初次见游客，大熊猫幼仔抱着饲养员的腿不放。
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　　一.房产是婚前购买的一个人的产权，婚后共同还贷至今未还完现在要离婚，据说除了共同还贷的部分外，还有增值部分也算共同财产，那婚后房产增值部分如何计算？新婚姻法离婚后房产增值部分怎么分配？
　　二.离婚时房屋增值部分如何计算？
　　2008年甲乙双方结婚，房屋价值41万，契税等其他费用1万元，产权登记在男方名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万将贷款清偿完毕其中本金7万，利息3万。2012年离婚时房屋现值90万元。
　　1、离婚时贷款清偿完毕的情形
　　《最高人民法院关于适用&中华人民共和国婚姻法&若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，可以按照如下分步方法进行计算。
　　第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。
　　即诉争房产现价格除以(结婚时诉争房产价格＋共同已还利息＋其他费用)＝90/（41＋3＋1）＝200％
　　在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
　　第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
　　即（共同还贷部分*不动产升值率）/2=（10*200％）/2＝10万元，非产权登记一方所得补偿款为10万元。
　　2、离婚时贷款尚未清偿完毕的情形
　　只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果。
　　3、一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形
　　计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
　　三.离婚时房屋贬值如何计算？
　　房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。
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论离婚时按揭房屋及增值部分的归属与分割
【摘要】：
在当今社会,消费观念不断转变,按揭购房已成为普通百姓解决住房问题的一种主流方式。这类房屋在离婚诉讼中的归属与分割问题因为牵涉物权法、房产法、婚姻法等诸多法律规定,就不可避免地成为了离婚纠纷中的热点、难点。但是这一热点、难点目前面临立法的粗疏与理念的冲突,使得对于按揭房屋在离婚纠纷中的处理已逐渐成为了困扰司法实践的难题。因此,本文对于涉及按揭房屋在离婚纠纷中的处理的法律问题的研究具有重要的现实价值。
目前我国夫妻财产制采用的是法定与约定相结合的的夫妻财产制度,但除了采用列举方式外,婚姻法对夫妻共同财产并没有规定明确的认定标准。考虑到约定财产制下按揭房屋的定性和处理相对比较容易,且司法实践中的问题绝大多数发生在法定财产制场合,故本文探讨仅限于法定财产制背景下,对夫妻一方按揭购买房屋在离婚诉讼中的归属与分割问题从法律角度做初步探讨,以期对完善我国夫妻财产分割制度有所助益。
本文除引言、结语外,共有四章:第一章是问题的提出,把法律法规及司法解释中对离婚财产分割时,按揭房屋及增值部分的归属及分割的相关规定做以梳理,将司法实践中这一问题的复杂性加以展现,从而厘清本选题的主要内容及重要意义;第二章主要对离婚时按揭房屋的归属与分割进行讨论,首先对按揭房屋这一概念进行界定,然后根据按揭房屋的不同情形,将按揭房屋划分为不同类型分别加以探讨;第三章在对按揭房屋增值部分的属性进行认定的基础上,探讨按揭房屋增值部分的归属及分割;第四章就按揭房屋及增值部分在离婚财产分割中应考虑的一般原则及特殊原则加以说明。
【关键词】：
【学位授予单位】：吉林大学【学位级别】：硕士【学位授予年份】：2010【分类号】：D923.9【目录】：
论文摘要4-5
Abstract5-8
第一章 按揭房屋及增值部分在离婚财产分割中出现的问题9-12
一、按揭房屋在离婚财产分割中出现的问题9-10
二、按揭房屋增值部分在离婚财产分割中出现的问题10-12
第二章 离婚时按揭房屋的归属与分割12-23
一、按揭房屋的界定12-14
二、离婚诉讼中不同类型按揭房屋的归属及分割14-19
三、离婚时对属于夫妻共同财产的贷款购房的分割19-23
第三章 按揭房屋增值部分的归属及分割23-28
一、对按揭房屋增值部分的认定23-25
二、对婚后共同还贷情况下房屋增值部分的归属25-26
三、对共同装修情况下房屋增值部分的归属26-28
第四章 按揭房屋及增值部分在离婚财产分割中应考虑的相关原则28-30
参考文献32-34
作者简介及科研成果36-37
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京公网安备75号贷款未还清 房子已升值 夫妻要离婚　房产增值部分怎么算怎么分
　　【北国网讯】尽管专家学者们呼吁年轻人要量力而行，结婚不一定要有房子。可现实生活中房子在男女完婚上所起的作用似乎有增无减。倘若男女双方的感情随房子一同升值，自是皆大欢喜；可当房子一天天升值，感情却遭遇贬值时，房子又成了财产分割中的一大问题。
　　[案件还原]
　　提早买房抢占先机
　　日，王明（化名）在沙河口区购买了房屋一处，总房款47.5万元。10天后王明支付了首付款17.5万元，并按照银行规定一次性偿还3个月的贷款6096元，同时办理了产权证并支付费用1.3572万元。次日，王明与中国工商银行大连甘井子区运行营业部签订了借款合同，借款金额为30万元。
　　王明买房没两个月，他所购买的楼盘就全面提价，此时王明的房子已经升值到50万元。同事们都夸他有眼光，抢占了先机。
　　结婚离婚一波三折
　　好事要来的时候挡也挡不住，刚买了房的王明与同居半年的刘华（化名）开始选日子准备登记结婚了。2005年1月末，王明与刘华登记结婚。
　　不过，好景不长。2005年5月两人结婚不到4个月便协议离婚。此时他们并未对两人共同财产进行分割。可能王明和刘华后悔离婚，两人又在2005年7月登记复婚，当时未分割的财产也就不用再分了。两个月后，刘华生下了他们的小宝宝。
　　或许，这段婚姻注定长不了。王明和刘华还是在2006年9月经法院调解离婚。这次，谈到了财产分割问题，尤其是房子。
　　房产分配对簿公堂
　　对于房产的分割，起初，二人达成协议，房子归王明，王明给刘华5万元，以“一次性经济帮助费”的名义。但没多久刘华就提出平分房子。可王明认为，房子首付是自己拿的，结婚后还的贷款也是自己出的（刘华一直没有经济收入），平分房子不公平，于是在2007年7月向法院提起诉讼，要求将房子判给自己。而从王明买房，到两人因房子对簿公堂，这套房子已经由当时的47.5万元升值到80万元。
　　虽然，王明与刘华婚姻存续期间，一直由王明出资还贷，但这部分钱被视为夫妻二人共有财产。法院不能在王明不向刘华支付“房产补助”的前提下将房子判给王明。按照法律规定，王明与刘华二人无论谁取得此房产的所有权都得向对方支付一部分“房产补助”。
　　[涉及要点]
　　■1.如何计算房产的升值部分
　　众所周知，从2005年到2007年，大连的房子普遍都经过了一次幅度不小的升值过程。王明所购买的这套住房也不例外。一般情况下，在此类案件中计算房产的升值部分有两种基本办法。一种是夫妻二人按市面价协商并确定一个彼此都认可的价格；一种是由法院委托评估单位对案件中涉及到的房产进行评估。两种办法的最大区别就在于：前一种计算出来的价格相对模糊，不需要支付评估费；后一种计算的相对精确，需要支付一笔评估费。
　　■2.哪些因素关系房产的取得
　　此类案件中涉及到房子的分割，就要弄清楚房子的取得与哪些因素有关。辽宁新世纪律师事务所律师谭吉川告诉记者，像这样贷款且尚未还清贷款的房子，房子的取得与已经发生的房子首付款、办理产权证费用、已交的银行贷款的本金及利息等因素有关。而这些已经发生的款项直接与房子的升值发生关系，至于尚未还清的贷款部分就不计算在内。
　　■3.如何分割房产的升值部分
　　分割是对共有部分进行的。那么就要计算出哪些是夫妻二人共有部分。由于房子的首付款17.5万元、办产权证费用1.3572万元以及按银行规定一次性交的三个月还款0.6096万元是在二人结婚前王明自己交的，故这部分款项不计算在内。而房子又涉及到升值部分，就需要计算出夫妻二人在夫妻关系存续期间共同偿还贷款额（本金、利息）占取得房子相关费用的比例。
　　[最终裁定]
　　经法院裁定，最后计算如下：
　　夫妻关系存续期间还贷款额为：6=27865.66元
　　结婚到离婚再到诉讼期间王明个人交贷款额为：24892.97元
　　房子取得而支出的相关费用：000+72=元
　　夫妻关系存续期间交贷款额占已交房款比例：426.63=11.26%
　　夫妻共同交款的增值额：（000-13572）×11.26%=35066.80元
　　由于房子判给王明，故刘华应分款项为：（66.80）/2=31466.23元
　　[律师提示]
　　本案中，王明之所以要另行解决并支付费用给刘华是因为他把“房产补助”和“一次性经济帮助费”混淆。故辽宁新世纪律师事务所律师谭吉川提示大家，在处理类似问题时一定要把“房产补助”与“一次性经济帮助费”等其他补助款项区别开来，并做以明确约定。即，在本案中，王明应该在协议离婚时写明所支付给刘华的5万元人民币是“房产补助”，并约定除5万元人民币外不再支付刘华相关房产的补助。另外谭律师解释道，“一次性经济帮助费”是我国《婚姻法》针对那些没有劳动能力、生活困难的当事人在离婚时而规定的。
来源: 半岛晨报离婚案件中按揭房屋增值部分的分割_百度文库
离婚案件中按揭房屋增值部分的分割
Economic & Trade Update Mid-journals
Sum.NO.187November.2010
离婚案件中按揭房屋增值部分的分割
（安徽机电职业技术学院人文管理系，安徽　芜湖　241000）
【摘　要】近年来，我国商品房价格不断上升，离婚案件中按揭房屋的价值增大显著，离婚时双方对此利益的争夺和纠纷较多，甚至成为离婚财产分割的焦点。本文根据按揭房屋产权取得的时间不同，对一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的，按揭房屋增值部分如何分割分为三类情况进行分析，从按揭房屋的所有权人的认定为前提，结合离婚双方对按揭房屋增值部分的贡献情况，提出分割按揭房屋增值部分分割的不同方法。【关键词】按揭房屋；首付款；增值；分割
离婚案件中按揭房屋的处理是司法实践中的难点问题，离婚中涉及按揭房屋分割的情形有很多种，我国现行的法律规范体系尚不能提供所有的明确规范依据，尤其对按揭房屋增值部分的分配问题，在理论上有不同的观点，司法实践中的做法也不统一。
房屋的增值有不同情形，有因对房屋的装潢、添附等增值，也有因房地产市场原因而发生的增值。近年来，我国商品房价格一直处于上涨的势头，按揭房屋往往在离婚时大幅升值，加上按揭房屋在离婚后还有继续还款的问题，这使离婚时双方对房屋增值部分主张权利的不同经常成为不易协调的矛盾焦点。要合理解决离婚案件中按揭房屋增值部分的分割问题，需要分别情况，不能一概而论。
对于双方婚前、婚后共同办理按揭，共同支付首付款，婚后夫妻共同还贷的情形，无论双方婚后约定夫妻财产实行一般共同制，还是约定分别财产制、混合财产制的，由于夫妻双方对房屋增值部分的贡献基本相似，所以离婚分割时双方的权利也大体相同，对此分割并不难处理。而对于一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的情形中按揭房屋分割的处理，由于引起房屋增值的贡献差别，分割处理时较为复杂，本文拟对此进行分析探索。
根据按揭房屋产权取得的时间不同，一方婚前办理按揭，支付首付款，婚后夫妻共同还贷的，按揭房屋增值部分分割分为以下三类。
一、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款并取得房屋产权证，婚后夫妻共同还贷的。
我国《物权法》第九条规定，物权的取得以登记为准，因此，一方在婚前取得房屋产权，就成为房屋的所有人。《最高人民法院关于适用&婚姻法&若干问题的解释（一）》第19条：“夫妻一方所有的财产，不因婚姻的关系的延续而转化为夫妻共同财产”。这种情形应当确定房屋产权归婚前按揭一方个人所有，而不能认定为夫妻共同所有，婚后另一方参与清偿贷款不能改变该房屋产权为个人财产的性质。
对于房屋的增值，考虑到在婚姻存续期间，配偶一方共同参与偿还按揭贷款，其对房屋的保值、增值做出了一定的贡献，房屋在婚姻存续期间的增值是双方共同付出的结果，在离婚时，房屋所有人对该增值部分对配偶一方进行适当补偿是合理的。具体补偿的份额考虑各自的贡献大小，以及双方约定的婚后财产所有制的不同两个方面的因素。
房屋的增值除了在婚姻关系存续期间增值外，还有婚前增值部分，在离婚时，房屋所有权人对增值部分是否应对配偶一方进行补偿，作者认为要分别情况而定，即使补偿因定性为债的返还。第一种情况，配偶一方在婚前没有参与按揭还款的，房屋所有人无须对其补偿，因为此部分的增值，配偶一方没有做出贡献。第二种情况，配偶一方参与了还款，由于他们此时还没有法律上的夫妻关系，应认定他们之间是债权债务的关系，离婚时房屋所有权人应偿还该债，酌情高于配偶一方实际还款额。
在离婚时，房屋增值部分的分割是否应当考虑双方在房产增值中的贡献，按照各自的贡献比例分割，笔者认为，该房屋既然为一方婚前财产，属于个人财产的性质，其分割就有别于婚后共同财产的分割原则，房屋所有权人一方对另一方补偿时应从实际出发，获得补偿方应按照其对增值部分的大小比例获得补偿。
二、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款，婚后取得房屋产权证且产权证上载明的权利人仅为办理按揭手续支付首付款的一方，但婚后夫妻共同还贷款的。
我国房屋产权证取得的时间是获得房产证的时间，购房者
获得按揭房屋产权证书，即取得按揭房屋的所有权，婚后取得产权证书，对产权证书上载明的权利人是一人还是夫妻双方，不影响该房屋为夫妻共有财产的性质。《婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，……（五）其他应当归共同所有的财产……”。本条是将房屋产权证取得的时间作为区分共同财产还是个人财产的根本依据，只要房屋的产权在婚后取得的就应认定为夫妻共同财产，无论登记的权利人为夫妻一方还是双方。
房屋的增值部分属于财产的收益范畴，房屋为夫妻共同财产，房屋的收益也应属于夫妻共同财产。分割增值部分时，在坚持共有财产的前提下，对引起增值部分的款项构成应作划分，划分时以两个时间点为区分依据，一是结婚时间，二是离婚时间，不需考虑房屋产权证在婚后取得的时间。具体是，a、按揭贷款人婚前付的首付款；b、婚后夫妻共同偿还的贷款；c、尚欠银行的贷款。按揭房屋的增值，不仅仅是贷款人在婚前支付房款部分的增值，还包括后两部分房款的增值。对按揭贷款人婚前支付的首付款引起的增值，贷款人一人享有。对尚欠银行贷款部分的增值，由离婚后对贷款负有还款义务的人享有。对婚后夫妻共同还款部分的增值，由于双方都有贡献，分割的方法根据夫妻是否约定婚后财产所有制来进行。夫妻约定婚后财产为一般共同制的，不考虑贡献大小平均分割；夫妻约定分别财产制的，增值部分应当按照各自偿还按揭债务的数额比例分割；夫妻约定混合财产制的相应分割。
三、夫妻一方婚前办理按揭手续，支付首付款，婚后以共同财产还款，离婚诉讼期间未取得产权证的。
《最高人民法院关于适用&婚姻法&若干问题的解释（二）》第二十一条规定：“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决由当事人使用。当事人就前款规定的房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。”对本条“离婚时尚未取得房屋所有权的情况主要是指夫妻双方作为买受人没有交清全部购房款而没有取得房屋所有权，包括购买福利性政策房屋和购买商品房，经济适用房等房屋。”1因为房屋产权尚未取得，所以双方都无法对房屋的产权主张权利。虽然不能就房屋的产权进行分割，但是货币形态的首付款，婚前单独偿还以及婚后共同偿还的按揭贷款是可以区分和分割的。办理按揭手续一方婚前支付的首付款以及偿还的按揭贷款应当认定为其个人财产，其相应部分的增值也为个人财产，而婚姻存续期间夫妻双方共同偿还的按揭贷款则应认定为夫妻共同财产，其相应部分增值也属夫妻共同财产。
由于这种情况下，商品房买卖合同以及按揭贷款合同都是由支付首付款一方签订的，根据合同相对性原理，法院判决由婚前支付首付款一方继续履行商品房买卖合同及按揭贷款合同比较恰当，继续履行合同一方对配偶一方就婚姻存续期间共同所还款项引起的增值进行补偿，补偿的份额依据夫妻约定的财产所有制进行。
①黄松有.最高人民法院婚姻法司法解释(二)的理解与适用[M].人民法院出版社,.
本文系安徽省教育厅人文社科类一般研究项目“离婚案件中按揭房屋的处理”阶段性成果（项目编号：）。
作者简介：姚维振，男，安徽芜湖人，法律硕士，安徽机电职业技术学院讲师。
贡献者：ahjdqsc
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