2016年二套房契税新政策
2016年二套房契税新政策
　　楼市再迎重磅宽松政策!财政部、国税总局、住建部昨天发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》，政策给改善型购房者减负：二套房契税从之前的3%，按照不同的面积分别降为1%和2%;取消144平方米以上的&红线&限制，首套房超过144平方米的将少交1.5%的契税;满2年住房转让时，超过144平方米的可以减免营业税。
　　似乎是出于对南京楼市可能过于火爆的担忧，南京房产部门昨天发声：南京楼市只是结构性冷热不均，不存在&一房难求&，将加大监管力度，打击开发商捂盘惜售的行为。
　　首套房契税
　　首套房是指家庭(未婚的是指个人、已婚的是指夫妻双方及未成年子女)名下此前在本地(例如南京人在外地有房的，可不算)无房，现在购买住房的。
　　新政策：购买首套房，面积为90平方米及以下的，按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，按1.5%的税率征收契税。
　　老政策：对于购买首套房，90平方米及以下的，按照1%的税率征收契税;按照1.5%的税率征收契税的，原先是大于90平方米，小于144平方米;而144平方米及以上的，按照3%征收契税。
　　变化：可以看出，对于首套房的契税，主要变化的是144平方米及以上的房子，从原先的3%降低到1.5%。
　　算一笔账
　　144平方米以下不变。
　　假设购买一套150平方米、总价150万元的首套房。那么原先的契税按照3%执行，就是4.5万元;新政后只需要缴纳1.5%，也就是只要缴纳2.25万元，这样就省下2.25万元。
　　二套房契税
　　二套房是指家庭此前名下在本地有一套住房，现在再次购房的。
　　新政策：购买家庭第二套改善型住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
　　老政策：购买二套房统一按照3%征收契税。
　　变化：二套房是此次新政的最大变化，以面积是否超过90平方米为界，契税分别比原先省了2%和1%。
　　算一笔账
　　假设购买一套80平方米、总价120万元的二套房。那么原先的契税按照3%执行，就是3.6万元;新政后按照1%执行，只要缴纳1.2万元，这样就省下2.4万元。
　　假设购买一套110平方米、总价200万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是6万元;新政的契税按照2%执行，只要缴纳4万元，这样就省下2万元。
　　假设购买一套150平方米、总价500万元的二套房，原先的契税按照3%执行，就是15万元;新政的契税按照2%执行，只要缴纳10万元，这样就省下5万元。
　　营业税
　　新政策：个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收5.6%营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　老政策：对不足2年的住房对外销售的，原先也是全额征收营业税;而大于等于2年的住房对外销售时，原来只有小于144平方米住房免征营业税，大于等于144平方米的住房，需要缴纳房价差额的5.6%营业税。
　　变化：对于营业税的征收，不再看面积，而简单区分是否满2年。这对满2年且144平方米及以上的住房，可以省一大笔税费。
　　算一笔账
　　差额是指此次&计税价格&-&购房价格&。计税价格即此次转让时，买卖双方签订的《房屋买卖契约》上的售房价格(该价格不能明显低于市场价)。购房价格是指，房主当初购买这套房屋时，销售不动产发票的价格。
　　假设转让一套150平方米、总价500万元、原先400万元购入、满2年的住房，原先需要缴纳差额的5.6%营业税，就是5.6万元;新政后这笔税费减免，可以省下5.6万元。
　　144O以上的二手房
　　转让时最省钱
　　可以看出，新政后面积大于等于144平方米、满2年的二手房转让，是最大的受益情形。一套符合前述情形的总价500万元房屋，最多可以省下5万元契税和5.6万元营业税，买房人节省了10.6万元之多。同时可以想象，符合这个情形的总价越高的住房，享受的税费减免数额越高，总价千万级别的别墅转让时，省下的税费将十分可观。
　　新政何时生效?
　　文件指出，本通知自日起执行。也就是说，下周一开始新政将正式生效。
　　新政是否会在江苏落地?
　　此次文件中提及：北京、上海、广州、深圳暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。
　　这意味着，四大一线城市只对首套房的契税政策作出变化，而其他政策维持不变。包括南京在内的江苏所有城市，都将执行新政策。
　　计税的时间节点如何计算?
　　对于契税和营业税的计税节点，原先的政策是：新商品房以买房人在开发商处的合同鉴证日期为准;二手房以合同送件日期为准。
　　也就是说，对于购买新商品房的市民来说，只存在契税一说。对于目前有很多市民已经买过新商品房但尚未办证的，在缴纳契税时，极有可能按照老政策执行。不过，具体是否会这样执行，仍然需要等待此次新政的落地细则。
　　满2年如何界定?
　　(1)按市场价格购买的住房以房产证上记载的日期和契税完税证的填发日期，按&孰先&原则确认。
　　(2)按房改政策购买的住房以房产证上记载的日期、《公有住房购买契约》的签定日期和付款收据时间，按&孰先&原则确认。
　　(3)继承或直系亲属赠予取得的住房，购房时间可以从原产权人购房时间连续计算。
　　(4)非直系亲属赠予取得的住房，购房时间从受赠产权时间开始计算。
　　别墅是否在此次新政范围?
　　原先国家对住宅有普通住宅和非普通住宅的区分，普通住宅是指面积小于144平方米的住宅，非普通住宅是指面积大于等于144平方米，且小区容积率小于1.0的房屋。此次新政中删除了144平方米的红线，没有再区分普通与非普通住宅。另外，多年前国家已经明令禁止地方出让别墅用地，即现有绝大多数楼盘的容积率都超过1，在很多低密度小区里虽然有&别墅&房源，但实际上房源性质仍然等同于住宅，因此别墅也在此次新政范围内。
　　三套房的契税和营业税是否有调整?
　　现代快报记者了解到，三套房原先的契税和营业税都是参照二套房执行，即分别按照房屋总价的3%和差额的5.6%计算。此次新政中并未提及三套房的税费变化，尚需等待细则的出台。
　　业内声音
　　大户型房子&喜大普奔&
　　&此次新政主要影响的是改善型需求，对我们楼盘是非常大的利好。&中国金茂南京公司副总经理管姝楠介绍说，南京的金茂御景华府目前在售的是549平方米的大平层房源，新政后将省掉1%&1.5%的契税，这对于上千万元总价的房源来说，会对买房人产生不小的吸引力。
　　对于面积大于等于144平方米小区容积率小于1.0的二手房来说，由于之前一直属于&非普通住宅&，这些二手房在市场上的单价明显较低。以正在挂牌销售的一套月安花园188平方米房为例，该房单价不到2.1万元。而该小区面积低于144平方米的房子，挂牌单价已经在2.8万元左右。
　　&新政废除了144平方米的红线，对大户型房子会带来实实在在的利好。&有中介人士指出，市场上有部分二手房的面积正好比144平方米多一点，是原先&最受伤&的二手房，新政会导致这部分房子&乌鸦变凤凰&，涨价在所难免。
　　南京或继续受刺激，但应防范楼市风险来临
　　南京房地产建设促进会秘书长张辉表示，此次新政不包括北上广深，显示出对其他二三四线城市楼市去库存的决心，楼市会迎来越来越突出的价量齐升行情。但是除了一线城市之外，其他城市的行情相差巨大。南京等基本面良好的二线龙头城市，成为政策最大&受益者&，会对现有的行情推波助澜。另外，此次政策受益最大的，是大户型住宅和高档房，也对去年以来的&地王&们带来利好。
　　同策咨询研究部总监张宏伟同样认为，新政旨在帮助一线之外的城市去库存。不过他指出，2014年下半年以来，尽管各种政策层面的利好纷沓而至，但是这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。
　　他认为，新政会促使新一轮需求的释放和透支，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。2016年下半年新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
　　南京房产局
　　南京楼市不存在&一房难求&
　　今年2月份以来，南京不少楼盘宣称&无房可卖&，导致不少买房人产生恐慌情绪。对此，南京市房产局昨天发声：就目前掌握的数据显示，南京不存在&一房难求&，部分市民觉得买不到房，主要原因在于各个板块冷热不均、春节前后是供应量淡季等。
　　房产局的权威数据显示：目前4.4万套库存房源量的分布情况，主城六区(鼓楼区2081套、建邺区2772套、秦淮区1356套、玄武区1446套、栖霞区4805套、雨花台区4428套)目前可售房源量为16888套、江宁区12481套、六合区9381套、浦口区5428套。
　　从南京各个板块来看，购房者普遍想买的主城项目可售房源量偏少，可售房源超过500套的15个项目集中在江宁、六合、栖霞、雨花台、浦口五个区的偏远地区，而两江板块供应量充足，占到了总可售房源量的六成以上。
　　此外，车位、物管用房不在4.4万套可售房源之列。如果将每个楼盘可售总套数全部加起来，数量将远远大于4.4万套。
　　&另外，据我们不完全统计，南京仅主城六区现有在建工程抵押房源5000余套，解押后即可购买。而很多开发商为了保证资金流，将没有卖出的房源办在建工程抵押，他们采取解押一套卖一套的方式，从法律法规上来讲，是可以这么操作的。但建议购房者尽量买品牌房企的房源，防止一些小开发商跑路。&房产局相关人士表示。
　　房产局统计发现，2015年南京房地产上市量为1147万平方米，销售量为1270万平方米。而2016年的上市量预计有1000万平方米，主要集中在河西、江宁、浦口三大板块。其中，浦口板块的上市量将达到280万平方米，占到了全市上市量的近三成。
　　将加大检查力度
　　打击捂盘惜售行为
　　&我们也在积极督促满足条件的楼盘赶紧领取销售许可证，让市场可选择余地增加，所以现在喊&房荒&有点言过其实。&相关人士称，对于一些开发商借助所谓的&房荒&故意捂盘惜售的情况，将加大检查力度，同时更希望媒体和市民积极监督共同努力，杜绝扰乱市场情况的发生。
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& 这个契税按第一套房还是第二套房交
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如果没有房子应该按第一套来收
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如果在一年内，第一套交的契税可以在这次减免！
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第二套吧，之前有过贷款记录咧！
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除非是90平方以下的&&那才有区别
本人中科院高级潜水院院士,诺贝尔长期掉线奖,奥斯卡终身隐身奖
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算首套房，契税按第一套收，90平米以下评估总价的1个点，90-140收1.5，超过140均为3个点
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按首套房收，契税跟贷款不一样，地税局只看房管局的系统里在你名下有几套房，原来的房子过户出去了，自然就只有一套了。
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买首套房却要按第二套房缴契税 70万房子多掏1万税费
来源：金陵晚报
365地产家居网
买首套房却要按第二套房缴契税
&买房人刘女士最近碰上了一件烦心事。她想不通，为什么自家买的首套房，却要按第二套房缴契税呢？平白无故要多缴总房款1.5%的契税，总价70万的房子，相当于要多掏1万多元的税费！&&&
近日，南京市民刘女士向金陵晚报讲述了她的遭遇。
首套房却享受不了契税优惠
2010年4月，刘女士老公在六合一家楼盘买了一套房，面积108平方米，写的是她老公的名字，2010年4月在六合区房管局做了合同登记备案，但没有办理房产证。
&这是我们的首套房。按照首套房的政策，我们这套108平米的房子，只要缴总房款1.5%的契税。&刘女士说，因为不急着办房产证，也就没有急着去缴契税。
此后的2010年9月，刘女士以自己的名字买下另一套房，2010年9月在房管局进行了合同鉴证，但没有缴纳契税，也没办房产证。&&&
&这是家庭第二套房，我们非常清楚，按照政策，这套房要缴总房款3%的契税。&刘女士说，她详细研究了南京的买房契税政策，自认为对政策非常了解。然而，前些天，刘女士的老公到六合房管局，为那套108平米的首套房办房产证时，却被要求到六合房管局的档案馆开个证明，证明是首套房，才可以享受首套房契税优惠。
问题随之而来。六合房产局档案馆的工作人员表示，系统里查询到刘女士家有两套房，所以不能开具首套房证明，也就意味着这套房不能按首套房的政策缴契税。。&&&
刘女士想不通：&按照房管局工作人员的说法，我的两套房子应该都不能享受契税优惠，这一点我不能理解，首套房优惠不是针对第一套房子的吗？108平方米的那套房子确实是先买的，从登记时间也能看出来属于首套房，按理能享受到该政策，怎么就变成了两套都享受不到了，是不是我对政策理解有误呢？&
房管局只认&唯一住房&
金陵晚报记者昨天联系到南京地税部门，地税部门的相关工作人员回复称，要想享受到首套房契税优惠，他们只认房管局开具的&唯一住房证明&，如果房管局开补了这个证明，那购房人肯定是无法享受首套房契税优惠的。金陵晚报记者又询问了南京市住建委，住建委相关工作人员称，刘女士买的那套108平方米的房子虽然是她家里的首套房，但她在办理这套房子的契税之前又买了二套房，因此这套房子不符合&唯一住房&的条件。&&&
&住建委相关工作人员称，刘女士买的那套108平方米那套房子原本确实是刘女士家的&唯一住房&，是能享受到首套房1.5%税率的契税优惠的，但由于她没有及时开具唯一住房证明并缴纳契税，现在再办时已经有两套房，108平方米那套房无法成为&唯一住房&，证明开不了，因此，只能按3%税率缴纳契税了。（记者 陈曦）
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2015年首套房契税优惠怎么计算
日 14:17　 易贷网
在刚刚过去的2014年，国家对首套房贷款的契税做出了相应的调整，新国五条及其他税费征收政策及银行首套房贷规定，购买首套住房时将享受到房贷、契税优惠。那么，在接下来的2015年，首套房的契税优惠又怎么计算呢？贷款买房又能省下多少钱呢？据相关规定指出，购房主体需要提供无房证明，并且在没有房贷记录的同时才能享受到首套房购房和契税优惠。同时，个人购买普通住房是家庭唯一住房的，契税减半；购房面积小于90平米的，契税税率按1%计算；首套房面积在90-144平米的，契税税率为2%；144平米以上的，契税税率为4%；二套房不管面积打下，都按4%收取契税。当然，各地区税率不同，具体您可以咨询当地有关部门。我们按以上标准，以一套80平米的普通住房为例，如果属于首套房，应缴纳的契税就是：购房总价×1%；若是二套房，那契税就是：购房总价×4%。需要注意的是，在2015年，首套房才能享受到契税优惠，而首套房的判定标准是要出具无房证明，并且在银行没有房贷记录，这两个条件需同时满足。看完以上介绍，相信大家已经知道首套房契税是怎么计算的了，如果想知道具体自己应缴的契税是多少，可以利用房屋税费计算器（）计算出来。
郑重声明：易贷网转载文章仅代表作者观点。转载易贷网原创文章请标注来源。
编辑：jianbo
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