投资商铺还是住宅与住宅哪个更合算

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-30 07:13 标签： 投资商铺还是住宅
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投资商铺回报率远超住宅 全面解读商铺投资
来源：新浪房产
2015年至今，在深圳楼价大幅上涨情况下，毗邻深圳的东莞凤岗等价格洼地迎来大批深圳客，临深片区楼市亦开启了量价齐飞模式，临近深圳龙岗、龙华和宝安的大部分镇区库存量“告紧”。临深片区房价一度破“2”，广大投资客开始把目光转向住宅底商，那投资商铺与住宅那个更好？小编从四个层面与大家分享投资商铺的心得：
Keypoint& 1：国家政策面稳定，利于商铺稳步上涨
在国家政策层面，商铺投资不受限。住宅的投资，受国家调控政策的影响较大，一线城市放开限购则房价直线上涨，但当限购政策加剧，房价进入波动期，投资住宅处在较大的波动。自去年至今，国际出台了很多的限购政策，如广州一改三，深圳一改三等，每一次的调控，对房价都是一个动荡。但是商铺属于商业，一直都不存在限购等政策，国家整体政策层面是很稳定的。一个稳定的大环境，利于资产的稳定增值。
临深片区商铺零售业租金目前已经到70-100元/㎡/月，是不是到峰值了？通过大数据分析，我们知道好多好的连锁企业他们的租金占他们的营业比例相对来说不到10%。正常在国外同样的品牌比如屈臣氏或者麦当劳，他们在国外同比临深片区这样未来发展空间无限的城市里面，租金水平占营业额高达25%—30%，目前清溪只是10%甚至更低，未来清溪的商铺租金仍被看好，还有很大的上升空间。
商铺作为一个社区的基本配套，是业主日常生活所必须的。尤其是餐饮旺铺，租金更是比普通的商铺贵10%。目前清溪的餐饮商铺租金在80-100元/㎡/月，假如购买一个40㎡的商铺，总金额是90万。按照平均90元/㎡/月计算，每个月的租金纯收入是3600元（水电费由租户承担），一年的租金收入是4.32万，年化收益率是4.8%。而一套95方的3房住宅，目前临深片区的均价是1.8万，总价是171万，租金水平是2800元/月，则年化收益率仅1.9%。商铺投资回报率是住宅的两倍！
目前，临深片区的房价已经突破2万/㎡，就近期看来，在深圳调控加剧的情况下，临深房价目前已经到了一个阶段的高位，住宅投资的成本已经加大且近期的升值潜力短期已经被透资。而商铺的价格仍处于低位，目前清溪的商铺成交均价不到2.5万/㎡。商铺与住宅的价格对比，仅不到1.25，而国际标准是2.5以上，所以未来商铺的升值空间更大。
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买房还是买商铺 哪种投资更靠谱？
　　□&徐露月　　近日市民林女士来电咨询：“根据现在楼市的行情，如果自己手头还有一笔闲钱，是投资商铺还是买房呢？”林女士介绍，她现在看中的某楼盘，其中住宅房的价格在9000元/平方米以上，这个楼盘的一楼临街商铺3万元/平方米，二楼商铺1.8万元/平方米，因为资金有限，林女士更倾向购买二楼的商铺，可她心里对投资商铺还是住宅有所犹豫。　　住宅和商铺，哪个更适合投资？相信当下有很多置业者都在这个问题上犯了难。笔者根据林女士的情况请教了一些业内人士，其中从业5年的房产经纪人吴先生表示：“从租金收益来讲，商铺投资肯定比房产投资收益大，一楼门面是首选。可如果林女士资金有限，还是谨慎考虑。”　　买二楼商铺不如买房　　对台州市民而言，目前主要的投资渠道无非三种：储蓄、炒股和买房。如今银行活期存款的年利率已降至0.35%，这对投资者的影响显而易见。业内都在预期，央行未来还会进行多次降息调整。这更会加剧投资者“储蓄搬家”效应。　　　　钱进银行不划算，那么是进股市还是进楼市？吴先生笑着说：“这还用问？当然是进楼市！内地股市长时间走熊且不说，分红制度也不健全，股息红利还比不上银行的利息，小散户有谁赚到钱了？楼市虽然也有风险，但再差也能收租金。”　　但对于投资商铺还是投资住宅的问题上，吴先生觉得，投资商铺和住宅投资不同，买商铺肯定是富人的游戏：“住宅需求是刚性的，相对而言容易变现，而商铺投资是富人游戏，需要的资金量较大，出售也相对困难。”　　分析林女士的投资倾向，“她想买二楼的商铺，我可以明确地说，还不如买房。”&吴先生表示：“二楼的商铺局限性很大，台州市目前有许多二楼的商铺都不成功，如果开发商没有整体营销计划，很难吸引人气。”　　“投资商铺，一楼的门面肯定是首选。”&吴先生谈到，林女士可能是嫌贵而想买二楼商铺，但是商业却是“嫌贫爱富”的，“那些成熟商圈，租金再高，也有人排着队等着租。”　　林女士打算买的商铺属于社区型商铺，“和成熟商圈人流量不同，社区型商铺还要看入住率，社区商铺主要覆盖本小区和邻近的居民区。”　　投资商铺讲究回报率　　商铺投资是否成功，衡量标准就是回报率。吴先生分析：“现在，商铺的年租金回报率在8%就是很理想的了。”　　假如林女士有50万资金，以3万元/平方米计算，她最多可买面积为30平方米左右的一楼门面。吴先生表示：“买商铺要求首付五成，一般情况下，贷款最长只能贷10年。”这就是说，林女士买一套30多平方米的商铺约花费100万元，如果要实现年收益8%，也就是年租金收入8万元，月租约为6700元。　　以目前台州市门面的租金行情来看，一个新的商业项目，在一两年内要实现这个租金水平，比较困难。　　“而且，新商圈的形成有一个过程，短期内，商铺空置的风险存在。”吴先生解释说，“当然，商铺投资看的是长远效益，好的投资，可以实现一铺养三代，若区域发展趋势看好、人口密集度稠密的话，商铺租金水平将有较大上升空间。”　　对于哪种投资更有利于消费者，吴先生表示，“商住楼建筑体量小，进入门槛较低，适合中小投资者，投资风险最低，但回报也相对较低，很多人买入是为了出租；写字楼选择较多，地段好的升值空间很大，尤其是像中心区，风险比商铺又小一些，可以马上出租，但成交并不算活跃；商铺虽然是回报率最高，可是风险也最大，考验投资者的专业眼光，哪怕是同一条街同一栋楼，不同位置的商铺的区别也可能天上地下。投资者要有长线心态，因为商业氛围通常要经过较长时间才能形成。”<img src="/uploads/allimg/--lp.jpg" alt="组图揭秘古代妃子侍寝的过程，老皇帝都">组图揭秘古代妃子侍寝的过程，老皇帝都
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