机动车驾驶证申领和使用规定（23-34条）
- 杭州市公安局
站内搜索：
您当前的位置
机动车驾驶证申领和使用规定（23-34条）
公安部91号令
发布时间：
发布部门：
机动车驾驶证申领和使用的相关规定。
&&&&&&&&&&&&&&&&& 第二十三条 车辆管理所对符合机动车驾驶证申请条件的，应当受理，并在申请人预约考试三十日内安排考试。　　&&&&&&&&&&&&&&&& 第二十四条 考试科目分为道路交通安全法律、法规和相关知识考试科目（以下简称“科目一”）、场地驾驶技能考试科目（以下简称“科目二”）和道路驾驶技能考试科目（以下简称“科目三”）。考试顺序按照科目一、科目二、科目三依次进行，前一科目考试合格后，方准参加后一科目的考试。初次申请机动车驾驶证或者申请增加准驾车型的,科目一考试合格后，车辆管理所应当在三日内核发驾驶技能准考证明。驾驶技能准考证明的有效期为二年。申请人应当在有效期内完成科目二和科目三考试。　&&&&&&&&&&&&&&& 第二十五条 考试科目内容及合格标准全国统一（附件2）。科目一考试题库的结构和基本题型由公安部制定，省级公安机关交通管理部门结合本地实际情况建立本省（自治区、直辖市）的考试题库。科目二考试项目包括：桩考、坡道定点停车和起步、侧方停车、通过单边桥、曲线行驶、直角转弯、限速通过限宽门、通过连续障碍、百米加减挡、起伏路行驶。科目三考试基本项目包括：上车准备、起步、直线行驶、变更车道、通过路口、靠边停车、通过人行横道线、通过学校区域、通过公共汽车站、会车、超车、掉头、夜间行驶。　 　 科目二、科目三考试采取必考项目与选考项目相结合的方式进行，选考项目根据不同车型随机选取。&&&&&&&&&&&&&&&&& 第二十六条 初次申请机动车驾驶证或者申请增加准驾车型的，申请人预约考试科目二，应当符合下列规定：（一）报考小型汽车、小型自动挡汽车、低速载货汽车、三轮汽车、普通三轮摩托车、普通二轮摩托车、轻便摩托车、轮式自行机械车、无轨电车、有轨电车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满十日后预约考试；　（二）报考大型客车、牵引车、城市公交车、中型客车、大型货车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满二十日后预约考试。&&&&&&&&&&&& 　第二十七条 初次申请机动车驾驶证或者申请增加准驾车型的，申请人预约考试科目三，应当符合下列规定：（一）报考低速载货汽车、三轮汽车、普通三轮摩托车、普通二轮摩托车、轻便摩托车、轮式自行机械车、无轨电车、有轨电车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满二十日后预约考试；（二）报考小型汽车、小型自动挡汽车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满三十日后预约考试；（三）报考中型客车、大型货车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满四十日后预约考试；（四）报考大型客车、牵引车、城市公交车准驾车型的，在取得驾驶技能准考证明满六十日后预约考试。&&&&&&&&&&&&&& 第二十八条 初次申请机动车驾驶证或者申请增加准驾车型的,申请人考试科目一、科目二和科目三合格后，车辆管理所核发机动车驾驶证。申请增加准驾车型的，应当收回原机动车驾驶证。　&&&&&&&&&&&& 第二十九条 持军队、武装警察部队机动车驾驶证的人申请大型客车、牵引车、中型客车、大型货车准驾车型机动车驾驶证的，应当考试科目一和科目三；申请其他准驾车型机动车驾驶证的，直接核发机动车驾驶证。属于复员、转业、退伍的，应当同时收回其所持军队、武装警察部队机动车驾驶证。　　&&&&&&&&&&&&& 第三十条 持境外机动车驾驶证申请机动车驾驶证的，应当考试科目一。申请准驾车型为大型客车、牵引车、中型客车、大型货车机动车驾驶证的，还应当考试科目三。外国驻华使馆、领馆人员及国际组织驻华代表机构人员申请机动车驾驶证的，应当按照外交对等原则核发机动车驾驶证。　&&&&&&&&& 　第三十一条 每个科目考试一次，可以补考一次。补考仍不合格的，本科目考试终止。申请人可以重新申请考试，但科目二、科目三的考试日期应当在二十日后预约。在驾驶技能准考证明有效期内，已考试合格的科目成绩有效。　&&&&&&&&&&&& 第三十二条 各科目考试结果应当当场公布，并出示成绩单。考试不合格的，应当说明不合格的原因。&&&& 　　第三十三条 每个科目的考试成绩单应当有申请人和考试员的签名。未签名的不得核发机动车驾驶证。　 　 从事考试工作的人员，应当持有省级公安机关交通管理部门颁发的考试员证书。　　&&&&&&&&&&& 第三十四条 申请人在考试过程中有舞弊行为的，取消本次考试资格，已经通过考试的其他科目成绩无效。
====外地公安局导航====
====市级机关导航====
====新闻网站导航====
中国新闻网
====全省公安导航====
宁波市公安局
杭州市公安局
浙江省公安厅
涉及网络犯罪报警
网上110报警
版权所有 杭州市公安局 备案证编号：浙ICP备
地址：杭州市华光路35号 邮编：310002 总机：4
技术支持：杭州集广科技有限公司 推荐使用IE6.0以上版本浏览器 分辨率担保法解释34条讲的是什么啊，法律人士进来下--在线法律咨询|律师)
大家都在搜：
微信扫一扫 免费问律师手机扫一扫 法律兜里装
担保法解释34条讲的是什么啊，法律人士进来下
今天有个人跟我说什么解释34条，我都不知道他在讲什么，想问问专业的法律界人士哈，有没有人给我解释下的
河北&石家庄
抵押担保咨询
1分钟提交法律咨询 2000多位 信得过的好律师 为您提供专业解答
其他人都在看
（咨询请说明来自律师365）
地区：重庆&九龙坡区
|解答问题：35364
朋友您好，下面为您提供担保法解释34条的答案，希望能够帮助到您！第三十四条 下列财产可以：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。【释义】本条是关于抵押财产范围的规定。根据本法的规定，下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。抵押人所有的房屋，指抵押人依法享有所有权的房屋。包括：1.私有房产。比如，城市居民个人建造的房屋，自然人、法人购买的住宅、别墅和其他，外国人在中国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅用房等。2.集体所有房产。比如乡镇企业的厂房。3.企事业单位投资建购的房屋。比如企事业单位自建和购买的工商业用房、职工住房等。根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定：依法取得的可以设定。抵押人所有的其他地上定着物。指抵押人依法享有所有权的附着于土地之上的除房屋以外的不动产。包括：1.抵押人所有的林木，比如，房前屋后属于公民个人所有的树木、公民个人在自留山、自留地和荒山、荒地、荒坡上种植的林木，集体所有的用材林、经济林、防护林、炭薪林等。2.抵押人所有的地上构筑物。比如，集体所有的砖瓦窑、石灰窑，企业的天车、工艺流程生产线，单位所有的烟囱、水塔、游泳池、雕像等。（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。抵押人所有的机器，指抵押人依法享有所有权的各种机器设备。比如，工业企业的各种机床，计算机、化学实验设备、仪器仪表设备、通讯设备，海港、码头、车站的装卸机械，农村集体经济组织所有的拖拉机、收割机、脱粒机等农用机械等。抵押人所有的交通运输工具，指抵押人依法享有所有权的用于交通运输的飞机、船舶、火车、各种机动车辆等。抵押人所有的其他财产，指抵押人所有的，设定后不转移财产占有的财产。比如，企业的产成品，牲畜，比较笨重、不易搬运的财物等。（三）抵押人依法有权处分的国有土 地使用权、房屋和其他地上定着物。《中华人民共和国》规定：“城市的土地属于国家所有。”这一规定表明，我国城市土地的所有者是国家，其他任何组织或者个人对其所占用的城市的土地没有所有权，只有使用的权利。国有土地使用权，是权利主体在法律允许的范围内对依法由它使用的土地和国有森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等的占有、使用和收益的权利。土地使用权是一种受限制的物权，我国1982年以前的宪法就规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。随着我国改革开放事业的进行，为了开发土地资源，合理利用土地，1988年的宪法修正案补充规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让。”目前，我国的非土地所有者取得国有土地使用权主要有三种方式：其一，通过无偿划拨取得。即国家将国有土地依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位或者个人使用。其二，通过出让取得。即国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。目前，出让国有土地使用权主要采取三种方式：（1）协议。即出让方和受让方就土地使用权的价款、使用用途、使用期限等协商一致后转让土地。（2）。即在指定的期限内，由符合指定条件的单位或个人以书面形式，竞投某片土地的发展权，土地招标小组择优而取。（3）拍卖。即在特定的时间，公开场合，在政府土地使用权拍卖人的主持下，竞投者手举统一编号的应价牌应价，竞投在一定年限内的土地使用权，价高者得的活动。其三，通过有偿转让取得。即土地使用者，将以出让方式获得的国有土地使用权，依法办理有关手续后，转让给他人使用。土地使用权可否抵押，取决于土地使用人对其依法享有的土地使用权有无处分的权利。土地使用权的处分权，指依法转让或者抵押土地使用权的权利。目前，我国的一些法律规定了可以处分国有土地使用权的情况。比如，《中华人民共和国房地产管理法》规定：“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。”国有房屋，指产权属于全民所有的房屋。包括国家确定给国家机关、社会团体、全民所有制企事业单位、军队使用的全民所有的房屋。一般来讲，国有房屋的使用单位对其占用的房屋没有处分的权利，但依照法律规定，使用单位有权处分的房屋可以用于，比如规定，全民所有制企业法人以国家授予其的财产承担。全民所有制企业对其房屋即具有依照法律规定处分的权利。可以用作抵押担保。国有其他地上定着物，指所有权属于国家的除土地、房屋外的不动产。包括：国有林木、桥梁、隧道、纪念碑、水塔等建筑物。抵押人可否以其抵押，取决于抵押人对这些不动产有无处分的权利，只有法律规定了对某项地上定着物可以处分，才能对其设定抵押权。（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。国有的机器、交通运输工具和其他财产可否抵押，取决于法律是否授予财产使用人处分该财产的权利。《中华人民共和国全民所 有制工业企业法》规定：“企业的财产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分离的原则授予企业经营管理。企业对国家授予其经营管理的财产享有占有、使用和依法处分的权利。”根据这一规定，全民所有制工业企业对于依法由其经营管理的国有机器、交通运输工具和其他财产，可以设定抵押权。（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权。《中华人民共和国宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”。《中华人民共和国农业法》规定：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。”该法还规定：“国家鼓励个人或者集体对荒山、荒地、荒滩进行承包开发、治理，并保护承包人的合法权益。”为了鼓励承包开发四荒地，解决承包开发荒地的资金短缺，担保法允许在经过发包方同意的前提下，以荒地的土地使用权抵押。除前五项所列可以抵押的财产外，担保法之外的其他法律规定可以抵押的财产，也可以设定抵押权。权利主体可以以一项财产设定抵押权，也可以将动产、不动产及其某些权利作为一个整体实现担保。比如，企业可以将厂房、机器设备、库存产成品、等财产作为总资产向。但是，企业将财产一并抵押时，各项财产的数量、质量、状况和价值都应当是明确的。
（咨询请说明来自律师365）
地区：新疆&乌鲁木齐
|解答问题：35582
您好，担保法解释34条的补充说明，我的回答如下：一般保证是主还不起的范围内由保证人承担保证责任。什么时候才能确定还不起呢，那就是生效判决或者仲裁裁决确定的履行期限内没有偿还的。人的地位相当于主人。
无锡抵押担保律师
律所：江苏三诚律师事务所
区域：江苏/无锡/南长区
擅长婚姻家庭
律所：江苏裕安律师事务所
区域：江苏/无锡/江阴市
擅长合同事务
相关法律咨询
热门抵押担保法律百科
现实生活中，当我们向他人借钱的时候，可以适当的提供质押物给债权人，这样可大大增加借款成功的机率，但是质押在司法实践中很多人却总是将其与抵押混淆，其实质押与抵押是不一样的，下面为大家介绍质押的知识，帮助大家做一个区分。
抵押担保相关知识
抵押担保相关专题
周边专业律师
扫描二维码
更多惊喜等着您！
1分钟提问，免费短信提醒
律师365，优质法律服务平台400-64365-00服务时间：周一至周六8：00~22:00服务指南平台保障律师入驻常见问题|||||Copyright(C) 成都六四三六五科技有限公司 版权所有 蜀ICP备号 增值电信业务经营许可证(川B2-)当前位置： >
国有土地使用权转让合同无效情形及规制建议
发布时间：
21:17:25 & 作者：佚名 & 来源： 土易网 & 浏览次数：
摘要: 根据我国现行法律规定，国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。勿庸置疑，国有土地使用权转让合同即是转让方与受让方之间订立的约定转让国有土地使用权并明确相互权利义务关系的协议。法律禁止集体土地使用权转让，一般所谓土地使用权转让均指向国有土地。土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，其效力认定首先要满足合同有效的一般要件：即主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定。法律对
　　根据我国现行法律规定，国有土地使用权转让是指以出让或划拨方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。勿庸置疑，国有土地使用权转让合同即是转让方与受让方之间订立的约定转让国有土地使用权并明确相互权利义务关系的协议。法律禁止集体土地使用权转让，一般所谓土地使用权转让均指向国有土地。土地使用权转让合同作为一种特殊的买卖合同，其效力认定首先要满足合同有效的一般要件：即主体适格、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定。法律对土地使用权转让合同的主体未作限制性规定，意思表示是否真实对转让合同效力影响不大，合同内容是否违反法律与行政法规的强制性规定成为认定土地使用权转让合同效力的关键。
　　目前，规范土地使用权转让行为的主要法律法规是《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下称《条例》）。最高人民法院此前公布的《关于审理国有土地使用权转让合同及相关纠纷案件适用法律若干问题的解释（征求意见稿）》（以下称《解释（征求意见稿）》），对有关国有土地使用权转让合同的性质与效力的认定及处理提出了初步指导性的意见。现笔者根据有关法律规定，结合执业实践，就国有土地使用权转让合同无效的情形试作归纳分析，并就有关立法与解释的制订提出个人建议。
　　一、转让方未按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金的，转让合同的效力问题
　　我国实行的是土地有偿使用制度。根据法律规定，以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用者须与市、县人民政府的土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并按照出让合同的约定缴纳土地出让金，即支付取得土地使用权的对价。《条例》第十六条规定：&土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。&可见，土地使用者只有在缴纳全部土地出让金后，才能办理土地使用权登记，依法取得国有土地使用权。
　　《城市房地产管理法》第三十八条规定：&以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；&&从该条规定看，按出让合同约定支付全部土地使用权出让金和取得土地使用权证书，是转让土地使用权必须同时具备的两个前提条件，均属于强制性规定。即使已取得国有土地使用证，但未全部支付土地出让金的，也不具备法定的转让条件，所签订的土地使用权转让合同应属于无效合同。
　　笔者认为，&支付全部土地使用权出让金&，不应作为转让土地使用权的前提和必要条件。实践中，有的地方政府在出让合同中约定受让人按约定支付部分土地出让金后即可办理国有土地使用证，其余土地出让金可分期支付。特殊情况下，政府甚至会决定对应缴纳的土地出让金进行减、免、缓。持有国有土地使用证即表明其拥有合法的土地使用权，未支付的土地出让金作为对政府的债务，应通过债的制度予以解决。土地出让方严格执行行政法规，则不可能出现拖欠土地出让金的现象。政府违规的后果由政府自身承担，不应转嫁给交易双方，尤其是转让合同的受让方。为确保土地出让金足额缴纳，只须规定&支付全部出让金&为申请土地使用权登记的必备要件即可。亦可规定，未缴清土地出让金转让土地使用权的，转让方须将转让价款优先补交尚未缴清的土地出让金即可，勿需作出未支付全部出让金禁止土地使用权转让的规定。
　　二、转让方未依法取得土地使用权证书的，转让合同的效力问题
　　根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。以出让方式取得土地使用权证书的一般程序为，签订国有土地使用权出让合同，受让人按出让合同约定缴纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地使用证。以划拨方式取得土地使用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可办理国有土地使用证。
　　《城市房地产管理法》第三十七条规定：&下列房地产，不得转让：&（六）未依法登记领取权属证书的；&&可见，无论是以出让还是划拨方式取得土地土地使用权的转让方，在未依法取得土地使用权证书之前，与他人签订国有土地使用权转让合同，违反了法律的强制性规定，应属于无效合同。
　　根据物权公示原则，土地使用权在法定登记机关的登记簿上记载的行为，即是一种登记行为。登记作为一种公示行为，一经完成，用地者即取得了合法的土地使用权。土地使用证只是政府部门颁发一份权利凭证，用地者是否实际取得和持有，应不影响其经依法登记而取得的权利。故法律规定必须取得土地使用证书方可转让，与有关物权公示理论不相符合。实践中，由于行政机关的办事程序等原因，用地者迟延取得土地使用证的情况并不少见，如此规定对转让方也不公平。建议将土地使用权登记作为取得土地使用权的标志和进行转让的前提条件，淡化权属证书在实际操作中的作用。《解释（征求意见稿）》回避土地使用权登记的法律作用，可能与我国不动产登记制度不完善有关，但照此意见执行，既可能与将来的物权法规定相冲突，也对确立和规范我国不动产登记制度产生消极影响。同时，将持有&有批准权的人民政府批准文件&作为取得土地使用权的依据，明显属于一种扩大解释，该解释意见既缺乏法律上的依据，也容易造成实际执行中的混乱。
　　三、转让方未对土地进行投资开发或投资开发未达到法定条件的，转让合同的效力问题
　　此种情形是针对以出让方式取得土地使用权的转让方的要求。根据法律规定，取得国有土地使用权须具备法定条件，即持有计划部门的建设项目立项批文、城市规划部门颁发的用地规划证书等。没有具体的建设项目不得申请用地，取得土地使用权后，须按出让合同约定进行开发建设，炒卖土地为法律所禁止。
　　《城市房地产管理法》第三十八条规定：&以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：&（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。&根据该条规定，凡房屋建设未完成开发投资总额的百分之二十五以上、成片开发土地未形成工业用地或者其他建设用地条件的，不得转让国有土地使用权，否则，所签订的国有土地使用权转让合同因违反法律的强制性规定而无效。
　　笔者认为，为禁止炒卖土地的投机行为，规范土地市场，在特定时期内对土地使用权转让前的投资开发程度进行限制，十分必要。但该限制只能作为阶段性的规定内容。在土地市场进一步规范后，此类限制不仅多余，且制约了土地资源的正常流转。一方面导致规避投资条件限制、私下交易或变相交易大量出现，禁而不止；另一方面，在转让方已不适宜或不愿再自己开发、又不想将土地交还政府的情况下，转让方只得勉强投入，投入越多，可能对受让方进一步开发的制约越大，不符合市场规律和经济性原则。抑制土地炒卖的关键在于出让环节。一级市场滥批，却试图通过二级市场严管来防止，无异于本末倒置。建议对一级市场的土地使用权取得条件进行严格限制，防止无开发能力或无意真实开发者虚报立项规划骗取土地使用权然后倒卖的行为发生，限期不进行开发或达不到开发程度即按出让合同的约定进行处罚或收回土地使用权。放宽土地二级市场的交易条件，使土地资源得以合理流动、优化配置。
　　《解释（征求意见稿）》将&起诉前当事人已完成法律、行政法规规定的土地投资开发条件&作为认定转让合同有效的依据，无疑是对法律规定的一种变通适用，其合理性值得肯定，但此类规定对法律规定的严肃性造成的消极影响不容忽视。
　　四、未经政府部门批准转让划拨土地使用权的，转让合同的效力问题
　　尽管我国实行土地有偿使用制度，但由于历史原因仍存在大量的划拨土地。此类划拨土地的使用虽不符合现行法律的规定，但也不宜马上收回。由于利用能力与现实利益趋使，许多划拨用地或明或暗的通过转让方式进入市场。
　　《城市房地产管理法》第三十九条规定：&以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
　　以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。&
　　因此，以划拨方式出得土地使用权的，须经有批准权的市、县人民政府审批后，方可进行转让。《条例》第四十五条还规定了划拨土地使用权的转让条件，但同样规定政府审批是转让的前提。未经政府部门批准擅自转让划拨土地使用权的，所签订土地使用权转让合同应属于无效合同。
　　笔者认为，划拨土地使用权是一种无偿使用国有土地的方式，不需要支付使用土地的对价。严格地说，现行法律规定的划拨土地使用权的转让并非真正的土地使用权转让。根据《条例》第四十五条的规定，划拨土地使用权经政府批准转让的实质是国家收回划拨的土地使用权，然后再出让给受让方。或经批准不再办理土地使用权出让手续，但土地收益须上缴国家。可见，划拨土地的使用权人依据转让合同取得的并非土地使用权的对价，充其量算作是对其交回土地使用权的一种补偿（含地上附属物的补偿），划拨土地使用权转让之说及相关程序规定显得不伦不类。划拨土地使用权转让及变相转让，一定程度上导致了土地市场的混乱，也是造成国家土地资产流失的一个巨大黑洞。随着使用划拨土地的范围越来越小和土地市场的逐步规范，建议取消划拨土地使用权转让之规定，规定禁止划拨土地使用权转让，凡不符合现行法律规定的划拨土地使用权一律变成有偿使用，无力支付土地出让金的由国家直接收回或变更为租赁等其他使用方式。
　　根据《解释（征求意见稿）》第六条、第七条规定意见，&转让方与受让方订立的合同为补偿合同，合同约定的土地转让价款应认定为对原划拨土地使用权人的补偿。&将划拨土地使用权转让合同确定为补偿合同可谓定性准确，把握到了此类合同的实质所在，有利于有关转让合同纠纷的正确处理。
　　五、未经其他共有人书面同意转让共有土地使用权的，转让合同的效力问题
　　土地使用权共有的情况较为少见。一般指的是合作开发、联合建房用地和城市居民的私人建房用地。根据法律规定，一方出地、一方出资或双方甚至几方共同出地、出资进行合作开发、联合建房的，须将国有土地使用权过户至各方名下，土地使用权由单一主体变为共有主体。一方转让土地使用权的，须经其他共有人的书面同意，其他共有人有优先购买权，否则，转让行为构成对他人权利的侵害。
　　《城市房地产管理法》第三十七条规定：&下列房地产，不得转让：&（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；&&故未经其他共有人书面同意的，所签订的土地使用权转让合同亦应属于无效合同。
　　笔者认为，土地使用权人以土地使用权作为投资与他人订立的合作开发经营房地产合同，更多的体现出联营的性质，并非严格意义上的土地使用权转让合同，不在本文探讨之列。但合作开发经营房地产合同履行过程中，可能涉及共有土地使用权的转让问题。《解释（征求意见稿）》规定，合作开发经营房地产及联建合同纠纷中，不因土地使用权未过户至项目公司或合作各方名下认定合同无效。此意见较最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》有关&未办理土地使用权变更登记手续的一般应当认定合建合同无效&的规定更为合适。但在土地使用权变更之前，能否认定为产权共有，原土地使用权人与第三方签订土地使用权转让合同是否有效，如何处理尚无具体规定。笔者建议，合作开发及联建项目一经审批与备案，即使尚未办理土地使用权变更登记，以土地使用权作为投资的一方再与第三方签订土地使用权转让合同的，也应当认定为无效。
　　六、转让司法和行政机关依法限制转让的土地使用权的，转让合同的效力问题
　　土地使用权作为具有重大经济价值的财产权利，经常因与使用权人有关的经济纠纷而被债权人申请司法机关裁决采取查封等强制措施，用以担保债权的实现。也可能因权属争议或其他原因被土地管理等行政机关决定采取限制性措施。司法、行政机关做出裁决、决定后，通知土地管理部门协助执行，该宗土地的抵押、转让行为即被依法禁止。以被采取司法或行政限制的土地使用权作为标的物的而签订的转让合同，当然属于无效合同。
　　法律虽对司法、行政机关裁决或决定采取限制措施的土地使用权作了禁止转让的规定，但规定十分原则，操作性不强。现行法律中，对于司法机关尤其是人民法院对土地使用权采取限制的措施、程序有关明确规定，但对于行政机关决定限制土地使用权转让的规定并不具体。尤其是司法、行政机关作出限制土地使用权转让的裁决或决定后，未向政府土地使用权登记机关送达协助执行通知书的，土地使用权转让合同是否有效，受让方因此而取得土地使用证的，是否必然无效或应被依法撤消，争议较大。笔者认为，经司法、行政机关裁决或决定限制的土地使用权转让的，转、受让双方所签订的转让合同应认定为无效，但受让方已依法办理土地使用权变更登记且系出自善意的，其合法权益应予以保护。
　　七、转让被政府部门依法收回的土地使用权的，转让合同的效力问题
　　根据《土地管理法》第五十八条及其他相关规定，因公共利益需要、城市规划调整、约定土地使用期限届满等原因，原批准用地或有批准权的人民政府可以依法收回国有土地使用权，包括划拨土地和出让土地。根据《城市房地产管理法》和《条例》的有关规定，土地使用权人一定期限内未按出让合同约定对土地进行开发建设的，人民政府或土地管理部门有权收回土地使用权。当政府依法做出收回土地使用权的决定后，根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，该土地使用权不得转让。土地使用权人再与他人签订土地使用权转让合同的，属于违反法律的禁止性规定，转让合同无效。
　　政府部门依法收回土地使用权的，原土地使用人已丧失土地使用权，当然无权转让。关于土地使用权的收回，国土资源部《闲置土地处置办法》规定了具体的条件与程序，即有批准权的政府批准、公告、下达决定书，注销土地登记和土地证书。笔者认为，在收回土地使用权的程序未进行完毕即土地登记和土地证书未被注销之前，土地使用权人与受让方签订土地使用权转让合同的，不能轻意否定其合同效力。土地登记被注销之前，土地权属依然合法存在。当土地使用权人申请复议或提起行政诉讼后，其权属即处于待定状态，此时便认定转让合同无效确有不妥。
　　八、转让有争议的土地使用权的，转让合同的效力问题
　　根据法律规定，土地使用权发生争议，应先经人民政府处理，对处理不服的，可以向人民法院起诉。根据《城市房地产管理法》第三十七条的规定，有争议的土地使用权不得转让。因此而签订的土地使用权转让合同，也应当被认定为无效合同。
　　但实践中，土地使用权争议的类型很多，有一方持有土地使用证，另一方未持有土地使用证的；有双方均持有土地使用证，但对有关使用范围与面积产生争议的；有对一方持有的土地使用证合法性产生异议的；有民事争议，也有行政争议，等等。若将所有发生争议的土地使用权均禁止转让，既不符合交易规则、造成资源闲置浪费，也会被别有用心之人利用而损害交易双方利益。笔者建议，应通过司法解释加以明确分类，具体情况具体对待，或直接规定凡争议未进入司法、行政处理程序的，不影响转让合同效力；凡已进入司法、行政处理程序的，待上述程序处理完毕后，再予以认定与处理，不将土地权属存在争议作为否定合同效力的依据。
　　九、转让已办理抵押登记的土地使用权的，转让合同的效力问题
　　已抵押的土地使用权的转让问题，现行土地管理法律法规未作具体规定，应当适用《担保法》关于抵押物转让的有关规定。《担保法》第四十九条规定：&抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。&因此，转让已办理抵押登记的土地使用权并无法律障碍，但必须履行法律规定的&通知&与&告知&义务。因此，已抵押的土地使用权转让时，未通知抵押权人和告知受让人土地使用权已抵押的，转让合同应当认定为无效。
　　遗憾的是，法律并未具体规定&通知&与&告知&的时间。根据《担保法》第四十九条的规定，通知抵押权人的目的，是保障抵押权人依法行使低价转让担保和就转让价款优先受偿的权利。故笔者认为，通知时间以确保抵押权人得以行使上述两项权利为限，具体时间应当在土地使用权转让合同签订之后、双方开始履行之前。至于告知受让人，其时间应在转让合同签订之前。当然，签订之后，受让人接受而无异议的，也不影响转让合同的效力。故，转让已抵押的土地使用权的，转让合同的效力往往处于待定状态，属效力待定合同。
　　土地使用权转让合同的效力问题作为现阶段土地纠纷中的难点与热点问题，与我国目前特殊的土地制度不无关系。同时，政府部门的土地监管执法力度不够、两级土地市场的规范程度不高，也必然造成此类争议频频发生。加强对土地使用权转让合同效力的研究，从法律实务的角度审视我国现行的土地流转制度的利弊，挖掘导致转让合同无效的体制、制度和实践层面的原因，对进一步建立起适合我国国情的土地流转制度，规范国有土地使用权的出让、转让活动，完善土地市场交易规则，实现土地资源的最优化配置，具有十分重要的现实意义。
分享到&: &&&
土地类型：农业用地&
面积：100&亩
流转方式：转让&&&&&&
客服电话：
联系地址：
北京市通州区九棵树瑞都国际大厦1906室
土易网版权所有
联系地址：北京市通州区九棵树瑞都国际大厦1906室
联系电话：、qq 　
ICP备案号：