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借名买房案件中的借名买房合同效力认定问题 - 包头律师专家服务网
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借名买房案件中的借名买房合同效力认定问题
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借名购房的法律风险分析及防范
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【编者按】:借名购房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义进行房屋登记的行为。在我国,有些人不具备购买某类房屋的资格,如经济适用房或者已经拥有住房的居民为规避&限购令&,或者防止露富其等他原因而故意以他人名义购买房屋。诸如此类的借名购房现象在现实中屡见不鲜,随着近几年房屋价格大幅上涨,因借名购房引发的纠纷也层出不穷,笔者就司法实践中借名购房的效力认定及借名购房的法律风险进行简要分析并提出相应的防范建议。
一、借名购房的成因
实践中,实际出资人以他人名义购买房屋,通常有下列原因:
1、规避法律或者政策
借名购房往往是实际出资人借登记购房人之名钻法律或政策的空子,这是借名购房最常见的情形。比如,政府为了解决中低收入家庭的居住问题,推出了经济适用房、两限房等保障性住房。购买该类住房需要一定的资格,实际出资人不具有要求的资格,而登记购房人具有资格购买。又比如,为了投资买房,针对过高房价,许多政府出台了房屋限购政策。为了避开限购令的限制,一些购房者采取了借名购房。
2、贪图便宜享受优惠
购房人身份的不同决定了在购房时能否享受优惠。比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。因商业贷款的利率远高于公积金贷款利率,没有资格申请公积金贷款的人,于是借用亲友名义办理公积金贷款。又比如,单位集资建房的,价格优惠,非单位人借用单位员工名义购房,并支付该员工一定的转让费。
3、简便手续减少税费
房屋是不动产,不仅价值大,而且每次转手均需办理登记手续。比如,为了避开将来可能开征的遗产税,父母以未成年人的名义购买房屋,当遗产税开征之时,就避开了纳税这一环节。
4、其他原因
实际出资人借名购房有的是为了达到某种特殊目的。比如,有些政府官员或者企业家不愿意露富,就将房产登记在亲友名下。又比如,丈夫用夫妻共同财产为二奶购买房产,房屋登记在二奶名下。
二、借名购房协议的效力认定问题
1、如果房屋是一般的商品房,除了违反法律强制性规定外,一般认定合同有效
合同法奉行合同自由原则,任何人有权根据合同法有关委托代理方面的规定,委托他人代理为一定的民事法律行为,其中当然包括代理买卖房屋。如果不存在恶意规避法律或政策的行为,双方自愿签订的借名购房合同应具有法律效力。这里又可分为两种情形:第一种情形,借名行为自始至终不违法。比如父母为避免将来过户手续繁琐、缴纳税费,以孩子名义购买房屋。第二种情形,借名之初违法后违法状态消除。如为了规避三套房屋限购令而借名购房,当发生纠纷时限购令取消,则应根据&有利追溯&原则处理,认定合同有效。即虽然先前的行为在行为时不符合当时的法律或政策的规定,但如果后来的法律或者政策对此作出了调整,先前的行为符合法律政策了,并且相关各方都有利,就应当依新法或者政策承认其合法性并予以保护。实际出资人可以以双方所签订的合同,要求登记购房人将所购房屋过户到自己名下。
2、借名购买经济适用房等保障性住房的合同效力
对于该类合同的效力,目前不同法院尚有不同认识。有的法院认为实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为,属于《合同法》中关于违反法律、行政法规强制性规定或以合法形式掩盖非法目的无效合同情形,应认定无效。对此,笔者持保留意见。确定合同是否有效,一是考虑&法律、行政法规&的范畴,应限定在全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规;二是将强制性规定分为管理性规定和效力性规定。管理性规定指取缔一些违法行为,对违法者加以制裁,但并不否认其行为在私法上的效力。效力性规定指不仅要取缔违法的行为,对违法者加以制裁,而且对其行为在私法上的效力也加以否认。
有的法院则认为,我国《合同法》明确规定违反国家法律、行政法规的合同才属无效,而关于经济适用房的相关规定从位阶上看并非是&行政法规&,从维护市场交易秩序的角度出发,该类合同不应判归无效,合同双方如果能够按照规定补缴税收,合同仍应属有效。对此,笔者也不敢苟同。根据《合同法》第52条第4项规定,损害社会公共利益的,合同应确认无效。在我国民事法律规定中,对社会公共利益的保护历来十分重视。不具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房,侵害了其他有资格购房人的合法权益,损害了社会公共利益,合同应为无效。但如果具有购买经济适用房资格的人借名购买了经济适用房,因没有损害社会公共利益,则借名购房合同应认定为有效。
还有的法院考虑到如果判决借名合同无效,实际出资人要求退还的房款是当初买房时的价款,这对实际出资人会造成巨大的经济损失,反之借名人会获得房价上涨带来的巨大经济利益。因此,在实际出资人能证明双方存在借名购房的关系时,法院一般认定实际出资人对该房屋享有长期居住权,不用腾房。但这种判决颇为尴尬,尴尬之处在于房屋所有权人不能居住该房屋,而实际居住该房屋的人却不享有所有权。笔者认为,当事人权利瑕疵的产生,应该说是当初选择规避政策的必然结果。
三、借名购房合同的法律风险
在很多人看来,借名购房似乎是一种规避政策、&曲线购房&的有效方法,且这些购房者中也不乏节省了很多购房成本的人,但是通过一个个鲜活的案例,投资者广为效仿的借名购房也存在极大的法律风险。
1、在房价大幅上涨的诱惑下,有登记购房人反悔的风险。实际出资人与登记购房人往往是亲戚朋友关系,基于信任关系,双方有的不签订协议,仅仅是口头约定。如果实际出资人不能证明双方之间借名购房的关系和支付购房款的事实,要想取得房屋产权或收回购房款将十分困难。即使实际出资人能够证明双方之间存在借名购房的关系和支付购房款的事实,在借名购房合同无效的情况下,实际出资人也无法取得房屋产权。
2、物权登记具有公信公示效力,有被法院执行的风险。房屋产权证作为证明房屋归属的有利证明,记载了名义产权人的姓名,对外具有公信公示效力。如果登记购房人对外负有债务不能清偿,债权人可以要求法院查封并拍卖该房屋,这将直接导致实际出资人卷入诉讼或执行案件中,使得利益受损。
3、登记购房人有恶意处置房屋的风险。根据我国房地产的登记制度,登记购房人可以不经实际出资人同意而将房屋卖给他人,并办理过户手续。即使借名合同有效,但因为对外登记的物权是属于登记购房人的,第三人出于善意购买房屋,支付了合理对价,并已办理过户手续,也不能对抗善意第三人,善意的受让人将取得房屋的所有权。
4、被借名人同样也需要承担风险。允许他人以自己的名义购买房屋,就会在房屋产权登记部门留下记录,在银行也会有征信记录,即使以后房屋过户出去,这些记录也不会消除,势必影响到将来自己买房时的一些优惠政策。
四、借名购房合同的风险防范
在借名购房前,实际出资人不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。对于未规避政策和不违反法律法规强制性规定的借名购房,建议双方签订书面协议,明确约定房屋所有权实际上属于实际出资人所有,登记购房人不过户房屋、迟延过户、将房屋卖与他人等违约情形及相应的违约责任。作为实际出资人,应保管好出资的各项凭证,如银行转账记录、收据收条等,在出现或者可能出现纠纷时,出资人好尽快向法院起诉,避免房产被转移或被他人冻结拍卖,以维护自己的合法权益。
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