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买房后悔没关系 专家教你如何找开发商退定金
对于目前在房地产买卖合同交易过程当中，开发商或中介公司要求买房人先交定金再签订正式商品房买卖合同的做法导致的众多买房人定金不能退回的问题，引起众多已购房者的愤怒，也引发了准备购房者的担心与疑虑。那么对于购房定金问题，到底应该如何做，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？
一、定金能不能退
目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。
好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？
二、定金的法律规定
到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
三、如何避免定金陷阱
要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。
如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
四、如何退定金才能成功
通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。责任编辑：gr
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&&&&&&&&&正文
买房下定金后后悔了？教你如何成功退定金！
[导读]在房地产买卖合同交易过程中，购房者须先交一笔定金，那么在下定后又后悔了该怎么办？小编教你几招成功退定金之法。
　　目前，在房地产交易过程中，购房者须先交一笔定金，那么对于那么对于购房定金问题，到底应该如何做，对购房定金问题法律又是如何规定的，购房定金什么情况下能退，什么情况下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退？怎么样将不能退的定金退回？这些问题在今天购房课堂中我们都会为大家一一解答。
　　一、定金能不能退
　　目前开发商在与买受人签正式商品房买卖合同之前一般都通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金。如果买受人不来与开发商签合同或双方对合同的条款达不成一致意见，大多数开发商定金是不退的。这种定金或订金的约定，对买受人极为不利，使买受人在签约时处于受制于人的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款，自己的真实意思也不能体现在合同中，有失合同公平、公正的原则。好多购房人认为，购房定金与其它商品交易一样，就像平常买东西一样，交了定金就是这个东西给我留着，我准备要了，如果东西我不要了，定金就算我给你的赔偿，以此类推到房子上，认为一旦签订了商品房认购书，无论什么原因房子最终没有买成，定金就一定不能返还了，有些人甚至自动放弃了取回定金，这其实是一种误解。其实定金是可以退的。那么在什么条件下定金可以退，什么条件下定金不能退？
　　二、定金的法律规定
　　到目前为止，涉及到定金的法律规定有下：《合同法》、《担保法》、《担保法司法解释》、《商品房买卖合同纠纷司法解释》。部门规章有：《商品房销售管理办法》等。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法司法解释》第六部分第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，建设部的《商品房销售管理办法》规定：“符合商品房销售条件的房地产开发企业，在订立商品房买卖合同之前，向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款，当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用”。
　　三、如何避免定金陷阱
　　要避免定金陷阱首先不要与开发商签订认购协议书，不要交定金。在商品房的交易过程中在签订商品房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订商品房买卖合同的一个必经程序，双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成，购房者可以全身而退，不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金”、“诚意金”、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项能退回，退回的法律依据有两个：一是《担保法司法解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持；二是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。另外，司法实践一般认为，“订金”等费用是预付款性质，因双方未签订商品房买卖合同开发商取得了该款项，属于不当得利，因此因按不当得利的法律规定来处理。再次是在签订认购协议时明确约定对自己有利的内容，如什么条件下定金可退，不退定金的法律后果及违约责任如何承担。
　　四、如何退定金才能成功
　　通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通过合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
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签了合同，定金也交了，但是房东偏偏要涨价，该怎么办呢
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<em id="authorposton16-8-30 11:01
中介是怎么操作呢？这样情况太多了，对买家是很不利的
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<em id="authorposton16-8-30 11:03
gticc 发表于
中介是怎么操作呢？这样情况太多了，对买家是很不利的
但是遇到了这种情况，应该咋个处理呢
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不知道现在的中介都是怎么办的
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成都幼升小版主
<em id="authorposton16-8-30 11:14
合同有约定哦，这个属于卖家违约吧
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<em id="authorposton16-8-30 11:20
卖家单方违约 赔定金咯
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<em id="authorposton16-8-30 11:20
只能让卖家赔钱，看当时你们协议或者合同怎么签的！
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<em id="authorposton16-8-30 13:00
robbyxiong 发表于
只能让卖家赔钱，看当时你们协议或者合同怎么签的！
一个老年人，他不推定金也不赔钱
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robbyxiong 发表于
只能让卖家赔钱，看当时你们协议或者合同怎么签的！
老年人打官司也没有意思
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<em id="authorposton16-8-30 13:02
透明的琥珀 发表于
合同有约定哦，这个属于卖家违约吧
是违约啊，但是不推定金还不赔偿
这不扯淡吗？
这跟抢钱有什么区别， 直接报警吧。
那只有告上法庭了
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成都幼升小版主
<em id="authorposton16-8-30 13:08
去到侯斯顿 发表于
是违约啊，但是不推定金还不赔偿那只有告上法庭了
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透明的琥珀 发表于
那只有告上法庭了
关键是对方是一个老头，打官司也麻烦吧
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打官司跟年龄有关系？
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说的有道理啊
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买房遭卖家多次涨价 买家如何维权
来源：金陵晚报
作者：陈菲
　　原标题：房价上涨卖家“任性” 买家两次被毁约　　2016年,在房价不断上涨的同时,催生了不少“任性”的卖家。在房价升值的过程中,有不少房屋已签约在售的卖家,在持续飙升的价格面前心理逐渐扭曲、失衡。有的卖家拒不配合买家过户,有的勒令买家限期支付一笔“涨价费”,还有的卖家不仅任性毁约,还敢“一房二卖”。一大拨违约卖房人陆续来袭,有的买家连续两次“中招”,这也催生出不少“二手房买家维权群”。今天,我们请来江苏胜衡律师事务所主任宋联民律师,聊聊面对任性的“卖家”,该如何对付!　　任性卖家之一　　双倍退还定金　VS　继续履行合同　　在南京上班近10年的赵先生,去年年底看中了安德门地铁口附近的一套房屋。在中介提供的南京市存量房买卖协议上,赵先生多了个心眼,附加了“任何一方违约导致解除本协议的,还须按照房屋总额支付10%的违约金”这句话。　　春节一过,从老家回到南京的赵先生就开始联系卖家,商量付房款以及过户事宜,岂料卖家在电话里开始犹豫,说小区业主QQ群里都在讲地铁口的房子还要涨价,自己签约时也没有和老婆“认真商量”,卖房的事儿要暂时“先放一放”。　　卖家不急,买家急。赵先生付了购房定金,自然理直气壮,他直接找到卖家,称双方白纸黑字签了合同,自己还付了10万的定金,卖家没有权利说不卖就不卖!卖家的意见也很明确:定金可以全额退,他愿意1.5倍甚至双倍支付赵先生支付的10万元定金。赵先生算了算,同区位房子的报价已上涨三四十万元,双倍退还定金也不合算,愤怒之下,赵先生诉至雨花台法院。　　上了法庭,尴尬的卖家似乎也是有备而来,不慌不忙地当庭辩驳,认为按照双方签订的购房合同,自己也享有以支付总房款10%的违约金为代价换取购房合同的解除权。法院审理认为,双方签订的房屋买卖合同真实、合法且有效,卖家以不作为方式拒绝履行合同明显属于违约,现原告选择继续履行合同,被告应当承担继续履行合同的违约责任。　　任性卖家之二　　买家两次中招　VS　卖家被判赔偿　　遭遇卖家毁约的,远不止赵先生一人。　　由于家庭人员增多,唐女士去年看中了孝陵卫片区一套137平方米的房屋,10月份与卖家签订了购房合同,总价250万,并支付了10万元定金。为了购买此房产,唐女士很快低价将自己的唯一住房出售。原本唐女士与卖家约定年初到银行办理资金监管,但不成想,该二手楼盘春节期间一下子涨到280万,卖家开始以各种理由推诿。　　按照唐女士签的中介三方协议,卖家违约需要支付双倍定金或房屋成交价的15%作为赔偿金,而这位卖家却只愿意支付3个月的定金利息,甚至扬言“不怕告,官司耗个一年半载,房价涨到你更买不起房”。事实也几乎如此。不说太远,就说唐女士先前卖出的房子,年后这两三个月也已经涨了三四十万元。　　由于担心房价继续上涨,唐女士决定赶紧另寻其他房源,在同片区签订了另一套139平方米的房屋,总价290万。为了避免再次遭遇违约,唐女士支付了定金20万,另约定违约方要赔偿总房款10%的违约金,以提高卖家的违约成本。然而这并没有什么用。　　签订合同的一个月后,卖家电话通知唐女士房子不打算卖了。唐女士通过中介一核实,原来卖家签订了房屋买卖协议后,又在其他中介挂盘,加价出售,标价340万,很快售出了并迅速办理过户。　　再次遭遇卖家“放鸽子”的唐女士彻底愤怒了,她诉至玄武法院,要求赔偿实际损失,卖家接到法院传票时却声称“我不怕告,如果双倍定金不够,那我赔她10%的违约金(29万)就是啦!”近日,法院一审判决已下达:以实际售价330万减去卖家与唐女士的签约价290万之差,向唐女士赔偿约50万元。　　律师小锦囊　　遭遇违约如何选择赔偿方式　　售房协议一般会约定“定金”,甚至是“违约金”,但由于卖家经不起价格上涨诱惑而撕毁合约的情况仍然频频发生,此时,在房屋尚未转售也没有过户时,买家可以在定金索赔、违约金索赔或者要求继续履行合同(交房)之间择一维权。　　如果涉案房屋已被“一房二卖”,也就是已经被转售他人且已办理过户,那么依照《物权法》对善意第三人(最终买家)的交易保护,前手买家是无法起诉要求继续履行合同的,并且“合同标的”早已被转手,新的买家已经开始享受《物权法》保护了,前手买家只能在定金索赔、违约金索赔、赔偿实际损失之间择一维权。　　从实际案例看,在房价上涨快时,买家诉请赔偿实际损失居多,也更有利,理由是实际损失一般会高于定金或合同违约金(中介三方协议一般约定违约金仅为10%、15%、20%)。之所以支持赔偿“实际损失”,法律依据是买家已经错失了“购房机遇”,付出了“缔约机会成本”,或者说买家已经产生了“预期利益损失”。
[责任编辑：王栓虎]
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