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为了更深入了解目前杭州各板块的楼市发展现状，华坤本次选取了目前大鳄云集的热点板块——普福牛田进行实地调研，通过对板块内楼盘详细分析，意在寻求板块内的高性价比楼盘。板块描述普福板块：位于江干科技园单元西南角，南邻德胜东路，西接沪杭高速，东至红普路，总规划用地面积118万方。牛田单元：接壤普福板块与城东新城板块，东至杭海路，南临艮山东路，西接白石港，北到德胜路，总用地面积达398万方。
图：板块范围四至及划分单元普福牛田板块的发展依托于城东新城，目前尚处于起步阶段，基础配套尚欠缺，存在路况差，噪音、灰尘大的弱点，但交通便捷，周边主干道交通贯穿市区内外。普福板块自2012年11月土地拍卖后，开始成为杭城关注焦点。继远洋、万科后，又有保利、中铁建、中大这3家大型房企进驻，板块内大鳄云集。牛田单元在售楼盘仅世茂东壹号，另有招商雍华府预计下半年开盘。作为大城东板块，普福规划配套完善、未来居住氛围浓厚；牛田紧邻钱江新城、交通便捷度高，且2013年杭州新东站正式投入使用为这两个板块带来众多利好因素，区块价值不断被认可。此次调研分析的板块内楼盘包括：普福板块：中国铁建·国际花园、保利·梧桐语、中大普升、远洋心里、万科紫台牛田单元：世茂东壹号
图：楼盘分布图楼盘性能我们将房地产性能以地段位置、规模与品牌、户型设计、硬件设施、社区配套和物业管理六大方面作为评判标准。1.地段位置（周边配套、发展前景）世茂东壹号距离地铁一号线九堡站及九和路站分别为500米，交通便捷度高，其次离七堡地铁站上盖综合体最近，且周边规划小学、中学，未来发展前景良好，综合位置优，属第一梯队。中国铁建·国际花园、保利·梧桐语、中大普升、远洋心里、万科紫台同属普福板块，规划教育、商业配套完善，居住氛围佳，但离地铁1号线仍有近1公里距离，属于第二梯队。2.规模与品牌（开发商信誉、开发商背景与实力、建设规模）万科紫台由作为全国房企领头羊的万科开发，具备雄厚开发实力，且万科在杭城已树立“三好住宅”形象；保利梧桐语开发商——保利地产，是国资委属下的央企地产，在杭州已开发九个楼盘，同时万科紫台、保利梧桐语在板块内拥有最大建筑规模——15万方，属第一梯队。世茂东壹号及远洋心里开发商分别为世茂房地产、远洋地产，均为2014年第一季度销售金额及销售面积全国前50强的开发商，两个楼盘区域内规模中等，约12万方，属于第二梯队。中大普升开发商中大集团，杭州客户对其认知度相对不高；中国铁建·国际花园由具备央企背景的中国铁建房地产开发， 但其建筑规模仅7.1万方，与中大普升同属第三梯队。3.户型设计（功能性、舒适性、灵活性、超前性）注：此处仅比较各盘88-90方主力户型中国铁建·国际花园3房2卫，户型无明显硬伤，舒适性、功能性俱佳；保利·梧桐语3房2卫，在保证功能性的同时做到客厅、卧室开间相对较大，舒适度较高，属第一梯队。万科紫台、世茂东壹号均为3房1卫，整体功能间稍显劣势；中大普升做到4房2卫，超前性为板块内最佳，但各空间尺度过小，舒适性较低，属于第二梯队。远洋心里3房2卫，功能性尚可，但舒适性稍显弱势，为第三梯队。4.硬件设施（功能设施完善性、先进性、超前性）万科紫台为板块内唯一精装修楼盘，除配备与其他项目相同的硬件设施外，是唯一配备社区直饮水系统、室内新风系统的楼盘，设施完善性与先进性较高，属于第一梯队。中国铁建·国际花园、保利·梧桐语、中大普升、远洋心里、世茂东壹号硬件设施常规化配置，完善性和先进性方面较为一般，属第二梯队。5.社区配套（社区环境、服务设施）远洋心里6000方商业体量，拥有区域内唯一block体验型街区广场，同时具有较好河景资源；世茂东壹号7000方商业体量，服务设施完善；保利梧桐语设置的泛会所体量相对较大，且设有中央景观部分和可欣赏性河景，属于第一梯队。万科紫台设置泛会所，且规划有老人活动区、青年活动区以及幼儿活动区，但商业体量较小，属第二梯队。中大普升及中国铁建·国际花园商业体量及泛会所等方面无优势，为第三梯队。6.物业管理（管理能力、服务质量）万科紫台聘用旗下物业公司——万科物业，具备国家一级资质，客户口碑好，属第一梯队。世茂东壹号由世茂物业提供服务，并为业主提供“360°云服务”，但客户基础薄弱，且属于业主增值服务；保利·梧桐语由旗下保利物业管理，中大普升聘用南都物业提供服务，两家物业公司均有一级物管资质，但与万科相比在客户口碑、业主认可度方面无明显优势，属第二梯队。中国铁建·国际花园、远洋心里物业公司分别为铁建物业及远洋物业，客户熟悉度较弱，为第三梯队。从性能中的六大维度综合来看，我们认为万科紫台、保利梧桐语相对更优。各盘价格（注：实际均价=在售均价*建筑面积/实际面积，均价均为毛坯价格；实际面积=建筑面积+赠送面积）对购房者而言，赠送面积仍具有较大吸引力。尤其在当下刚需客为主力，对价格异常敏感时期，客户在购房时，看重的不仅是在售价格，通常也会看重附加面积后的实际价格。通过各盘不同的赠送面积，得出其实际均价，可以发现保利梧桐语、中大普升和中国铁建·国际花园价格最具竞争优势；从付款方式方面来看，保利梧桐语和世茂东壹号更为灵活，为竞争力加分。通过楼盘性能和价格综合分析来看，保利梧桐语和万科紫台性价比相对更有优势；而由于多个楼盘新价格及策略执行伊始，成交表现尚需后期市场数据逐步验证。
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房价与面积
区域与板块
特色与属性
价&&&&&&格
面&&&&&&积
区&&&&&&域
参考价格：
开&&发&&商：
浙江中大正能量房地产有限公司
楼盘位置：
地铁一号线九和路站（北侧700米）
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瑞立东方花城和中大普升
咨询人：任钧
咨询类别：新房
咨询时间： 16:30:56
普福板块和牛田单元差不多的，只是目前牛田单元到地铁口更近一些，不过普福板块楼盘众多，各楼盘一起的社区商业规模更大，生活更便利一些，至于东方花城目前的价格太贵了一些，性价比不太高，不过周边的环境和到区政府的距离都还可以[回答:林鹤]
咨询电话：7
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