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房改房过户
房改房过户是什么回事？房改房过户首先需要了解房屋的性质，确认房改房原单位是否允许转卖，因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，所以一定要确认原单位是否同意出让，是否已经按成本价补足分摊费用。全产权的房改房过户费用需缴印花税、交易费、登记费、个人所得税(购房满5年免交)、土地出让金。完成房改房过户手续流程大约15个工作日左右。
房改房过户
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???????????????房子过户给子女：买卖、赠与、继承，哪种最省钱？
房子过户给子女：买卖、赠与、继承，哪种最省钱？
把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣？产生的费用又有什么不同？
羊城晚报全媒体记者　詹青上两周，羊城派刊发了两期关于房产继承的讨论文章，引起了许多网友的共鸣。大家纷纷感叹，不说不知道，一说吓一跳，原来爸妈想把房子留给孩子这么复杂！有读者问，反正房子早晚都是子女的，能否趁父母在世的时候就处理好呢？答案当然是可以的。把房产留给子女一共有三种方式：继承、赠与、买卖。孰优孰劣？产生的费用又有什么不同？听羊城派小记细细为你道来。继承、赠与、买卖：各有优劣↓↓↓一、房产继承发生的条件必须是产权人去世后，继承人才能办理。这种是无可选择的，发生的费用也是最低的。但是，这里必须提醒大家两件事：第一，继承房产与赠与房产一样，以后子女再次出售，需要缴纳差额20%的个人所得税。而现实中，父母留给子女的房子常常是比较旧的房产，比如评估价不高的房改房。而如今的市场价却已经不低，所以两者的差额通常不低，甚至动辄百万，这样一来，20%的个税就相当高了；第二，进行继承公证时，会面临各种复杂流程，比如“我爸是我爸”、“我妈是我妈”等的奇葩证明，这常常让办理手续的子女抓狂，宁愿选择“狗带”。甚至，现实中还可能发生“转继承”，让独生子女也无法全额取得父母房产的所有产权。不过该问题也不是无法解决的，只要父母提前做好“遗嘱公证”、“继承权公证”则可避免。二、房产赠与房产所有权人把房产无偿赠与子女很好操作，但是费用不菲。另外，和房产继承一样，将来如果再度卖出，差额20%的个人所得税是逃不掉的。如果父母的房子比较老，这种方式是很“不抵”的。所以，现实中，假如不是没有购房名额无法通过买卖过户的话，90%的人都不会选择这种方式。不过，也不能一概而论，如果是新买的、豪宅、多套房买家，赠与费用也不一定是最高的。这个还要算笔账才行。三、房产买卖看到把房子卖给子女这个办法，大多数人的第一反应都是“不靠谱”、“忽悠人”。其实，这并非是胡扯，假如你好好算一下账，你就能够发现，大多数的情况下，“买卖”是最透明、也是最省钱省力的方法。前提是子女有购房名额。遗产税、房产税，也是你应考虑的要素↓↓↓现在手中握有多套房产的父母不少。对于这一类“有产人士”而言，两个税种可能也要考虑，一个是遗产税，一个是房产税。这两个税种虽然现在未开征，但是按照未来趋势，迟早都会落地。首先来说遗产税。根据深圳所公布的预开征遗产税草案，试点政策大致如下：资产总和在80万—200万的，征收额为20%后再减扣除数5万（如100万对应征遗产税：100万*20%-5万=15万）；资产总和在1000万以上的，征收额为50%后再减扣除数175万（如1500万对应税收：1500万*50%-175万=575万）。草案还规定，遗产税免征额为二十万元，遗产税最高税率为50%。如今，一套房子就价值数百万，假设你准备买一套房子留给儿子，但是孩子在继承房子的时候要支付将近房产一半的遗产税，你会不会觉得好亏？但是，如果生前就把房子处理好并留给子女，你可能又要面临另一个税种：房产税。房产税是对家庭产权性拥有的房地产在持有环节的课税，假如把房产都提前过给子女，那么子女极可能秒升“土豪”，多套房产的拥有者今后可能会面临高额房产税征收的问题。目前，我国的房产税仅在重庆、上海两地先行启动征收试点，它们是怎么征收的？虽然细节不太一样，但简单归纳一下，按照这两个城市的征收政策，大致的征收标准如下：人均面积超过60平方米、多套房、别墅、豪宅需要征收，其他不用。税率为房子交易价的0.3%-1.2%。100万的房子，大概每年需要征收3000元—1.2万元。据专家分析，遗产税与房产税大约在2020年后才可能铺开征收。帮你算笔账↓↓↓以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，在三种方式下，会发生多少费用？继承：过户子女最便宜 再次转让要缴20%个税一进一出要花13.3万元优：给子女的时候，收取的费用最少劣：1、子女有多套住房，卖出去费用高2、继承手续复杂，常常会遭遇奇葩证明、以及发生继承纠纷3、要父母去世才能办4、未来可能会遭遇遗产税适合谁：1、父母已经去世，没得选择，只能继承2、适合继承关系简单，继承纠纷发生可能性低的家庭3、最适合以后不打算把房子卖出去，或者是手中没有房子、以后也不买房的人“无产人士”理论上讲，通过继承的方式将房产留给子女是个不错的选择。按照目前的操作方式，子女继承房屋父母不用缴纳税费，也不用缴纳遗产税，只需要公证则可。公证费约为房价的1%左右。以100万元的、110平方米的普通住宅为例，其公证费用的征收标准为0.8%，如果子女继承房屋，要花掉100万*0.8%=8000元的公证费用。其他费用也是很低的。不过，需要注意的是，如果子女在继承后，在房产证不到5年的情况下出手，或者子女还拥有多套物业，就要缴纳房价差额20%的个税以及房价差额5%的增值税了。而且让很多人担忧的是，现在虽然不征收遗产税，但是未来遗产税征收是一个方向。仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，假设将来子女以150万元卖出这套房产，在一进一出之间，共涉及的税费可能高达13.5万元左右。即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+万元。当然，子女通过继承方式取得房产证满5年之后，如果再出售该房产且是唯一住房，则可同时免缴个人所得税和营业税，只需要缴纳少量的交易手续费。赠与：首次过户缴3%契税 再次出售费用同继承一样一进一出要花16.3万元优：1、生前就能办好2、不受购买名额限制3、如果是两年以内的新房，赠与费用比买卖低劣：1、子女如有多套住房，今后卖出去费用高2、早早赠与子女，子女如已婚，房产则为夫妻共同财产适合谁：1、适合以后不打算把房子卖出去的人2、适合手中没有房子、以后也不买房的人3、适合已经没有购房名额的子女据广州市地税专家介绍，房产赠与需要缴纳的税费主要是契税，为房屋现价总额的3%；另外和继承一样，也要缴纳公证费。举个例子：一套110平方米、现价为100万元的普通住宅，如果赠与子女，要缴纳契税为3万元。再加上同上的8000元的公证费用，那么一共是3.8万元的支出。100万*3%+100万*0.8%=3.8万和继承房产一样，赠与物业卖出去发生的费用也很高。如果子女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5%的增值税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中共涉及的税费可能高达16.3万元左右。即150万—100万=50万，50万*20%+50万*5%=12.5万，12.5万+3.8万=16.3万元。考虑到大部分时候，父母赠与子女的物业，公证处的评估价都是相对比较低的，等再次售出的时候，市场价就会比较高，所以两者的差额较高，因此按照差额25%来交税，税费不低，因此，在市场上，除非真是没有购房名额了，否则，很少人会选择“赠与”这种方式。当然，和继承房产一样，如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费就可以了。小贴士：广州市公证服务收费标准中，“证明财产继承，赠与和遗赠”的收费标准是：受益额200000元以下的部分，收取比例为1.2%；200001元至500000元部分，收取1%；500001元至5000000元部分，收取0.8%；5000001元至元部分，收取0.5%；元以上部分，收取0.1%。买卖：手续透明简单 也可能最省钱优：1、生前就能办好2、手续透明简单3、再次交易可能费用最低劣：1、受到名额限制2、买卖计税标准多种，如果恰好都按最高标准计税，那也会发生比赠与更高的费用3、和赠与一样，变更所有权后，子女如已婚，该房产则视为夫妻共同财产适合谁：1、适合手中有多套房子的子女与父母2、适合还有购买名额的子女如今，在广州市场还有一种“亲属买卖”。只要证明彼此是直系亲属，可以按照原价而非市场价进行交易买卖，比如说，父母是花40万买的房子，证明是父母卖给子女的，可以40万的原价交易。这样一来，计税的基数又可以变得更低。因此现实中父母给子女房子，90%是通过买卖达成的。买卖产生的费用有三种情形：1、父母如果将房产“卖”给子女，房产证未满2年的，则需要缴纳房屋现价总额5%的增值税，同时还要缴纳房价1%的个人所得税以及契税（注：契税标准有三种，从1—3%不等，110平方米的普通住宅，契税标准为1.5%，见下附录）。这是最贵的一款，如果你属于这一款的话，那就不合算了。当然，如果父母稍有头脑，恐怕不会这么做，因为等2年后，缴纳的税费会大幅下降。仍以一套110平方米、现价为100万元的普通住宅为例，“卖”给子女，要缴纳增值税、个人所得税及契税7.5万元左右，即：100万*5%+100万*1.5%+100万*1%=7.5万元。2、父母如果将房产“卖”给子女，房产证已满2年的，免征房屋现价总额5%的增值税，仅仅只需要缴纳房价1%的个人所得税以及契税，即100万*1%+100万*1.5%=2.5万元。3、如果是父母唯一住房且已5年以上，则免征1%的个人所得税、增值税，只需要缴纳契税则可。即100万*1.5%=1.5万元。附录：契税税率有3种一、父母首套房屋且面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收；首套房屋且面积为90平方米以上的，契税税率按1.5%征收二、父母有两套房屋，“卖”给子女的房屋如果面积为90平方米以下的，契税税率按1%征收；面积超过90平方米的按2%征收契税三、父母有三套及以上的，契税均按3%的税率征收契税事实上，由于受房屋面积，居住年限，首套、二套、多套等因素的限制，如果在将房子卖给子女的过程中，需要按照最高的标准来缴纳个人所得税、营业税和契税，则买卖过程产生的费用，也会出现比房产继承、赠与高，这里就不一一列举。但是，大多数情况下，把房子“卖”给子女，费用还是会低一些。而值得注意的，“买卖”的手续与收费都很透明，不像“赠与”与“继承”，很多时候，你根本搞不清公证处会给你的房子开出的评估价是多少，所以“买卖”其实是最省心最省钱的方式！羊城派小记提醒：从法律层面来看，以上三种方式各有利弊和风险，无法简单地从交易费用方面判断合算与否，毕竟不是所有事情都能用钱算得清楚，只能视不同的家庭实际情况具体分析，建议市民可针对自己个人情况与房子情况，向地产中介咨询。本期坐堂专家团队：（排名不分先后）郑文双&北京大成（广州）律师事务所律师刘 涛 广东顾浩巍律师事务所律师黄敏聪&合富房地产交易中心高级主任&&来源｜羊城派责编｜吕楠芳制图｜陈倩　　哪些房改房不能卖 房改房如何过户
　　一、哪些房改房不能卖
　　按照我国政策法律的规定，以下几种房改房是不能出售的：
　　1. 城镇成套现有公有房，一般除按照规划近期需要拆除改造的住房;
　　2. 党政、科研机关及大专院校内与机关、办公不可分割的住房;
　　3. 具有历史纪念意义的住房;
　　4. 严重损坏房、危旧房;
　　5. 其他住房。
　　凡属各地房屋管理部门直管的成套公有房，除按规定不宜出售的外，均应向有购房意愿的现住户出售。各国有单位自管的公有房，原则上应按照上述要求向本单位职工和正常工作调离的非本单位现住户出售。
　　对居住在不宜出售公有房屋的住户，单位要尽量创造条件，可采取调换公有房的办法向职工出售住房。
　　对于国有单位之间产权有争议的住房，凡在可出售住房范围内的，原则上由现管房单位向当地房地产管理部门出具书面保证后，可批准其向职工个人出售，并按规定办理职工个人房屋产权登记手续。
　　二、房改房如何过户
　　1、房改房过户手续一&&提供合法的证件。
　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
　　2、房改房过户手续二&&提供合法的证件。
　　如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
　　3、房改房过户手续三&&提出申请。
　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
　　4、房改房过户手续四&&立契。
　　房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的&白契&。
　　5、房改房过户手续五&&缴纳税费。
　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。
　　通过上面的介绍，相信您对房改房也有了一定了解。房改房过户需要一定的流程，这些流程看上去比较简单，但是其中涉及到许多比较专业的知识。有很多小细节都需要您去重视。例如，申请过户时需要准备哪些材料，去哪里申请，怎么申请等等，如果您还有其他细节您吧不是很清楚，您可以到有关房管局咨询相关工作人员或者拿起手中电话咨询专业的房产律师。
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