主张房屋的租金，张某通过拍卖取得房屋所有权后，李某预先收取的房屋租金就没有合法的依据，属于，应当将属于张某那部分的房屋租金给付张某。第三种观点认为，对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主张某不能向李某或潘某主张房屋的租金，因为在拍卖时张某已经知道此房屋有租赁权，对于张某对于房屋存在的租赁权应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主不能在明知房屋租赁合同存在的情况下，再向潘某或李某主张收取租金。【&评析】此案争议的焦点有两个，一是潘某与李某所签订的合同能否予以解除;二是新房主张某向谁去主张自己获得租金的权利。一、关于潘某与李某所签订的合同能否予以解除问题。笔者认为，对于潘某与李某所签订的房屋租赁合同不能予以解除。在本案中，潘某与李某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，虽然本案中用于出租的房屋被法院依法公开进行了拍卖，依据最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。具体到本案中，李某用于出租的房屋进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，李某有权对此房屋进行占有、使用、收益，可以进行出租、抵押等。李某将此房屋出租给潘某时并不存在欺诈，潘某不能以房屋进行拍卖为由要求解除房屋租赁合同。二、关于新房主张某应如何主张自己的权利问题。笔者认为，张某应当向李某主张自己的权利，理由如下：一是拍卖的房产拍卖之前就存在租赁权，如何协调好新房主张某的利益和潘某的利益，在实践中，都是采用承受主义，即李某与潘某所签订的房屋租赁合同对于新房主张某仍然具有效力。二是租赁权的实现则重在支配标的物的使用价值，租赁权人想要实现自己的权利，必须实地占有标的物，为了加强对于租赁权人的权利的保护，因此最高人民法院《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受的原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭。三是对于新房主张某如何实现自己的权利，笔者认为，张某应当向原出租人李某主张权利。此房屋拍卖成功后，李某已经不再是房屋的所有权人，不应再享有基于房屋所获得的收益，新房主张某不能再向潘某要求收取租金而应当向李某主张收取租金的权利。同时，本案中李某所支付租金中，不仅多包括对房屋使用的租金，还包括房屋内的附属设施使用的租金。对于出租房屋内附属设施部分所获得的利益，新的房主张某应在获得房屋租金的同时，给予李某适当补偿，这些设施都是潘某经营餐饮所必须的设施，如果李某取回这些设施，在履行合同过程中租赁合同的目的就会受到影响。为此张某应对出租附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以扣除。
作者： [河北-石家庄]专长：刑事辩护 债权债务 合同纠纷 交通事故 劳动纠纷 律所：河北百创律师事务所429331积分 | 帮助91306人 | 3045个好评电话:
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拆迁至今已经40多个月，开发商逾期交房20多个月，未向拆迁户支付一毛钱过渡房租和违约金。故城建部门给出的方案，大多数拆迁户不同意，并提出拆迁户的诉求：在最接近交工的34、35号（后附卫星鸟瞰图）楼盘里安置拆迁户的所有住房，拆迁户提出此方案也是合情合理的，充分考虑了开发商的难处，34、35号楼盘的位置在以交工的31、32、33号楼盘西几十米，北面隔着一条路就是学府花园一期。最方便接入水电等相关设施。房租按照磴口县日出台的城市房屋拆迁补偿办法：选择产权置换的，临时安置费自签订协议之日起至新楼竣工交付使用之日，住宅按6元/平方米·月计发，非住宅按8元/平方米·月计发。对于房租方案，拆迁户考虑到开发商的难处，再一次做出让步，仅仅要逾期开始的房租，住宅按6元/平方米·月计发。拆迁户的要求，合情合理，合法，有依有据，并多次做出了让步，并承诺按照我们的诉求解决，将不再追究开发商的违约责任。　　三、回复 对于拆迁户的诉求，城建部门分三次给出不同的的答复：第一次：34、35号楼盘手续有问题，无法交工。第二次：34、35号楼盘中有17套可以安置拆迁户。第三次，34、35号楼盘的建筑商因为和前任开发商的个人恩怨 ，债务问题等不同意现金回购（我们了解到的情况是现金回购的价钱太低，所以建筑商不同意）。房租由前任开发商出2000元，现开发商出2000元，政府补助2000元，合计6000元作为16年底到17年的房租。　　四、拆迁户的疑问：　　1.关于34、35号楼盘为什么会有三次不同的回复？　　2.于34、35号楼盘相隔几十米的31、32、33号楼盘都交工销售，相关手续不齐全，楼盘何以能销售、何以能开工建设？监管部门是否存在失职？　　3.国有土地上房屋征收与补偿条例中 第二章 第十二条中明确规定：作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。这项资金流向何处？为什么不动用拆迁专款解决拆迁户的问题。　　4.关于房租，为什么不按照磴口县房屋拆迁补偿办法执行？为什么不给已经逾期20多个月的，反而要给明年的房租？　　5.国有土地上房屋征收与补偿条例中 第三章 第十七条规定　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：　　（一）被征收房屋价值的补偿；　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　既然已出具批复：政府同意2016年棚户区改造资金优先回购改项目（学府二期）建设的300套房屋用于安置回迁户。（下附文件）现在都马上2017年了，为何不执行？为何不回购最具备入住条件的34、35号楼盘？　　五、拆迁户的难处，也咨询过律师可否通过法律途径解决问题，但实际的情况：法律程序的时间不会短，拆迁已经三年多，拆迁户至今无房无房租，还怎么能等的起？前开发商已经债台高筑，被债务人多次起诉，基本无赔偿能力，拆迁户的官司就算打赢了，也很难执行，更何况，诉讼费用就的10多万，还有律师费等其他费用。都是普通老百姓，有些还是上了岁数的老人，有些还是拆迁之前三代人住在一起，拆迁三年多，未得到一毛钱过度费用，自己租房住，根本没有经济能力承担这一笔巨款。一次次的上访，都是无功而返，某主管部门领导更是当着拆迁户的面，直接了当的说不管这事了。怎么可以这样讲话？是否存在工作不作为？拆迁户要回属于自己的房？就这么难？学府二期项目中难道有什么内幕?什么隐情？旧开发商盖了三年多，都没有拆迁户的房子，换了开发商还的继续等，明年能开工吗？何时能交工？拆迁户何时能住进自己的房子，这都是未知数。签订的协议都无效，口头承诺如何让人信服？　　弱势群体老百姓，依法维权无处寻？非要逼得老百姓做出极端行为，才会重视处理？没有无缘无故的上访，只有不负责任的干部。　　截止发文前，磴口县学院花园二期项目仍然未开工，拆迁户未拿到一毛钱房租，对于拆迁户的诉求，相关部门也未给出任何答复。回迁户还在无奈的等待，还在漫长的等待！　　很感谢您的耐心阅读，通过上述情况，我们不禁要问？棚户区改造本是国家为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程，拆迁户在合理合法的情况下，通过正确的流程，途径，却很难维护自己的权益。这到底是为什么？开发商在拆迁房屋时可以通过相关部门仲裁，法院起诉强制执行，为何拆迁户的合法权益受到侵害时，却无法通过相关部门解决呢？　　我们相信网络的力量是强大的，是充满正能量的，能帮助我们把问题传递到有能力解决的地方，我们也相信国家，相信人民政府是为人民办事的。如果您同意，请帮忙转发，谢谢。　　附件：拆迁数据统计：　　学府花园二期，拆迁日期：2013年6月左右，拆迁户22户，回迁房46套，车库9套，门店1套（所有数据拆迁户自发组织统计）。回迁房分布：3号楼2套（以建），6号楼1套（未建），10号楼3套（以建），16号楼2套（以建），17号楼2套（以建），18号楼1套（未建），21号楼1套（未建），31号楼4套（以交工，）32号楼3套（以交工），33号楼1套（以交工），34号楼4套（以建），35号楼15套（以建），36号楼7套（未建）。车库：10号楼1套（以建），18号楼一套（未建），21号楼1套（未建），35号4套（以建），36号1套（以建）。门店：37号一套（未建）。　　附件：磴口县城建局文件　　附件：鸟瞰图　　附件：楼盘照片　　附件：回迁协议　　附件：拆迁户诉求签名书　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　日　　本人联系方式：企鹅
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　　至今无任何实际解决方案。
　　官商勾结，哪里告。
　　@怎一个黑字了得TY
20:19:28　　官商勾结，哪里告。　　-----------------------------　　说对了，老百姓弱势群体一点办法没有，希望网络媒体能帮帮吧。
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