想在燕郊购买二手房的请注意了
二手房买卖的注意事项及税费承担
近期，随着各种利好消息频频传出，燕郊楼市又呈现出一片火爆景象房价暴涨，导致原来以较低价格签订房屋买卖合同尚未办理房屋过户手续的卖主心理失衡，不想继续履行合同。合同既然已经签订，就应当全面、诚信履行应负义务。房屋价格昂贵，为保障自己合法权益，在签订房屋买卖合同之时就应当十分小心，本律师经整理，就在二手房买卖合同中应注意的事项，总结如下：
一、二手房买卖应注意的事项：
（一）签合同时需看到的东西：
1、房屋产权证和土地使用权证正本。
（房地产管理部门查询此产权的真实性。）
（房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。）
2、产权证所有人及其共有人(配偶)身份证、户口、婚姻证明复印件。
3、卖方身份证及户口薄。
4、如卖方非产权证权属人，则产权证权属人需出具书面格式的委托书。
5、原契税完税证明。
6、原购房发票（复印件）、原购房合同、由房屋土地测绘部门提供的房屋勘丈表、房屋平面图和房屋地籍图。
7、水、电、煤结清帐单。（上个月）
8、交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。
（二）《房屋买卖合同》上需注明事项：
1、买卖合同已签订，买方首期款也已支付业主后，办理产权过户的过程中出现任何非买方责任问题致使产权无法顺利过户时，业主需全额退还卖方订金及首付款，并赔偿。（款清后必须拿到房产证和土地证。
2、卖方必须保证产权证的真实性，若产权证不被房地产管理部门认可（真实性），卖方全额退还房价总额。
3、房屋位置、性质、面积、结构、格局需与产权证一致，如有不同，卖方必须补偿差价。
4、屋内设施陈列清楚（包括门窗、地板等）以及确保没有缺陷。如有缺陷，由卖方补偿。
5、有无抵押、共有人是否同意出售；
6、产权人书面委托书附买卖合同。
7、付款方式流程做出明确、具体的约定。并注明，如因非个人原因而引起的任何付款上的拖延，买方可免除责任。
8、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；及应由哪方于交房前结清包括水、电、煤、物管费、维修基金等相关费用。
9、房价是否包含了燃气设施费？房价是否包含了维修基金余额？
10、卖主需在交房日前将其户口迁出。
11、如果买卖双方发生纠纷，中介公司有无能力负责赔偿损失。
12、违约责任：明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付。产生纠纷协商不成时如何解决争议（仲裁、诉讼等）；
13、写明合同生效、中止、终止或解除条款；
14、在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。
15、贷款是到我手上的，由我来支付给卖方。
二、二手房交易应该注意的风险&&&&&&&&&&
&&&&(一)来自交易主体方面的风险
&&&&即买卖双方没有从事房屋交易的资格、具体表现为出卖人非房屋所有权人也未获得房屋所有权人的有效授权，作为买受方的个人,支付能力不强或不诚实履约，出卖人不能得到全部房款。
&&&&(二)来自交易房屋的风险
&&&&主要有:
&&&&1、用于交易的房屋为非法建筑或已被列人拆迁范围;
&&&&2、房屋权属存有争议;
&&&&3、房屋为共有出卖人未经共有权人同意
&&&&4、房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的;
&&&&5、房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;
&&&&6、已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的;
&&&&7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;
&&&&8、交易房屋存有质量瑕疵。
&&&（三）来自交易手续方面的风险
&&&&房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权极相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
&&&（四）来自房屋评估方面的风险
&&&&二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估。在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低，偏离房屋的市场价值。
&&&（五）来自二手房交易合同方面的风险
&&&&主要为交易合同双方的权利义务约定不明引发争议，或交易方利用合同进行诈骗。
&&&&针对以上可能出现的风险，可从以下儿方面人手加以防范:
&&&&1、交易双方应对对方的资格进行必要的审查和判断。作为买受人，可要求出卖人提供房屋的权属证明文件、身份证明以及其他证件，并到登记机关查验房屋的权属登记情况，判定拟购买房屋的可买性和安全性;作为出卖人，可要求买受入提供身份证明、工作证明、收人证明等材料，以便对其资信能力作出评判。
&&&&2、作为出卖人，应对买受人的支付能力等相关情况有一个基本的了解和判断。作为买受人，则应对一拟购买的房屋进行实地考察，详细了解房屋的基本情况(如地点、户型、结构、价位、朝向、装修情况、共有情况、出租情况、抵押情况、房屋用途等)、房屋的市政配套情况、物业管理情况、房屋所在地区周边环境，从而对拟购买的房屋有一个全面的了解。
&&&&3、在交易过程中，交易双方应首先委托信誉良好的、具有房地产评估资质证书的机构对房屋价格进行评估，以避免评估价偏高或偏低；
&&&&4、双方签订书面房屋买卖合同时，应尽可能地在合同中详尽地约定双方的权利义务，针对可能出现的情况约定相应的处理对策，尤其是要明确违约的法律责任。一份完善的合同将有助一于减少许多不必要的纷争，从而有利于保证交易目的顺利实现。
&&&&三、买二手房如何预防冒名顶替
&&&&一般来说，冒名顶替出售他人的房产有以下几种情况：
&&&&1、将承租房出售
&&&&先将房屋从产权人手上租赁下来，然后伪造房东的身份证以及房产证，再到中介处挂牌将房屋出售。
&&&&2、与房东有特定关系，冒用房东的名义出售
&&&&由于与房东有一定的关系，比如亲戚关系或朋友关系，将房东的身份证和房产证骗到手，再冒用房东的名义将房子卖掉。
&&&3、利用委托公证，以房东代理人的名义出售
&&&先找一个与房东外貌相似的人，再持房东的身份证（者干脆持假身份证）到公证处办理委托公证，以房东名义委托自己将房子卖掉。
&&&当然，不管哪种方式都会经过房地产交易中心的审核，但是，交易中心工作人员对交易资料的审核一般很难进行实质审核而只能进行形式审核。比如，交易中心很难去判断卖方身份证以及公证委托书的真假，而只能判断材料是否齐备、材料表面是否有明显漏洞。因此，买方对卖方真实身份的审查不能寄希望于交易中心。
&&&&买方应通过以下几个途径对卖方身份进行审查：
&&&&1、对产权人的户籍情况进行调查
&&&&对卖方亲自签订合同并办理过户手续的，应当到公安机关调查产权人的户籍情况。公安机关的户籍基本信息上都会有相应的照片，这个照片与身份证上的照片是一致的，因此应当查清楚以便与卖方进行比对。
&&&&2、对委托公证书进行调查
&&&&如果涉及到委托公证书的，应当到公证机关调查公证书的真实性以当事人身份的真实性，以防止公证书被伪造或无效。
&&&3、对代理人的户籍情况进行调查
&&&代理人持委托公证书办理交易手续的，除了调查公证书的真实性，还要确保委托公证书上指定的代理人与办理交易手续的是同一个人。因此还应当核实代理人的身份。
&&&&除此之外，还应当注意，房款应当尽量从自己的银行卡号汇入产权人的银行账号，而尽量不要以现金交付，或者汇入代理人的银行卡号。
&&&&四、二手房屋买卖，谨防户口问题&
&&&&人们在买卖二手房时，往往将谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝向等方面。但却经常忽略一个可能引发严重后果的问题：户口。
&&&&在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势。其纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如此一来，购房者虽然名义上取得了房屋的产权，但户口“阴影”却挥之不去。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看，不能住，无疑成了“镜中花、水中月”。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的财力和精力又将无法避免。
&&&&房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。
&&&&在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？
　　第一，预先调查核实。在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。
&&&&第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。
&&&五、&如何签订房产中介居间合同&
&&&&卖房方和购房方通过中介公司介绍，达成购买意向的，中介公司均会在《房屋买卖合同》签订前，要求双方先行签署《房地产买卖居间协议》或类似协议。
&&&&签订这类协议的主要目的，在交易条件尚未完全达成一致或尚不具备签订正式合同的全部条件时，由其中一方（通常是买受方）先行提出大致的交易条件。若对方能够接受并签署，则视为双方对交易条件基本达成一致。在约定期限或条件具备时，双方即按照约定签订合同。
&&&&律师建议，签订房产中介举荐合同时，注意以下问题：
&&&&首先，购房人先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报法。
&&&&其次，在合同中明晰中介费用所包含的项目，中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于&“&黑收费&”。
&&&&其三，在合同中明晰中介费的支付条件。原则上是在中介公司促成双方签订《房地产买卖合同》时支付，但鉴于房屋交易过程中环节较多，可以将中介经纪费的支付与工作进度相结合，做到哪一步就付哪一步的中介经纪费。注意居间合同要求一次性支付中介费用或只介绍买、卖双方认识就全额收取中介服务费。
&&&&其四，要格外留心定金、订金，预付款，违约金条款。如果是对方提供的为格式合同，那么，在签订合同前，最好请专业律师把关，修改、删除合同中对己不利的“&霸王条款&”，增加自身需要的条款，以达到利益平衡，降低纠纷、损失发生。
&&&&其五，买卖过程中各期支付金额、期限及方式等；税收、相关费用等的承担及各类更名手续的办理及费用承担；该房屋内是否存在未迁出户口及迁出期限等各项内容均应做出明确、详细的约定。另外，若涉及车位问题，也需由双方进行明确约定。
二、 二手房买卖中的税费承担
鉴于本地区二手房买卖的实际操作流程及惯例，讨论二手房买卖涉及的税费及应由谁承担，没有太大的现实意义，因为房屋买卖涉及的税费种类繁多，房价及年限确定后，税费的数额既定，相关部门和机构不会超额收取，只要按照要求缴纳即可；尽管法律法规规定了税费应当由谁负担，但实际操作中，基本所有房屋买卖合同中都约定所有税费由买方承担，此约定表面看起来不合理，其实本人认为并无不当，反而省简化了诸多流程，因为卖方完全可以将税费加入房价中。但是，为让买房者知道自己都花了什么钱，本律师将二手房买卖的税费整理如下：
（一）买方承担的税费计算：
1、契税：成交价或评估价(高者)&1.5%
(商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)
2、交易服务费：建筑面积(平方米)&3元
3、交易印花税：成交价或评估价(高者)&0.
4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)
（二）卖方承担的税费计算：
1、交易服务费：建筑面积(平方米)&3元
2、交易印花税：成交价或评估价(高者)&0.
3、土地出让金：成交价或评估价(高者)&1%
4、解困房：成交价或评估价(高者)&1%
5、商品房：土地出让金按基准地价& 3% & 未交土地出让金的建筑面积
6、分摊费用：成交价/总面积&分摊面积&10%(10楼以下)成交价/总面积&分摊面积&20%(10楼以上)
7、个人所得税：成交价或评估价(高者)&1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)
8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)&5.5%
(房产证或购买时契税完税证未满二年)
如有需要，可拨打杨宏飞律师咨询电话：
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。& 现在外地人燕郊购房什么政策，首付几成，有哪些要求？有贷款经历，但已还清，（老家）河北之外地区有房。
现在外地人燕郊购房什么政策，首付几成，有哪些要求？有贷款经历，但已还清，（老家）河北之外地区有房。
全部6个回答
答：燕郊不限购，可以买，首付3层，提成7层，
答：不限购有房贷但已还清的还是算首套房首套首付30%二套首付60%个别项目开发商可以垫付能做到15%-20%的首付
答：也需要购房资质，首付3成，贷款算二套！
答：没有政策，首付3成，贷款只要还清了就没有事。
答：如果能开出首套证明，首付就是3成，
答：您好，按照您目前的情况来看，您可以正常贷款，但现在目前燕郊置够二手房，是不落户口的，燕郊大部分的二手市场都可以三成首付，一手房期房一半以上都可以百分之十的首付，燕郊本地的公积金可以申请公积金贷款，其他地区的还不可以申请，个人建议您贷款的话，走工商银行。
待解决问题
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All Rights Reserved在燕郊买一套房有多难？三个人的燕郊买房故事_燕郊在线-爱微帮
&& &&& 在燕郊买一套房有多难？三个人的燕郊买房故…
在日前出炉的30省房价收入比排行榜中，像北京、上海、深圳这种房价收入比巨大，且又有刚需需求的市民来讲，购房压力将再次加大。燕郊在线调查走访发现，不止是北上广深这样的大城市房价高企，就连他们周边的卫星小城也扶摇直上，现在环京置业变得艰难，燕郊置业最为不易。“现在若能在燕郊买到一套房子，那可真是祖上烧了八辈子高香了！”一网友说。”不仅仅是价格问题，还重要的是积分购房及落户政策，我在国贸上班，收入还行，本来去年就想在燕郊买套房，但家里有事耽搁了一段时间，今年4月份有时间了，我来燕郊看房，才发现不仅仅是价格高了，还重要的是我买房的资格没了。我是山西人，燕郊要求购买商品房需要在三河市缴交三年社保，我该怎么办？我是刚需，难道这是要逼我听从中介，配合他们给我造假才能给我在燕郊买房？”另一位顾先生告诉燕郊在线。“或许来燕郊上班也是一条路，至少，三年后，房价不会涨的很多，政府不是有房价6个月内不准调整，6个月后上涨幅度不超过10%的要求吗！但我又不知道到底该不该相信政府！”一会儿，他又补充说。燕郊房价连年高涨，然而基础设施、生活配套落后，每个到燕郊的购房人，对于燕郊区域的种种劣势都很清楚，下雨就看海、进城路漫漫、楼盘质量……每个住过或只是热爱上网的人，都能数出几个住在燕郊会面临的问题。有网友戏谑说，燕郊是河北牛逼的镇，规划得跟上海似的，堵车跟北京似的，街道跟伊拉克被炸过似的，上班的跟无业游民似的，挣的工资少的跟非洲难民似的，麻将室多的跟澳门似的，菜价涨得跟愚人节似的。看完不转的，好像没在燕郊呆过似的……不过，这一切并未影响到燕郊买房人的热情，没影响房价疯狂的跳涨。之前，一个北漂人说的段子广为流行：我后悔接受了高等教育。如果无知些，也许就不会喜欢上北京的繁华，就可以忍受老家那种安贫乐道的生活了……这无疑是北京买房难、燕郊买房难的一个鲜明注角。让我们一起来听听三个小人物在燕郊的买房故事：故事一：我现在连燕郊房子也买不起了号，当我来燕郊看房时，燕郊临近开盘的几个项目均价都已涨到了2.3万元/平方米左右。我问销售这是不是愚人节在开玩笑?他说不是。这是我整理的几个新开盘项目房价的上涨情况：我发现，曾经租住的星河皓月二手房房价也达到了20000元/平方米。2015年67月份，我搬离燕郊时，星河皓月的房价仅为13000元/平方米，那还是在去年年初1万元大关大幅上涨后实现的。来燕郊看房前，我已听说了房价的大涨，但没想到真的长的这么快!这还是一个小县城的房价吗?均价2万完全超过了我的预期。我简单估算了一个心仪楼盘70平米一居室的价格和我的承受能力。以每平米2.3万元计算，总房价是161万元，贷款30%，需要支付首付48.3万元，贷款112.7万元。如果以30年计算按揭，每月要还款5981元，如果以20年计算按揭，每月要还款7375元。我现在的薪资水平约每个月8500右。按揭30年的话，每个月将剩下2519元生活费;按揭20年的话，每个月只能剩下1125元生活费，根本不够生活。30年按揭虽然能够承担，但也是捉襟见肘了。最根本的问题是，我根本凑不够首付，还差20多万元!怎么办?从燕郊回京的路上，我拨通了母亲的电话，她正在和父亲在小公园里看大妈们跳广场舞。我们聊了点儿别的，她提醒我多喝水，我让老俩没事儿的时候多散步。故事二在房子面前，我们的感情已有了裂缝小于，最近正在被买房子的事情困扰着，平静的生活和稳定的爱情已然被房子搅得一塌糊涂，经常把疲倦和无奈写在脸上。她说，房子改变了心中最美好和纯净的东西。小于生长在安徽的一个安静的城市中，作为家中的独生女儿，自然备受家人宠爱，从小学到研究生的学习道路可谓一帆风顺。在研究生入学后，小于开始为自己的终身大事考虑了，在一次高校研究生的联谊会上，她和小吴互生好感，经过一段时间的了解之后，两人开始正式交往。感情一直很好的两个人今年即将研究生毕业，双方父母都希望他们能早日完婚，但是两个人却因为买房子的事情闹得很不愉快。她告诉我们，男友小吴家是安徽农村的，家中还有一个弟弟，父母收入状况非常一般，买房子只能拿出30万。小于表示，其实小吴家里不止这些，是为了给他弟弟留下将来结婚的钱才缩了水。而且小吴的父母希望姑娘家里也能支援一些钱。这点让小于心理很难接受。虽然因为买房的事情有些矛盾，但是小吴在买房这件事情上还是很积极的，一边哄着于姑娘，一边在网上找房，几天下来也泄了气，30万在现在的楼市中实在是杯水车薪。于是，两个人再次就买房子的事情深谈了一次。小吴希望小于和家里商量下是否能支援一些首付款，用于姑娘的购房资格在北京买一套房子，哪怕远一些小一些，就算共同财产。如果放在过去，小于肯定会一口答应，但是经历了卖房风波后，小于也有了自己的顾虑和打算，以为两个人感情再好，只要没有结婚都是有变数的，如果真的不能长久，有了房子的牵扯只能平添烦恼。再说，如果用小于的名字买房，男友家人肯定不会轻易答应，不想再被这些事情困扰了，索性拒绝。这次沟通之后，两个人的关系和感觉都有了些细微的变化，隔阂和距离在两个人之间蔓延生长……最近一段时间，她们一边忙着联系工作，一边到燕郊等地看房子，对于房子的选择，她只做客观评价，不会干预太多，“燕郊的房子，有的楼盘不错，我真想有一个属于自己的家，但……但，我们曾经那么笃定的感情也变得不确定了，未来一切都只能顺其自然。”小于说。& & & & & & &&&故事三：燕郊买房，吃过的苦只有自己能懂夏夏老家在山东，来北京打拼多年，从刚来北京那会儿跟一堆人挤在不带卫生间的出租屋内，如今她拥有了属于自己的幸福小家庭，这些年吃过的苦只有她自己能懂。去年5月份，夏夏入手了燕郊的二手房房价房价项目——夏威夷南岸，当时的均价是10800元/平，如今已经涨到了1万七八，对于这个房价涨幅，夏夏还是非常满意的。 不过，谈起这次购房经历，夏夏却显得有些遗憾与无奈，其实早在12年的时候她就有置业燕郊的想法，当时看中的是福成地产的上上城项目，均价在6000元/平左右，但由于当时燕郊包括北京在内的房价都在跌，她也就放弃了置业的打算。到了14年，上上城理想新城房价已经涨到了8000多，但当时她正怀有身孕，无暇顾及买房的事情，犹豫了一下还是没有入手。15年初，燕郊房价开始快速上涨，上上城理想新城的对外报价已经涨到了11000左右，考虑到项目的口碑与性价比，夏夏最终还是放弃了入手这个项目并将目光投向了二手房市场。经过多次实地考察，她觉得夏威夷南岸项目的品质、口碑与园林规划都是符合她的要求的，哪怕购买二手房的税费高一些，她也可以接受。为何会选择燕郊这个区域，夏夏说也是因为请教了业内专家，有专家建议她买燕郊的房子，而且因为她本身在北京还没有购房资格，允许购买的只有商住项目，但在她看来，商住项目一方面是商住商电比较贵，而且生活配套也不见得比燕郊强。&“我觉得燕郊房价未来还会涨，因为利好政策太多，而且现在住宅用地也越来越少，一旦未来通了地铁，我甚至都可以直接搬到燕郊去住了，现在从北京去燕郊也还算方便，不堵车的话从草房地铁站坐819路公交半个多小时就到小区门口了。不过有一点不好，燕郊的房子租不上价，90平的两居一个月租金才2300，还是挺低的。”，夏夏的言语中表现出了对燕郊未来的无限期待同时也夹带了对当前的些许不满。（燕郊在线综合有关资料整理而成）— END —
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