征地补偿_百度百科
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征地补偿是指国家为了的需要，依法对农民集体所有建设土地或棚户区实行或征用，并按照被征地的原用途给予补偿。日，国土部发布《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。在日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。但至日具体修改条款还未知。
征地补偿通知公布
国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》。通知要求尚未按照有关规定公布新的的省区市，必须于2010年6月底前公布实施。
国务院修改征地补偿标准
国务院办公厅出台的“紧急通知”，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。可见，高层坚决纠正侵害人民群众利益的问题，切实维护社会稳定的决心和力度。
通知要求，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。
同时，还要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准，对拆迁户进行补偿。尚未公布新的征地补偿标准的省区市，必须在2010年6月底前公布实施。已公布实施，但标准偏低地区，必须尽快调整提高。
另外，对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。[1]
征地补偿征地报批前
【征地情况告知】在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《征地告知书》，将拟征土地的用途和位置告知被征地的农村集体经济组织和农户。
《征地告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴。在有条件的地方，市、县国土资源局应当将《征地告知书》在互联网上发布、在当地电视台播出。张贴、发布或者播出《征地告知书》的过程，应当进行摄像和录像，取出的照片和视频资料要妥善保存备查。《征地告知书》不得泄露国家秘密。
【征地调查确认】在征地报批前，市、县国土资源局或者国土资源所工作同调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、规格和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，并经被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物所有人盖章和签字予以确认。
【函告征地情况】市、县国土资源局将被征地农村集体经济组织和农户确认的拟征地的权属、种类、面积和有审批权的人民政府等情况函告同级劳动保障部门。同级劳动保障部门及时确定被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例，并函告同级国土资源局。
【征地听证告知】在征地报批前，市、县国土资源局应当制作《听证告知书》，将拟征土地的补偿标准、安置途径、当地劳动保障部门确定的被征地农民社保对象的条件、人数、养老保险费的筹资渠道、缴费比例等内容，告知被征地农村集体经济组织和农户，并告知被征地的农村集体经济组织和农户对补偿标准、安置途径和社保措施享有申请听证的权利。《听证告知书》由国土资源所负责在被征地土地所在地的村内张贴并告知被征地农民。
【组织征地听证】在征地报批前，被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径申请听证的，市、县国土资源局应当组织听证。涉及社会保障有关事项的，邀请劳动保障部门参加。举行听证的，应当制作《听证笔录》和《听证纪要》，全面准确地反映当事人的意思。确有必要的，应当对征地补偿标准和安置途径进行必要的修改和完善。被征地农村集体经济组织和农户自愿放弃听证的，应当填写《听证送达回执》。[2]
征地补偿国土部通知
征地补偿要做到同地同价
《通知》要求，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费用落实到位。
全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价。制定征地统一年产值标准和区片综合地价是完善征地补偿机制、实现同地同价的重要举措，也是提高征地补偿标准、维护农民权益的必然要求，各类建设征收农村集体土地都必须严格执行。
国土资源部
对于新的建设项目，在用地预审时就要严格把关，确保项目按照公布实施的征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费用，足额列入概算。位于同一年产值或区片综合地价区域的，征地补偿水平应基本保持一致，做到征地补偿同地同价。
征地补偿探索款预存制度
为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，各地应探索和完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。
为防止拖欠征地补偿款，确保补偿费用及时足额到位，各地应探索和完善征地补偿款预存制度。在市县组织用地报批时，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，由申请用地单位提前缴纳预存征地补偿款；对于城市建设用地和以出让方式供地的单独选址建设项目用地，由当地政府预存征地补偿款。
用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款及时核算，多退少补。
征地补偿拆迁按建筑重置成本补偿
征地批后实施时，市县国土资源部门要按照确定的方案，及时足额支付补偿安置费用；应支付给被征地农民的，要直接支付给农民个人，防止和及时纠正截留、挪用征地补偿安置费的问题。
住房拆迁要进行合理补偿安置。在和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。
在城乡结合部和，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
征地补偿事件介绍
河北邯郸是国家扶贫开发工作重点县，2009年年财政收入仅1.3亿元。2010年，县里提出“11168”工程目标，计划年内完成20多亿元的市政工程建设，并用10天完成33万多平方米的拆迁任务，使1000多户群众的房屋被拆，土地被征用。而这些拆迁都是在没签订补偿协议、没对群众进行妥善安置情况下进行的，属违法拆迁。
广平县这次拆迁采用的是货币补偿方式，补偿标准分10个等级，其中最高等级是每平方米570元，而大部分只有三四百元。当地商品房均价已达1500元/平方米，拆迁户想要购买商品房，这笔补偿款根本不够。就是自建住房，也不足以支付建筑成本。
对于为什么被拆迁，一位居民说，“因为三年大变样，你拆也得拆，不拆也得拆”。
征地补偿政府回应
日下发的湖北省人民政府关于公布湖北省征地统一年产值标准和区片综合地价的通知（鄂政发〔2009〕46号，简称46号文），即为湖北省最新的征地补偿标准。省国土厅征地管理处相关人员介绍，省内各市、县因区域发展有差异性，各地补偿标准不一，省人民政府将根据经济社会发展情况，适时对新征地补偿标准进行修订，但新的标准刚开始执行，两三年内不会调整。
根据46号文，武汉、、荆州、四地的主城区实施。最高的为武汉市I区，30万元/亩，范围在江岸区后湖、、红桥等地，最低的在黄石IV区，3.718万元/亩。在征地统一年产值标准中，城区I区的征地补偿标准最高，为4.9497万元/亩，区域为窑湾乡、风景区、伍家乡、宜昌。最低的是IV区，1.62万元/亩。[3]
征地补偿安置原则
先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为，国土资源部称这是该部首次明确对农民房屋拆迁安置原则。该部在7月13日公开的《关于进一步做好征地管理工作的通知》(以下简称《通知》)中表示，住房拆迁要进行合理补偿安置。
国土资源部称，农民住房涉及土地、规划、建设、户籍、民政管理等多方面，同时也关系到社会治安、环境整治以及民俗民风等社会问题。为此，《通知》明确房屋拆迁原则———严格执行相关法律法规和政策规定，履行有关程序，做到先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为。
同时《通知》提出，征地中拆迁农民住房应给予合理补偿，其中，在城市远郊和农村地区，主要采取迁建安置方式，重新安排宅基地建房；在城乡接合部和城中村，原则上不再单独安排宅基地建房，主要采取货币或实物补偿的方式，由被拆迁农户自行选购房屋或政府提供的安置房。被拆迁农户所得的拆迁补偿以及政府补贴等补偿总和，应能保障其选购合理居住水平的房屋。
《通知》要求，拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋，还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿；在城乡接合部和城中村，当地政府应根据城市发展需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，统筹规划，对拆迁安置用地和建造安置住房提前作出安排，有序组织拆迁工作。
《通知》要求，安置房建设要符合城市发展规划，防止出现“重复拆迁”。其中，在城市远郊和农村地区，实行迁建安置应在村庄和集镇建设用地范围内安排迁建用地，优先利用空闲地和闲置宅基地。纳入拆并范围的村庄，迁建安置应向规划的居民点集中；有条件的地方应结合新农村或中心村建设，统筹安排被拆迁农户的安置住房。[4]
征地补偿补偿标准
2010年7月，农民征地补偿标准，将动态调整逐步提高。
为确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障，我国农民征地补偿标准将实施动态调整、逐步提高并及时足额直接支付给农民个人。国土资源部日前就此发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》，要求多措并举，推进征地补偿新标准实施，确保补偿费落实到位。
《通知》要求各地全面实行征地统一年产值标准和区片综合地价、探索完善征地补偿款预存制度、合理分配。建立征地补偿标准动态调整机制，根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2年至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。
《通知》要求采取多元安置途径，优先进行农业安置，规范留地安置，推进被征地农民社会保障资金的落实。本着“谁用地，谁承担”的原则，鼓励各地结合征地补偿安置积极拓展社保资金渠道。被征地农民纳入新农保的，还应落实被征地农民的社会保障，不得以新农保代替被征地农民社会保障。
为做好征地中农民住房拆迁补偿安置工作，国土资源部还要求先安置后拆迁，坚决制止和纠正违法违规强制拆迁行为等。[5]
征地补偿新补偿标准
第三章 补偿
第十七条 作出的市、县级人民政府对给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第十八条 征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十九条 对被征收价值的补偿，不得低于房屋征收决定之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有的，可以向房地产价格评估机构申请评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
第二十条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
第二十一条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第二十四条 市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起。
第二十六条 与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起。
第二十七条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
第二十八条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院。
强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
第二十九条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
（注：以上内容是关于上房屋征收与补偿的相关规定，不适合上的补偿规定。）
征地补偿修改标准
在日召开的国务院常务会议上，讨论通过《中华人民共和国土
地管理法修正案（草案）》，对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。虽然具体修改条款还未可知，但有业内专家推测，此次修改，主要内容是提高征地补偿数额，提高额度可能至少为现行标准的10倍。有专家表示，修正案草案获得通过，也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。[6]
征地补偿修法背景
2012年年初，全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。国家发改委相关负责人表示，要重点推进征地制度改革，制定出台农村集体土地征收和补偿条例。今年7月，有消息称，由国土资源部制定的《农村集体土地征收补偿条例》已上报国务院。 [6]
而在条例颁发前，必须先修改土地管理法，才能制定条例，否则不符合法律规定。北京大学法学院教授姜明安及北京大学法学院教授王锡锌均表示，修正案（草案）获通过，“是农村集体土地征收补偿条例推进到了关键性的一步”。[6]
北京在明首席说：“我国的土地征收制度还具有计划经济的色彩，随着市场经济的大力发展，政治文明和法治社会的建设，现有的土地征收制度在保障被征地农民的权益方面存在诸多不完善之处，需要在立足国情、省情的基础上，综合吸收和借鉴发达国家的文明做法,提出适合本土的合理的土地征收法制体系，完善土地利用规划和管理制度，合理利用土地资源。[7]
征地补偿焦点前瞻
对于此次会议透露出的修改信息，中国社科院农村发展研究所社会问题研
究中心主任、教授表示，应该只涉及提高农民集体土地的征收补偿，不涉及农村集体土地交易主体等改革。
姜明安推测，修正案草案对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改，应该是修改了土地管理法中的第四十七条。土地管理法第四十七条中规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。[6]
征地补偿补偿标准提高
如果对土地管理法中土地征收的补偿标准作了修改，具体会提高多少征收补偿？对此，姜明安教授表示，目前还不知道修改细节，但征收补偿应该会提高到现在补偿值的至少10倍。
称，农村集体土地或集体土地上房屋的征收，比国有土地上房屋征收复杂很多，包括城乡接合部、乡镇、新城等大量的土地都是集体土地。按照的土地管理法，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。也就是说，一亩地一般征收补偿不超过6万元，折合到每平方米补偿不足100块钱，所以老百姓肯定有意见。
姜明安举例说，政府以一亩地6万元的价格征收后，转手就可以通过招拍挂卖给开发商，价值600万元，巨大的价差导致了矛盾频发。而在土地管理法修正案中，如果将征收补偿提高10倍，农民一亩地能拿到60万的征收补偿。[6]
征地补偿改革趋势
征地补偿交易主体
未来农民直接参与土地交易
在这次修改土地管理法的基础上，多名业内专家表示，未来，土地管理法还可能进行更多的修订，改革后农民可成为农村集体土地交易的主体，通过税收调节的方式，使部分土地收益成为地方财政收入。
姜明安教授称，土地管理法需要修改的地方，不只是补偿的问题，未来还要明确谁是土地交易主体的问题。目前，大量的土地搞开发，有的并不是为了公共利益。而依据现在的土地管理法，所有的土地都必须征收。姜明安称，未来土地流转应该是两个途径，其中20%—30%的搞征收，如地铁、高速公路建设等；70%—80%应该是市场交易，比如用于商业住宅开发、重大项目建设等。
浙江大学公共政策研究院研究员杨遴杰也表示，征地制度改革有两种思路，一种是缩小征地范围，让农民可以流转自己的部分集体土地；二是提高农民土地收益的比例。不过，他更赞同缩小征地范围、让部分集体土地自由流转的改革方向。[6]
征地补偿利益分配
以交易税调节农民卖地收入
如果一亩地卖了600万元，是否600万元全部给农民就合适？姜明安教授称，改革也并不是这样的思路。在农民成为
农村集体土地交易的主体后，将通过征收土地交易税，调节农民收入，增加地方政府财政收入。
姜明安教授举例称，如果所有卖地的钱都给农民，政府就没有资金改善医疗、民生建设等方面，所以600万的卖地钱，征收土地交易税300万元，农民还是乐意接受的。这样的做法，减少矛盾，政府也有获利。
姜明安教授认为，目前政府垄断土地还导致了土地财政，并推高了地价和房价。他表示，如果允许农民成为土地市场的交易主体，多个主体之间有竞争，地价反而不会这么高，房价也就不会这么高。
中国社科院研究员杨重光也表示，农民交换土地，政府用税收的办法获得财政收入，就解决了财政吃紧的问题。对于如何征税，他称应进行系统科学的研究，不光要考虑卖地农民的收益，同时要通过税收平衡不同区域经济发展，“有的地方城市化发展快，农民卖地获益太高，也不合理。” [6]
征地补偿农民保障
农民城市化同步土地城市化
北京大学法学院教授表示，未来土地制度改革的趋势，是要让失地农民有保障，让农民与土地一起实现城市化。
王锡锌表示，土地征收补偿制度修改，有两个基本的原则必须遵守。首先，土地征收是城市化发展带来的，要保证被征地的农民生活水平不下降，有发展。其次，要有更多的利益向被征地农民倾斜，在土地管理法修订中，要通过机制反映出来对农民倾斜利益。
王锡锌认为，过去集体土地的征收是各个地方制定的补偿标准制定，实行“一口价”，而一口价又是按照农业用地的价值来补偿，与实际价值相差很远，这是血拆和拆迁自焚事件多发的主要原因。制定农村集体土地补偿标准时，要将土地与同类、同区域、同时间段的建设用地市场价格做类比，如果被征收以后被用作建设用地、重大工程，应该参考基本的建设用地的地价，将更大比例的收益分配给农民。
王锡锌表示，未来土地的城市化应该与农民的城市化同步。因为土地对农民来说不光是一种资源，还是一种生产资料，还有社保功能，要考虑如何解决农民失去土地之后的培训、就业、社保等，不能在征地后，将所有人员安置问题甩给社会。
此外，姜明安和于建嵘均提出，土地管理法的修改中，应首先规定好农民对于集体土地的权利，对农民集体土地进行确权。“明确农民如何集体所有土地”非常重要。 [6]
征地补偿补偿计算公式
（一）土地补偿费的计算标准[8]
土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数（6&补偿倍数&10） 　　（二）安置补助费的计算标准　　（1）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）&15时　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15　　（2）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）&15时　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数　　（三）地上附属物和青苗补助费补偿的计算标准=省、自治区、直辖市规定（一般按市场价格进行补偿）
征地补偿征收补偿应参照就近新建房价
　　“面对明显低于市场价格的补偿方案,法院坚决撤销县政府的房屋征收决定,保障了当事人合法权益。”虽然判决已过两年,但北京万典律师事务所主任王卫洲对其代理的孔庆丰诉山东省泗水县人民政府房屋征收决定案仍记忆犹新。　　日,泗水县政府作出决定,对孔庆丰家所在片区实施房屋征收。孔庆丰认为,该征收行为违法,在行政复议维持的情况下,将县政府告上了法庭。　　原告提供证据称,被告张贴的补偿方案征求意见稿照片上存有明显雪迹,县气象局证明日泗水降雪,因此征求意见稿实为降雪后张贴,3月21日便结束征求意见,公告期不足30天,程序违法。　　被告则回应说,当年2月有4次降雪,征求意见稿张贴于2月20日,照片上的雪迹为2月16日的降雪。　　法院审理认为,泗水县当年2月至3月有降雪,仅凭照片上的雪迹和当事人记忆,尚不能证明原告主张。　　庭上,被告指出,此次房屋征收,县政府进行了社会风险评估,召开了房屋征收补偿方案听证会,广泛听取群众意见。并提供了举行听证会的相关材料及会场照片。　　“此次征收涉及900余户,由于听证会没有广而告之,导致参加听证会的人数太少,而且多为企事业单位代表,听证结果不合理,不公正。”原告反驳道。　　王卫洲告诉记者,对于此次征收,原告无法接受的根本原因是补偿标准太低。　　据介绍,征收补偿方案规定:选择货币补偿的,按照该地块多层产权调换安置房的优惠价格补偿。产权调换的,安置房超出主房补偿面积的部分由被征收人出资,超出10平方米以内的按优惠价结算,超出10平方米以外的按市场价结算；被征收主房面积大于安置房面积的部分,按照安置房优惠价增加300元每平方米的标准给予货币补偿。　　王卫洲回忆说,安置房优惠价为每平方米1300元左右,而当时他们走访该安置房附近多个新建商品房售楼处了解到,新建商品房价格都在每平方米3500元左右。“孔庆丰家面积有四五百平方米,不管选择何种补偿方案,损失都很大,根本无法接受”。　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。　　法院认为,为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋的补偿,应参照就近区位的新建商品房的价格,以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。本案中,优惠价格显然低于市场价格,对被征收房屋的补偿价格也显然低于被征收人的出资购买价格。补偿方案对被征收人显失公平。　　最终,法院判决撤销泗水县政府作出的房屋征收决定。案件受理费50元,由泗水县政府负担。[9]
．土地资源网[引用日期]
．国务院修改征地补偿标准[引用日期]
．凤凰网[引用日期]
．拆迁律师网．[引用日期]
．法制网[引用日期]土地补偿费应归集体还是个人？
　　小平律师说法：征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。由于耕地的所有权属于集体，使用权属于承包经营权人（一般为农户）。因国家建设征收耕地后，土地征收补偿费用中的土地补偿费到底应归集体还是个人享有？国务院的土地管理法实施条例规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。贵州省土地管理条例又规定，农村集体经济组织或者村民委员会未能调整其他土地给农民且又未解决农民生活出路的，应当将不低于80%的土地补偿费一次性支付给被征地农民用于发展生产、自谋生活出路。行政法规与地方性法规的规定不尽一致，到底该如何适用？陈启华诉被告良村镇良村村委会、第三人良村镇人民政府、良村村兴田村民组、良村村坝头村民组土地征收补偿费用分配纠纷一案，正好遇到这一难题。我和杨鑫律师经过几昼夜的研究梳理，终于形成这篇代理词。
一审代理词
尊敬的审判长、审判员（人民陪审员）：　　
　　原告陈启华诉良村镇良村村村民委员会（以下简称“良村村委会”）、良村村兴田村民组、良村村坝头村民组、第三人良村镇人民政府土地征收补偿费用分配纠纷一案，受原告陈启华的委托，并经贵州黔北律师事务所指派，我们担任原告陈启华的一审诉讼代理人。通过今天的庭审调查所查明的事实，结合相关法律、政策及司法解释的规定，现发表如下代理意见，供合议庭参考：
一、原告陈启华竞买原良村镇金字村（现已合并到良村镇良村村）两口小山塘的背景、陈启华竞买小山塘后的投入情况、小山塘被强行占用的情况。
(一）小山塘拍卖的背景：<span STYLE="mso-spacerun:'yes'; font-family:仿宋; font-size:16.0000 mso-font-kerning:1.年，习水县全县范围内开展了农村集体小山塘拍卖工作。该项工作是在习水县委、县政府的主导和推动下，农村集体资产改制的一次大胆尝试和探索，得到了当时的贵州省委书记刘方仁、遵义市委书记庹文升等领导同志的高度评价。小山塘拍卖的合同书虽然是由竞卖人与相应的村民委员会签订，但实际是在相关行政部门的指挥、参与下进行的，因而具有类似行政合同的性质。改革的成果不容否定，拍卖合同书更不应当被当成废纸。
根据日《遵义日报》的专题报道《新闻调查：习水农村小山塘改制纪实》，1998年第7期《农村经济与技术》杂志上，以中共习水县委、习水县人民政府名义发布的通讯稿《稳定脱贫之举－－习水县以拍卖小山塘为突破口推进农村集体资产改制》，1998年3月《习水报》上登载的《习水县小山塘改制拍卖实施办法》等相关资料，可以勾勒出如下历史事实：在习水县小山塘拍卖改制前，全县共有小山塘1019口，这些小山塘中干塘、废塘占80%，基本发挥作用的只占20%。用当时习水县委书记刘兴国的话说，这些小山塘存在“三多三少”的特点：一是建的多，发挥效益的少；二是用的多，管的少，责、权、利不落实；三是矛盾纠纷多，综合治理少。有的小山塘自修好后不久就无人管理，成了“白天装太阳，晚上装月亮”的废塘；有的甚至是“半截子”工程；有的地方辛辛苦苦修了小山塘，但管理不善，长期难以发挥效益；有的地方干部之间、群众之间为用水发生纷争，甚至因此大打出手，造成死伤。为破解这一难题，习水县有关部门专程到四川巴中进行考察，同时结合习水实际，制定了《习水县小山塘改制拍卖实施办法》。1998年年初，在习水县二郎乡进行了试点。1998年4月，轰轰烈烈的小山塘拍卖工作在全县全面铺开。截止于1998年4月底，习水县的1019口小山塘成功拍卖932口，拍卖总金额99.2万元。对条件较差、无人购买的87口小山塘也全部送掉。全县1019口小山塘有了新的主人，这些买主拥有了小山塘46年的使用权。当时的贵州省委书记刘方仁认为，习水小山塘拍卖工作确实做得好，值得在全省推广。当时的遵义市委书记庹文升认为，习水的小山塘拍卖，一是盘活了农村集体资产；二是群众的思想观念发生了转变；三是干部领导农村工作的方式发生了变化，完全符合市场经济的需要。原告陈启华就是这一轮全县小山塘拍卖的成功竞买人之一，原告陈启华按照当时的政策，以400.00元的价格竞买了良村镇原金字村（现良村村）石岗坝处的两口相临的小山塘，占地面积2407.5平方米。原告陈启华与原良村镇金字村村委会签订了拍卖合同书，习水县公证处以（98）习证字第17669号公证书对双方签订的小山塘拍卖合同书予以了公证，习水县人民政府给原告颁发了习集建（1998）字第2号集体土地建设用地使用证，习水县水利局给原告颁发了取水（黔习水政）字[98]第良005号取水许可证。原告陈启华与原良村镇金字村委会签订的小山塘拍卖合同书，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。
（二）原告陈启华竞买小山塘后的投入情况：原告陈启华在拍得两口小山塘后，立即按照合同的约定，马上投资投劳对原来的废塘进行改造。1998年4月份，改造过程中，光是清淤这一项，就清了700立方米，原告陈启华为此支出了清淤费用2800.00元。又请工人将鱼塘的堤坝砌成石堡坎，光此项又支出了工人工资4100.00元。建住房、安装水电设施等整个小山塘的改造，原告陈启华当时就花了共计大约45000.00元。经过原告陈启华投资投劳改造后的小山塘，面貌焕然一新。2000年，陈启华又在当坝高滩子处引水，支付给赵六、赼伟水管安装费、补助费共计800.00元。日，在小山塘上游大约一千多米处，原告陈启华购买赵仕方家位于穿山洞处一块约25平方米的土地，修建了一口约75立方米的蓄水池，支付给赵仕方的土地占用费100.00元，支付修建费用大约5000.00元。
（三）小山塘被强行占用的情况：<span STYLE="mso-spacerun:'yes'; font-family:仿宋; font-size:16.0000 mso-font-kerning:1.年下半年至2015年年初，在没有任何一个单位或个人与原告陈启华签订征收补偿协议的情况下，上述两口小山塘被遵义市机动车驾驶人员考试中心习水分中心（以下简称“习水驾驶考试中心”）项目建设强行占用，原告陈启华对两口小山塘的管理使用收益权利受到侵害。但为了支持习水县重点工程项目的建设，原告陈启华并没有使用任何过激手段，而是采用与良村镇政府等单位多方沟通，直至今天诉来法院等和平手段解决纠纷。
　　二、本案的争议焦点是：上述小山塘征收中应支付的土地补偿费、安置补助费的归属问题，到底应归土地的所有权人还是使用权人？或者说，在所有权人与使用权人之间到底该如何分配？
　　（一）相关法律规定。《中华人民共和国土地管理法》（以下简称“土地管理法”）第四十七条规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。由于本案中被告良村村委会及两个村民组对地上附着物和青苗的补偿费归原告陈启华享有并无异议，所以对这笔费用的归属问题不再赘述。对于土地补偿费的归属，土地管理法本身没有作出具体规定。《中华人民土地管理法实施条例》（以下简称“土地管理法实施条例”）第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有。第二款规定，不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。贵州省人大常委会颁布的地方性法规《贵州省土地管理条例》第二十条第一款规定中，对安置补助费的规定与土地管理法实施条例的规定是一致的。对于土地补偿费，该条规定，农村集体经济组织或者村民委员会未能调整其他土地给农民且又未解决农民生活出路的，应当将不低于80%的土地补偿费一次性支付给被征地农民用于发展生产、自谋生活出路。我们认为，根据这些规定，安置补助费的归属是很明确的，由于陈启华不需要良村村集体对其进行安置，因此，应将安置补助费支付给陈启华个人。下面重点分析土地补偿费的归属问题。
（二）本案应优先适用贵州省土地管理条例的规定。由于中国幅员辽阔，各地经济社会发展水平差距太大，全国性的立法很难照顾到地方差异，因此，《中华人民共和国立法法》授予各省级人大及其常委会制定地方性法规的权力。贵州省土地管理条例是日贵州省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过的地方性法规，该法规第一条即指出：“根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（以下简称《实施条例》）及有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。”在立法根据上，开宗明义，是根据土地管理法及其实施条例，结合贵州实际，制定的这个地方性法规。贵州省土地管理条例是土地管理法及其实施条例的进一步细化，与土地管理法及其实施条例的原则性规定，并不冲突。《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称“土地承包纠纷案件解释”）第二十四条规定：“农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。但已报全国人大常委会、国务院备案的地方性法规、自治条例和单行条例、地方政府规章对土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法另有规定的除外。”这就是说，地方性法规另有规定的，应按地方性法规的规定执行。在地方性法规定规定的范围内，即排除了农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组通过民主议定程序予以决定的权利。因此，本案应适用贵州省土地管理条例的相关规定。
　（三）良村镇良村村内并不存在法律意义上的集体经济组织，没有土地管理法实施条例的适用基础。土地管理法实施条例第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，并没有说归村民委员会所有，也没有说归村民小组所有。何谓“集体经济组织”？根据相关法律及司法解释的规定，村委会或村民小组，并不等同于集体经济组织。也就是说，本案中，良村镇良村村委会或兴田村民组、坝头村民组，均不是法律意义上的“集体经济组织”，良村村范围内也并不存在其它集体经济组织。《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称“村委会组织法”）第八条第三款规定：“村民委员会应当尊重并支持集体经济组织依法独立进行经济活动的自主权，维护以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，保障集体经济组织和村民、承包经营户、联户或者合伙的合法财产权和其他合法权益。”土地管理法第十二条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称“土地承包法”）第十二条第二款规定：“国家所有依法由农民集体使用的农村土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。”上文引用的土地承包纠纷案件解释第二十四条，也把农村集体经济组织与村民委员会、村民小组并列。根据这些法律规定或者司法解释，村民委员会、村民小组并不是农村集体经济组织。因此，就算执行土地管理法实施条例第二十六条第一款规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，但由于良村村内并不存在法律上的集体经济组织，本法条实际上也无法执行。
　　（四）良村村委会并没有通过民主议定程序决定要将本次征收土地的土地补偿费提留出来归集体，因此没有提取土地补偿费的基础条件。习水驾驶考试中心建设，征收土地涉及近四百地块，一百多户农户。这些被征收的土地，从所有权上讲，都是属于集体的。按照贵州省土地管理条例的规定，经过村民会议或村民代表会议的民主议定程序后，农村集体经济组织或者村民委员会，可以提取最高不超过20%的土地补偿费归集体。但是，提取土地补偿费有三个限制，一是要经过民主议定程序，不是村主任或小组长一人说了算；二是提取比例最多不超过土地补偿费总额的20%；三是提取的土地补偿费并不能拿来分给大家，而应专户管理，用于发展生产和被征地农民的生活补助。但是，除陈启华外，被征地的所有农户的所有土地征收补偿款，均已全额支付给了实际的土地使用权人，村集体或任何一个村民小组都没有通过民主议定程序决定要将土地补偿费提留出20%来归集体。我们想，如果陈启华现在是良村村的村民，恐怕也没有今天这个官司！这次征地涉及到的这么多户人，在发放土地征收补偿款时，村委会或村民小组，从来没有任何人站出来说要与除陈启华外的其他农户分割土地补偿费，只有原告陈启华享受到了这种歧视性待遇！原告陈启华虽然不是良村村的村民，但根据当初拍卖小山塘时的政策，竞买人是面向社会的，是欢迎村集体以外的人来参与竞买的，竞买人并不局限于本村村民，因此，陈启华参加竞买符合当时的政策。我们认为，不管是村集体外的人竞买的，还是村集体内的人竞买的，在享受权利时都应当一视同仁。不能说拍卖时欢迎村集体外的人来竞买，有好处时又对村集体外的人予以歧视，这明显不合情理！有村民可能认为，原告陈启华竞买的小山塘只有46年的使用年限，现在由于小山塘被占用，46年到期后，无法归还村集体。确实是无法归还，可是，大家想过没有？按照《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第一百二十六条第一款之规定，耕地的承包期为三十年，草地的承包期为三十年至五十年，林地的承包期为三十年至七十年。习水驾驶考试中心建设征收的这些土地，哪一块土地的使用权没有年限限制？这些被征地的农户，现有的承包期到了后，也一样无法归还集体。他们的土地补偿费，村委会或者村民小组为什么没有站出来要求提留呢？因此，如果从使用年限的角度分析，陈启华与被征收土地的其他一百多户农户，并没有本质区别。
　　（五）土地补偿费按照物权法的规定，应归原告陈启华享有。物权法第一百三十条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。”物权法第四十二条第二款规定：“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”同条第四款规定：“任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”
（六）按照国务院的相关政策文件，也并不是要将土地补偿费全部归集体，而应当主要归于土地的使用权人。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号文件）第十五条指出，“省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费用主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。”
　　综上所述，按照上述相关法律的规定，良村村委会如果经过村民会议或者村民代表会议讨论形成有效决议后，对习水驾驶考试中心建设征收涉及到的一百多户农户的土地补偿费，可以在20%以内提取归集体享有，但良村村委会并没有经过民主议定程序形成这样的有效决议，因此，本案讼争的不管是安置补助费，还是所有的土地补偿费都应归原告陈启华享有。
&&&&&三、被告在答辩中提出要求人民法院一并解除双方的小山塘拍卖合同，我们认为，该要求属于诉讼请求的范围，应通过起诉的形式处理，本案是确认之诉，该请求不属于本案的审理范围。因此，不应予以支持。
&&&&综上，请求人民法院支持原告陈启华的所有诉讼请求。
以上代理意见，供合议庭参考。　
　　　　　　　　　　　　　　代理人（签字）：蒲小平、杨鑫
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