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未取得建设工程规划许可证的不必然导致房屋租赁合同无效
发布时间： 14:39:57
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来源：周口在线
建设工程规划许可证是城乡规划行政主管部门依法核发的，用于确认房屋符合城市规划要求的法律凭证。实践中，房屋未取得建设工程规划许可证即开工建设的现象屡见不鲜，而房屋建成后，在仍未取得建设工程规划许可证时即对外出租的情况更是不足为奇。一旦发生纠纷，合同当事人在房屋取得建设工程规划许可证前所签署的房屋租赁合同的效力问题往往成为案件的争议焦点。笔者根据有关法律法规的规定，结合司法审判实践，对出租方与承租方在房屋取得建设工程规划许可证前所签署的房屋租赁合同的效力问题进行探讨，从而得出即使未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效的结论。一违法建筑的界定 & 顾名思义，违法建筑指的是违法建造的建筑物、构筑物及设施等建筑。广义上，违法建筑涵盖所有违反有关法律法规而建造的建筑，包括未取得建设用地规划许可证的建筑、擅自改变使用性质的建筑、擅自将临时建筑建设成永久性的建筑等。狭义上，普遍认为违法建筑仅仅指的是未取得城乡规划主管部门依法核发的建设工程规划许可（证）、违反建设工程规划许可（证）内容而建造的建筑以及超过建设工程规划许可（证）期限而未拆除的临时建筑。 然而全国各地现行地方性法规对违法建筑的定义表述却截然不同：一种表述认为违法建筑是指未依法取得“建设工程规划许可”或者未按照“建设工程规划许可”内容建设的建筑及超过“建设工程规划许可”期限未拆除的临时建筑，比如《浙江省违法建筑处置规定》《乌鲁木齐市查处违法建筑条例》《海南省查处违法建筑若干规定》等；另一种表述认为违法建筑是指未依法取得“建设工程规划许可证”或者未按照“建设工程规划许可证”内容建设的建筑及超过“建设工程规划许可证”期限未拆除的临时建筑，比如《海口市防控和处置违法建筑若干规定》《上海市拆除违法建筑若干规定》等。 我们认为，上述规定对于违法建筑所作的界定存在差异，即第一种表述比第二种表述对认定违法建筑的依据范围更为宽泛，但可以看出，建设工程规划许可的形式至少包含了建设工程规划许可证这一特定的证明文件。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第2条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因此，人民法院在认定违法建筑时，不但认可建设工程规划许可证这一特定证明文件，而且肯定了城乡规划主管部门批准文件的证明效力，所以建设工程规划许可的形式不限于建设工程规划许可证，还包括城乡规划主管部门的批准文件。二城乡规划主管部门批准文件的常见内容 司法实践中，一旦承租方以房屋未取得建设工程规划许可证为由主张房屋租赁合同无效的，部分出租方往往会出示城乡规划主管部门的批准文件以证明房屋是合法建筑，或人民法院通常会发函咨询城乡规划主管部门，从而取得城乡规划主管部门的回复，以此判断房屋是否为合法建筑，从而认定房屋租赁合同的效力。笔者结合实务经验认为，该等批准或回复主要是城乡规划主管部门答复出租方或人民法院咨询的“复函”，且该等“复函”常常能够表明城乡规划主管部门对于房屋的规划批准意见，比如原则同意规划核准，待其他条件成就后申请办理建设工程规划许可证；同意就超规划部分办理规划验收手续；涉案宗地为城乡建设用地，建设管制分区规划为允许建设区等意见则表明房屋当前即使存在不符合规划条件的情形或者办理建设工程规划许可证的条件尚未满足，但最终都是能够办理建设工程规划许可证的。当然，城乡规划主管部门在特定情形下持否定意见，比如直接函告人民法院认为房屋并未取得建设工程规划许可证；不同意办理规划报建手续等。三人民法院对“复函”的裁判态度 司法审判实践中，人民法院普遍根据《解释》第2条的规定认为，在一审法庭辩论终结前未取得建设工程规划许可证时房屋租赁合同无效。但对于一审法庭辩论终结前出租方出示或人民法院收到的城乡规划主管部门的上述“复函”，人民法院会根据“复函”的不同意见，作出不同裁决： 如果“复函”属上述第一种类型，即房屋从“复函”内容可以看出城乡规划主管部门所要表达的主要意思在于同意、批准或允许及其他认定房屋属合法建筑的意思表示的，则房屋属于经城乡规划主管部门批准建设的情形，房屋租赁合同有效。比如，深圳市中院在陈明杰与中国电信股份有限公司深圳分公司房屋租赁合同纠纷案中认为，虽然涉案房屋存在超面积建设的问题，但规划主管部门已复函同意就超面积建设部分办理规划验收手续，即使出租房未能证明其已按照复函办理处罚手续，但不能改变主管部门已同意办理规划验收的事实，属于经主管部门批准建设的情形，房屋租赁合同有效。 如果“复函”属于上述第二种类型，即城乡规划主管部门对房屋的合法性持否定意见房屋房屋或者存在类似含有不允许、不同意或不批准等意思表示的内容的，则意味着房屋最终将不能取得城乡规划主管部门的批准，则房屋租赁合同无效。比如，深圳市中院在林某诉深圳市某发展有限公司房屋租赁合同纠纷案中认为，因深圳市规划和国土资源委员会的复函意见表示涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，故房屋租赁合同无效。 当然，如果人民法院针对房屋的合法性问题咨询城乡规划主管部门，而城乡规划主管部门最终并未答复或者答复的“复函”意见并未明确表示房屋可以办理建设工程规划许可证或申报规划验收等合法报建手续的，则因出租方未能举证证明房屋已取得建设工程规划许可证，也未能证明经城乡规划主管部门批准，此种情形下出租方往往承担举证不利的后果，房屋租赁合同可能因此而无效。 因此，对城乡规划主管部门作出的“复函”意见，应当结合其意见的主要内容，综合判断城乡规划主管部门的倾向性意见，从而认定是否属于《解释》第2条规定的“在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设”的情形。综上所述，笔者认为，在房屋租赁合同纠纷中即使房屋未取得建设工程规划许可证，也不必然导致房屋租赁合同无效。一旦承租方以房屋未取得建设工程规划许可证为由主张房屋租赁合同无效的，出租方也切莫悲观，应尽量争取在一审法庭辩论终结前取得城乡规划主管部门的书面批准文件，且该等文件的内容表述应至少明确表明城乡规划主管部门对房屋是否属合法建筑持肯定、同意或批准的明示性而非默示性的意见。如果不能取得书面批准文件的，也尽量向人民法院提供《建设用地规划许可证》《建筑许可证》《竣工验收报告》等足够证据，人民法院有可能以此综合认定房屋属合法建筑。
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本站客服帮助对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？
&对未取得《建设工程规划许可证》的建设项目，主管部门可以采取什么处罚措施？
&&&&& 答：未取得建设用地规划许可证或建筑工程规划许可证进行建设的，市规划主管部门可以依照《深圳经济特
区规划土地监察条例》采取查封，扣押等行政强制措施。
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E-mail: 手机：李平律师：未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋租赁合同无效
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
案情介绍[江苏省徐州市中级人民法院 (2013)徐民终字第1445号民事判决书。]
&&---崔某某与郑某某房屋租赁合同纠纷案
日，经王某、唐某介绍，崔某某与郑某某签订了房屋租赁协议，郑某某为出租方，将其名下某处房屋出租给崔某某。双方约定自日起租，租期5年，每年租金36000元，于每年9月10日前先行给付当年租金。合同签订后，郑某某按约定交付崔某某房屋，崔某某支付房租22000元。2011年6月，崔某某得知郑某某出租的房屋无房屋产权证，未取得建设工程规划许可证，遂将其在出租房屋内的机器拉走，将租赁的房屋钥匙交付郑某某之母。
&后郑某某将崔某某诉至法院。
&原告诉称，我与被告崔某某签订的合同是双方协商一致达成的，内容没有违反国家法律法规，合法有效。崔某某违约在先，无故拖欠租金，我要求崔某某支付拖欠的租金50000元，并且违约金10000元（按所欠租金的20%计算）。
&崔某某答辩称，由于郑某某出租的房屋无房屋产权证，未取得建设工程规划许可证，故双方的合同无效；即使合同有效，2011年6月份，该合同也已经协议解除，本人已将设备拉走，郑某某也已将厂房大门的钥匙收回，本人不欠租金；郑某某违约在前。
判决结果：
&江苏省徐州市中级人民法院审理本案后认为本案涉诉房屋并未通过合法程序取得相关证件，且涉诉土地为集体土地，涉案合同无效，原告依据合同主张租金的诉讼请求自然也无法得到支持。但鉴于被告实际占有使用房屋，理应给予原告相应占有使用费，故判决如下：崔某某于判决生效后十日内，支付郑某某房屋占有使用费5000元；
案件评析：
&本案争议焦点是原告郑某某与被告崔某某所签订的租赁协议是否有效？
&本案中，涉案租赁房屋仍未取得建设工程规划许可证或其他合法建设手续，亦未办理产权证书。且经法院审理查明该土地现为集体土地。故原告与被告的租赁协议违反法律的强制性规定，应为无效。
崔某某陈述其与郑某某协商一致不再继续履行原合同，且崔某某在庭审中提供的证人的证言证明2011年6月份崔某某搬走设备时，郑某某的哥哥和母亲在场，崔某某将钥匙交给了郑某某的母亲。这些细节可以证明郑某某对崔某某搬走一事已知晓。因此，在双方租赁合同无效的前提下，崔某某与郑某某达成口头协议后于2011年6月份搬走，法院应按照崔某某迁出时间判决房屋的占有使用费。郑某某要求继续支付租金的主张，法院不应给予支持。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》
&第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
&第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
&第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院&关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释&》
&第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁协议无效。但是在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
&文章来源：节选《房产纠纷案例大全》北京市大瀚律师事务所编著 李平律师主编
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