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去施工地看看这三件小事，你也能判断房子质量
来源：刘德科
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我是刘德科，在晓波老师的鼓励下，开了一个地产公号，死磕地产。每周写八篇文章，折磨自己，是为了无所顾忌。点击标题可阅读最新专栏《弄懂“广深差距”，你也能预测房价》
文︱刘德科
大多数人有这样一种感觉：房价总是那么高，而楼盘的质量却总是在出问题。“德科地产频道”的后台常有这样的问题：某某品牌的地产商，他们造的房子质量怎么样？比如——
@李玉祥︱青岛（楼盘）：不知中海的建筑质量怎么样？之前看您文章，说他是最会挣钱的房地产企业。
@小脚丫︱杭州（楼盘）：景瑞怎么样？景瑞以前没做过精装房，网上对景瑞的评价也不是很好。
@我老公是蓝胖子︱沈阳：准备买珠海（楼盘）地产商华发的房子，能否点评下这个地产商呢？
如果你问我，麦当劳和路边黑暗料理，谁的食品卫生问题更过关，我会毫不犹豫地说，麦当劳！但买房不是吃饭，品牌地产商造出的房子，质量未必就一定靠谱。品牌大小与质量优劣也未必成正比关系。比如，中海的牌子比景瑞要大很多，但不意味着中海的质量就一定比景瑞好。
我只能说，几乎所有的品牌地产商，其楼盘质量都是半斤八两，谁也别说自己的就一定比别家强。哪怕是以品质著称的绿城或仁恒，也不能保证100%不漏水——“品质”和“质量”是两个概念，“品质”是虚的，而我更关心的是实打实的“质量”。
当然，买品牌地产商的楼盘，多少总会有一些安全感；但绝对不能用品牌大小，去评判一个楼盘的质量优劣。
多数人买的还是期房，要事先预知一个楼盘的质量优劣，需要动用丰富的专业经验，这对普通购房者来说，实在太难了。我提供一些简单的办法，大概可以让大家对楼盘质量有一个大概的判断。
办法就是看工地，不用携带任何工具，用你的眼睛就够了。
| 中国地产商也能把工地做得如诗歌一般优美 |
看楼盘的施工方是谁
楼盘工地都会悬挂施工单位的名称。当然，多数人对施工单位不太了解，不要紧，找个“工具”就可以了。万科每年都会发一个《合格供应商名录》，所谓供应商，主要是指施工合作方，除了建筑施工方，还有室内装修和景观园林的施工方，当然也有材料设备供应商，而且还对他们进行分级。
你去网上搜索一下，看看你看到的这个施工单位，在不在万科的那个名录上。如果在，那多少是个加分项。
当然，你可能会说，凭什么要用万科的东西作为“工具”？毕竟，万科是全宇宙最大的住宅开发企业，它跟大量施工方有过合作经历，最了解底细，它有胆量公布这样的名录，大抵还是经得起考验和拷问的。
而且，万科的名录，不是笼统地罗列某一家施工方的集团公司，而是具体到某个城市的某家分公司。比如，在2014年的名录中，中天建设旗下就有8家公司上榜，也是上榜数量最多的一个施工方品牌。
当然，并不是说万科名录上的施工方就一定不会出问题。比如我一直很欣赏中天建设，但是中天自己开发的楼盘，偶尔也会出现楼面裂缝（但是符合国家规范要求在0.3mm之内）。他们自己解释说，是钢筋用太多了。业主和媒体听了都很愤怒，嘲笑他们是“神回复”。但是，懂工程的人大概知道，中天的解释从理论上讲是合理的。只能说，中天是好心办了坏事。
毕竟，目前中国的绝大多数楼盘，用的还是非常传统的施工方法，也就是“手工活”，而不是“工厂化”，所以经常出点质量问题（或者是符合国家规范但有碍观瞻的瑕疵）是大概率事件。
| 万科每年都会发布《合格供应商名录》|
看工地现场的整洁程度
主要看两个东西，一是建筑材料的堆放是否整齐，二是现场的清洁程度，是否污水横流。
别看这是场面上的事，它极大程度上关系到楼盘的质量水准。一家制度完善、操作规范的施工企业，才有能力让现场保持整洁，才有可能让质量更有保障。
想一想“破窗理论”：一个乱七八糟的工地，工人们在施工过程中恐怕心态不会好到哪里去，难免也会破罐子破摔。
| 高大上工地 |
| 普通工地 |
我看过许多工地，污水横流是多数，交房之后出质量问题的概率也更高；而那些工地干净整齐、施工人员有直饮水喝、工棚观感良好的楼盘，交房之后的质量大抵相对靠谱。
实际上，现场是否污水横流，也是一个技术含量的问题。“取消湿作业”是建筑行业的一个至高标准，它必须一定程度的住宅工厂化才能实现。
住宅工厂化是治愈质量顽疾的必由之路。住宅工厂化程度越高，必然意味着质量更可靠。比如，对于空鼓、开裂、漏水等质量通病，哪怕再有良心的地产商，都不可能100%杜绝，只有靠住宅工厂化才能根治。
看工地脚手架
脚手架乱七八糟的楼盘，多的是。且不说对施工人员的安全构成威胁，对质量水准也是负面影响。这已不是精神状态或管理制度的问题，更是技术含量的问题。
目前最先进的脚手架，是“自升式爬架系统”。听起来很专业，但还是很容易辨认的。传统脚手架往往被脏兮兮的绿色纤维网从头到尾地包裹着，而“自升式爬架系统”则是一台全封闭的金属网机器，每建三层，就往上爬一次，像蜘蛛侠一般。
|“自升式爬架系统”|
| 传统脚手架 |
实际上，“自升式爬架系统”也是住宅工厂化这台“大机器”的一个小小“零件”。
当然，采用“自升式爬架系统”不意味着住宅工厂化的程度有多高，但至少表明这个地产商在这个楼盘上已经在努力，努力造出质量更好靠的房子。
看未拆封的天花板是木板还是铝板
如果你有办法进入正在施工的楼体内部（一般不让你进去，如果你混进去一定要记得戴安全帽），可以抬头看看刚刚浇筑的天花板，用的是传统的木板，还是先进的铝膜（只要看上去是金属板，差不多就是铝膜）。
| 这就是铝膜板 |
如果你看到的是铝膜，说明地产商在用一种先进的技术，叫做“铝模板整浇混凝土”技术。这种技术，用的主要是铝合金模板与钢支撑体系，不仅让工程结构更加坚固，而且全面取消墙面抹灰，门窗采用干法施工，彻底解决了传统砌筑抹灰造成的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题。这是木板所做不到的。
当然，铝膜也是住宅工厂化的一个小小“零件”。
看施工现场是否有人在切割石材
园林景观施工，少不了“硬质铺装”。石材等材料是工厂切割，还是现场切割，对工程质量还是略有影响。工厂切割意味着材料更平整、铺砌更精密，当然造价比工人现场切割要更贵一些。毕竟，现场切割都是手工活，无法标准化，出质量问题的概率当然也就更高。
所以，在园林地面施工阶段，如果你没看到工人在现场切割石材，那么至少是个加分项。
另外，园林景观做得好不好，其中一个直观标准，就是乔木种得多不多，毕竟草坪的价格比乔木低。当然，乔木多不多，这个在工地现场可能很难看出结果。
但是另一个直观标准，是乔木是否采用“全冠移植”。
所谓“全冠移植”，简单说就是一棵树的“头”有没有被切掉。被“斩首”的树当然就难看，而且以后也长不回去，不过价格要便宜很多。而“全冠移植”的大树，要保证成活率，需要花费更高的成本。
| 全冠移植的乔木 |
| 被截头的景观用树 |
今天先写这些。我是一边在饭局上聊天，一边写完了这篇文章的，与易居、克而瑞的两个家伙。总的来说，楼盘的质量问题，是这个时代的顽疾，而且药方是“工厂化”，但是多数地产商还没觉得这是必选项。
所以，楼市真正的悲剧，是品牌无法为房屋质量充分背书。
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市场天花板越来越近，房企两极分化愈演愈烈，房企人越来越焦虑。当前位置：&>&&>&
　　□　本报记者　杨学莹　　日,住房城乡建设部通报2015年全国工程质量治理两年行动监督执法检查结果,淄博市代表我省迎检,施工质量安全符合率92.2%,居全国第一位。　　2014年7月,省政府办公厅印发《关于进一步提升建筑质量的意见》,8月,省政府召开全省住房城乡建设质量安全工作会议；9月,全国工程质量治理两年行动开展。省住房城乡建设厅统计显示,目前,我省住宅工程4大项12类常见质量问题治理覆盖率达到93.5%,群众对建筑质量的投诉大幅减少。年度,全省有15项工程获得国家建设工程质量最高奖“鲁班奖”,占全国表彰总数的7.5%。对建筑质量通病说“不”　　过去,老百姓买房,经常遇到外窗渗雨、卫生间漏水、墙皮开裂等毛病。这些“质量常见问题”,是我省工程质量治理两年行动的第一个“靶子”。　　2月4日,在山东金城建设有限公司承建的淄博宏程金融中心工地,记者看到,该楼一层600多平方米的面积,摆满了十几种巨大的模型。“柱脚装这根角钢,是为了防止浇注混凝土时漏浆。电表箱因为开洞超过30厘米,上面必须加这道过梁,下边要挂上镀锌抗裂网再抹灰,避免墙面裂缝。”金城公司副总经理袁奉涛指着一个个实物样板告诉记者。　　落实这些防治措施会增加造价吗?袁奉涛说,会增加2%-5%的造价,以前有的开发商并不愿出这部分钱。现在不用担心了:淄博市规定,设计单位出图时必须出“质量常见问题防治专篇”,否则不予审图；按图施工产生的费用,建设单位必须纳入工程决算,这样增量成本就有了保障。　　防治“通病”,每个企业都会干吗?去年,青岛市面向全市征集精品工程亮点做法,精选出53项,向全市推广。“这些小窍门简便实用,施工企业非常爱学。”青岛市城乡建委建筑工程管理局总工程师孙宪阁告诉记者,“比如热水器的冷、热水出水口不平行,有一家企业,用一把类似自行车U形锁的模具,就解决了这个问题。”　　在烟台,记者看到,工地砌墙、抹灰所用的砂浆不是现拌的,而是从专门厂家运来的预拌砂浆。烟台市建设工程质量监督站站长林世乐告诉记者,预拌砂浆比传统砂浆配比精确、质量稳定,可大大减少墙面空鼓、开裂。目前,烟台市内6区已经强制推广,龙口、招远、海阳也开始了推广应用。烟台还规范了开发商出具给业主的《住宅使用说明书》,长达14页,哪里是承重墙,各种管线怎么走的,标示得一清二楚,并界定了双方责任,避免房屋使用不当被破坏。现场表现影响市场胜负　　赵洪伟是淄博市建筑工程质量安全管理监督站监督一科科长。他们科有10个人、2部车,监督80多个项目、300多个单体工程。每个工程至少有4个关键节点要到场监督。　　人少活多,是我省工程监管的常态。怎么破解?　　淄博的做法是将质监、安监合一,网格化责任到人,对不同企业差异化监管。“安全问题往往就是质量问题,分不开。这样也能减少对监管对象的干扰。”淄博市住建局副局长刘超军说。　　青岛市建管局质量安全处处长刘吉光的手机上有80多个在建工程的微信群,他说,这就是80多套不花钱的“现场直播”。“每周每个工地不低于2次,我们让现场工作人员打开微信视频对话,在作业层走一圈,看看项目经理和安全员、质检员是否在岗,看看现场质量、安全管得咋样。”　　建房子最怕建材不合格。为防检测报告造假,青岛将所有正规检测报告上网,每份赋予唯一二维码,监督人员用手机扫码即可查阅真报告,识别假证书。烟台市则对“假样品”下手,在取样时贴封一个随机二维码,载有时间、地点、人物、样品信息,防止偷换。　　过去,建设、施工单位普遍存在“重市场,轻现场”倾向,卖房子、揽活不惜血本,质量安全投入能省就省。现在,青岛、烟台等市的主管部门有了杀手锏――诚信考核,现场表现直接影响市场胜负。　　青岛市2006年起实施建筑市场主体考核管理办法,对建设、施工、监理等14类建筑市场主体和从业人员进行计分考核。总分100分,60分以下,其新开工项目工程担保额提高至20%。每年的考核结果向社会公布,并告知银行、工商、税务、土地等部门,联手惩戒。　　对施工企业,不良行为会立刻招致投标扣分。围标串标、无手续施工、违法分包转包等行为一次扣40分,一年内参加投标时每次扣3分。“真正投标时,1分之差就抢不着活。有企业说,宁可挨罚也别被扣分!”刘吉光说。　　记者了解到,近年来,我省对工程质量安全严防死守,严厉打击违法发包、转包、挂靠等行为,处罚数、罚款额居全国前列。目前,全省建筑市场监管与诚信信息一体化平台已建成并通过住建部验收,2016年底,将把诚信记录对社会公布,对不良企业的威慑力更大。“理直气壮地多要2%的造价”　　“这两年,干建筑的责任和以前不一样了!千年的文字会说话啊!”山东振业建设项目管理有限公司总经理刘国栋这样概括“工程质量终身责任”带来的压力,“原来,出了问题光追责单位,现在,你的名字进了档案馆,上了建筑铭牌,不干了也跑不了!”　　在淄博,质量安全考试不光考专业人员,而是考到了企业法人代表。像驾考一样,电脑随机出题。企业反映,这一招非常管用。老总到现场过问质量安全更多了。　　去年10月,烟台新世纪工程项目管理咨询有限公司总工程师史本全在一个项目当总监,开发商未经专家审批方案,就授意搭一个18米高的高支模。史本全马上掏出手机,给市建筑施工安监站打电话。高支模搭建被叫停,整改了10天才复工。　　“原来怕开发商,不敢给安监站打电话,后来是偷着打,现在是明着打!”史本全说,“政府查得严,终身责任大,我们腰杆也硬了!”　　质量也是效益。山东天齐置业集团淄博区域总部执行经理陈炳利告诉记者,他们在所有工程使用BIM(建筑信息模型)技术,如潘成大厦开工前,他们拿所有施工图在电脑里模拟“建”了一遍楼,提前发现了256处管线碰撞点,避免了质量隐患,也节省了物料、避免了误工。　　渐渐地,市场也对“优质优价”的理念越来越认可。袁奉涛说,这几年建筑业形势不好,但金城的活儿还是排得满满的。在同一小区建同样的楼,金城理直气壮地比别人多要2%的造价。“而且我们还能把钱要来。因为开发商也算过账来了:与其日后天天惹投诉,还不如把房子一次建好。”
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> 房子质量问题找谁？业主如何维权？
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房子质量问题找谁？业主如何维权？
房谈主题：房子质量问题找谁？业主如何维权？房谈时间：2016年1月16日房谈嘉宾：搜狐焦点装修俱乐部总经理孙剑锋北京智勇律师事务所王轲北京智勇律师事务所苏振华血拼论坛资深版主冰封房谈地点：搜狐媒体大厦提问：当房屋存在质量问题时，我们应该如何正确有效的维权，这不仅涉及法律问题，更涉及你依据自己情况而采取的合理有效途径，有时路走错了，目的或者愿望再合法、正当，也不能达到维权的目的。请问律师朋友从专业的角度给大家讲讲当房屋质量出现问题，业主如何维权？什么情况下是可以找开发商解决的？刘律师：关于房屋质量问题一般有两块，一个是房屋的主体不合格，主体质量不合格这种情况下是不能通过行政机关验收的，也就是业主在收房的时候，开发商会给我们出一个住宅使用证明，包括住宅的质量保证书，通常情况下开发商已经经过了政府验收，这种情况下我们认为它的主体质量是合格的。另外一种情况是可能存在质量的瑕疵，这种质量瑕疵不至于主体存在质量不合格的情况，但是有可能影响我们正常的居住。分两种情况下说明一下怎么维权？如果质量不合格就发生的交付，我们可以向向行政机关进行投诉，还有一种情况是向法院进行起诉。根据我们国家对于商品房质量相关的司法解释，如果主体结构质量经验收不合格，买售人是可以请求解除合同和赔偿损失，至于额度是多少，要具体情况进行具体分析，看看双方签的商用房买卖合同对于相应的违约责任的承担是怎么约定的。再有一种情况是房屋质量瑕疵，更多的纠纷都是围绕着房屋质量存在瑕疵的情况怎么去解决。房屋质量瑕疵分两种情况，第一种房屋质量问题已经严重影响到我们正常的居住，在这种情况下我们可以要求请求解除合同和赔偿损失。在我们办案过程当中有这样的情况，有的开发商向业主交付了房屋，房屋主体没有问题，但是设计上出现巨大失误，比如没有通风口，对业主来说这样的房屋根本没有正常居住使用，这种情况下我们可以要求解除合同，赔偿损失。再有一种情况，存在质量问题，但是还不至于这么严重没有办法居住，比如下水没有处理好，或者是房屋有裂缝，或者一些小的问题，这些问题在保质期内开发商要承担相应的修复的责任。如果他拒绝修复或者是拖延修复的话，买售人也可以自行修复或者他人修复，但是发生的费用以及期间造成的损失可以由开发商承担的。提问：若如开发商不予解决，或对开发商的解决不满意，还可以向哪个职能部门投诉？如何投诉？刘律师：在日常过程中，通常来说业主向行政机关进行投诉，比如质量检查部门进行投诉，如果开发商这边确实经过了政府验收，按业主再进行投诉的话，解决起来力度不会很大，这种情况下我们建议直接向人民法院进行起诉，可以更好的维护业主的权益。主持人：向人民法院起诉的话，我单个业主也可以，还是要召集大部分业主，过半的业主。刘律师：单个就可以，因为每个业主跟开发商都是有签了房屋买卖合同。但是人多了以后给法院形成一种压力，这种情况下会更加慎重对待这个案例，但是每个业主根据自己的情况进行起诉也是没有问题的。提问：哪些房屋质量问题可以退房赔偿？刘律师：一个是主体存在一些问题，如果这种情况下经过了验收确实是不合格，这种情况下退房是一点问题都没有。主体一个是地基的基础工程，一个是主体结构的问题，这种情况下可以要求直接退房。第二种情况，如果房屋质量瑕疵已经严重影响到居住，这种情况下也是可以要求退房的。提问：房屋是否有保修期？保修期是多多久？如果在保修期内出现质量问题应该找谁负责？刘律师：通常情况下房屋的保质期也是提示我们业需要注意，我们签商品房买卖合同开发商拿过来的文本会直接签，通常不会特别仔细看。我们在签商品房买卖合同的时候，一定要看一下保修这部分有一个重要的描述，有一个重要条款会提示到，其中保修对于主体来讲通常要50年，因为它是按照设计文件确定的标准，通常水电之类都是在两年或者五年之内，通常两年的保质期是没有问题的。业主在修房的时候过程当中是接洽物业，物业是开发商通常指定或者设定一个项目服务公司，按照法律关系来说我们要找开发商，或者是通过物业的形式找开发商，请开发商对房屋进行维修。提问：购买精装修房屋的时候如何验收？验收的时候应该注意哪些项目？比如水电、接口、地砖空鼓之类的。刘律师：现在房地产行业也有专门的职业就是房屋验收师，对于涉及到细节问题，房屋验收师会有特别专业的意见，包括衡量房屋正不正，水电有没有问题，他们都有一定的验收标准。我建议如果有的业主对房屋质量要求比较高，还是要请专业人士在验收的时候跟着我们进行验收，而且费用也不是很高，几百块钱吧。提问：如果精装房交房以后出现装修质量问题怎么办，能退吗？刘律师：这个问题要根据法律规定，看看它是否构成退房的标准，确实这个房屋有很多问题，但是因为装修掩盖了这些问题，我们在使用过程中发现了这些问题，如果确实是影响到我们正常的使用，我们申请退房也是没有问题的。提问：您说业主居住以后，比如我使用一两年以后出现了这个问题确实是不能住了，这个时间之后还可以要求开发商退房吗？刘律师：像您说的这种情况是属于隐蔽质量瑕疵，我们通常情况下发现不了，必须专业鉴定或者很长时间才能发现这种问题，我们即使向出卖方提出的话，他也应该承担责任的。提问：现在开发商一般会在交付条件上会这样写，他符合规定的就可以交付，比如必须你先同意交付，才给你钥匙，你才可以验房，出现的问题是我接收了这个房子，就意味着我同意这个房子没有问题，但是我又不知道这个房子到底有没有问题，这时候应该怎么办？刘律师：开发商一般是想通过我们业主自己去确认房屋已经没有问题了，然后来达到规避事后一些维修或者怕业主再提出一些意见，根据法律规定，因为验收是双方的问题，双方一起协作的事情，如果我确实认为有问题，业主是不能签同意验收相应的文书。如果他提出来你不签这个东西我是不让你验房，这就是法律上的举证责任，房屋交付是开发商的义务，他必须举证已经向业主按时交付房屋，如果到了时间不让你来看房，视为他没有交付，按照商品房买卖合同和法律规定他要承担违约责任。如果他说业主不给签字就不上看房，如果不让我看房，这个举证责任在你，视为你没有完全合同义务，业主可以向开发商发律师函，我有权向法院起诉你，这种情况下开发商通常会交房。双方验收过程中发现的问题也是这样处理，如果有问题的话要及时向他提出，保留相应的证据，就不会出现我们签的这个东西最后又没有办法向开发商主张权利。提问：开发商让签了这个字之后才给钥匙，我们交了钥匙之后发现了很多装修质量问题，我们买的是精装房，大面积墙砖空鼓，我们协调了七八次，施工这边不想给我们修，物业这边也是积极协调，但是物业只有一个协调的作用。后来我们投诉到开发商，开发商这边的意思是让我们自己举证存在质量问题，如果没有质量报告的话，他们只能相信施工方房屋是没有问题的，我们现在也不知道找什么部门能够做权威的质量鉴定。刘律师：应该直接找开发商，因为和你建立合同关系的是开发商，通常开发商遇到这种情况，他会让施工单位去维修，这是他的问题，我们第一步要找开发商。至于质量问题，我表面上发现了这些问题，让我做鉴定没有必要，因为表面已经出现这个问题。什么时候做鉴定呢？如果我们起诉到法院，法院说这个事情需要鉴定来解决，双方可以找鉴定机构，否则只能找开发商，开发商必须来解决这个问题，因为还在保修期内。提问：我们一直找的是物业，物业每次都把施工方给叫过来，让施工方跟我们沟通，我们觉得没有跟施工方沟通的必要，所以我们一直找开发商。刘律师：对，应该找开发商，通常来讲物业、施工方和开发商往往都是捆绑在一起，所以按照正常就是要找开发商来解决这个问题。提问：我们找过开发商，但是开发商不管，说我会给你协调，但是施工方说没有问题，我们就应该相信他没有问题。刘律师：这种情况下，建议你先委托一个律师，先让他发函，保留相应的证据。如果开发商比较在意自己的声誉，他会给你维修的。如果我向你发律师函这种情况下再不给我解决，意味着业主采取下一步措施就是要起诉了。提问：如果向相关职能部门进行投诉的话有用吗？刘律师：有用的，但是行政机关会采取不作为，或者是行政机关和开发商勾结在一起，因为开发商往往是区域的纳税大户，比较周重视，所以这种情况下可以向行政机关进行投诉，也可以去法院进行起诉，这是一个过渡意见。提问：我在跟开发商沟通的过程当中，开发商自己不确定我们家的砖是否空鼓，因为表面上敲的时候是空心声音，因为表面上的砖没有裂，但是空鼓的问题是未来会发生的问题，但是开发商会以我们不太专业的角度说你们不懂，这就没有问题，这种情况下是否需要找人鉴定还是直接发律师函？刘律师：找律师发律师函也是必须有一定的依据，我们请专业机构做一个鉴定也是可以的，但是前期的费用是由我们自己承担。如果我们有了鉴定结果作为依据，律师事务所进行发函的话，这样会更有力度一些，开发商也会形成一定的压力。提问：政府机关是否有官方的鉴定机构，如果第三方的话，可能权威性不太够，开发商和施工方都不太承认。刘律师：也有，但是往往面对客户，而不面对业主。第三方鉴定机构没有问题，即使到法院的话也是委托第三方。提问：房子交房之后出现质量问题，我自己请有关机构进行重新的检验结果是不合格，我是否可以以此要求开发商赔偿？刘律师：这种权力主张肯定是可以的，但是是否要赔偿的话还是由法院进行认定。提问：房子质量的问题是否有诉讼时效的限制，有的话，诉讼时效是多久？从什么时候开始算？刘律师：房屋质量问题存在两个方向，一个是违约，一个是侵权。违约是权利受害侵害之日，如果是侵权的话，有一个两年的诉讼时效，但是起点是知道和应当知道，诉讼时效对我们业主来说这个作用不是很大，通常在司法实践中法官对于诉讼时效的审核相对不是那么严格，比如业主我一直在主张我的权利，这种情况下法院审核不是那么严重的话，不会作为排除你实际权利的借口。提问：我买的是二手房，但是买的时候是毛坯，在香河买的。因为北京周边有很多是投资客买了很多房子，这个房子没有装修，也没有对外卖，后来他想往外卖了，别人接手的时候这个房子是毛坯的，对于接收的这个人来说买的就是一套二手房，这种情况下房屋出现质量问题了以后怎么办？刘律师：这是现在房地产比较难解决的问题，二手房和商品房还是不太一样，因为商品房可以找开发商，二手房等于诉讼权转移了，从保护业主这方面考虑，如果质量存在问题还是可以找到开发商，但是如果开发商解散了怎么办，这个问题确实国家立法上存在空白，所以买二手房的时候要特别注意房屋质量问题。因为房屋这边通常有公共维修基金，业主自己小区域的问题要自己负责。提问：也就是这种情况咱们国家还没有完整或者成型的模式是吗？刘律师：对。提问：如果房屋墙体出现裂缝，窗户歪曲，房屋漏水，应该找谁解决？刘律师：这种情况下要找开发商解决，已经到了无法居住的程度，这种情况就要找开发商了。提问：关于房屋质量问题可以退房的情况，您刚才说了房屋瑕疵，这个瑕疵是什么样的瑕疵，有没有什么标准。刘律师：质量瑕疵严重影响到正常居住了，什么是严重影响到正常居住，比如没有通风口，没有办法通风怎么居住，这种严重影响到正常居住。我们起诉到法院，这个问题可以由法官来认定，依据正常人的理解通常生活经验的方法来鉴定这个问题。提问：我们买的房子里水表是统一在楼道里放着的，但是有些业主没有收房，这个时候收房给冻裂了。我们找到物业之后，说如果水表需要换的话需要业主自己承担这个费用，水表的管理是物业统一管理，他有钥匙，我们都没有钥匙，这种情况下该怎么办？刘律师：物业是我们的管家，我们才是真正的主人，他可以给我们管理，但是他不一定要承担费用，水表的所有权是我们业主的，物业只是替我们管理或者替我们修缮，但是最终费用是由我们自己承担的。如果水表当时出现了问题，可能水表质量不合格，如果是开发商问题的话，我们也可以找他。如果我们完成交房的话，相当于我们对这些公共区域没有争议了，这种情况下通常业主承担比较大。提问：但是有些业主还没有收房就已经水表冻裂了。刘律师：可以考虑跟开发商进行沟通，因为这个费用是由他来承担，另外一方面也可以考虑实在没有办法，因为开发商对这个事情是事不关己，想慢慢我给你处理，但是业主每天都要用到这个东西，我们可以先把这部分费用垫付，一是通过开发商，另外我们也可以考虑业主共同来承担这部分，最终再找开发商。孙剑锋：在我们拿到房屋钥匙之前，首先在收房的当天，因为有很多买房的用户拿着钥匙了，一看房屋之后发现干干净净的，觉得房屋质量是OK的。其实不管是新房老房，主要是五通，水、电、暖、下水、烟道口。在你收新房当天，暖气是通的，因为收房很多不具备这个条件，在收房当天只是把燃气卡给你，告诉你你交完物业费才通燃气，其实在收房当天，只要交完钱了，五通是必须达到的。如果水不通的话，看不到暖气片漏水的点。还有电通，看看灯泡亮不亮，或者拿插座的感应灯插一下，比如验电的时候有专业的验电器。如果没有专业验房师的话，普通业主去收房的话就是这五通。还有下水，下水是很关键的。咱们国家有规定，只要收房动工了，下水口物业就不管了。很多网友都认为墙面是最大的问题，其实这些东西在后续装修都能处理。水出现问题了花大钱，暖气漏水肯定花大钱，下水口赌了是很麻烦的事，所以几样是最主要的。再有是设施，生活中的设施包括门窗，一般开发商给我们配的防盗门一般都是800、900，不超过1000，而且都是甲乙丙丁这三个级别，可能给你贴一个甲级的牌子，其实就是乙级。墙面的逆子，只要是北京片区之内的，开发商都会写上耐水逆子，但是逆子也是分级别，一洒水肯定不是耐水的，有很多网友维权为什么打不赢这个官司，因为我给你写的是耐水，没有写级别，没有级别就没法维权，所以我们装修过程当中就重新做，这也是一个大的花钱的项目。香河的房子基本上没有刮白了，直接是毛坯，这样最好了。可是北京市现在有这个标准，必须得用溅白，不溅白不收房。还有漂窗的防护栏，立三根，很多家都用不着，装修的时候80%都得拆了，这是资源浪费，可是国家有这个规定，你没有这个东西不让收房，所以大家要注意五通是要注意的。再有一个是窗户，现在小区配的都是断桥铝窗户，因为它的密封、隔音和材质、使用年限都可以达到，但是有些断桥铝窗户也分三六九等。目前北京市我跑过那么多小区，通州的房子和昌平的房子基本都OK了，大兴那边有些小区就不行了，断桥铝窗户写的都是断桥铝，它的薄与厚可以达到国家标准的多少，在购房合同上都不会体现，这是国家对收房当中唯一不健全的购房合同，只写房屋面积，使用了什么，不给你写级别，不写产品的型号，所以只能靠我们自己的眼力。为什么收房和验房很受各位网友的关注？因为业主确实对有些情况是不懂的，专业的验房师跟业主说就明白了。北京市目前很多房子都达不到，一个是墙面表面刮白，80%小区都达不到验收合格。还有是窗户的材质，这两个都是花大头的。比如近期买房的时候，在2000年以前买房的时候逆子层基层都是水泥，没有铲完了一层之后的石膏层，现在开发商为了节省本身的钱和人力，水泥层没有了，全部是石膏层，第一是成本低，第二是好施工。而且收房过程当中主体是框架结构，所有建的房子只要是超过十层以上是框架结构，60%的混凝土墙，40%的轻体墙，就是减力墙，减力墙可以拆，可是在所有购房合同上减力墙不允许动，减力墙和轻体墙是国家慢慢允许的，而且收房过程当中检测不出来的。建楼的基础上，比如这一层是一千平米，20根立柱，立柱完了之后往上走，窗户口留好了，所有窗户口底下和漂窗底下都是加轻体砌筑的，这些是减力墙，只有四角立柱和在转角的拐角处是混凝土，所以两边的墙在外墙有40%的墙体是轻体砌筑的。保利春天也是一个网友收房当中屋里很多墙面全开裂，一检查屋里承重墙体在50%是减力墙和轻体墙。我们国家标准砌轻体墙没有问题，但是承重墙和轻体墙每20公分至15公分以内拿18和15的钢进行焊接连接，开发商比如签10月份交房，交不了怎么办，为了赶工，钢筋省去了，不影响楼体的质量，唯独是影响后期居住的美观性，因为会开裂。所以检查所有屋子之后，每个连接处没有一个钢筋，如果不是专业人士去检测，咱们业主是看不出来的，只知道开裂。开裂很正常，不是说目前在国内，在国外现在也处理不了这种问题。如果说咱们收房当中看到的局部转角处还是轻体墙10公分的墙，这个是轻体墙，15公分至20公分是减力墙墙体，这种墙体里面一定要放钢筋。10公分的轻体墙现在都是预制板，就是空心水泥的预制板，在建房当中除了承重墙之外，包括卫生间，包括很多卧室隔开的薄墙都是在整体框架建设完之后立的墙，跟原有墙连接也有钢筋，每块板和每块板之间连接可以没有钢筋。它的开裂处也是在国家允许范围内，只有在后期装修当中去处理。所以咱们收房当中看墙体的开裂，首先看施工主墙体有没有开裂，墙体和转角处有没有开裂，再有看原顶面，比如超过18层的高楼是减压层，它的楼层跟地面的平面两个对角当中有误差的，有很多客户就问我们家为什么西北角是2.5米，中间是2.6米，错3公分，这是国家允许范围之内，它叫减压，就是楼层到了一定高度之后有风力摆动。风力摆动的情况下，比如说30层楼高，8层、10层到20层，这三层当中每一层你的对角都有误差，多的3公分至5公分，少的是1公分，这是塔楼，板楼绝对不允许误差在2公分以上。墙面的检测值收房当中墙面上都会拿一个印章印上墙面误差是多少，定的国家标准是3至5毫米，这是墙面，顶面是0.8毫米范围之内最大限制误差，阴阳角的垂直现在开发商没有，新房没有，垂直目前国家在收房当中没有给你限制标准，因为这不是精装，它是毛坯，所以不会限制垂直的误差，只是一个标准的平整值。因为框架起来的时候有很多墙体，比如房间不方正，房间的误差方正不能大于1公分，就是1厘米，两边是2.5米，到这边是2.51是允许范围内，如果超过2.52就是超过国家范围。墙面的平整是3至5毫米，也是超过了国家值的范围内，垂直没有。它的垂直在我们原有的墙体是外立面的垂直，不是内立面，内立面误差没有，只有一个外立面的阴阳角、平整度。还有刚才说的墙面，墙面的平整度，还有一个是墙面耐水性，开发商做完以后都是刮大白，每年喷一回，2000年以后叫逆子，从2000年以后再升级是耐水逆子，胶多了就耐水性高，胶少了就耐水性差。家庭用水潮湿避免不了，一般使用年限在15年，如果不是耐水的，三五年就脱落了，家具什么都进去了，到五年之后再刮大白，不光增加人力成本，也增加了所有用户装修时间的周期，所以现在很多网友对墙面耐水逆子很注重。在收房过程当中，如果你的墙面不是耐水逆子，首先看看你的购房合同有没有维权价值，写的有型号，有耐水的级别，打官司肯定赢。如果没有这两点，什么时候维权都没有用。再有一个是窗户，特别是窗户的锁具，骆驼品牌的五金件非常好，绝对不会给你配骆驼。他的五金件比如写国产什么型号，标配的不是这个锁具也可以维权。比如窗户用50还是88，一般窗户都是用50的标准，只要有窗户的型号，开发商给你写在购房合同上，有这种标准，上网一搜就能知道，他达不到这个标准也可以维权。还有防盗门的级别，我见到很多开发商购房合同上写上防盗门，没有写级别，甲乙丙丁都不写，只写一个防盗门、防火门，或者写一个安全门，有极少的开发商这么干。现在开发商很多都是写上标配的门是外防火门还是防盗门，还是安全门，顶多给你写了一级，可能给你配丙级，这个也可以查到，所有门上只要贴了这个标号就行。很多开发商在你收房当中检查门的时候没有门号，也没有甲乙丙丁这个门，一旦找不到的情况下，购房合同上写着有，也可以维权。我们去年做了一个小区，购房合同上写的很明确是甲级防盗门，而安装防盗门写的是乙级，收房的时候所有客户维权，开发商应该是给8号、9号楼防盗门全部都换了，后期验收就是甲级防盗门。再有是电路，一般情况下北京所有用的电电线可以放心，基本都是合格的，因为用电这方面国家标准配置这块进户门以外的线全部要达到标准，进户的电箱是标配，厨房大件电器4平方换成2.5，但是所有线绝对可以达到国家的标准。因为我们国家有专门检测部门对电路进行检测，所以开发商不会在电上偷工减料。再就是防水，防水的质量一般情况下所有开发商用的防水现在是分两种，丙烯酸、灰浆和沥青。沥青防水现在用家装市场上，有些开发商为了偷工减料还是存在沥青防水。家装协会严格规定中一是防水是沥青防水严禁用于室内装修还是室内建房使用，沥青防水一般是用于楼梯的顶面，不能用于屋顶内的防水。有什么坏处呢？它的污染性特别大，还有刷了这种防水以后地面非常光，贴砖以后会脱落。沥青防水现在也有，小范围的有，基本上所有房屋要不是用灰浆，要么是丙烯酸。防水在我们装修过程当中多多少少都会改变，特别是水管在卫生间都会出一个口，厨房都会出一个口，很多都是明的，除非商品房，开发商把所有水管埋好，后期装修几乎不用改造，也不用破坏原有的防水层，后期对防水上肯定是不用动。所有水管只要每个厨房、卫生间露一个水口的，没法不改，除非出租，防水不用动。如果后期水管要改动，要卧进墙里，防水层验不验几乎没有多大意义。主持人：预留出水的水口，比如花洒的、洗衣机，还有厨房洗菜盆，出墙面这一块有没有标准，还是紧贴着墙面？孙剑锋：有标准，所有出水口的弯头外口离墙面两公分，标准贴砖是两分钟，水泥砂浆是一公分。有玻化砖上墙，有釉面砖上墙的，玻化砖自身厚度标准是9.5毫米，有1公分的，釉面砖一般是0.9、0.8，0.5的也有。贴砖的砂浆是1公分至1.5公分，这是标准的，而且各方面的平整、缝隙能够拿捏均匀，如果超过了以后误差就会比较大，因为水泥的稳定性在24小时才能凝固，所以出水口平面距墙的尺寸标准是2公分，特别是花洒的出水口中心距离是15厘米。而且所有水盆的上水口和热水器两个冷水口间距一般不能小于10公分，燃气热水器中间距离是20公分，不能大于20公分，因为正常的热水器宽度是25公分，燃气口在中间。万家乐和斯密斯品牌不一样，后期装修过程当中，比如我们选择燃气热水器，一定要问问出水口中距是多少，万家乐要求15公分，斯密斯热水器要求20公分。主持人：买这个要根据之间的距离来买？孙剑锋：对，如果业主后期不知道买什么品牌，施工的电工会给你留标准的口距，一般不大于15公分。比如你买了斯密斯，用软管去连接，在美观上不好看，有弯度。如果留两个管子的中心距离是一个标准的，这个管子上下垂直安着，后期使用上很好看，换管的时候或者后期维修的时候方便维修，后期使用上是没有安全隐患的。主持人：刚才您之前也说了墙面，包括墙体，比如业主自己去看的时候，怎么检测墙面空不空，包括有没有漏水，有没有一些小技巧或者是小方法。孙剑锋：论业主自己在收房当中，首先第一点接到收房通知之后，开发商告诉你带着本人身份证和购房合同，可能不会告诉你别的，我们当天收房当中排队，领完钥匙之后，有开发的人，有物业的人，物业的人负责记录，开发商的人负责给你验收。标准的开发商会带着两样东西，验电器，电这一块开发商基本上没有大毛病，带两个验电器，可能开发商会告诉你暖气会通水，看看漏水不漏水，下水口已经检测，闭路试验已经做了，电路OK，就让你签字。所有业主如果在收房当中没有专业验房师跟着，我们要必备一个白纸一个笔，收房当天有条件的情况下带着一个水桶。如果自己非常细心的话，买一套工具，这套工具里有墙骨锤，两米的塞尺验电器。但是有些网友对这个数据不明白，跟开发商没法说，我们就买一个墙骨锤，就是检测墙面的空鼓，检测所有表面漏出来的东西，表现逆子层和水泥层，敲击墙面，空鼓和不空的声音一敲就可以听得出来，发脆的声音要么表面层和原基层脱壳，要么就是有空的。为什么要准备一张白纸？记录我们想看到的东西，你觉得这个东西不合格，又没法跟开发商对口，可以记录下来。比如你看到这个顶面有漏水点，开发商告诉你我们已经处理完了。卫生间和卧室有漏水的痕迹不确定，开发商说我们可以给你修好。你在不确定的情况下不要去签字，开发商会给你看完之后你签字。我可以把不了解的问题写上，我找专业人员来看，看完之后没有问题了我再把这张纸给你写上签字。在不确定的情况下，有大的漏水点还是大的墙面变形还是门窗的变形，该签字签字，该交钱交钱，可是有一点，你要自己写上，就是我不确定这些东西后期收房当中是不是问题。开发商为什么后期把这个事交给物业，一般情况下后期物业和开发商很多不是一个体系的，他们建完房之后会把他们的东西交给物业，物业是挣钱的，因为在收房当中他会挣第一笔钱，最简单的是沙巴，为什么沙巴能垄断，沙巴跟物业是有勾结的。第二，为什么收房当中办各种证，特别是工人的工本费每家都收一二百，大家觉得这个钱很少，可是垄起来就很多钱了。有很多物业玩儿的是整个新小区收完，我钱也挣到手了，我就换一个物业。所以收房当中规避的一些问题是要带一些专业工具，笔和纸，还有一个小水桶，或者买一个墙骨锤，可以检查一下墙面，墙面的开裂和是否耐水性。白纸可以检测窗户的密封性，还有检测烟道口，卫生间的排风口，把纸点着了，如果能够吸进去，证明烟道口是OK的，如果吸不进去，有两点，第一是烟道口不排风，可能上面堵了，造成油烟排不出去，另外卫生间潮气出不去也是问题。另外我们国家标准验窗户，就是把窗户打开，把白纸夹在中间，然后再把窗户关上。如果白纸抽不动就是密封，如果抽动了，这个密封是做不到的。在收房当中，交钱之前尽量让开发商能调节的都调节好了，省得入住后出现麻烦。还有防盗门的锁心和防盗门的密封，有几点大家可以自己验，窗户的密封性和窗户的变形，还有窗户玻璃有没有划痕，仔细的看一遍，都能看得到。特别是开发商配的防盗门，现在在安装当中有很多家能达到换新的，安装防盗门的时候工人往上搬的时候，因为电梯都没有，全部是靠人工往上面扛，过程当中磕了碰了都会有，避免不了锁芯坏了，门变形，密封不严实。一般情况下咱们要仔细检查一遍，拿肉眼都可以看到。再有一点是下水，用这个水桶就是检测下水口，因为接完水以后，用水浇一下，保证下水道的畅通，防止后期装修完以后入住的时候下不去水。如果下水口堵了，开发商一个小时就维修好了，因为大家没有装修，很好维修，如果装修完了，下水口维修就很不方便了，所以每个下水口一定浇下水口。再有一点是水电表一定要抄字，很多业主都是因为这一点多花一千至两千，因为开发商走水字的时候，后期不知道在这里用没用电，有很多网友忘了这一点，签完字就走了，然后说我们家刚装修怎么用了两千的电，用了好几百的水，因为当时没有抄字，表底字一定要留，最后验收都没有问题，让物业人员看看你的表底字是多少，电表的字也要留好了。还有燃气，新房有很多用户说我新燃气表怎么可能会走字呢，之前我们碰见过，走了一万个字怎么走的，这些东西要留一个表底，这个情况下方便后期我们在入住的时候还是在装修的时候，我们花了多少钱，之前谁走的字，该谁出的钱都很明确，这些都是自己能够验到的。再有是表面墙面的逆子是不是耐水逆子，可以用矿泉水往墙浇一下，用手去搓，如果掉白掉泥说明逆子不好。如果这个房子在三五年当中不住，可能出租，你直接出租就行了。出租完了以后，你自己住的话还要装，这个钱没有必要先花。如果这套房子自己住，自己考虑墙面的逆子需不需要铲。主持人：合同里有没有写逆子是几级，如果没有注意，后面出现问题的话怎么办？孙剑锋：开发商是不负责的，没有明确约定。主持人：如果承诺了几级呢？孙剑锋：承诺没有用，必须合同上体现。主持人：刚才说墙面、下水管的问题，出现这些问题之后有没有一个标准，比如什么程度是国家标准之内的，什么程度是不影响居住的，什么程度这个房子居住不了，开发商要退钱给我的？孙剑锋：有两种大的问题，第一所有预制板墙体开裂，原顶面开裂了，这个完全要求开发商赔偿或者是退房或者维修。板楼的预制板没有，都是钢筋混凝土的楼板，楼面层厚度一般是15公分，原顶面是不允许开裂的。墙体变形，比如原有墙体严重变形，就是卧室墙还是客厅墙面倾斜5公分以上，还是3公分以上，这种情况下可以要求开发商维修。主持人：这个是肉眼能够看得到的？孙剑锋：5公分、3公分我们一进屋就可以看到，这种情况一般很少，不过也有这种情况。主持人：比如我已经签字了，收房了。孙剑锋：这种情况你是不可能签字的，大的问题肯定都能看得出来，但是小的问题只能靠检测，墙面的逆子是不是耐水只能检测，窗户有没有划痕只能仔细检查，不管是专业人员还是不专业人员，一进屋都能够看到，这些大的问题很少，不过也有。主持人：比较常见的或者您那边验房经常遇到的呢？孙剑锋：门窗变形的问题最多，密封遮挡不严，房屋窗户损害比较严重，玻璃透真空做的不行，最多的问题是防盗门，防盗门变形和防盗门原表面磕了碰了，密封不严，再有就是墙面的问题，墙面的问题是国内的通病，没有办法解决的。别的问题都还好一些，主要就是这些问题。提问：玻璃透真空怎么看出来？孙剑锋：玻璃如果没有透真空，特别是到冬天，冬天屋里的玻璃有哈气。夏天很少能看得出来。主持人：有没有什么影响？孙剑锋：就是玻璃擦不干净，不保温，因为玻璃中间是真空的，老是有水气，擦不干净。这个是网友照的照片，窗户底框，还有五金件，这些问题都可以看到，这是安装的时候把挡水槽给磕坏了。立面开裂的情况下是属于螺丝固定的不太牢固，这是密封条不严。主持人：精装房出现一些问题的话要怎么解决？孙剑锋：可能以后都是精装房了，精装修收房的话问题太多了，目前基本上做不到这一步。精装修不是原有楼体的问题，是有装修的问题，装修的问题国家标准严格了。墙面的误差，刷完漆了贴了壁纸，壁纸的封闭接缝，还有刷漆的均匀程度，还有砖的缝隙、空鼓率，还有下水打没打压，像这些都是严格不合格，要是精装修的房子，这些都达不到合格的程度。我们装修完了以后，第一墙面不能开裂，第二是墙砖缝隙均匀，色泽一样，所有表面的东西色泽整体颜色的一致，我看不出大体的缝隙、所有颜色的均匀，我的地板、所有的墙砖这些东西色泽都是一样的。细节的问题，均匀程度，光一个砖的空鼓率国家标准是5%，是说一块砖的5%，不是墙面的面积，就是这五块砖只允许空一个角，这是国家定的标准范围之内。水口安装必须平齐，2毫米误差，如果距原墙砖是1公分是允许的，如果超过1公分是不允许的。主持人：收房子时候出现这些问题都可以要求开发商解决这些问题？孙剑锋：我们国家有一个房屋装修北京市检测标准。主持人：开发盖了这个房子，但是装修是施工队做的，这个情况下找开发商还是找施工队？孙剑锋：我只找开发商，跟施工队没有关系。像交房的时候砖的开裂，砖都脱落了，这种问题完全可以起诉开发商退房，砖的空鼓率过高可以完全起诉。不过精装修跟毛坯房验收有两点，精装修如果起诉开发商退房的话，必须有专业机构出具检测报告，个人是不行的，要有专业的机构，监理公司。主持人：但是有的开发商不认。孙剑锋：只要有正规企业营业执照，有专业机构有资质证书，出具的报告都可以起到作用。如果说咱们自己验，照片也有了，东西都有了，如果找律师，找开发商，没用，没有第三方检测报告是没用的。精装修如果要退房，房屋质量自己验，验完了自己找开发商，开发商肯定不负责。主持人：大家还有什么问题想问的吗？提问：验房的时候发现这些问题，包括水、电、燃气表抄字，这些都有开发商标准的记录单，还是我们自己写在一张纸上有用吗？孙剑锋：开发商都有一个专业的记录单，有的是没有，如果没有这种专业记录单，我们一定要记在纸上交给物业。提问：物业要是不承认怎么办？孙剑锋：这个不会，自己写在纸上，你在交房当中有很多纸张需要你签字，你把你写的字附在这张纸的底下，自己拍照留底，这个只是证明表底我没有用，物业不会在这个事情上纠结。防止你没有抄这个表底，又没有抄这个字，最后又没有留这些东西，开始装修了，物业就告诉你你自己用的，与我没有关系。提问：您刚才拿的照片是我这边的证据，当时去收房的时候也是写了很多的问题给物业，但是物业和开发商这边协调一直没有给维修。孙剑锋：你的精装修要看你写的这些东西，你自己写这些东西，他会说我今天给你维修，明天给你维修，一直托着。如果想维权的情况下，第一找一个第三方检测机构，专业的第三方监理工程师出具专业报告，如果开发商还是不维修就可以起诉。只要有专业人员出具了报告，你找了律师，什么时候打官司就可以赢。主持人：可以要求退房吗？孙剑锋：目前是两点，第一是专业人员出具第三方报告之后，看看有多大程度的损失，退房是不可能的，只能赔偿你，在收房期间违约了多少钱，赔你一万还是两万，或者重新维修一遍。除非你的原房屋质量严重了，比如楼体变形，出现房屋严重质量问题可以要求退房。主持人：楼体严重质量问题基本上验不出来吧？孙剑锋：基本上没有，所以退房的可能性不大，除非开发商觉得这个房子升值空间比较大，可以随时退给你。像精装修的顶多给你维修，在你房款上减钱。提问：装修是委托第三方装修，还是自己雇的。孙剑锋：可以把你所有房屋质量检测一遍之后，如果房屋表面装修严格质量不合格，第一可以要求自己找施工队，由开发商出钱，第二点由开发商自己施工队装修到满意为止。提问：这个过程中也会出现拖延。孙剑锋：只能是开发商拖延期间延期交房，然后进行一定的赔偿。提问：找第三方检测之后然后找律师起诉他们？孙剑锋：对，因为你本人是不专业的，只有第三方监理工程师和律师一起给你打这个官司才会更有说服力，比如数空鼓就是这样的。主持人：这个没有标准吗？孙剑锋：在两个人狡辩过程中，开发商有专业人员解释你这个东西，来回的扯皮，扯皮之后你就非常反感，之后你就妥协了。如果找一个第三方人员，这个口的误差在于多少都有专业的报告，墙面为什么不合格都有专业的检测报告，密封条是什么样的，专业监理机构会出一个专业的检测报告盖上印章，打官司的时候监理会到现场，这是最有说服力的。提问：您自己公司验房出具报告是符合你们所说的权威性吗？孙剑锋：不符合，因为我们没有这样的专业资质，必须是专业做第三方监理工程师的。主持人：今天就网友的问题和主持人关心的问题也跟大家做了比较深入的交流，整体来讲对房屋质量也有了大概了解，大家有想再继续了解的也可以去搜狐焦点论坛继续关注。今天房谈就到这里结束，谢谢大家！
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我的房子客厅顶南倾斜达到五公分，请问找什么部门处理
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