什么样的物业才是好物业？听听昆明市民怎么说
来源：云南信息报
　　从日开始，云南信息报黄金楼市就联合搜房网等启动了大型网络调查《有产!有业?》。我们提出疑问，现在买好房子的你，拿到了房产证，是否也享受到了贴心的物业服务呢?　　随着我们对于物业囧事的征集，记者发现，大伙过去对物业的认识大多停留在打扫和安全等简单方面，而现如今随着市民对物业服务的要求越来越高，物业行业也因此而迎来发展提升的整合期，如果没有意识到提升服务重要性的物业公司必定会被市场淘汰，从今天起，云南信息报将联合昆明市物业协会等共同启动“春城好管家”的评选活动，希望，让老百姓了解什么样的物业才是好物业，让做得好的物业有充分展示的平台，同时树立本地物业服务标杆，拉动昆明物业服务的进步，探求滇派物业服务发展之道。　　盘点物业囧事　　小区问题多社区和谐需要业主与物业共同维护　　自从“物业囧事征集令”发出后，我们接到了很多市民的来电和邮件。从反映的情况来看，很多小区的物业或多或少都存在着一些问题。实际上，社区本身是一个错综复杂的大家庭，社区管理触及了生活中的方方面面。　　近几年来，业主与物业的纠纷越来越多，如何提高物业管理水平是关键。下面，我们从物业囧事的反馈中，总结了市民对物业关注度比较高的几个问题：　　小区安防
在市民反映的物业囧事中，关于小区安防的问题提及得最多，还有不少市民有被入室偷盗的经历，造成了不少财务损失。对于此，安保也就成了业主在物业中最关注的问题。此外，小区入口以及单元楼的门禁，也是业主们比较在意的。很多市民反映，门禁失效的情况时常发生，并且相当长的一段时间内都没有得到改善。从物业的角度来看，社区的出入口较多，大多是开放式或者半开放式的，管理难度也比较大。　　服务质量
物业服务是一种体验和感受。整体上来看，九成的市民对目前小区物业的服务感到不满意，主要表现在服务态度、服务质量上。从电梯维修、过道路灯维护、社区卫生，到帮忙收快递等等，有些小区的物业对业主反映的问题不及时处理，被业主视为“不作为”。有些市民反映，物业大多只负责简单的扫地、守门，基本没有做到真正地服务业主。　　停车问题
随着车辆数量的日益增长，找停车位难、停车收费乱等停车问题在小区中非常突出。在很多老小区和一些新小区中，占用小区道路划成停车位已经成为普遍现象。如此一来，停车费的收取也出现了很多问题。从市民反馈的情况来看，一个月的停车费从150-300元不等，甚至还有涨价的迹象。此外，停放在小区或周边的车辆，有可能存在被砸或者被刮花的问题。　　物业费收取
从物业公司进入小区以来，物业费的收取一直都是一个头疼的问题。市民反映，有的住户不愿意交物业费，是认为物业公司服务不好，不值得交。有物业公司表示，目前公司处于亏损状态，人手也不足。由此，“业主不交物业费”与“物业服务质量跟不上”就陷入了无限的循环中。　　业主委员会
业主与物业的很多纠纷都是发生在细节上。从法律层面来看，成立业主委员会，才能够进一步明确业主与物业公司之间的权利和义务，保障双方的权益。因此，业主委员会是小区不可缺少的主体。有些市民反映，小区根本没有成立业主委员会，维权也不知从哪里下手。有的社区比较大，成立业主委员会也是一项比较大的工程。　　财务公开
从物业囧事征集中，有部分市民表示对小区物业的财务情况比较关心，尤其是使用公共空间的收益去向问题。从物业费、停车费等费用的收取中，物业公司是如何使用的?实际上，业主委员会可以在职权范围内，要求物业进行财务公开。本报记者
黄丽　　好物业十大标准　　要说好物业，怎么可能没标准?开发商们总结的也好，国家相关部门给出的也罢，但今天我们看看市民怎么说。在前期的物业囧事征集中，许多市民也通过我们的这个平台来说出他们心中好物业的标准。　　标准　　服务态度——热情　　物业管理属服务性行业，服务的对象是人，所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发，管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务，做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。　　市民点评　　李先生
态度是一个人的个性，是一个企业的性格。物业应该如此，当出门、进门都看到大伙的微笑时，不论今天在工作中发生了多少小意外，都觉得那是明天的事儿了。现在回家，就该放松，舒舒服服……　　服务设备——完好　　硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态，保证使用。　　市民点评　　王先生
因为我居住的小区是2004年左右建成的，现在家里或者小区内的不少设备已经开始出现老化现象。这个可能跟物业对设备的不维护有关，为了小区内的安全性，物业应该在业主没有发现问题时，提醒业主解决问题。　　服务技能——娴熟　　服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功，如工程人员应具备过硬的设备维护技术，保安人员应具备过硬的治安消防本领，管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。　　市民点评　　张先生
娴熟说的简单些就是专业。小区内物业管理的培训也好，或者招人选择也好，都需要更加严格、谨慎。尤其对于特殊行业，比如，水电技术人员、安保人员、和管理层人员。　　服务项目——齐全　　在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外，物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度，使业主、客户享受到尽善尽美的服务。　　市民点评　　李女士
聊起这物业的好坏，服务的齐全一定是一个评判标准。还记得以前，我们还居住在银海某楼盘，孩子复印好需要第二天考试用的资料却意外毁坏了一张，但深更半夜到哪里找一家开门的复印店呢?还好，银海的物业可以做到。在我看来，物业服务一定不是简单的打扫卫生或者安防。而是在点滴考虑业主可能发生的问题，然后尽量去解决。这才是贴心的大管家。　　服务方式——灵活　　物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地地为业主、客户着想，努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。　　市民点评　　徐女士电话打到爆就是没人接，问难道没有值班工作人员，却被告知先登记一下，明天再具体解决。物业服务的灵活，将解决业主的烦恼，让业主感受到物业为自己带来的方便。　　服务程序——规范　　服务程序是指服务的先后次序和步骤，它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环，紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置，保证业主、客户人身安全和物业财产安全。　　市民点评　　代女士
物业管理的是一堆杂事，琐事。很大程度上会造成人们心理的不满意或者冲突。那么服务程序的规范，即可以节省业主的时间，有针对性地反映问题，也方便了物业管理公司责任到人。这样服务做好了，责任也无法随意推卸，可有效提升企业办事效率，提升物业品牌。　　服务标准——统一　　服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等，从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。　　市民点评　　白先生
在我看来统一可以分为两种，一种是统一的服务和态度，另外则是统一的服装。首先说说统一的服务和态度。现在开发商开发小区很多，而物业服务必须有一视同仁的服务，不管是小公寓，还是板式房，或者是独栋别墅，在我们看来，物业的专业性一定体现在统一的服务和态度上。至于刚才提到的服装统一，这个主要是便于小区内的孩子和老人识别，以防从外面混入的骗子冒充物管，对小区居民造成不必要的人财损失。　　服务收费——合理　　物业管理属有偿的服务行为，但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准;物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的，不可乱收费或收费多服务少等。　　市民点评　　宁先生
由于现在政府相关部门对物业管理费制定了明确的标准，因此单纯从物业管理费这个角度出发，已经很少有乱收费的情况。但小区内的电梯使用费、垃圾清运费或者是停车费的收取就没有那么公开、透明了。　　服务制度——健全　　物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为业主、客户提供稳定的服务。　　市民点评　　陆女士
好的物业标准有很多，但健全的物业制度，一定是好物业的基础，当然还能使得物业持续良好发展下去。物业公司是否能提供稳定又持续的优秀服务给客户，就一定跟健全的制度分不开，当然只要物业公司的人员流动较小，客户自然可以享受到更加专业的服务。而员工也会因为健全的责任制度而工作的非常开心。　　服务效率——快速　　服务效率是向业主、客户提供服务的时限，管理公司应尽量提高员工素质，减少工作环节，缩短办事时间，提高服务效率。　　市民点评　　赵先生
快速服务是对物业服务公司更高的要求，只有快才能很好地解决业主的实际问题，即便无法快速解决业主问题，也代表了物业服务的态度，是服务行业值得推广的一个关键点。可见，快可以增加客户的信任度，建立良好的关系。说的直白些，即便事情没办，这个态度就被人们深深认可了。
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物业是什么?又有哪些种类?
来源：房天下 &&发布时间：
“物业”一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、、产业等。该词自20世纪80年代引入国内，现已形成了一个完整的概念，即：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公、商业大厦、住宅小区、、工业园区、、厂房仓库等多种物业形式。几乎可以说是与地球同在， 因此相对于人的寿命，它可以看作是永恒的; 其次，物业的使用期限一般可达几十年乃至上百年，即土地和房屋本身是可以长期使用的。在中国， 对具体的某个使用者来说，又是有一定使用年限的。 关于物业的内涵，概言之，主要包括以下要素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇; (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施; (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、、停车场、小区内非主干交 通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完整意义上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配套的地业.根据使用功能的不同， 物业可分为以下四类：居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。 物业类别 根据使用功能的不同， 物业可分为以下四类： 居住物业、商业物业、工业物业和其他用途物业。 居住物业是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑， 包括住宅小区、 单体住宅楼、、 别墅、 度假村等， 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。 商业物业有时也称投资性物业， 是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业， 这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。 商服物业是指各种供商业、 服务业使用的建筑场所， 包括购物广场、 百货商店、 超市、 专卖店、连锁店、 宾馆、 酒店、仓储、休闲康乐场所等。 办公物业是从事生产、 经营、 咨询、 服务等行业的管理人员(白领) 办公的场所，它属于生产经营资料的范畴。 工业物业是指为人类的生产活动提供使用空间的房屋， 包括轻、 重工业厂房和近年来发展起来的高新技术产业用房以及相关的研究与发展用房及仓库等 . 除了上述物业种类以外的物业， 称为其他物业， 有时也称为特殊物业。 这类物业包括赛马场、 高尔夫球场、汽车加油站、 飞机场、 车站、 码头、 高速公路、 桥梁， 隧道等物业。 特殊物业经营的内容通常要得到政府的许可。 特殊物业的市场交易很少， 对这类物业的投资多属长期投资， 投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、 赚取投资收益。 这类物业的出让的年限， 国家规定较高为 50 年。
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物业是干什么的 小区物业管理都管些什么
来源：房天下 &&发布时间：
系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平，使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合，建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。 物业管理包括物业管理专项业务、小区服务、物业管理合同约定的其他内容等。其包含的内容和物业管理收费应该是满足等价的原则。
第1，物业管理专项业务。 这是物业管理的基础工作，主要包括： 1、建筑管理。包括对各类、各种用途房屋、建筑物的公共部分的保养与维修，使之保持良好的可使用状态。房产信息管理，记录管理区、大楼、、房间及配套硬件设施的基本信息。 2、设备管理。指对公共供水、供电、供暖、、通风、通讯、燃料等设施进行保养、维修，使之保持良好的使 用状态。 3、小区内的交通组织与管理。指对小区内的平行交通和垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理，包括、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。 4、消防管理。指消防制度的建立和执行、消防器材的设置、消防人员的管理等。 5、客户信息管理，实现对购房、出租、的全过程管理，可以随时查询住户历史情况和现状，加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。 　6、保安管理。包括小区范围内的安全、保卫、警戒等，但一般没有强制权力。还可延伸为阻止违反业主公约行为的发生和发展，提醒和劝阻邻里间干扰正常生活的情况等。 7、绿化管理。指对小区内的绿化设施进行维护保养以及必要的更新，为业主提供良好的生态环境。 8、清洁管理。包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄与清除，以求保持一个清静、卫生的环境。 第2，小区服务。 包括家务总揽、教育卫生、文化娱乐、商业网点、社会福利等。 第三，物业管理合同约定的其他内容。 目前，物业管理中存在的问题主要有以下表现： 1、没有成立正规的物业管理公司，造成物业管理水平低，服务质量差。 2、公用设施专用基金不落实，造成小区公用设施的维修、兴建、保养等问题难以解决。 3、制度不健全，管理秩序混乱。 4、管理者与业主之间权责利不明确，影响的正常进行。 5、乱收费现象严重。
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