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已经签完二手房屋买卖合同,买方违约要赔偿卖方多少损失?
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二手房买卖，卖方违约，买方怎么办
作者:杨君强　　时间:　　 　　浏览量：0　　
二手房买卖，卖方违约，买方怎么办
进入2016年以后天津房价突飞猛进，下半年尤是如此，面对暴利，大部分卖方以各种理由违约，不同意卖房。我们所每天每人接到的相关咨询电话就有三四个。
我们若是买方，该怎么办呢？
题外话，对于将买未买的人，买房之前不单单要看房子怎么样，还要看卖方怎么样。人常说，相由心生，我不肯定，也不否定。房子现在这个价格，对大部分购房人来说都是大事，我们经不起折腾，卖方人不怎么样，哪里都会是事，望慎重再慎重。当然，如果看好了，及时下手。
从法律角度分析，该怎么办呢？
我们购买房屋，多通过房屋中介，而中介提供的多为格式合同，因此签订合同时，要看清合同关于解除和违约责任的相关条款。提高违约金的金额，可以抑制一部分违约。
合同签订后，卖方违约，卖方可以要求继续履行合同或要求按合同约定承担违约损失。是不是很纠结，我来给你分析下。
1、& 如果要求按合同继续履行。
这个前提是签有有效的房屋买卖合同，此合同并非一定是在房管局签订的《天津市房产买卖协议》（俗称网签），因为网签合同仅为房管局办理过户手续时的行政备案需要，只要双方签订的合同具有买卖房屋的意思，并就房屋面积、权属等自然情况、房款、办理相关手续的时间进行了有效的约定，就可以作为要求继续履行的依据。
当然了，要求继续履行在法律上还必须排除《合同法》第110条情形“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”
在实践中，法院面对此种诉讼请求有诸多顾忌，需要考虑房款的给付、卖房人拥有的房屋套数及居住情况、判决的有效执行及其他的一些非法律因素，所以诉讼请求得到支持在实践中有一定的风险。所以，作为买方，需要自行克服一些障碍，如果贷款还未办理，就需要一次性付清余款，法院不可能判决某个银行向你发放贷款，庭审时，尤其要注意技巧的把握。
经本人查询，在天津要求继续履行买卖合同的有部分得到支持，比如天津市滨海新区人民法院（2016）津0116民初62162号民事判决书，该案中当事人之间只是在中介签订了房屋买卖合同，其他手续均未办理。当然了，也有为支持的。
法院判决继续履行，卖方到期未协助办理过户手续，买方可到法院申请强制执行，凭执行庭的协执裁定即可单方办理过户。但，在此需提醒买方，若卖方不交付房屋，这又是一场诉讼。
2、& 如果要求对方赔偿因违约造成的损失。
首先需看合同如何约定，可按照约定主张定金双倍返还或主张违约金，如果无此两项约定，或仍不足以弥补损失，可要求对方赔偿损失。
根据《担保法》规定，定金必须书面约定且实际交付才会生效，原则上不得超过合同总金额的20%。违约金的金额，如果超过实际损失的130%，违约方可申请法院降低，同样道理，如果低于实际损失，守约方可申请法院提高，当然也可不要求提高直接要求无法弥补的其他损失。实际损失，一般包括中介费等实际花销及房屋增值后的差价损失。
实践中，因房屋价格暴涨，且违约金金额要高于定金，两者又是二选一的关系，所以买方多主张赔偿违约金，大部分得到了法院的支持。差价损失部分，现尚未看到生效判例涉及，但作为守约方的实际损失，理应得到支持。
天津现在关于二手房买卖还未形成统一的意见，咨询多名法院工作人员，都是各抒己见，因此上文也是我的个人意见。上海关于二手房买卖曾于2005年出台一个解答，大家可以参照下。
上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
第一、二中级人民法院民一庭、民二庭，各区、县法院民一庭、民三庭，浦东新区法院、黄浦法院民四庭，宝山法院速裁庭，各人民法庭：
随着本市房地产业的快速发展，相关的房地产纠纷有所增加，尤其是在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新情况、新问题。为妥善处理好此类纠纷，统一一类案件的法律适用，我庭在调查研究基础上，广泛听取了相关法院意见，出台《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》，现将该解答下发给你们，供你们审理案件时参考。执行中如发现问题，请及时向我们反映。
2005年12月16日
关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答
1、本解答的适用范围
答：本解答所涉之“二手房”买卖，系指买卖双方经合意，出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付一定对价而产生的民事合同关系。
新建商品房的买卖及公房使用权的转让，不适用本解答。
2、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
3、未经在房屋内共同居住的其他成员同意，房屋所有权人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？
答：房屋权利人个人购买所得的房屋，配偶或其他亲属因婚姻或亲属关系形成了同住事实，房屋所有权人有义务保障其居住权益，但该权益的存在并不构成对房屋所有权人处分房屋的限制。因此，未经在房屋内共同居住的其他成员同意并不影响房屋所有权人对外签订的房屋买卖合同的效力。
4、2004年4月26日“期房限转”政策出台后，一方尚未取得房屋所有权证，即与他人订立转让合同。该转让合同的效力如何认定？
答：高院在今年6月16日《民事法律适用问答》（2005年第1期）对此作了阐述，明确不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。至于上海市目前关于“期房限转”的地方性规定，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。
5、当事人已就房屋买卖事宜达成了具体约定，但未签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。当事人之间的买卖合同是否成立、有效？
答：《上海市房地产买卖合同》是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局共同制定的示范文本，当事人可以约定采用，或参照示范文本订立买卖合同。实践中，买卖双方就房屋买卖事宜达成一致意见后，为办理过户手续之需要，大多约定双方再需签订《上海市房地产买卖合同》示范文本。对此，买卖合同是否成立、有效应根据双方的合意情况，予以区别对待。
如双方明确以签订《上海市房地产买卖合同》为买卖合同成立、生效要件的，从其约定。
如双方并未作出上述约定，而双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容，应视为买卖合同成立，并认定合同有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认。当事人未签订《上海市房地产买卖合同》的，不影响原已成立的合同关系。
6、合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？
答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
7、“二手房”买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任？
答：买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
8、当事人分别签订了几份买卖合同，但约定的房价不一致。现当事人对于房屋成交价格产生争议，如何认定？
答：对于前后合同约定的房价不一致这一情况，根据后合同优先于前合同的原则，原则上应以后订立的合同为准。如一方当事人确有证据证明双方为规避纳税、骗取贷款等，而故意在此后的《上海市房地产买卖合同》等合同中订立虚假价格的，因该项变更非双方变更房价的真实意思，且具有非法目的，不应予以认定，仍应以前合同约定的成交价履行。
判断时，除由提出异议方承担举证责任外，还应结合前后合同签订后的履行情况、前后合同约定的成交价与市场价格的差距大小、合同登记备案情况等综合判断。此外，对于当事人确存在规避纳税、骗取贷款等行为的，可一并建议相关部门予以处理。
9、买卖合同成立后，出卖人未能自动履行产权过户义务。对此，实践中买受方既有主张确权的，也有要求出卖人履行产权过户义务的，如何处理？
答：在买卖合同履行过程中，双方间存在的是债权债务关系，买受人只能依据合同约定，要求出卖人履行合同义务，包括按约将标的物的所有权移转给买受人。买受人不能依据买卖合同而直接取得标的物的所有权，实践中也可能由于出现法律上或者事实上不能履行等法定情形，而导致买受人不能实际取得标的物所有权的情况发生。同时，确权之诉系对民事权利是否存在、如何归属等加以确认，而如前述，在出卖人未自动履行所有权移转义务前，买受人尚未取得标的物的所有权，其依据合同约定要求确认房屋所有权归其所有，缺乏基础。因此，对出卖人不履行产权过户义务的，买受人不能直接要求确认房屋产权归其所有，只能按合同约定要求出卖人履行产权过户义务。
10、二手房买卖中，当事人因户口问题发生争执，法院是否处理？
答：对于“二手房”买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，我们已在2003年第3期《民事法律适用问答》中，对此问题作了明确，但实践中仍有不同理解。经研究，我们认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。确定要将该版块隐藏吗？你可以在“栏目设置”中将其恢复。
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法院解释：二手房卖房人违约差价损失赔偿
2016年以来，由于房价快速上涨、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致法院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。以区法院为例，截至2016年11月底，该院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，其中因卖方违约的案件共108件，约占77%。
??卖方违约？法院支持赔偿买方差价损失
??王某(买方)与周某(卖方)经中介居间，签订房屋买卖合同，合同签订后，王某依约交付定金。后周某未依约定日期办理清贷及后续手续，王某起诉，要求周某双倍返还定金30万元并赔偿房屋差价损失110万元及中介费损失40100元。
??经审理，涉案房屋在周某与王某签订买卖合同前即已被法院查封，周某隐瞒了上述重要事实，导致其不能履行将涉案房屋出售给王某的主要义务，构成根本违约，应返还王某定金。对于同地段房屋差价损失，属于合同履行后可以获得的利益，亦应属于因周某违约给王某造成的损失，王某提交了涉案房屋在淘宝网经司法拍卖后成交的价格作为证据，能够证实涉案房屋存在涨幅差价65.8万元的事实，应作为差价损失赔偿王某。故一审判决周某退还定金并支付房屋差价及中介费损失。
??区法院民二庭庭长赵铭介绍，这是2016年二手房价格大幅上涨后该院审理的第一件主张房屋差价损失的案件，对于差价损失的确定，法院认为，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定。
??本案中，涉案房屋经法院查封后，周某仍出售，显系恶意违约行为，三方合同中的房屋价格与淘宝网拍卖成交的价格差价明显，足以证明王某的差价损失，故本院支持了周某要求赔偿房屋差价的诉请。
??您关注的问题法官来解答
??那么在“二手房”买卖纠纷中，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、房屋共有人异议能否影响合同效力等问题也存在着一定争议而备受社会关注。为此区法院副院长张丽对此进行了解读。
??问题一：判决继续履行合同的标准如何界定？
??区法院副院长张丽解释，由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及*押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。
??张丽认为，对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。
??问题二：房屋差价损失是否能够得到支持？
??有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于实际损失举证责任如何分配，房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。
??对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。
??对于房屋价格涨跌差价的确定，能协商确定的，首选协商的方式处理；协商不成的处理原则为：1.原则上可比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；2.无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。
??问题三：房地产调控政策能否作为解除合同的理由？
??因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。
??张丽告诉前沿新闻记者，政策影响是可以变更解除的。随着天津市住房限购及房贷政策的不断调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。
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二手房买卖中卖方之违约成本分析
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《2015年百城房价盘点》揭示，自2015年下半年始，全国房价一片大涨，苏州也不例外。房价居高不下一直是普通大众面临的严峻问题，而近期房产税收新政的出台无疑又使房屋买卖交易风头更劲。随着房价的一路飙升，由于房屋买卖交易周期持久，买卖双方从定金交付到过户手续完成的过程中，房价已经升了好几倍，此时卖方面对房价上涨的诱惑，不愿再以双方初始商谈的价格进行交易，继而房屋买卖中卖方违约的现象发生。
而卖方违约，一般分为以下两种状况：
1、买方交付定金后，卖方拒绝继续履行后续义务；
2、双方签订正式的《房屋买卖合同》并办理资金托管后，卖方拒绝履行后续义务。
针对以上两种现象，要如何维护守约方的利益，追究违约方的责任呢？ 针对第一种情形，我们建议买方主张双倍返还定金或者违约金，并赔偿房价上涨差价损失；
针对第二种情形，我们建议买方主张继续履行。
司法实践中，由于第二种情形的解决方式争议不大，下面仅针对第一种情形，附以案例说明：
买方刘某与卖方田某以及居间方中介公司签订《房屋买卖居间协议》（以下简称“协议”），约定房屋总价款120万元，定金5万元，双方约定签署本协议后30天内“签订正式的房屋买卖合同,,,,“协议”签订后，刘某即支付定金5万元给田某。但临近签署正式买卖合同之日，田某通过中介方提出要求刘某增加房价20万元，刘某予以拒绝，最终双方未能完成房屋买卖交易。
后知悉，刘某为了购房，已将原有的唯一一套住房出售，现租房居住。
就本案而言，作为守约方的买方可以通过以下主张来维护自己的合法权益：主张解除合同，要求卖方双倍返还定金，并赔偿租金和房价上涨的差价损失。
分析如下：
1、买方可要求返还双倍定金 ，并主张租金损失赔偿；
我国《合同法》第116条规定，当事人既约定了违约金又约定定金的，那么，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。而在本案中，买方交付定金旨在促成房屋买卖，而卖方以其行为明确表明其不继续履行合同义务，依据《合同法》第115条之规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收
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卖家新增诉前保全费等成本 既然是违约,那么该承担何种责任?是否需要作出 20 ...据悉, 目前深圳多家地产中介通用的二手房买卖合同中都约定违约赔偿为双 倍定金...深圳二手房买卖——卖方违约拒不过户怎么办?深圳二手房买卖过程中, 常有买卖双方签订合同后, 买房人按约定交付定金、 支付(或监管)首期款后,等到了约定过户的日期...房地产律师进行咨询, 为自己分析各项合同条款的法律后果,其成本并不高,却可以...启示 在二手房买卖中,买卖双方经常出现毁约的事情。遇到一方违约,尽量将违约方的...二手房交易过程中的违约情形和处理方式_法律资料_...违约行为后,也能 有效地降低维权的时间和金钱成本。...所以,律师建议买卖双方在合同中明确约定 1、2、4、...如何应对二手房交易中卖方毁约的情况?_合同协议_表格...首先要分析卖方中止协议的原因。除了上面提到的,房主...除了定金以外,其实我们签署的合同中往往还有违约金的...卖方毁约,房屋总价款 20%违约金全获支持— 张仁藏...分析之后,当 事人肯定了我的专业知识以及敬业态度,...二手房买卖的案件,经验在我办理 本案过程中发挥了...但是宋某的成本是基于王某不及时履行判决造成的, 这显然是判决书在实务中遇到...诉求违约金 胜诉,即使法院按照二手房买卖合同约定成交总价的 20%判令卖方承担根本...二手房交易剧增的同时,由于预 期收益远高于违约成本,部分城市甚至出现大面积卖方...双方据此发生纠纷并多次报警,原告在纠 纷中殴打被告。 关于原告主张的已付房款 ...本合同买卖房产交易 过程中产生的一切费用,均由乙方承担缴纳,甲方不承担任何费用。 第七条 违约责任 一、房屋权属转移无法办理责任 1、若因卖方原因致无法办理房屋...关于二手房交易过程中卖方如何规避风险 我是刚经历过卖二手房的卖方, 很多网络...此次交 易过程中买方肆无忌惮无视合同,多次违约,但中介和卖方除非走法律程序,...