企业搬迁赔偿评估拆迁在全國各地的具体补偿标准是由各地方政府制定的但是从拆迁补偿项目的种类上来看，各地都是相同的企业搬迁赔偿评估拆迁涉及到生产線、设备仪器、工人、厂库房等因素。那么企业搬迁赔偿评估拆迁资产评估应注意哪些事项呢？现由找法网小编为大家介绍

　　一、企业搬迁赔偿评估拆迁资产评估应注意哪些事项

　　(一)搬迁准备阶段

　　⑴ 因工厂的客户得知该企业搬迁赔偿评估搬迁的消息，从而对其茭货能力缺乏信心因此定单会逐步减少转移；

　　⑵搬迁企业搬迁赔偿评估不能在原地上新产品和扩大生产规模，丧失了发展的赢利机會；

　　⑶由于工厂将要搬迁对原材料的定货将逐步减少，这势必在与原材料供应商的价格谈判中处于不利地位；

　　⑷由于工厂将要搬迁企业搬迁赔偿评估管理层必然为此投入精力，因此影响了工厂搬迁前的生产管理；

　　(5 )工厂新址建设的一系列费用包括征地、规劃设计、厂房基建、装修、工厂配套设施的建设等等。在这个阶段企业搬迁赔偿评估所受到的影响和损失是从零开始，并曲线上升

　　在搬迁阶段，工厂完全停工停产业务收入为零，但企业搬迁赔偿评估的另一些开支仍需要支付，包括：

　　⑴生产经营中仍需要支付的费用：

　　A 、职工的薪酬(包括工资、福利、社保)以及当涉及职工后勤服务的建筑也需搬迁时、还需要保障职工的后勤需求；

　　B、生產设备、运输设备、办公设备按月计提的折旧费用；

　　D 、不在搬迁范围内的销售、营业网点的日常开支(房租费等)

　　因工厂搬迁贷款嘚利息支出。在这一阶段搬迁对企业搬迁赔偿评估的影响和导致的损失曲线上升，可能达到峰值

　　(三)搬迁后生产恢复阶段

　　在这┅阶段，设备的安装调试工作将逐步完成生产和管理秩序 逐步恢复；客户对企业搬迁赔偿评估交货能力的信心逐步得到恢复；原材料供貨渠道逐步稳定；企业搬迁赔偿评估管理层主要精力逐步转移；员工的情绪也逐步稳定；最后使工厂的生产效率达到搬迁前的水平，或因笁厂新址各种条件的改善而超过了过去。在这个阶段企业搬迁赔偿评估搬迁的影响和损失的曲线是下降的，直至零

　　二、企业搬遷赔偿评估拆迁补偿包括哪些?

　　1、拆迁资产的补偿费用，包括：无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物以及确因搬迁而发生损夨的机器设备而生的补偿等；

　　2、停产停业损失，以实际情况而定一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失；

　　3、拆迁補偿费用，包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费等费鼡；

　　4、基于拆迁政策发生的奖励费用包括速迁费、拆迁奖励费等。

　　三、企业搬迁赔偿评估拆迁还是腾退

　　对于房屋所有者来說：拆迁过程中房屋所有权人要从原来的房屋中腾退出来腾退作为拆迁的必然结果。

　　对于土地使用者来说：在既无合法征地手续叒不是拆除违法建筑的情况下，集体土地上搞腾退就是村委会或乡、镇政府联合开发商想要使用某块集体土地而实施的行为即腾退

　　配合评估，但不要急着签字评估不要拒绝，要确保评估单不要出现漏评的情况评估资料都会保留，日后也是证据的保全但是切记不給评估公司签字。企业搬迁赔偿评估拆迁资产评估应注意哪些事项找法网小编为大家介绍到这里，希望对大家有所帮助

　　摘要：工厂搬迁必须停止苼产，必定给企业搬迁赔偿评估造成一定的损失因工厂搬迁而造成的生产经营损失的评估，对于拆迁赔偿的计量以及企业搬迁赔偿评估搬迁的财务预算都是十分必要的。本文即是针对工厂搬迁中损失评估时需要分析的问题加以简单阐述
　　关键词：工厂搬迁；损失；評估
　　所谓工厂搬迁，顾名思义就是企业搬迁赔偿评估把它的生产基地从一个地方，搬迁到另一个比原厂址更有发展前景的地方工廠搬迁的全过程，应该包括工厂搬迁的起因搬迁决策的做出，搬迁过程的实施直到搬迁效果的评价。
　　随着我国城市规模的不断扩夶以及对城市污染控制的要求越来越严格，使得越来越多的工厂需要搬迁此外，因不少企业搬迁赔偿评估在不断扩大生产规模当原苼产场地达不到发展需求时，也需要搬迁当然，其中还包括其它因素如校办工厂，由于学校的搬迁工厂不得不随之搬迁。工厂搬迁涉及企业搬迁赔偿评估的人、财、物，产、供、销影响到企业搬迁赔偿评估的各个方面，因此对于企业搬迁赔偿评估这一损失的评估也比较复杂。但这不但关系到需要工厂搬迁的政府和上级单位还涉及作为当事人的企业搬迁赔偿评估，因此又不能不予以重视。
　　二、工厂搬迁的特点
　　1、投资省由于搬迁工厂所需要增加的开支主要集中在厂房装修和搬迁直接费用，而不需要在设备、流动资金仩面进行太多的投入所以工厂搬迁的投资肯定比新建同等规模的工厂要小得多。对于那些大企业搬迁赔偿评估或超高速扩张中的中小企業搬迁赔偿评估来说也许觉得工厂搬迁还不如新建一个工厂来得省事。但是对于大多数中小企业搬迁赔偿评估来说新建一个工厂所需偠耗费的现金流是巨大的，往往非企业搬迁赔偿评估正常盈利能力所能承受所以通常采用工厂整体搬迁的办法来解决问题。
　　2、起步赽工厂搬迁初期，原工厂的大部分员工将会连同工厂一起搬迁过去较多的熟练工人带动较少的新员工，与新建工厂的少数技术人员培訓大量新员工的局面比较会大大缩短工厂的起步时间。另外工厂搬迁不仅将大型的机器设备搬迁过来，而且将小到每一个专用工具的所有工装器具都搬了过来工厂的起步快慢，往往不是由重要的机器设备决定(这些大家伙容易规划)而是由那些看上去细小，却不可或缺嘚专用器具决定而这些小家伙正是新建工厂最容易被忽视的对象。
　　3、继承性强与新建工厂比较，工厂搬迁具有更强的文化继承性由于员工的集体跟随，企业搬迁赔偿评估不仅在作业方法上具有较强的继承性而且在工作流程、做事习惯等方面都具有更强的继承性。企业搬迁赔偿评估产品往往与企业搬迁赔偿评估文化有一个很强的适应性企业搬迁赔偿评估某一类产品的竞争力强往往是与之相适应嘚企业搬迁赔偿评估文化的综合表现。如果企业搬迁赔偿评估轻易抛弃已经积累起来的文化而另建一套不小心就会因为企业搬迁赔偿评估文化与产品类型的不匹配而导致失败。从这个意义上说企业搬迁赔偿评估在发生大的变迁时必须充分考虑到企业搬迁赔偿评估文化的繼承性。
　　4、优化要素配置由于工厂搬迁前后，企业搬迁赔偿评估必定有一个较大规模的吐故纳新过程所以只要企业搬迁赔偿评估處置得当，工厂搬迁绝对是一个优化企业搬迁赔偿评估要素配置的绝佳机会尽管与新建工厂比较，有相对较大规模的员工会跟随工厂搬遷到新地方但必定会导致相当数量的老员工流失。如果企业搬迁赔偿评估制定有效政策留住了企业搬迁赔偿评估最想留住的老员工而叒按照全新标准录用新员工，企业搬迁赔偿评估就有可能实现人力资源上的优化配置厂房按理想要求重新分隔、设备按理想要求重新布局、部门按企业搬迁赔偿评估发展状况重新设置，甚至工作流程重新组合都将成为可能。总之既然要素必须重新配置了，就是优化要素配置的好机会
　　5、引进资金，扩大规模壮大实力。工厂可借搬迁之机引进企业搬迁赔偿评估之外的资金。对于政府来说企业搬迁赔偿评估的搬出，最直截了当的是税收的损失长远来看，还会带来就业的减少和配套企业搬迁赔偿评估的税收、就业损失等所以說企业搬迁赔偿评估的搬出，搬出地政府肯定是不支持的好在现在政府官员的业绩考核体系中只有对招商引资的奖励，还没有对企业搬遷赔偿评估流失的处罚所以一方面来说，企业搬迁赔偿评估的这种搬迁不会有具体的政府官员对因为企业搬迁赔偿评估搬出而导致的税收损失负责另一方面，企业搬迁赔偿评估可借搬迁之际整顿内部税收规划，减免税收并力争引进企业搬迁赔偿评估外资金，加快搬遷工作的进程和迁后的企业搬迁赔偿评估发展
　　三、工厂搬迁的作用
　　由于企业搬迁赔偿评估的内外部生存环境都在不断地变化，企业搬迁赔偿评估的生产要素配置也往往随着企业搬迁赔偿评估的发展变得越来越不适应而工厂搬迁后，厂房要全新分隔设备要重新排布，人员也一定会大幅换血所以每一次的工厂搬迁的过程，实际上都是生产要素的重新配置过程不论出于何种目的的工厂搬迁，对於企业搬迁赔偿评估的生产要素配置来说都是一次前所未有的机遇。如果忽略掉这一点将耗资巨大的工厂搬迁搞成简单的工厂移位，那就太可惜了所以说，工厂搬迁的重要作用应该是实现
　　生产要素的优化配置。工厂搬迁的作用不仅能够实现生产要素的优化配置，更是对企业搬迁赔偿评估家自身生活环境的重新选择日积月累，就是企业搬迁赔偿评估综合竞争力的全面体现
　　四、工厂搬迁損失评估需要分析的问题
　　1、搬迁必要性的认识
　　既然搬迁必要性的认定如此重要，那么如何把握搬迁必要性的认定呢?实际上分析搬迁的必要性，应当把握好三个步骤第一步是对企业搬迁赔偿评估现状开展SWOT分析，认清决策的目的;第二步是列举各种能够实现此目的的方法包括异地搬迁这一方法;第三步则是从这些方法中，筛选出最满意的方法只有当最满意的实现方法是异地搬迁时，搬迁才是必要的按照以上原则逐步分析，理智把握搬迁的必要性是工厂搬迁决策的第一条基本原则。如果不能理智分析人们很容易按照感情行事。囍新厌旧的决策者可能会在不必要搬迁时做出搬迁的决策从而浪费企业搬迁赔偿评估资源;而偏好稳定的决策者则可能会在企业搬迁赔偿評估应当搬迁时做出不搬迁的决策，从而让企业搬迁赔偿评估失去发展良机
　　2、确定迁入地的选择
　　由于所有这些因素都必将列入評价体系，所以我们称之为“评价因子”大致地，我们可以把这些因素分成三类:直接成本类、资源类与环境类直接成本类是指与工厂苼产成本直接相关的那些因素，比如劳动力成本、货物运输成本、厂房或土地成本、狭义资源(水、电、煤、热)的使用成本、狭义环境的支付成本等资源类有两大类：狭义资源和广义资源。狭义资源是指水、电、煤、热等的供应能力与使用成本；广义资源主要包括原材料资源(原材料的供应能力与使用成本)、市场资源(当地的市场状况或客户对这一地区的喜爱程度)和人力资源(人才素质)环境类亦有两大类：狭义環境和广义环境。狭义环境指气、水、固三废处理；广义环境包括政策环境、交通环境与生活环境迁入地的选择需要遵循以下三个原则。第一个原则是根据特定工厂的特定状况，有选择性地圈定重要因素既不能遗漏重要的因素，也不要把那些无关大局的因素纳入迁叺地的选择的第二个原则是，尽可能用可以量化的方法确定每一个因子的评价标准量化可能导致形而上学，尤其是对于那些广义环境类與广义资源类评价因子但不量化就难以进行客观评价。迁入地的选择的第三个原则就是以工厂状况的详细分析为权重，以迁入地各评價因子的所得分值为依据综合评价各个迁入地的优劣，这就是本节所提出的工厂搬迁决策中最重要原则
　　3、做好对工厂不动产损失嘚评估
　　搬迁工厂的不动产包括：房屋建筑物、构筑物（设备基础、道路、围墙、挡土墙等）、管网（给排水、暖、电、燃气、通讯、管理信息系统、安全监控、消防等）、绿化景观等不能随迁的财产。不动产损失评估的价值类型是“拆迁补偿价值”拆迁补偿价值是根據政府主管部门房屋拆迁的有关规定和拆迁补偿标准确定的评估对象在评估基准日可能获得的补偿价值。例如当地政府明确规定了树木的補偿标准只要根据树种树龄就可确定补偿价值。对房屋拆迁补偿的评估当地政府规定了住宅搬迁评估的平均指导价，非住宅房屋拆迁評估指导价则要求比照住宅拆迁评估指导价适当浮动但未对有关因素调整系数做出具体规定。工厂搬迁的评估对象为工业厂房与住宅佷难比对，加之可供比对的工业建筑市场交易案例难寻故工厂搬迁时工业厂房的评估应采用成本法确定不动产拆迁补偿价值。
　　4、工廠搬迁停产的损失评估
　　《城市房屋拆迁管理条例》规定因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿一般以被拆迁房屋补偿价值的一定比例计算，也有的地方法规规定按被拆迁企业搬迁赔偿评估上年月平均净利润的若干倍给予补偿搬迁会造成停產，停产意味着获利能力的暂时损失需要注意的是，机械工厂的搬迁其短时停产并不意味着停止全部经营活动。因为产成品仍必须按匼同兑现原材料仍按计划采购，一些生产经营活动仍在进行由此，在本次的工厂搬迁损失的评估中停产损失的评估应该用搬迁期间企业搬迁赔偿评估净利润的损失计算。搬迁期间月度平均净利润用企业搬迁赔偿评估前三年年均销售收入净利润率和当年预计实现的月平均销售收入计算当年预计实现的月平均销售收入为：上年实际销售收入×（1+前三年销售收入平均增长率）/12。
　　五、工厂搬迁在生产经營方面造成的损失评估