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交房日一拖再拖 “不可抗力”是个什么“力”
　　昨日，东胜紫御府小区业主来电称，他们小区延期交房3个月却没有任何补偿，的理由是遇到“”而免责。记者调查发现，这两年，遭遇延期交房的小区业主还不少，除了少数按合同约定拿到了违约金外，多数都因合同中的“”而难讨说法，这令小区业主不知该如何维权！
　　东胜紫御府：延期交房3个月无补偿
　　去年7月，张先生在裕华西路东胜紫御府购买一处房产，“售楼部称五证齐全，能按时交房，虽然价格贵点，但感觉挺靠谱。”张先生说，按照购房合同规定，今年3月底他就能顺利领到新房钥匙。然而就在不久前，他收到一个来自售楼员的快递，里面不是交房消息，而是一封关于延期交房的告知书。
　　“信上写着，由于去年天气原因停工92天，因此不能如约交房。”他说，按照告知书，交房日期要推迟到今年7月，这令他深感意外。随后他联系上售楼部，工作人员称确有此事。
　　“按照合同内容，延期交房应该支付违约金，我们被延期3个月，是不是也应该支付违约金呢？”带着疑问张先生再次致电售楼部，答案让他失望，“工作人员说天气属于，因此不能支付违约金。”对此答复，张先生并不满意。
　　就此事记者也联系上东胜紫御府售楼部，一名工作人员答复称，合同中关于违约金的条文已明确指出，在无不可抗因素影响的情况下，甲方才能按约定支付违约金，“类似天气等等都属于范围，所以按规定无需支付违约金。”
　　一些业主遭遇“延期交房”
　　昨日，记者查阅晚报新闻热线，发现有关新建小区“延期交房”索赔难的投诉率一直居高不下，不少业主表示他们很难按照合同约定拿到应有的违约金，幸运的话，最多会减免一定数额的物业费，而拒付违约金的理由多数与“”有关。
　　在鹿泉区西苑花园购房的王先生遭遇了延期交房问题。他购买的1号楼本应2015年3月交房，交上首付后一家老小就盼着交房日，没想到眼看到了3月份房子却尚未完工，令他感到十分头疼。经过与售楼部人员协商，王先生换了另一栋楼。“换房时，售楼员说这套房子交房早，7月份就能拿到钥匙，结果到了日子又延期，说要等到今年6月才完工。”
　　面对一次次延期交房消息，王先生很无奈，“从买房到换房，前前后后已经搭进去30多万，可到现在还在拖，想询问延期交房原因，对方不是找借口就是干脆不接电话，违约金的事更是半点不提，令人难接受。”昨日记者尝试联系西苑花园的售楼部，对方电话却一直无人接听。
　　市民王女士2013年在赞皇五岳寨附近购买了一套期房，按照合同约定，新房应该是日交房，可眼瞅着快两年了，她仍未接到交房通知，“每次给打电话，对方总说快了，快了，可我们到现场一看，房子封顶了可配套设施还不完善，小区没水也没电，根本没法住。”早在签订该购房合同时，王女士就注意到合同第六条对甲方的违约责任有规定：“甲方如未按合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，又无因素影响的情况下，甲方按日向乙方支付已经交付房款价万分之二的违约金，合同继续履行。”
　　“当时我问延期交房补偿的事情，对方说遇到政策有变更，他们也没有办法，违约金到时再说。”王女士想不明白，到底什么是？一句“”就能免责？
　　何为“”
　　那么，何为“”？的这些“”真的可以成为免责理由吗？
　　昨日下午，记者联系到了河北明杰律师事务所主任王惠民，他告诉记者，“”是一个法律概念，即为不能抗拒的、不能预测的、不能克服的这三类事件，诸如地震、海啸、战争、重大疫情等。一些提出的天气或政策变更导致延期，均不属于，应为可以预见性的。
　　为此，如何界定“”不能仅由一方说了算，如果业主对此产生质疑，可以通过仲裁或者法律途径维权。
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何为商品房延期不可抗力的因素
　　日正式施行的《商品房销售管理办法》第三十条规定，开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担。
　　因不可抗力或者在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
　　而新的《》第八条中也规定，如果遭遇不可抗力，且出卖人在规定之日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。
　　对于以上条款中的&不可抗力&，在实践中购房者和开发商(kaifashang)往往会由于理解不同而产生争议。
　　何谓&不可抗力&?我国《通则》第153条有明文规定：不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现须同时具备不能预见、不能避免并不能克服三个条件。
　　就房地产法律实务中最易产生纠纷的延期交房而言，如果开发商(kaifashang)逾期交房的理由符合这三个条件，那么可认定该事由为不可抗力的违约责任，否则就应追究开发商的违约责任。
　　现在举两个案例，看看导致合同无法按约定履行的是否可以算作不可抗力。案例一
　　甲某与某开发商签署了一份《内销契约》，其中约定&除不可抗力因素外，发展商应不迟于日前交房，如逾期60日仍未交房，甲某有权利，并要求发展商支付，赔偿损失。&但直到2000年5月开发商仍未交房，甲某多次电函催促，但发展商声称不能如期交房是由于施工必须的某种进口原材料在海上运输途中遇到恶劣天气而全部毁损，导致工期延迟，该情况属于不可抗力，所以可以延期交房。甲某经过多次交涉没有结果的情况下，遂上诉至法院，请求解除购房契约，并要求发展商退回房款同时赔偿损失。
　　法院审理认为，天气因素对施工进度有着非常大的影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为发展商在售楼时，就应当依据该地区的气象记录，结合其他因素，合理预计工期，确保其在的交房日期前能够顺利完工，故该事由不能构成不可抗力;此外，至于货物在海上运输中毁损，对于开发商与原材料供应商而言，可以作为不可抗力，但此不可抗力事件影响的主体仅为开发商与原材料供应商，其范围仅局限于海上货物运输法律关系中，与该公司同房地产开发商之商品房预售法律关系无关，所以该情况也不能作为房屋买卖中的不可抗力。
　　最后法院判决解除甲某与房地产开发商签订的购房契约;房地产开发商双倍返还甲某已付，退还全部购房款并按同期人民银行固定资产贷款利率标准支付甲某购房款之利息;房地产开发商承担全部。
　　由此可见，并非所有的自然灾害或是恶劣气候都可以作为不可抗力的免责理由。
　　但对于开发商而言，有时也的确有难言之隐。不少善意的开发商在工程进度、小区规划、材料使用上往往受到市政建设的影响，而最终无法按合同约定的履行，这时，购房者如果提出开发商违约，开发商又找谁诉苦呢?案例二
　　乙某与某房产公司于1998年11月份签订了一份预售合同，约定交房期为1999年10月底前。但由于1999年春天受市政工程的影响，乙某无法按照合同约定的日期入住。于是，李某即以该房产公司逾期交房为由提出解除合同，并要求房产公司支付违约金，由于双方意见分歧较大，遂诉至法院。
　　法院经审理认为，原、签订的商品房预售合同合法有效，双方应按约履行。市政工程的建设，影响了A公司的工程进度，致使A公司逾期交房，对此，A公司主观上无过错，要求退房理由不成立，据此，法院驳回了原告诉请。
　　为什么在这里法院支持房产公司呢?原因在于乙某和房产公司签订商品房预售合同时，市政工程还没有开始实施，这是房产公司无法预见的，可属不可抗力的免责事由。
　　这里要说明的是，决不是所有市政工程都可以列入不可抗力的免责，有些市政工程是开发商有足够的理由预见的，这时，不论你签订合同的时间在市政工程之前还是之后，开发商都视为违约。
　　购房者可以放心的是，如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时发展商也不能以不可抗力为由而行使。
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买期房注意购房合同中不可抗力条款！
来源：房天下 &&发布时间：
人们在买房的时候，都会遇见你买的到底是还是的问题，现房还好说，实景现房可直观，都已经交付了的；而期房是在建的、尚未完成建设的，不能交付使用的房屋。那么在购的时候，我们应该注意那些事儿，你知道吗？听小编一一道来。
注意认真检查相关文件 的开发经营资格是否合法；开发建设的手续是否合法；开发商是否取得《（）许可证》。 注意条款 购房者在购买期房的时候，一般要向开发商交付定金，以实际交付之时成立，一旦交付定金之后，定金合同生效，届时若购房者不能履行，要求承担定金罚款的风险。 注意区分定金和预付款 预付款也是预先支付，但它的性质与定金完全不同，预付款是总房款中的一部分，而定金是担保能够顺利进行的一种担保形式。 注意购房合同中的面积 期房按图纸预测的和竣工后现场实测的建筑面积常有误差；而预售面积的价格往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。 注意购房合同中不可抗力条款 一旦，开发商多以不可抗力为由推卸责任。为防止这方面的损失，一般来讲，购房合同示范文本中会约定不可抗力是延期交房的免责条款。 注意开发商办理 注意开发商解释产权证为何拖延时，常用的借口是有关部门不给办理等字眼，但根据规定，登记机关对权属清楚、产权来源资料齐全的，在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发。 小编有话说：以上的几项注意希望购房者再买期房的时候一定要记得，因为你的疏忽与不懂，造成后来的一系列的麻烦问题，实数不当，因此在买房前做好功课也是蛮有必要的哦。
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遇不可抗力,致使合同无法履行怎么办，可以解除吗？
105人阅读 来源：律师365
热门城市：& & & & & & & & & 熟悉合同的朋友都知道，在一般的合同内容中，有两个部分是必须的，一个是，一个便是不可抗力因素。一个是一方单方面的不履行合同，一个则是因为不能抗拒的因素无法履行合同，当然，关于两种不同的形式，我们处理的方式也是不同的。那么遇不可抗力,致使合同无法履行怎么办?可以解除吗?下面，就让律师365小编为您解答一下吧!一、遇不可抗力,致使合同无法履行怎么办?所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、并且不能克服的客观情况。除概念中提到的不能预见、不能避免、不能克服外，不可抗力的构成要件还应包括以下两项：(一)该事件发生在以后：(二)该事件非因任何一方之过失引起。我国《》第117条对不可抗力的免责问题作了规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响的大小，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”发生不可抗力后，当事人应采取一定措施。《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”根据《合同法》第118条的规定，发生不可抗力后，当事人一方负有两项义务：(一)及时通知义务。未及时通知，造成损失扩大的，对扩大部分不可免责。(二)证明义务。须向对方证明所称不可抗力确实存在。二、可以解除吗?合同的法定解除条件合同法第94条规定，有下列情形之一的，当事人可以：1、因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力致使合同目的不能实现，该合同失去意义，应归于消灭。在此情况下，我国合同法允许当事人通过行使解除权的方式消灭合同关系。2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要。此即拒绝履行，也称毁约，包括明示毁约和默示毁约。作为条件，它一是要求债务人有过错，二是拒绝行为违法(无合法理由)，三是有履行能力。3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，人有权解除合同。4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。其他违约行为致使合同目的不能实现时，也应如此。5、法律规定的其他情形。法律针对某些具体合同规定了特别法定解除条件的，从其规定。遇不可抗力,致使合同无法履行的实际情形是比较多样的，而根据相关法律规定，合同当事人也确实具有解除合同的权力。当不可抗力因素导致合同无法实现的时候，那么这份签订的合同也就没有了意义，这个时候，是可以解除合同的。更多相关知识您可以咨询律师365！延伸阅读：&
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