如何还房贷压力小？ 等额本金总利息少
经历了看房的奔波、选房的纠结和砍价的痛苦之后，你终于走到了向银行申请贷款这一步。你以为只要有体面的工作和稳定的收入，搞清楚公积金贷款和商业贷款的区别，申请房贷这种琐事交给房产中介办理就OK了。如果你这样想，那你很可能就要为这小小的偷懒多掏几十万利息了。不说现在利率市场化环境下各家银行的房贷利率不尽相同，单说你随意选择的还款方式，在未来的20到30年中，就会对你的家庭经济情况产生比较大的影响。当前，无论是公积金贷款还是商业银行贷款，还款方式只有两种：等额本金和等额本息。两种还款方式的计算方法不同，贷款期限越长，利息差别越大。先来看什么是等额本金还款法。它是将本金分摊到每个月，同时付清上一还款日至本还款日之间的利息的还款方式。以贷款120万元，期限30年为例。假设是北京市的公积金贷款，按照当前五年期以上贷款基准年利率3.25%计算，每个月本金还款额为120万÷360个月=3333元。第一个月的利率算法为：120万×3.25%÷12=3250元，因此第一个月还款额为83元。第二个月的利率算法为：（120万-3333）×3.25%÷12=3241元，第二个月还款额为74元。以此类推，此后每个月的还款额逐渐减少。再来看什么是等额本息还款法。它比等额本金的算法更加复杂，最终结果保证每个月还款的“本+息”之和始终保持不变。仍以公积金贷款120万，期限30年，年利率3.25%计算，每月的还款额固定为5222.48元。在等额本金情况下，如果贷款利率始终不变，贷款人30年需要支付的总利息为586625元。而在等额本息情况下，贷款人30年需要支付的总利息为元，足足比等额本金多付了93466元。真是不算不知道，一算吓一跳。这还是公积金贷款，如果是利率更高的商业贷款，30年的利息可以差出几十万。正因如此，如果贷款人不特意提出，银行一般默认的是等额本息还款法，理由显而易见——可以多收利息。等额本息还款压力小既然如此，银行为什么还要提供两种还款方式供贷款人选择呢？这是因为等额本息还款法虽然总利息多，但是优点在于每个月还款额度较为固定，额度不多不少，便于记忆，也便于缓解贷款者的贷款压力。等额本金还款方式的优点在于整体支付的利息相对较少，但劣势在于前期还款压力较大。如果将上述例子中的公积金贷款换成商业贷款，年利率变为当前的4.9%，仍以贷款120万，期限30年计算。若是等额本金还款，首月要还8233.33元，并且在未来一年半的时间内，每月的还款额度都在8000元以上。对于好不容易刚刚凑齐首付款、还面临装修买家具的年轻购房人来说，还款压力不容小觑。而若选择等额本息还款法，虽然总利息多，但每月固定还款6368.72元，还款压力相对较小。由此可见，如果贷款人工作和收入稳定，还款能力较强，选择等额本金方式较好。如果贷款人还款能力稍弱，等额本金还款方式无疑陡增生活压力。对于部分收入不高的购房者来说，最好的状态就是先采用等额本息的还款方式，过了一段时间再变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款，还能省下一部分利息。但是，至于什么时候变更比较合适、银行是否允许变更还款方式，都要根据贷款人经济情况以及与银行签订的具体合同而定。提前还贷一定合算吗？在等额本息方式中，前期还的房贷，主要是利息部分。而等额本金方式，前期还的房贷，主要是本金部分。在现实中，很多人并不会真正背负长达30年的贷款。更多的时候，随着房产的再出售，很多购房人会提前结清房贷。如果有一天你想提前还房贷了，会遇到什么样的情况呢？这时选择等额本息还款的人就会比较吃亏，因为他的还款结构中，先还的是利息，余下还有大量的本金没还。等额本金方式下，本金已经还掉了大部分，相应要还的贷款已经少了很多。所以，如果条件允许的话，等额本金是一个值得考虑的选择，虽然它可能造成一开始还贷压力较高。微信公众号“越女读财”发现，如果贷款140万，期限30年，那么在还款23年后，无论是等额本息还是等额本金，房贷总支出已达到相同的额度。这时候，对于使用等额本息的人来说，提前还清就毫无意义了，因为大部分利息已经在23年内贡献给了银行，剩下要还的几乎都是本金，早还晚还区别已经不大了，还不如拿去理财。什么人适合提前还贷伟嘉安捷指出，一般来说，以下两类人群比较适合提前还款，一是处于还款初期的借款人，因为利息支出通常集中在还款初期，借款人这时候提前还贷可节省利息。二是借款人手头资金能够支付房贷剩余尾款，却不能满足其他方面资金需求时，选择提前还款是比较划算的。借款人可以将手中资金用于提前还贷结清贷款，然后用此套房产向银行申请抵押消费贷款，将抵押出来的钱款用于其他方面的资金需求来解决自身融资需求。融360指出，提前还贷主要有五个步骤。第一步，先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。第二步，向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。第三步，按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。第四步，借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。第五步，提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。融360房贷分析师张琪指出，大多数银行办理提前还款已经不需要交违约金了，但部分银行会根据已还款时间确定违约金比例，如某国有大行要求房贷期限不足一年的罚息三个月，满一年不足两年的罚息两个月，满两年不足三年的罚息一个月。银行是否罚息主要还是以签订的合同为准。想要提前还款的购房者一定要仔细阅读房屋买卖合同及贷款相关合同有关违约金的规定，有必要的话最好能到银行的网点人工咨询。
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央行降息了，我贷款33万，等额本金还款方式，请问每个月能少还多少？
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相差50-60元一个月，但是你这个是要到2016年元旦才会开始按照最新的利率的了，都是第二年的元旦开始实施
可以少到几十块钱。
最少37块钱
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要准备去签贷款合同了，等额本金，还是等额本息好？等额本息多了33万的利息
贷款200w，30年
还贷是没啥压力，两个人公积金总共8000一个月
算了下，等额本金比等额本息少33万的利息。但是等额本金一开始每个月还13880元，逐月减少， 等额本息每个月固定10787元。
给点建议，产用哪个？？
谢谢！！！
10年后1万块能干嘛
ezpipio 发表于
10年后1万块能干嘛
你的意思是？？等额本息？？多33万的利息？
8000的公积金，好腻害
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
房子房子天上飞 发表于
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
我也很奇怪楼主8000公积金来源。。。另外楼主既然买得起这样的房子，智商咋还跟不上啦，问这样的问题。。。
看现在的情况，人民币加速贬值啊，30年才多33万啊。估计15年后，你月入33万都可能！
要看你会不会提前还贷吧，如果要提前还贷另外再买房的话还是等额本金好了。
公积金总共8000一个月
那收入就是杠杠的，还用得着这么纠结吗？
对比你这公积金，只能说杭州房价太低了，钱都花不完
很多人都上了银行的当，以为等本比等额省利息，其实恰恰错了，现在的1万和10年后的1万能一样吗？所以如果你有能力付13880就缩短年限比如到25年等额，利息更省。没有能力就1万到头35年，将来还一阵子，比如经济状况好了，再缩短年限。这样利息更省。
whx1976 发表于
很多人都上了银行的当，以为等本比等额省利息，其实恰恰错了，现在的1万和10年后的1万能一样吗？所以如果你 ...
其实差不多，银行哪会算错的。只是你占用银行的资本在变。当然也跟每个家庭的具体情况有关系，但总的来说没啥区别。
还款没压力就等额本金，有压力就等额本息
8000公积金。。。啥单位啊
如打算提前还清贷款的，就采用等额本金。
什么银行了啊，昨天去建行市公组合只能选择等额本金，公转商贴息
如果利息涨了或跌了，数额30年不变？
房子房子天上飞 发表于
8000元的公积金怎么来的啊 现在杭州公积金最高额不是1632*2么
这个是前年的，去年调整到是1910*2, 两个人就是7640一个月
今年估计会到2200*2？？
smartxk 发表于
什么银行了啊，昨天去建行市公组合只能选择等额本金，公转商贴息
我是农业银行，省公积金组合
市公积金的贴息只能等额本金
等额本息喽，多余的钱去投资啊，用银行的钱赚自己的钱啊
coco12 发表于
等额本息喽，多余的钱去投资啊，用银行的钱赚自己的钱啊
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房贷还款方式哪种好 等额本息法和等额本金法哪种最划算
文章来源：&日
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　　6、按月调息。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，那就赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”需要支付一定数额的违约金。
　　7、双周供省利息。双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。因此，还款的周期被缩短，同时也节省了借款人的总支出。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。
　　8、提前还贷缩短期限。提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款市民应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为，银行收取利息主要是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显了。而且，在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
　　9、公积金转账还贷。在申请购房组合贷款时，一方面尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大程度地降低每月公积金的还款额;最大程度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。这样，月还款额的结构中就会呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
　　所以对于房贷一族来说，选择合适的还贷方式，就能实打实的省下不少钱。另外，选择合适的银行也能让你得到相当大的实惠。
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