如不属流押条款，则应认定有效
　　裕华区毛先生咨询：两年前的一天，我与一家房地产公司签订了3份商品房买卖合同，并办理了销售备案手续，该房地产公司为我出具了200万元的发票。次日，我们双方又签订了借款协议，约定房地产公司向我借款200万元，月息2厘，开发公司自愿将上述房产抵押给我，并约定如果按期偿还借款，商品房买卖合同不再履行，否则，商品房买卖合同应继续履行。然而借款协议到期后，房地产公司既不还款付息，也拒绝履行商品房买卖合同。我与该房地产公司交涉，该房地产公司竟派出律师告诉我，我与房地产公司签订的协议属流押条款，为法律禁止，是无效的。我承认，我是支付了一笔款签订了俩合同，但我想不明白的是，两份合同都是他们设计的，房地产公司还不了钱，我再要求继续履行商品房买卖合同难道就不行吗？
　　法律帮办：《担保法》规定，订立抵押合同时，抵押权人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《物权法》也规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这就是人们常说的流押条款。通俗来说，即类似“还不了钱以房子抵债”的约定条款无效，因流押条款为法律所禁止。禁止流押的立法目的是防止损害抵押人利益，以免造成对抵押人实质上的不公平。而本案毛先生与房地产公司约定的条款与法律禁止的流押条款有所不同，一则房地产公司到期未偿借款时，毛先生并不能直接依上述约定取得“抵押物”所有权，其只能通过履行商品房买卖合同实现。二则双方当事人在借款协议中约定以签商品房买卖合同形式为借款协议提供担保，并为此在借款协议中为涉案3份商品房买卖合同附设了解除条件，该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定。
　　“法律帮办”倾向于认为，毛先生与房地产公司的约定反而更接近于《担保法》和《物权法》中抵押权的实现方式条款。《担保法》规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。“还不了钱买房子”有上述条款中“抵押财产折价受偿”的意思，显然与“还不了钱以房抵债”等流押条款不同。
　　因此，虽然本案中双方当事人基于同一笔款项先后签订了商品房买卖合同和借款协议，但由于两份合同均不违反法律的禁止性规定，应认定双方之间商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系都已成立并生效。“法律帮办”倾向于认为，在房地产公司不能按借款协议还钱的情况下，毛先生可以要求房地产公司继续履行商品房买卖合同。在《最高人民法院公报》最近公布的一起与本案相似民事案例中，也采用了类似观点。
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关于《河北省出台建筑造价管理办法》发布会【每日一解】非房屋产权人签订的买房合同的法律效力是否有效？
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【每日一解】非房屋产权人签订的买房合同的法律效力是否有效？
【每日一解】非房屋产权人签订的买房合同的法律效力是否有效？&【问题】非房屋所有权人处分房屋，买受人在不知情的情况下与其签订了房屋买卖合同并付清了房款。那么，非房屋产权人买卖房屋的行为是否无效，其法律后果是什么？【通常观念】不动产处分权是绝对权，只有房屋所有人（产权人）才享有处分权。非经产权人经手或授权，任何其他人的处分行为统统无效。更有甚者，夫妻共有房屋登记在一方名下，未经未登记一方同意许可，登记一方的处分行为亦属无效。无效合同的处理原则是返还财产、恢复原状。于是乎，在司法实践中，一批符合“形式要件”的房屋买卖合同被宣告无效，一批善意第三人的权益得不到保护。特别是在房价“日新月异”的眼下，原本可以买房的钱只能买厕所，买受人损失惨重。【蚂蚁观点】非房屋所有人买卖房屋行为，应当以“形式要件”为主审查其效力。依照我国法律规定，非产权人买卖房屋行为整体效力属于效力待定，在一定条件下，无效可以转化为有效，如事后取得产权，或事后获得追认，从而满足“实质要件”。房屋买卖行为涵盖两层含义，其一，合同行为；其二，交付行为。根据《物权法》第十五条规定，合同自成立起生效，未办理物权登记的不影响合同效力。根据该法规定，非产权人签订买卖合同行为并非无效，其结果只是可能交付不能。结果不能而不因反推前提无效。确定这样的原则意义有二：其一，无效与有效的法律后果不同，可以有效预防和限制恶意处分的行为，减少侵权行为；其二，有效保护善意第三人的合法权益。“形式要件”的满足确定为有效，只是“实质要件”的缺失导致履行交付不能。因此，应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买受人可以主张出卖人承担违约责任、解除合同、赔偿损失。从而最大限度的保障善意第三人的利益，减少、杜绝偷卖、骗卖盗卖行为的发生。【问题】非房屋所有权人处分房屋，买受人在不知情的情况下与其签订了房屋买卖合同并付清了房款。那么，非房屋产权人买卖房屋的行为是否无效，其法律后果是什么？【通常观念】不动产处分权是绝对权，只有房屋所有人（产权人）才享有处分权。非经产权人经手或授权，任何其他人的处分行为统统无效。更有甚者，夫妻共有房屋登记在一方名下，未经未登记一方同意许可，登记一方的处分行为亦属无效。无效合同的处理原则是返还财产、恢复原状。于是乎，在司法实践中，一批符合“形式要件”的房屋买卖合同被宣告无效，一批善意第三人的权益得不到保护。特别是在房价“日新月异”的眼下，原本可以买房的钱只能买厕所，买受人损失惨重。【蚂蚁观点】非房屋所有人买卖房屋行为，应当以“形式要件”为主审查其效力。依照我国法律规定，非产权人买卖房屋行为整体效力属于效力待定，在一定条件下，无效可以转化为有效，如事后取得产权，或事后获得追认，从而满足“实质要件”。房屋买卖行为涵盖两层含义，其一，合同行为；其二，交付行为。根据《物权法》第十五条规定，合同自成立起生效，未办理物权登记的不影响合同效力。根据该法规定，非产权人签订买卖合同行为并非无效，其结果只是可能交付不能。结果不能而不因反推前提无效。确定这样的原则意义有二：其一，无效与有效的法律后果不同，可以有效预防和限制恶意处分的行为，减少侵权行为；其二，有效保护善意第三人的合法权益。“形式要件”的满足确定为有效，只是“实质要件”的缺失导致履行交付不能。因此，应当依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，买受人可以主张出卖人承担违约责任、解除合同、赔偿损失。从而最大限度的保障善意第三人的利益，减少、杜绝偷卖、骗卖盗卖行为的发生。|法援热线：400-056-8118>>>>>>正文买卖合同纠纷法律及观点整理
　导读：买卖合同纠纷法律及观点整理。　　1、以其他形式订立的买卖合同是否存在合同关系的认定　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》　　第一条　当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。　　对账确认函、债权确认书等函件、凭证没有记载债权人名称，买卖合同当事人一方以此证明存在买卖合同关系的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。　　第二条　当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。　　第三条　当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。　　第四条　人民法院在按照合同法的规定认定电子交易合同的成立及效力的同时，还应当适用电子签名法的相关规定。　　2、多重买卖合同若不具备法定无效情形均认定为有效。除当事人另有约定或法律另有规定外，先接受标的物交付或完成登记的买受人应取得标的物的所有权，对于不能取得标的物所有权的其他买受人，则应由出卖人承担违约赔偿责任。　　3、以电子信息产品为交易对象的买卖合同适用《合同法》及《买卖合同司法解释》的规定　　4、房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不影响买卖合同效力。该类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应当认定为有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状，消除行政限制后协助完成过户手续。(案例：上海市长宁法院-丁福如诉石磊房屋买卖合同纠纷)　　5、买卖合同纠纷协议管辖的处理。　　最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释[]　　第三十条　根据管辖协议，起诉时能够确定管辖法院的，从其约定;不能确定的，依照民事诉讼法的相关规定确定管辖。　　管辖协议约定两个以上与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，原告可以向其中一个人民法院起诉。　　6、主张对方提供合同文本不真实的当事人应举证。　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》　　第二条　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明　　第十条　当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。如需自己保存证据原件、原物或者提供原件、原物确有困难的，可以提供经人民法院核对无异的复制件或者复制品。　　第三十四条　当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。　　对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。　　当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。(优势证据原则)　　7、以电子信息产品为交易对象的买卖合同的交付方式。　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》　　第五条　标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。　　8、持票人善意取得已被挂失止付的票据，能否向出票人主张票据权利?　　挂失止付作为失票人丧失票据后的一种临时性措施，只发生付款人暂停付款的法律后果。如果失票人不依据《中华人民共和国票据法》第十五条的规定向人民法院申请 公示催告或者提起诉讼，不影响票据本身的法律效力。在失票人没有办理公示催告或者提起诉讼的情况下，持票人善意取得已被挂失止付的票据，可以向出票人主张票据权利。　　9、普通动产多重买卖合同的履行顺序规则　　最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释　　第九条　出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：　　(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持;　　(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持;　　(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。　　10、未约定检验期间，买受人签收单据的可否认定以作检验?　　《买卖合同司法解释》第十五条　当事人对标的物的检验期间未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当根据合同法第一百五十七条的规定，认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外。　　11、购买方接受并提交认证的增值税专用发票可以作为认定实际交易价格的直接证据(中国航油集团宁夏石油有限公司诉宁夏兰星石油销售(集团)公司买卖合同纠纷案)　　12、开发商交付房屋不符合商品房预售合同约定的，应向业主承担违约责任。　　对所购房屋显而易见的瑕疵，业主主张已经在开发商收执的《业主入住验收单》上明确提出书面异议。开发商拒不提交有业主签字的《业主入住验收单》，却以业主已经入住为由，主张业主对房屋现状的认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定的》，可以推定业主关于已提出异议的主张成立。根据《合同法》第一百零七条规定，交付房屋不符合商品房预售合同约定，应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项，无论是否经过行政机关审批或者是否符合建筑规范，君属另一法律关系，不能成为开发生不违约或者免除违约责任的理由。　　13、出卖人的取回权及其限制　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条　当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：　　(一)未按约定支付价款的;　　(二)未按约定完成特定条件的;　　(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。　　取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。　　第三十六条　买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。　　在本解释第三十五条第一款第(三)项情形下，第三人依据物权法第一百零六条的规定已经善意取得标的物所有权或者其他物权，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。　　14、我国现行法律的优先购买权种类　　(1)房屋承租人的优先购买权。《合同法》第二百三十条　【优先购买权】出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。　　(2)共有人的优先购买权。《物权法》第一百零一条　【共有人的优先购买权】按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。《民法通则》第七十八条　财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。　　(3)有限责任公司股东的优先购买权。《公司法》第七十二条 人民法院依照法律规定的强制执行程序转让股东的股权时，应当通知公司及全体股东，其他股东在同等条件下有优先购买权。其他股东自人民法院通知之日起满二十日不行使优先购买权的，视为放弃优先购买权。七十一条第二款 经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例;协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。第三款 公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。　　(4)合伙人的优先购买权。《合伙企业法》第二十三条　合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权;但是，合伙协议另有约定的除外。　　(5)国家对低价转让的土地使用权的优先购买权。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条　土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。　第二十六条　上述使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》国有土地使用权转让，转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。　　(6)国家对公民、私人所有的珍贵文物的优先购买权。《国务院关于加强和改善文物工作的通知》要依法规范文物拍卖市场。国家和省、自治区、直辖市文物行政管理部门及其文物鉴定机构，要加强对文物拍卖标的鉴定和许可审批工作，法律法规禁止买卖的文物不得作为拍卖标的进入拍卖市场。流传在社会的具有特别重要历史、科学、艺术价值的文物(包括文物的特殊品种)，应在一定范围内定向拍卖。国家对公民出售个人所有的传世珍贵文物有优先购买权。　　(7)原公有房屋单位对房改后上市流转房屋的优先购买权。　　来源：论法帝国 沈文骏本文首发于智飞法律网,原文地址：，转载须注明出处,侵权必究。关键词：一键转帖到：咨询内容不用注册，快速提问3分钟内100%回复。吉安市知名律师推荐擅长领域：破产清算、公司设立、刑事辩护、房产纠纷擅长领域：资产拍卖、婚姻家庭、损害赔偿、刑事辩护擅长领域：常年顾问、刑事辩护、工伤赔偿、交通事故擅长领域：法律顾问、交通事故、民事诉讼、刑事辩护热门合同纠纷法律百科免责声明：智飞法律网登载此文出于传递更多法律相关知识为目的，并不意味赞同其观点或证实其描述，如涉及版权问题请与本网站联系，核实后会给与处理智飞法律网——让人人尊享法律服务！全国客服热线：400-056-8118共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路-王桂男律师-法邦网
共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路时间： 18:48:57&&&&文章分类：成功案例
案例分析：共有权人未签字的房屋买卖合同效力审判新思路
——推定有效论
【苏州离婚律师讲解案情】
2002年，英先生老宅因房屋拆迁，在苏州工业园区娄葑镇安置两套动迁房，老宅动迁时被安置的人口有五人，分别为英先生、其配偶李女士、其女儿及李女士的母亲王女士。当时动迁的整个手续均是由英先生一人作为产权人负责办理。
2003年11月，在安置房还尚未交房的情况下，英先生凭拆迁及安置资料将其中一套安置房及配套车库以150,000元的价格出售给景先生，当时买卖合同出卖方只有英先生一人签字。合同签订后景先生即支付清了全部房款。该安置房于2004年正式交付，交房后景先生就入住该房并进行了相应装修。
2006年11月，该房屋办理出房屋所有权证及土地使用权证。景先生为此多次催告英先生尽快办理产权过户，但英先生始终以各种理由拖延办理。
2007年4月，在中介的介绍下，英先生一家又通过公证方式将房屋出售给了不知情的陈女士，由于当时英先生之配偶李女士已死亡，公证时还一并办理了继承公证，李女士的其他继承人均放弃继承李女士在房屋中的份额，李女士的遗产份额全部由英先生及其未成年的女儿继承。同日，李女士的母亲王女士也通过公证出具声明书，表示其自愿放弃房屋份额。2007年7月，陈女士向税务部门缴清契税后向房屋管理部门申请了过户登记，景先生了解到情况后立即向园区法院提起诉讼，要求英先生全家立即履行过户手续，同时申请冻结了房屋的产权过户手续。
本案笔者苏州离婚律师系作为景先生的代理人参加了诉讼。法院在审理过程中依职权追加陈女士为第三人一并参与审理。被告英先生全家在一审、二审中均未到庭参加庭审。
【苏州离婚律师解读法院审判】
苏州市工业园区人民法院经审理认为：本案争议房屋系动迁安置房，安置人即本案被告英先生、英先生女儿及王女士所有。被告英先生与原告景先生签订的房屋买卖合同系真实意思表示，其处理英先生女儿共有份额系其行使监护权的行为，且房屋买卖价格不明显低于当时市场价格，应为有效。房屋动迁时公民生活中的重大事件，被告王女士对安置得到本案争议房屋应当知情。原告取得房屋后居住至今，历时数年王女士对房屋买卖事宜也应当知情。该被告王女士经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，可视为放弃对原告诉讼请求进行答辩的权利，且本案中也未见该被告对房屋买卖表示反对的证据，故应当认定原被告之间的买卖合同关系合法有效。被告未协助原告过户，未发生物权变动效力。被告英先生与第三人陈女士签订房屋买卖合同，有公证文书证明出售房屋事实及被告王女士放弃房屋份额，认可前述买卖事项，也应认定有效。第三人虽缴纳了相关契税，房产管理部门也接收了相应过户材料，但所有权最终未过户至第三人名下，也未发生物权变动效力。本案中陈女士经本院征询是否以独立请求权第三人身份申请参加诉讼，其表示不参加诉讼，本院系根据案件审理需要依职权追加其为无独立请求权第三人参加诉讼。本案两份买卖合同相较，原被告之间的合同生效在先，且被告已向原告交付房屋，原告已实际占有使用房屋多年，为维护诚实信用和交易的稳定、安全，原告要求过户的诉讼请求应予以支持。第三人合同生效在后，物权变动效力未发生，不足以对抗原告的诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告英先生、英先生女儿、王女士于判决书发生效力后十五日内，协助原告景先生将诉争房屋及车库过户至原告景先生名下。
一审判决后，第三人陈女士不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。
&&&&&&& 苏州离婚律师了解到苏州市中级人民法院审理后认为：一房数卖为一物数卖的一种形式，也称二重买卖，是指出卖人就同一房屋订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。本案中，英先生将其所有房屋包括车库，以150000元的价格出售给景先生，景先生支付了房款150000元后装修入住了该房屋，后英先生又与陈女士签订房屋买卖合同书，将本案争议房屋及车库以255000元的价格出售给陈女士，并收取了房款200000元。英先生的行为是典型的一房数卖的行为。一房数卖房屋所有权的归属，在我国债权形式主义的物权变动模式下，因一房数卖的数个买卖合同多为有效，所以先取得房屋占有或者先办理登记手续的买受人得取得房屋所有权，未能取得房屋所有权的买售人得向出卖人主张违约责任的承担。因此，原审法院认定英先生与景先生以及与陈女士的房屋买卖合同均有效，但将争议房屋确认给订立合同在先已实际占有使用房屋多年的景先生符合法律的相关规定，陈女士与英先生房屋买卖纠纷可另行主张权利。上诉人陈女士上述要求确认英先生与景先生之间的房屋买卖无效证据不足，理由是，首先，争议房屋的其他共有人王女士、英先生女儿以及即英先生之妻李女士（已亡）之父母作为继承人亦享有权利，但其对景先生已实际占有使用房屋多年并未提出异议，且事后的继承公证书亦表明李女士之父母放弃对争议房屋的继承权的事实。其次，争议房屋在英先生与景先生双方房屋买卖时虽未领取权属证书，但本案争议房屋系动迁安置房已权属清楚，因此，陈女士上诉认为本案争议房屋英先生与景先生房屋买卖时尚未领取权利证书，不具备转让条件应认定无效的上诉理由依据不足，本院不予采纳。
综上，原审法院认定事实清楚判决并无不当，上诉人陈女士的上诉理由依据不足，本院不予采纳。本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【苏州离婚律师案件评析】
本案是一起典型的因处分共有房屋时未有共有权人签字而导致的共有财产处分纠纷，同时还一并带有一房数卖的情形，因此，买卖合同的效力、一房数卖情况下应履行哪份合同，是本案审理的焦点问题。
一、共有的动迁房处分时，在未有共有权人签字的情况下，《房屋买卖合同》是否为无效合同
《民法通则》规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”《中华人民共和国物权法》规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”这是目前我国法律中关于共有财产处分的效力性规定。
但本案，买卖合同没有共有权人签字，并不代表合同就是无效合同（从法律性质而言，即便是无权处分的合同，也是效力待定的合同并不代表当然的无效），签字与否只是判断共有权人是否同意的表现形式之一，没有签字并不代表共有权人事实上的不认同，本案从多方面都足以推断出其他共有权人对于英先生的转让是没有异议的：
（1）转卖事宜发生在03年11月，且2004年原告景先生就已装修入住并一直使用至今，至纠纷发生时的三年多时间内，共有权人从未向景先生提出过任何异议。由于当时英先生家庭被安置的房屋有两套，在英先生家庭已领取一套房屋并已入住的情况下，他们不可能不询问另一套房屋的动态，不可能不去查看房屋的状态，如房屋未经他们同意而被侵占，其不可能不对侵占人提出异议。因此，从英先生全家居住至今都未有人提出过任何异议的情况分析，也足以判断其他共有权人对于该买卖本身实际上是知晓并认可的。
（2）本案在整个诉讼过程中，其他共有权人都未出庭提出答辩，而按常理理解，如果房屋被出卖是共有权人不能接受的事实，他们肯定会积极主张买卖无效的抗辩而不是一味回避，从共有权人对待案件的处理态度，也可以推断出共有权人事实上对于买卖本身是知晓和认可的。
因此，基于上述合理的推断及认定，法院推定本案未有共有权人签字的买卖合同为有效合同也是符合客观事实状态的。
其次，从房屋发生纠纷时的权属状态判断，也是应当认定该份合同为有效合同。如果说当初英先生一个人无权处分了家庭的共同财产，那么在《合同法》的概念上也属于效力待定的合同，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同应为有效。2007年4月，在英先生家庭公证卖房的同时，其他共有权人已申明放弃了对本案争议房屋享有的份额，且该弃权不具有任何条件性、相对性，是绝对的弃权，也就是说公证后的房屋实际权利人就变成了景先生及其未成年的女儿，而子女还未成年的情况下，景先生作为其法定监护人，代其签字具有当然的法律效力。所以，从纠纷发生当时的房屋权属状态分析，在景先生已取得相应处分权的情况下，景先生最初以一人名义签署的效力待定的房屋买卖合同，事后已也转变为了有效合同。
另外，笔者苏州离婚律师当时还提出，从英先生与景先生办理买卖手续时，英先生向景先生递交的拆迁资料来看，整个拆迁安置的办理都是由英先生一人作为全家代理人单独办理，因此，基于对该协议内容的信任，景先生也是有理由相信英先生是有权代表其他家庭成员来处分该房屋的。而根据当时斜塘的拆迁交易习惯，当时整个地区的迁拆事务包括签属安置协议、挂牌领房、动迁房交付等基本上都只需原产权人一人单独办理即可，虽然这并不符合法律要求的条件，但毕竟这种交易习惯已普遍为当地普通人所认可，而景先生作为不是从事法律的非专业人员，其也是完全按照这种交易习惯进行的交易，因此，这种处理方式客观而言也应当是合情合理的，法院亦应当综合这些客观因数从维护法律关系的稳定性及诚信原则来判定合同效力。
二、“一房二卖”情况下，两份买卖合同的效力
对于合同效力的认定，应当以《合同法》第五十二条的规定为判定依据。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”而“违反法律、行政法规的强制性规定”的无效合同常见的通常也就是未经追认的无权代理、无权处分行为等。所以，原则上只要合同不具有上述情形之一，就应当为有效合同。本案，英先生与景先生签署的买卖合同并无上述情形之一，英先生与陈女士签署的买卖合同由于陈女士并不知情，也存在恶意串通损害第三人利益及其他无效情形，两份买卖合同从法律生效要件判断均应为有效合同，任何一方均有权要求英先生予以履行。
三、在两份买卖合同均有效的情况下，应履行哪份买卖合同
本案诉争房屋只有一套，在两份合同均有效、任何一方均可要求英先生履行的情况下，究竟应履行哪份合同，将房屋过户至哪方名下？对此，我国的法律目前还尚未有明确条文规定。但笔者认为，就本案，是可以从以下几方面来判断房屋的归属：
（1）从所有权的基本权能分析
所有权的基本权能包括占有、使用、收益和处分，本案景先生已装修并入住，已实际享有了对房屋的占有、使用，也就是说景先生已在实际行使部分所有权权能，相对而言，而陈女士仅仅只是办理了契税缴纳，并未最终完成过户，而纳税并不代表物权的转移，也不代表对所有权任何权能的享有。因此，将房屋判归景先生所有，更符合法律的合理性。
（2）应从维持客观事实、维护稳定社会来分析
本案景先生作为善意的当事人，因为出于对英先生的信赖而与其签订了买卖合同。事后，景先生就装修入住并一直使用至今已有三年之多。在这段时间内，景先生已将该房屋客观的认为是自己的家，其周围邻居也已当然的认为其已是该房屋的房东，这一事实状态在三年多的时间内，一直都是稳定存在的，并且已得到了公众接受和认可。如今，如果认定景先生无权取得该房屋，那么必然会破坏到已为公众所认可的这个稳定事实，如此一来，必然会对社会的稳定造成一定的负面影响，而且如此一来，更容易助长那些恶意行为人事后恶意反悔的不正社会现象，从而不利于社会稳定。
（3）应从经济效益原则来分析
由于该房屋内已存在了景先生装修添附，如房屋判归陈女士所有，也必然会产生陈女士需要对该添附向景先生支付一定的经济补偿，而这些装修对于陈女士而言事实上是否需要还是一个疑问，有可能还面临着拆除的局面，这么一来，需要的人无法取得，不需要的人却要被迫支付额外费用，这就显然违背了经济效益原则，使景先生和陈女士都将因该事实付出了更大的损失。所以将房屋判归景先生所有，从添附补偿方面考虑，也是有助于减少纠纷焦点的处理方式。
（4）从合同违约的救济途径考虑
如果本案将房屋判归陈女士所有，对于景先生而言，其只能寻找英先生来追究其责任，而英先生按纠纷发生后已下落不明且是否有财产执行也未知，景先生今后的维权救济途径非常单一和渺茫。而对于陈女士而言，如果其无法获得房屋，其除了可以寻找英先生承担责任外，还可寻找中介代理承担法律责任，因为中介当时没有了解清房屋的真实居住状态就代理出售，显然存在一定责任，陈女士的救济途径相比景先生而言，显然实现起来更容易一些，而且途径也更多，因此，从违约维权的可行性角度评判，笔者认为将房屋判归景先生所有也更为妥当。
（5）参照其他司法解除的法理精神分析
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条关于土地使用权的一地多卖规定了相应的处理原则，本案虽然不是土地，但房屋与土地均属不动产，具有相似性，在法律目前无明文规定的情况下，笔者认为也是可以参照适用。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。
来自苏州离婚律师
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