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父母子女间过户房产，可自行定价了
　　 10:30:51
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　　中国江苏网8月13日讯
从2011年1月起，我市在省内率先启动存量房交易纳税评估系统。市区二手房买卖中，交易的房产要先“估价”再纳税，其目的是防止通过“阴阳合同”偷漏税。日前，有业内人士披露：凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的实际成交价交税。是否确有其事？
　　日前，记者走访发现，扬州直系亲属房产过户时，目前确实可以按双方约定的实际成交价纳税，但仅限于父母、子女之间过户，且房产须为出售方名下唯一住房。这也意味着，由父母过户给子女，如今可能只需交几元的税费，负担大大减轻。
　　直系亲属过户房产
　　成交价可由双方自行申报？
　　二手房交易金额是否合理，究竟按什么样的价格纳税，需要先经过地税部门的评估核定。不过，业内人士披露，凡直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按双方约定的成交价交税。针对这个消息，记者日前也进行了打探。
　　“我们确实也听到了这样的风声。据说，父母和子女之间过户，纳税的政策是有变化的。但具体政策是什么样的，我们也不太清楚，而且目前手头上也没有这样的交易。”昨天，兴城路上的一家房产中介负责人陈女士对记者说。记者走访了不少中介人士，多数中介均表示，还不清楚有这样的政策。
　　不过，记者发现，这样的“先例”在少数城市已有试行。如今年的1月5日，郑州市就出台房产新政，凡直系亲属间过户房产的，不再由税务部门评估定价，按双方合同约定的成交价缴税。据媒体的报道，郑州市税务部门工作人员说，直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。
　　政策确实有
　　仅限父母与子女之间
　　为了证实这个消息，记者日前来到了市房管局交易大厅，以买房人的身份在纳税窗口咨询相关政策。
　　“父母和子女过户，可以按照自己的定价来缴税？”记者询问地税窗口工作人员。工作人员说，转让方父母必须是名下的唯一住房，才可以自行定价，按照实际成交价进行纳税。如果转让方名下是非唯一一套住房，就不可以按照自己的定价来纳税。记者昨日电话咨询了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，按照自行定价来缴税确实有这个政策，但仅限于父母和子女之间，且房产须为出售方名下的唯一住房才可以。
　　有消息人士透露，在今年的4月份，为了进一步促进市区房地产市场平稳健康发展，相关政府部门就召开专题会议，其中提出的一条举措就是：“对为了改善居住条件，出售唯一一套旧房，交易双方为直系亲属(父母、子女)的，其旧房交易计税价格按照实际成交价格确定。
　　【解惑】
　　问题一
　　兄弟姐妹之间过户能享受优惠吗？
　　这个不可以，仅限父母与子女之间
　　按照外地如郑州等地的政策，直系亲属之间买卖过户可以自行定价。而直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。扬州也可以吗？对此，纳税窗口工作人员告诉记者，只有交易双方为父母、子女的，交易计税价格才能按照实际成交价格确定。祖孙、兄弟姐妹这些情况，都是不可以的。
　　问题二
　　房子最低定价能到多少？
　　价格可以自由定
　　但一般不低于100元
　　房屋可以自由定价，底限是多少？纳税窗口工作人员告诉记者，交易双方可以按照实际成交价进行纳税，实际成交的价格100元、200元都可以。一般情况下，最低不低于100元。业内人士告诉记者，超过1元才可开税票，按照90平米以下最低1%的契税最低征收标准，最少报价100元，才可以完成1元的契税缴纳。
　　【算账】
　　父母、子女之间
　　按照实际价格纳税，到底能省多少？
　　情形一
　　一套80平方米的房子估价50万，
　　最少能省4999元契税
　　一名业内人士算了一笔账，比如父亲是唯一住房，过户给儿子一套80平方米的住房。如果该房子已经满5年，且儿子名下没有房产，在这样的情况下，交易双方只需要承担1%的契税。假如以他们约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×1%=1元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下无房的儿子所要缴的契税约为50万×1%=5000元。也就是说，按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最少也能省下4999元的契税。
　　情形二
　　有营业税、个税能省更多
　　50万房子能省47991元税费
　　“最坏”的情况则是，该房产不满2年，且儿子名下已有房产，那么，交易双方要承担3%的契税、5.6%的营业税以及全额1%的个人所得税。这样的情况下，父母与子女之间的过户，省下的钱则更多。
　　假如以他们合同约定成交价总额为100元计算，那么契税也就是100×3%=3元，营业税为5元(测算为5.6元，不满1元不征收)，个人所得税为1元。也就是说，按照实际成交价来纳税，三者相加，缴纳的税费一共只有9元。
　　如果根据税务部门评估的价格交易，一套80平方米的房子被评估为50万元。那么，名下有房的儿子所要缴的契税约为50万×3%=15000元；营业税为50万×5.6%=28000元；个人所得税为50万×1%=5000元。照此计算，根据税务部门评估的价格交易，这套房子交易的税费为48000元。
　　换言之，如果按照实际成交价来纳税后，估价50万的房子最多可以能省下48000元-9元＝47991元的税费。
　　【影响】
　　利民惠民，为了孩子能上学的
　　“过户族”能省不少钱
　　父母、子女间交易房产，按双方约定的成交价缴税。这一政策无疑能为交易的双方省下不小的一笔钱。哪些人能够因此受益呢？
　　市房管局交易大厅相关人士告诉记者，大部分父母、子女间买卖过户房产，多是为了方便家中孩子就近入学；还有一部分是因为老人年事已高，希望提前将名下房产过户给子女。记者了解到，按照市教育部门的规定，按施教区就近入学外，还要满足“三一致”的规定。 “三一致”指的是新生父母房产证、全家户口簿和长期吃住地等材料(如用水、电、煤气或有线电视缴费收据等)。由于申请就读热点学校的适龄儿童必须和法定监护人一同具有正式户籍，且户籍须与法定监护人的房屋产权证、实际常住地完全一致，因此，不少父母和子女之间进行交易过户，以让小孩能够就近入学。
　　“该政策的实施，其实是对父母、子女间交易过户房产的一种优惠，利民惠民。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林说，大部分父母、子女间过户房产，是为了方便家中孩子就近入学。该政策的实施，则意味着这些为了孩子能上学的“过户族”能省下不少钱。
　　对于这个政策，市民也很欢迎。昨天，市民黄小姐就感慨：“这个消息太好了。我们孩子明年准备上小学了，准备把他爷爷的一套房子过户给我们以方便孩子入学，这下可以省不少钱了。”
　　【一点疑问】
　　父母、子女间房产过户，走“赠与”和走“交易”，哪个更省钱？
　　享受新政买卖最划算
　　如难享受则要算好账
　　记者了解到，父母、子女之间房产过户主要分为继承、赠与和买卖三种形式。业内人士告诉记者，只有父母去世之后，子女才可以继承其房产，因此，目前情况下，父母、子女之间过户，只有走“赠与”和“交易”这两种模式。新政实施之后，哪种模式更省钱？
　　记者昨日拨打了地税部门“12366”热线，热线工作人员也告诉记者，如果是走“赠与”的途径，子女要承担房屋总价3%的契税，且这个价格并非是双方约定的“自由定价”，最终的纳税价格不能低于地税部门评估的价格。“如果父母、子女双方可以自由定价，能够享受到这个政策，自然是走交易的途径，最为划算。”市房屋权属登记中心相关人士说。
　　不过，业内人士也表示，如果不能享受到“自由定价”的政策，则要细细地算好帐。因为，房屋的年限、面积的大小、以及买房人名下有无房产等各种情况均有不同，双方需要承担的营业税、契税、个税等税种也不尽相同，税率也有所区别，情况较为复杂。因此，这种情况下，就要算好账，根据“交易”与“赠与”各自承担的税费多少来具体衡量。
　　【有此一说】
　　“自由定价”
　　也并非越低越好？
　　业内：
　　低价过户后再卖房子
　　将来要承担高额个税
　　业内人士告诉记者，个人所得税目前执行的规定是，除了满5年且是家庭唯一住房(两个条件须同时具备)之外，其余房产一律要征收卖房人的个人所得税。征收方式分为两种情况，一种是核定征收，即该存量房上一次交易价格不确定，就按照售房总价的1%计算。还有一种是，房主能提供原值的，就要按照查验征收的方式，按差额的20%缴纳个税。
　　“自由定价也并非越低越好，将来可能会碰到一些麻烦。”扬州居友房产经纪公司总经理沙正林表示，如果一对父子真的以100元的交易价过户一套房子，儿子再卖房子时，这套房子价值500100元。若日后严格按二手房交易差价的20%征个税，那么，他们就要按照差价(卖房子价格减去上次交易价格，即50万元)的20%缴纳个人所得税。换言之，那曾报低成交价的房子，在下一次交易时成本可能会增加很多。
　　相关阅读:母亲名下的房屋过户给子女是否要交税？需要哪些手续？ - 相关问题 - 110网法律咨询
母亲名下的房屋过户给子女是否要交税？需要哪些手续？
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不知道多就能下来房产证 户主是公公的名字 因为我老公长期在国外工作 想趁他这次回国半个过户 不知道需要什么手续和流程
谢谢各位律师 请求帮助
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我要买的房屋的现任房主在购房时没有更名，用的还是原房主的名字，我要购买更名需要哪些手续，收费水平是都少
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母亲赠与儿子房产如何缴税
母亲赠与儿子房产如何缴税
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法律快车律师回复共13条回复
首先房产赠与人和受赠人带着赠与书和房屋的产权证同时到房屋所在地的公证处进行房屋产权赠与的公证。其次需要交纳两笔费用：一笔费用是公证费，房屋赠与的公证费收取标准为受益总额的2%;还有一笔费用就是杨女士所提到的契税，北京房产契税分为3%和1.5%：以下情况缴纳1.5%：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍；其他的都缴纳百分之3最后一个环节就是到房地产交易中心办理房屋所有权转移登记手续。需要有房屋赠与的承诺书、赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书的公证材料以及缴纳的契税收据。需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。其实走赠与不如走买卖――只要满五年可上市交易的房产缴纳税费低些。
回复时间： 13:32
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
首先房产赠与人和受赠人带着赠与书和房屋的产权证同时到房屋所在地的公证处进行房屋产权赠与的公证。其次需要交纳两笔费用：一笔费用是公证费，房屋赠与的公证费收取标准为受益总额的2%;还有一笔费用就是杨女士所提到的契税，北京房产契税分为3%和1.5%：以下情况缴纳1.5%：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套建筑面积在140（含）平方米以下；实际成交价低于同级别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍；其他的都缴纳百分之3最后一个环节就是到房地产交易中心办理房屋所有权转移登记手续。需要有房屋赠与的承诺书、赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书的公证材料以及缴纳的契税收据。需要缴纳的费用还有包括100元的登记费、5元的权证印花税、房屋评估价0.05%的合同印花税。其实走赠与不如走买卖――只要满五年可上市交易的房产缴纳税费低些。
回复时间： 09:52
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您好!我建议您咨询一下当地的税务部门!
回复时间： 09:38
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回复时间： 09:40
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应该是4个点的税的，具体建议咨询相关房管部门。
回复时间： 10:27
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您好!我建议您咨询一下当地的税务部门
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你好，不需要。
回复时间： 11:51
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您好，咨询税务部门~
回复时间： 12:29
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回复时间： 18:56
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回复时间： 21:58
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回复时间： 07:43
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