购买二手房，为什么说网签是买家的金钟罩？
购买二手房，为什么说网签是买家的金钟罩？
建筑师帮助房子
概要：每一轮房价大涨时，都会出现卖方违约潮。这个时候买家要维权的难度和网签与否直接相关。可以说进行了网签是维权的金钟罩，这是为什么呢？如果没网签该怎么办呢？作者/杨文战律师 转载请在文首显著位置标明作者及《实用法律知识》微信号 lawyerywz每当房价上涨时，总会有不少卖家毁约，而买家这时就会来寻求法律上的帮助，在这时，买家要根据合同履行的情况选择最恰当的维权方案。一、有正式生效的合同是维权的基础。购房者要维护自己的权益，先得有一份完善的已经生效的二手房买卖合同。这是维权的基础。就如同练武得先好打基础，有一副好身板。如果没正式合同，只是口头约定，或者是只签订了简单的意向书，那么很可能无法要求继续履行。如果交了意向定金对方毁约，可能只能要双倍返还定金。当然，判断书面文件的性质，要看内容，而不是名字。如果所谓的《意向书》内容完善，符合买卖合同的特征，应以内容定性为《买卖合同》。同理，如果所谓正式《买卖合同》内容不完善，比如对房款的支付时间、是否贷款、交房及过户时间缺乏明确的约定，同样也可能被钻空子，造成合同无法履行且各不担责的结局。所以，买卖双方达成一致后，就应该立即签署有详尽内容的正式书面合同。先达成个简单意向、交点定金，约束力是很低的，不能保证占住房子的。二、进行了正式网签备案，是买方维权的“金钟罩”。有人认为“合同没进行网签备案就不生效，毁约不用承担责任。”这是不对的！网签只是行政备案手续，除非双方在合同中有特殊约定，否则这不是合同生效的条件。只是房管部门进行过户交易前要求的手续。双方在网签前书面签署合同时，合同就已经生效了。既然网签不是合同的生效条件，杨律师为什么还说网签是买方维权的“金钟罩”呢？遇到房价上涨卖方毁约的目的无非是想涨价，最具威胁的手段就是“你不同意涨价我就卖给别人!”如果没进行网签，卖方确实可能做得到把房子卖给其他人，甚至先于原来的买方办好过户手续。这时再想要房就难了。办理网签之后，没经过买卖双方同意或者法院的判决，网签是不能解除的。房子在办理网签后没有解除之前，是不能进行第二次网签的。而不进行网签是没法过户的。这下明白了吧？进行网签后，卖方即使毁约也不能顺利把房子过户给第三方。卖家毁约，大家可以慢慢玩。协商不成，买方可以到法院起诉，要求继续履行合同、过户，不用担心这段期间房子被再卖给其他人。所以说网签就象保护购房者的“金钟罩”。当然，“金钟罩”也有破解的方法，那杨律师就不好分析了。但不管怎么说，卖家想破掉这个“金钟罩”，无论是成本、难度、风险都是很大的。所以，杨律师建议购房者，签约后一定要尽快办理网签手续，这很重要！有人购房时因为房产暂时没有房产证，或者暂时不符合“满五唯一”之类的减免税条件，签约后要等房产符合条件再进一步交易、网签。这时间短则数月，长则数年。那这期间就极容易产生纠纷了。无论是对买家还是卖家，如果房子暂时不符合网签条件，最好就先别交易。否则无论涨跌，都可能引发纠纷。很多二手房卖家毁约事件，都是发生在网签之前。三、没有“金钟罩”，碰到卖家毁约，要立即把他拖进比武场！网签是买家的“金钟罩”，是不是意味着没办理网签，卖家毁约就会成功？当然不是!通常买卖合同正式签署就已经生效了，合法有效的合同是受法律保护的。按《合同法》规定，一方违约，如果守约方要求继续履行合同，应该继续履行合同。除非合同确实无法实际履行或继续履行没有意义。没办理网签最大的风险是什么呢？就是卖家如果要把房子加价另卖给他人，买方无法控制卖方转卖、过户。一旦房子被原房主转卖过户，除非能证明新买主与原房主串通，否则法律就要保护那个已经过户的交易了。这时原合同即使合法有效，也会导致无法实际履行。为防止一房二卖，当卖方毁约时，买方应及时向法院起诉，并在起诉前或起诉时向法院申请对争议房产进行诉讼保全。法院作出财产保全决定，并到房管部门对房产进行查封保全后，即使没办理网签，该房产在诉讼期间也不能再进行过户交易了。就这等于把卖家拖进比武场，让他在诉讼结束前，没机会再转卖。即使办了网签的买卖合同，起诉时做个财产保全也比不做要更安全，尤其是卖家是生意人或耍赖高手时。有些话杨律师就不深说了。保全查封后，如果卖家意识到没机会转卖了，也许会直接同买家和解。即使卖家不同意和解，也可经法院判决履行、过户。作者资料：杨文战律师，北京市中盾律师事务所合伙人,中央电视台“热线12”直播评论员并曾录制《法律讲堂》，著有法制出版社《生活中的合同》一书，北京市律协合同法专委会委员。推荐阅读点击《实用法律知识》精编目录点击因限贷政策影响，导致无法取得贷款，房屋买卖合同如何处理？版权信息：本文由 北京杨文战律师 提供，转载须注意作者及 公众号ID: lawyerywz欢迎订阅，咨询及更多法律知识请加 lawyerywz
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简介: 商业地产沟通交流
作者最新文章1、贷款银行向买方出具贷款审批意见书,交易双方分别开设个人银行结算账户。
2、交易双方持存量房交易合同、贷款审批意见书、房屋所有权证、国有土地使用权证、交易双方身份证明，委托他人办理的需提供公证书和受托人的身份证明及委托人的身份证明复印件、交易双方的个人银行结算账户证明等资料到资金监管窗口申请交易资金监管。
同时，买方持借款合同、抵押合同、抵押申请表、抵押价值协议书、银行授权委托书向交易保证机构申请贷款担保。
3、资金监管窗口工作人员核验上述相关材料，符合条件的，交易双方和交易保证机构签订交易资金监管协议，经委托的同时签订佣金监管协议。
4、买方将除定金以外的首付款存入监管账户，交易保证机构开具交易资金监管首付款收款凭证。
5、交易双方持房屋所有权证、存量房交易合同、交易资金监管首付款收款凭证到预告登记受理窗口申请办理房屋转移预告登记手续。预告登记生效后，若有关部门对预告登记的房屋进行查封时，房屋登记机构、交易保证机构应当有义务说明该预告登记的担保效力和顺位效力。
6、交易保证机构向贷款银行出具担保承诺书，为买方的贷款提前发放向银行承担担保责任。
7、交易保证机构持预告登记证明等材料为交易双方到房屋登记机关代为办理房屋转移登记手续。
贷款银行在交易双方申请转移登记次日起三个工作日内将贷款划入监管账户，交易保证机构确认贷款到账后通知房屋登记机关办理核准登记。
若银行在三个工作日内未能发放贷款，房屋登记机关委托交易保证机构书面通知交易双方办理撤件手续，撤件后由买房人另行寻找其他贷款银行申请购房贷款。
8、转移登记手续办结后，交易保证机构向监管银行开具划款通知单，通知监管银行将监管的剩余交易资金本息划入卖方结算账户。
9、交易保证机构为买方代办国有土地使用权证、房屋抵押登记，并在划款后四十个工作日内通知买方持身份证领取房屋所有权证、国有土地使用权证。
10、其中由房地产经纪机构促成成交的一并实行佣金监管。手机找法网
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摘要： 买一套房，对于我们很多人来说都有如结婚生子般重要，要想能够买到一套合乎自己心意的房子，那么在房屋买卖前后都必须做足功夫， 买房之前您 必须 了解一些有关 房地产 方面的基本知识 ， 这些知识并不复杂，对您买房 将 会有 莫大 的帮助 。下面我们就分为 5个
　　摘要：买一套房，对于我们很多人来说都有如结婚生子般重要，要想能够买到一套合乎自己心意的房子，那么在房屋买卖前后都必须做足功夫，买房之前您必须了解一些有关房地产方面的基本知识，这些知识并不复杂，对您买房将会有莫大的帮助。下面我们就分为5个步骤来分析下新房买卖必须知道的流程及手续：
　　新房买卖必须知道的流程及手续
　　第一步：实地考察
　　这一步的工作可以看作是您签约前的序曲，因此特别重要。实地考察包括：买房目标、资料收集、实地看房三个过程。
　　一、 您心中的房子是什么样的?
　　有两个因素可以大致勾画出您未来房子的轮廓，一个是地段，一个是前面所说的买房能力，由于您和家人的生活及工作都在固定的空间区域，因此您在买房时更愿意选择距离自己或家人工作、学习、单位较近的地方买房，或者在家人都习惯的地段置业。通过对买房能力的估算，您也知道了自己大概能买什么价位、总房款是多少的房子。这两个因素综合起来形成了您对未来房子的认识，这非常重要，因为有了轮廓，您就可以有的放矢地寻找房源了。
　　二、 怎样收集房源资料?
　　心中有了房子的大致轮廓，就可以着手收集房源资料了。专业的房地产网站，报纸媒体，电视媒体以及定期举行的各种房交会都是很好的选择。
　　三、 到现场去看看房子
　　1、 首先要考察开发商销售的项目是否五证具全，只有拥有五证的项目才是合法的销售项目。如果您看的是现房，还要向开发商索取两书。
　　2、 考察项目的周遍大环境，包括人文环境如何：生活、商业配套设施是否齐全：交通状况如何：有没有娱乐、体育休闲场所：有没有医院、学校、幼儿园等公共设施：附近有无工厂等。
　　3、 如果是期房，您要对开发商的信誉、实力进行考证。看看开发商以前是否还开发过其他的项目，项目开发的结果如何：看看工地的场容场貌，现场施工管理是否井然有序，结构施工的质量;考察售楼处的布置以及销售人员的素质;考察样板间等等(如果是销售代理售房，则应对代理的实力情况进行了解)。
　　4、 如果是现房，您还要考察一下小区内部的环境、规模、绿化面积、道路、楼间距以及考察房屋的质量等等。
　　第二步：谈判签约
　　您在选定了购房目标后，就进入了和开放商进行实质性的谈判阶段。这一阶段通常包括三个过程：谈判内容、签认购书、签订合同;当然对于我们非法律专业的人士来说，这个阶段也是最让人头痛的，因为房屋认购书，房屋买卖合同都有着太多我们读不懂的地方，所以建议请律师协助办理。
　　一、 谈判谈什么?
　　谈判主要包括房子的价格、付款方式、装修交工标准、配套设施、入住时间、物业管理费用等等必须涉及的内容。其中房价的谈判最为重要，您应该争取到最大限度的优惠价格，保护自己的利益。
　　二、 签订《房屋认购书》
　　买房先签《房屋认购书》并交纳定金是现在售楼过程中的习惯性做法，但签《房屋认购书》并不是正式签约的必要前提，因为我国相关法律和法规并未明确规定购房者在签订正式销售合同前，必须签订《认购书》。所以在你签订认购书后，也是需要承担一定风险的，然而房屋认购书又具备怎样的法律效力，范本又将怎么样写呢?
　　三、 签订正式购房合同/购房合同范本
　　1、 首先您应该带着签订合同所需的身份证、手章等资料在约定的时间来开发商的售楼处签合同。签订购房合同是购房过程中最重要的一个环节，您的权利和义务尽在其中，一旦签订即受法律的制约。因此奉劝您在签订合同之前，请再三斟酌合同条款，熟知签订购房合同应注意的问题，并确信您已经清楚了合同各条款的含义，当然如果经济条件允许的话，您还可以请专门的律师帮您阅读您的合同，看是否能够最大限度的保证您的权益不受到侵害。
　　2、 合同备案。一般地说，双方自签订合同之日起30日内，开发商会持商品房销售许可证、合同，到房地产管理部门进行合同备案。需办理银行贷款购房的，合同备案后还应到银行、房地产管理部门、保险及公证部门办理贷款手续。
　　第三步：付款及贷款
　　您在购房时依据自身的财力可以选择一次性付款、分期付款、银行贷款三种不同的付款方式。如果您的购房资金宽裕，不妨选择一次性付宽，在楼盘刚开盘或封顶以后选择这种付款方式比较合适，通常能享受开发商给予的最优惠的价格;如果您手头没有足够的资金支付房款，但却有一定的支付潜力，可选择分期付款，在期房阶段选择这种方式最好不过了：如果上述两种方式都不适合您，您就只能选择银行贷款了，条件是必须具有稳定的收入并能按时还款。
　　第四步：新房入住
　　新购房屋入住程序大体可分为：入住条件、房屋验收、办理物业管理手续。
　　一、 入住条件
　　新房入住条件是否成熟可以从以下方面考虑：
　　1、 新建房屋已建成并经过房屋质检部门验收合格：水电等基本设施齐备：物业管理单位已到位。
　　2、 购房者已付清全部款项，或已按合同规定支付了相应比例的款项。
　　二、 房屋验收
　　房屋验收包括的内容有：
　　1、 入住房屋是否是所购买的房屋的全部或部分，如与购房合同、附件及补充协议不符，要及时向有关单位反映、核对。
　　2、 房屋质量检查，看房屋质量是否有问题，发现问题要及时反映，维修以后方能入住。
　　3、 按购房合同及有关协议的约定，查看装修、清点设备，物业管理单位应向购房者提供装修及设备清单，购房者按清单内容进行清点，检查其设备、完好程度及使用状况，如有不符或缺损，需要求尽快维修、配齐。
　　4、 您在进行以上检验并确认检查结果与合同的约定无差别后，就可以与开发商签订物业交付核验单或房屋交接单。对于核验单中无法确定的事项，应写上&暂不清楚&或&无法认定&等;若发现问题，应如实记录下来，并要求开发商在一定的期限内处理等，最后由双方签字、盖章。
　　三、 办理物业管理手续
　　您在签定了检验单后，对房屋的修复结果或现状无异议，就可接收钥匙，同时签订有关协议。接受钥匙后，物业交付就完成了，该房屋的收益和风险就转移到您身上。在接收物业后的一般质量问题只能按照政府的有关规定由开发商保修，开发商不承担任何违约责任。因此，您接收物业时，一定要谨慎，以免因轻率签署核验单或房屋交接单而使自己在以后的房屋纠纷中，无法充分争取自己应得的权益。一般在接受钥匙时，或规定几日之内必须到物业管理公司办理委托物业管理事宜。必须办的物业管理手续有以下几项：
　　1、 签署《管理公约》。《管理公约》的内容由开发商依据国家的法律、法规与政策要求而制定，并经房屋管理部门批准。如果业主认为管理公约的内容有的条款不公平，可以保留意见。因为该公约属临时性质，在以后的业主大会可以进行修改。
　　2、 交付物业管理费用。
　　3、 签署小区各项管理守则，如装修管理、卫生管理、停车管理、治安管理等。
　　第五步：办理产权证
　　在您办完上述的几种手续后，搬入自己的新房还并不能让你过上舒心的日子，还需要敦促开发商尽快办理产权过户手续，使您获得合法的产权证，这个过程可能要等待相当长的一段时间，原因之一就是开发商在新房刚竣工之后，不可能马上获得房产证，他们也需到相关部门办理房屋初始登记后，购房者再到房地产管理部门办理房屋所有权转移登记手续，申领《房屋所有权证》办完房产证后，商品房的交易才算完成。这条操作流程的专业化程度较高，但惟有按这样按部就班，才能保证这一特殊的商品在发生问题时，让您有备无患，从而避免不必要的经济损失。
　　走完这几步，那么您就可以安心的搬入到自己的新房，好好享受拥有新房的快乐!
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如果你是一个买房新人，买一套房，对于我们很多人来说都有如结婚生子般重要，要想能够买到一套合乎自己心意的房子，那么在房屋买卖前后都必须做足功夫，买房之前您必须了解一些有关房地产方面的基本知识，这些知识并不复杂，对您买房将会有莫大的帮助。所以下面找法网小编就跟大家说说怎么办理买房手续？请看下文：
买房永远是我们心中的大事，他甚至是我们一辈子追求的目标。大多数人没有什么买房经验，不懂得买房需要办理哪些手续，很容易出现问题。所以在买房前一定要了解买房手续是怎么办理的？小编在下文详细跟大家说说，请看下文：
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