预告登记证被房管误注销，怎样交房多久才能办房产证理房产证

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-11-28 04:58 标签： 有房产证才能落户吗
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只有购房收据办不了房产证 律师:先办理预告登记
&&& 作者：常云怡&& 来源：鲁北晚报
关键词： 房子 预告登记 开发商 学校招生 出卖人
[提要]在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。李先生不禁担心，一旦有人对这个房子的归属提出质疑，自己怎么才能证明这房子是自己出钱购买的呢？
　　晚报讯 2009年，市民李先生购买了经济开发区某小区的一套楼房，购买时，开发商承诺统一办理房产证，和李先生住在同一栋楼、先于李先生购买的业主们都通过开发商成功办理了房产证，这让李先生很是放心，觉得房产证办下来只是时间问题。
　　可李先生没想到，这个时间一拖就是五年，甚至五年之后的今天仍旧没有解决，反而出现了新的麻烦。
　　五年间，李先生多次找过开发商吕某，最急切的一次是在2012年，李先生的孩子到了上小学的年纪，需要在学校招生覆盖片区内的房产证明。李先生找到开发商吕某提出这个问题，吕某隔天便从房产部门开具了一张盖着公章的证明，证明李先生的“房产证正在办理当中”。
　　孩子上学的问题解决了，李先生也确实看到了吕某的能力，他便选择了再次耐心等待。谁知，房产证办下来的好消息没听到，却有一个坏消息传来：2013年，开发商吕某因为新开发的小区存在一房多卖而被判刑，“进去了”。
　　得知这个消息，李先生着急了一阵，觉得拖下去不是长久之计，决定自己出钱办理房产证。然而，最坏的情况发生了，房管部门表示，李先生的购房合同不正规，而且没有购房发票，无法办理房产证。这样一来，李先生对于自己住了五年的房子便没有了任何证明手续，只有一份“不正规”的购房合同，和付清购房款时开发商出具的一份收据。李先生不禁担心，一旦有人对这个房子的归属提出质疑，自己怎么才能证明这房子是自己出钱购买的呢？
　　特邀律师 山东民颂律师事务所 胡爱民
　　综合李先生的描述可知，目前李先生的处境是：尚未有人对李先生所住的房屋归属提出质疑，这样就涉及到以下的法律问题：既未办理产权登记，又未办理预告登记的，已先行合法占有争议房屋的买受人会被认定为房屋所有权人。
　　虽然根据我国《物权法》规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。
　　再者，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。
　　在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间，并以此开始风险的转移承担。
　　综合上述规定，因为李先生已与开发商签订了合同，交足了房款，并且已经实际入住多年，建议李先生，把双方签订的房屋买卖合同及付款的凭证和卖方出具的收据以及房管局开具的李先生的房产证正在办理当中的证明都留存好，以备应对以后发生的情况。
　　如果有人就该房屋的所有权问题提起诉讼，根据李先生给出的条件，他所购买的房子应该没有办理房产证也没有办理过预告登记，只要对方没有房产证，没有做过房屋预告登记，法院按照上述规定一般会将该房判给李先生。
　　□晚报记者 常云怡
初审编辑：马鑫责任编辑：宋静涵
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已办理预告登记可以查封原产权人的产权证吗
如果当事人不执行人民法院判决的，人民法院可以强制执行，可以查封、拍卖当事人的房屋。但是在人民法院查封之前，可能第三人已经办理了预告登记，那么，还可以继续查封吗?今天，小编整理了以下内容为您答疑解惑，希望对您有所帮助。已办理预告登记一般不可以查封原产权人的产权证我国《》在我国第一次设立了预告登记制度。由于这一制度是物权法继受域外制度而来，我国理论界缺乏系统成熟的研究，实务界在操作上存在陌生，使用过程中产生较多疑惑。那么到底经预告登记后的不动产，是否可以进行查封、执行等问题呢?针对这一问题我们要具体分析：1、不动产所有人(出售方)和买受方就不动产处分达成合意并办理预告登记后，不动产所有人涉诉作为被执行人，如原告方依法申请，并请求查封已经做了预告登记的不动产，原告申请能否获得支持呢?(1)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，该规定第十七条：“&被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。若第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。(2)我国《物权法》第二十条规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的。预告登记失效。关于预告登记之效力，学界研究一般将其表述为权利保全效力、顺位保全效力及破产保护效力(或完全效力)。预告登记均旨在限制不动产处分，并赋予预告登记权利人对物权变动的请求权具备对抗第三人的效力。预告登记成为不动产物权变动的公示制度，促成了一种即安全又公正的不动产交易内部秩序，极大地满足了经济发展对不动产交易的需求。从享有权利的角度看，预告登记系为了保护交易人的利益，如果预告登记不能够对抗查封登记，则失去了其法律赋予的本意。因此，预告登记可以排斥所有权人的查封登记。(3)若出售方的该债权人是新的买受人，根据物权法的规定，预告登记权利人可以对抗不动产权人的再处分行为，处分不动产不发生物权效力。那么既然没有物权效力，因为新的买受方与出售方的纠纷，为何要查封该房屋，从而导致原买受人(预告登记权利人)不能取得产权呢。若出售方因为其自身的债务，导致债权人起诉并来查封该房屋，笔者认为也是不能查封的，因为该普通债权是不能对抗已经办理预告登记的债权(要求取得物权的债权)。查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，最终目的仍是为了保护私权。既然都是为了保护私权所采取的措施，本应没有优劣之分，但预告登记后的债权请求权具有了区别于一般债权的特殊性质——物权的优先性，因而，预告登记对其有排除效力。《物权法》对此没有明确规定，建议在之后的预告登记的法律规定中明确规定预告登记的房屋，法院不应该因出售方的债务而查封该房屋，但是法院可以要求买受人支付剩余的钱款，并且予以提存或支付到法院。2&、若买受人购买房屋，还未办理转移登记，买受人作为被执行人法院是否可以查封该房屋呢?(1)根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。(2)根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。因此，根据法律规定买受人购买房屋，还未办理转移登记，买受人作为被执行人法院可以查封该房屋。查封是国家权力通过诉讼程序对私权的干预，最终目的仍是为了保护私权。既然都是为了保护私权所采取的措施，但是预告登记具有准物权效力，预告登记对其有排除效力。如果你情况比较复杂，华律网也提供律师在线咨询服务，欢迎您进行。延伸阅读：
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