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综合体省市：青岛黄岛区面积：80000O综合体省市：昆明呈贡区面积：13.5万O商业街区省市：安康汉滨区面积：4万O购物中心省市：西安新城区面积：13万O购物中心省市：延安宝塔区面积：5.4万O
火锅烧烤品牌定位：中高档拓展区域：全国大型超市品牌定位：大众化拓展区域：华南区域快时尚品牌定位：中高档拓展区域：全国饮品甜点品牌定位：高档拓展区域：全国,西北区域饮品甜点品牌定位：大众化拓展区域：全国
在这个看脸的时代，不只对人的颜值要求高，就连餐厅也愈发注意到颜值的重要性。好吃之外，一个餐厅的空间设计成为食客们评价体系中重要的一环。
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&& &&& 警惕！商铺已成为最危险的资产！如何盘活？
现如今，商业地产受电商的冲击及同质化、高库存等因素影响，陷入了僵局，开业了的商业综合体，惨淡经营。在建或没有开业的，招商招不起来，商铺卖不出去。商铺俨然已成为最危险的资产！一个朋友是以码字为生的。在这互联网时代，各种字码席天卷地，他觉得煮字不足以疗饥，遂萌生“idea”：开一家网店。刚巧以前认识一人，几年不见，听说网店开得不错，就联系上了，说要去看看，观摩观摩。走之前，特地上网看看对方网店内容，琳琅满目，很不错。朋友觉得这样一个网上空间，他弄个人几天也能做出来，信心陡增。可等去了对方公司一看，傻眼了：200平米的办公空间，几十号人忙着订单、快递、收款等等。朋友感叹：现在网店，你面上看着不起眼，其实背后已经挺大了。我则疑惑：这1年1个亿的生意，还是卖手机套壳，居然是在10层楼上完成的，那要商铺干什么？想起这事，是因为昨天看到一报道，说的是传统实体店爆发“关店退租潮”，还举了广州天河商圈、环市西商圈、人民南商圈为例，有图有真相。笔者在广州工作过，这几个商圈都去过，即使在号称千年商都的广州，它们也都是一流的商圈，曾经是一铺难求。现在面临着大量关店退租，这实在是超出笔者的想象。但现实就是这么骨感！商圈冷落的可不只是广州一地，一线城市如北京上海，二线城市如成都西安，商贸城均出现人气冷清，摊位大量空置的现象。一些大的实体链锁，如百盛百货、中都百货，洋品牌如沃尔玛、家乐福，家电卖场如国美、苏宁都出现关闭门店收缩战线的现象，这还不只是从今年开始，而是有两年的事了。今年上半年，沪深两市百货股半年报业绩相当惨，南宁百货净利润同比下降52.97%，杭州解百下降44%，广州友谊下滑23%。有些人往商业街晃一圈，看见人气不旺，就摇头：经济萧条呀！我是不能简单同意的。我宁愿把这理解成熊彼特说的“创造性毁灭”，因为在商贸城凋零的另一面，是天猫“双11”的狂欢、小米“风猪”的起飞，是电商的强势崛起，是商业组织模式的变化。因此，是到了对商业街、商贸城、商铺重新加以考虑的时候了。北京的王府井、上海的南京路、广州的北京路、深圳的华强北是否还能继续保持往日人如潮涌摩肩接踵的巅峰盛况？我很怀疑。因为，大趋势已经确立，新的商业模式不支持这种传统集市，它的规模经济在电商面前，可能已变成规模不经济。即使众商业地产商琢磨着要把实体店做成电商的体验店，那也不能挽狂澜于既倒，在一段时期内，在一些著名商业街，可能还能支撑一阵，而众多的商贸城或临街商店，注定在走下坡路。一二线城市都不能幸免，何况三四线城市。说说我了解的一种新商业模式吧：某地产商，近年收购大量物业管理公司，手上把控着大量小区的物业管理。难道物业管理是个肥肉吗？不是，人家项庄舞剑，别有所图，它的目的是要在每个小区建一个电购配送中心，然后，与电商和资金结算挂钩，分享整个零售链条中的一块蛋糕。目前，它还衍生一块新业务，在所管众多小区的业主中间，做起P2P，因为借贷双方的物业它都清楚，所以，它的P2P坏账率是零。您瞧，在这一链条中，有物流，有资金流，有买方卖方，就是没商铺什么事。再来听听马云的一句话吧：阿里巴巴本质上是一家数据公司，做淘宝的目的不是为卖货，而是获得所有零售和制造业的数据；做阿里小微金服的目的是建立信用体系；做物流不是为送包裹，而是整合这些数据。想想这句话，你再想想工业4.0，你会发现，在未来，制造工厂和大数据商会直接面对个人，至多加上一个移动支付和物流，跟商铺半毛钱关系都没有。到此为止，我还没说到近些年商业地产的过剩。公开数据显示，截至2013年年底，国内3450家购物中心开业，2015年预计要超过4700家，商业综合体的规模达2.4亿平方米。仅购物中心平均年复合增长率就超过32%。其实，我列不列出这些数据都无所谓，因为从目前电商发展趋势来看，未来有没有这些商业地产的增量，商铺都会严重过剩。不要以为这个未来很遥远，它随时都有可能在你身边出现。12年前，马云还在到处烧香磕头求人投资呢。这才多久？瞧好吧，12年后，商铺的过剩很可能都是过去式了，因为过剩的商铺早都改成别的廉价用途了。姜汝祥博士那么商业地产就真的没有出路了吗？未来在哪里？我们来看看著名房地产、电商战略专家、姜锡恩汝祥博士的设计的商业地产模型：其实按“互联网+”的思路，出路很容易找到，那就是改变传统的“商业地产住宅化”思路，即不要指望卖掉商铺来回流现金，而是建立“互联网+社交＋商业”的资本模型，这个模型包括这么几点：１、开发建立本地生活化的电商平台，细分用户。２、把招商的钱用于吸引用户到平台上来（按互联网营销标准，二十万本地用户也就几百万搞定）３、将这个电商平台资本化（按资本市场估值，２０万本地用户至少值两千万美元），平台有了价值，引入投资者就简单了。４、将线下商业地产作为电商平台的体验平台、社交平台与大众创业平台（建立本地微商的创客体系）。５、将此Ｏ２Ｏ体系到新三板或创业板上市（地产是上不了市的，要通过Ｏ２Ｏ去上市），通过增发获得经营所需要的资金支持，并通过并购或被并购等方式实现规模经营，将资产证券化。６、以上做法，就是真正的Ｏ２Ｏ，大家可以对照看，我讲的Ｏ２Ｏ与万达王健林的做法区别在哪？先有线上后有线下，这才是真正的“互联网+”，而万达王健林的做法，正好相反，这就是我认为万达电商转型基本没有成功的可能。限于篇幅，这里就不一一具体讲了，其实对于养老养生地产，农业休闲地产，文化地产，产业地产，原理都是共同的，按照国际消费趋势，在人均ＧＤＰ超过八千美元之后，消费的动机与行为方式都发生了很大变化，别再把消费者当成消费工具，而是要基于消费者创造出他们喜闻乐见的设施与服务。而这种创造方式，在今天有了一个十分重大的突破，那就是互联网＋。--来源：金钱注意 姜汝祥博士文章整理-20日《互联网+，中国房企去库存化和资产证券化解决方案私董会》，万科千亿战略总顾问、世联董事、锡恩咨询集团董事长、著名电商战略专家姜汝祥博士将现场亲自指导！1、房企如何通过众筹，重构房地产开发和营销模式？2、房企如何实现融资方式创新？将沉淀的资产证券化？3、房企如何通过”互联网+”战略，转型轻资产运营，以小博大？4、商业，文化旅游、养老养生，休闲农业等地产项目如何进行“先人气后住宅先产业后消费，先招商后建设”的顶层战略设计？理论好讲，如何做才是真招！2015年9月《互联网+，中国房地产企业去库存化，资产证券化解决方案私董会》，万科千亿战略总顾问、著名电商战略专家姜汝祥博士将现场亲自指导！敬请关注：【日期】-20日（2天）【地点】中国 北京【参会对象】企业董事长、总裁及核心高管【主讲嘉宾】姜汝祥博士咨询电话： （或微信）【预定企业要求】姜汝祥博士总裁私董会是个小型实战会，每次邀请不超过20家企业总裁（参会企业必须有相关地产项目，严格审核），由姜汝祥博士亲自带领参会企业家，实战研讨：一、房地产公司如何通过众筹与互联网营销去库存化二、地产企业去库存化，互联网营销新4P推广模式三、房地产公司如何现金为王：将沉淀的资产证券化？四、房地产公司去地产化的”互联网+”O2O战略:通过电商与产业导入转型成为轻资产公司,通过新三板进入主板市场。五、如何把商业地产，文化旅游地产、养老养生地产，休闲农业地产等地产项目改造为适宜电商O2O项目:1MF顶层设计六、现场企业项目案例姜博士实战指导、点评。我们将寻找和选择以下类型的城镇化项目签约，共建城镇化项目：1、旅游地产；2、养生养老地产；3、文化地产；4、休闲农业地产；5、专业市场；6、小城镇商业中心 。往届参加企业：万科集团、世联地产、碧桂园、绿地集团、重庆金科集团、成都置信集团、厦门禹州集团、首创置业、四川蓝光集团、深圳龙光地产、广东奥园地产股份、浙江佳源房产集团、上海证大集团、泛华集团、上海蓝岳集团、香港裕景集团、海尔地产、河南建业、京汉地产集团、河南正商地产集团……联系电话：姜博士助理 （或微信）
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京ICP备号-2&&&&京公网安备34轻资产，盘活中国商业地产的救命稻草？(图)_网易新闻
轻资产，盘活中国商业地产的救命稻草？(图)
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（原标题：轻资产，盘活中国商业地产的救命稻草？(图)）
效果图　　文/张琳
如今，商业地产界人人争说“轻资产”，仿佛这年头谁不做点“轻资产”都不好意思说自己在做商业地产。
事实上，轻资产就是企业经营的一种重要方式和战略选项之一，即以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化。大家之所以对商业地产“轻资产”模式趋之若鹜，其实是因为住宅地产高利润的岁月已一去不复返，“以售养租”的“重资产”模式难以为继，商业物业开发和持有的回报不足以带来资本期望的回报率，甚至不足以弥补资金成本的时候，自然会选择“轻资产”模式。
毕竟没有一个行业，像商业地产这样，对即期现金流的需求如此之重。但在“轻资产”模式被当作“救命稻草”一样大行其道之时，不少开发商才逐渐发现“轻资产”并不比做“重资产”更容易。可以说，轻资产化对于商业地产企业而言，既充满了诱惑，又充满了迷惑。那么要如何才能“拨云见日”？
轻资产表现形式一
办公室革命，让商业地产起死回生“参与创客空间的运营者，来自多个维度。其中一类是地产开发商，他们希望通过差异化服务实现高租赁率，以及谋求转型获取高估值。实质上，这是一种房地产另类去库存方式，通过“供给侧改革”，盘活现有资产和存量，迎合新需求。”——优客工场创始人毛大庆
让传统写字楼产生化学效应
随着IT、互联网行业这几年来的快速发展，传统密集型、格子间办公写字楼已经难以满足新的办公趋势，大众对传统固定的办公空间，且租赁合约时间较长的写字楼需求将逐渐减少，取而代之的是更加灵活且注重互动和交流的联合办公模式。人们更重视沟通与探讨，对工作地点的要求反倒降低了很多。在此基础下，大众对新型办公空间和对传统写字楼改造的需求都在增加。而这种联合办公的模式在最近几年内得到飞速的发展，哪怕是在五年前，大家都很少听到有关“联合办公”的讨论，而如今，联合办公在一线城市中已成为“新常态”。
目前多家房地产企业已经宣称要进入这一行业，最常见的就是与“联合办公”运营商合作，改造自己旗下商业地产——把传统的办公楼乃至商场、超市，按照“联合办公”模式重新装修。这一现象在一线城市内尤其明显，以3W、优客工场、P2等在内的联合办公空间在全国范围内“开花”。4月8日，优客工场宣布与上海证大集团达成战略合作，将进驻上海证大喜玛拉雅中心，与证大集团携手打造上海的重要旗舰项目喜玛拉雅·优客工场，总规模近7000平方米。这是继陆家嘴、漕河泾、长阳谷之后，优客工场再次落子上海。据悉，此次战略合作，除了项目场地，优客工场与证大集团还将开展多元化产业互补合作模式，将证大在文化艺术、投融资及相关产业方面的优势与优客工场在创意办公、创业孵化、资源整合方面的优势有效结合在一起，在优质创业项目投资及品牌孵化上进行深度合作，证大也会协助引进其孵化投资项目团队入驻全国优客工场，并通过证大文化擅长的艺术活动策划、艺术空间布置、艺术家托管、艺术教育推广等实现产业融合化学效应，联手打造文化创意产业链。
闲置重资产重现升值
毛大庆认为，在共享经济思想指导下，通过租赁闲置的商业地产，通过改造再出租给小型初创公司，通过这样轻资产的运营模式实现闲置重资产的升值，这是他对不动产在共享经济时代的轻资产运营方式新的思考。不难理解，“联合办公”作为一种新的运营模式，有可能成为商业地产冲出窘境的一个突破点。喜玛拉雅优客工场所在的证大喜玛拉雅中心，戴志康花了十年时间，起初是想“建成上海过去所没有的东西”，然而由于诸多原因，喜玛拉雅中心一直叫好不叫座，商场经营状况可谓惨淡，并未达到预期。从去年开始，证大喜玛拉雅中心开始对商业项目全部重新定位，励志“回到初衷”，把其真正建成为青少年和家庭服务的文化和教育场所，优客工场的业态，被认为跟喜玛拉雅中心的转型非常贴合，双方几乎一拍即合。对戴志康而言，能够主动转型，脱离过去拿地开发的模式，尝试轻资产运营模式，说明他对于市场嗅觉有很好的敏感性。
业内人士指出“创客空间没有主题，没有很好的定位，没有抓住年轻人特殊的生活方式，仅仅是对传统写字楼的再造、改造，难以满足市场的需求，也很难做好。”但毛大庆说，联合办公这种模式，就是针对办公室的革命。而和证大的合作，正是看中了喜玛拉雅所特有的艺术性，具有未来象征意义，以后的办公场地就是一群人把艺术气息和创业、生活融合起来，在其中孕育出很多创新的想法。他表示，我们做了一年多的联合办公，一直想找一个可以成长的联合办公场景，而不是租一个房子当二房东。
轻资产表现形式二
资产管理模式
更新旧资产，激活商业价值“之所以商业项目会改变原有的业态，主要是规划初期错误的定位，现在只能改变使用属性以维持空间产能，而要把原来零售用途的空间成功转型成办公或者其他属性的空间，其中的管理并非物业管理那么简单，最重要的是提供一些服务，和在改造过程中的成本控制，以及在提供自身有用的配套设施同时还能够继续维持经营。但这种趋势是中短线的策略，仅仅作为去库存的方式，如果这个空间仍没有产生效益就无法估值，这个资产就会变得非常不值钱。从另一个侧面看，正恰恰说明了资产管理的缺失。”——高和资本总经理黄雄
资产精装修孕育新财富传奇
过去，房地产行业长期处于依赖高周转提升净收益率的“短跑”模式，一般房地产开发项目以控制成本、提高效率实现更好的现金流和规模增长；但对于商业地产而言，开发和持有经营需要沉淀大量资金，这显然与“快进快出”的高周转模式相冲突，可以看到，一些类住宅的开发企业由于忽略了“投融管退”闭环中“退”这一重要环节，在最终退出时不得不面临资产的“有进无出”。如今，在新常态下的大资管时代，高周转、高毛利以及高杠杆这种以“工厂化”、“标准化”制胜的快速扩张时代显然已经翻篇，未来的行业趋势更多的是商业物业的资产回报持续大幅的下降、房地产去化速度的放缓。在这样一个背景下，房地产业销售额的天花板显而易见，房地产商只有从重资产转型成轻资产模式，将资产盘活、释放灵动性，才能真正实现可持续发展的能力。
作为首支人民币商业地产基金，高和资本近几年一直在进行“楼宇经济”模式的实践。从上海的静安高和大厦到北京的高和蓝峰、以及新街高和项目，“市场上乙级与超甲级写字楼之间的精品写字楼有市场需求却无供应”，高和资本以敏锐判断和投资眼光、精准的把握进入和退出的时机，通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，植入租户，签订资管协议，再以旗下基金自持运营，通过资产管理提升物业品质，依靠增值能力和退出能力获得超出市场平均的回报，从而实现购买客户投资收益最大化。高和资本已经形成全流程清晰的运作模式，在对外宣传中，高和将此模式称为资产精装修。据高和估算，通过旧楼改造等系列结构性增值套利手段可以将商业物业租金提升30%-60%。
城市更新激活存量资源
黄雄指出，以前大家都认为增值型地产是短线，买完楼，改一改，卖掉就完了，实际上在中国不一样。在中国，商业地产投资退出渠道比较尴尬，散售的商业地产，尤其是写字楼，成功案例极少，其后期的交易难度就在于管理，因为小业主的利益取向不一样，导致租客良莠不齐、资产贬值，空置率较高。近年来，上海等一线房地产市场结构已转向存量房为主的市场，城市核心土地越来越少，这个时候城市要发展就需要“城市更新”，高和资本的方式是将写字楼或底商散卖了以后加上资产管理，这就是“私募REITs”，通过对存量楼宇的改造重新激活楼宇的商业价值，拉动租金的同时提升资产价值。高和资本在这方面最为成功的案例是静安高和中心，在收购后通过改造，半年时间内将租金提升至两倍。
“实际上，从城市改造项目的价值潜力挖掘到其最终的投资回报会出现很大差异。”黄雄强调。高和资本在收购商办物业后，除具有较强的招租和销售能力外，与开发商相比，更注重通过资产改造和优质管理服务，提升其租金水平和资产价值。对于大多数公司来说，会议室的利用率很低，却必不可少，占去了不少的办公面积，高和此前在蓝峰大厦成功孵化出Hi Talk 空间，服务于写字楼租户需求，通过公共会议室、迷你仓的设立，解决了这一痛点，租户不再需要自己留出会议室，从而充分分摊和降低了大楼租客的单位租金成本，有效提升了单位面积的经营价值，同时通过租户之间的社群活动使公司之间产生更多的良性互动、创造更多的商业机会，实现租客的共赢。此外，资产管理的约定实现了准持有的物业状态，从而使整栋楼的租金实现了较高的租金溢价，并带来资产增值。
据悉，作为服务于传统写字楼的高和资本目前正逐步实现从改造租户结构的资产精装修1.0版本到全方位资产运营增值的2.0版本的升级。黄雄透露，高和资本的资产管理平台，将依托“资产精装修”这一高和独有的创新理念，和多年来城市更新的市场经验，用两条腿走路，一方面通过“资产管理”服务高和资本收购的商办物业项目实现增值退出，另一方面，通过资产管理平台为开发商提供服务输出——“轻重资产并举”的方式打造资产管理样本。
轻资产表现形式三
轻重并举“白银时代”两条腿一起走“房地产高利润时代已经过去，重资产模式虽然还能发展，但难度在加大，要快速扩大规模，就要转型轻资产。投资建设万达广场，全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理‘慧云’系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式，万达去年开始研发，现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。”——万达集团董事长王健林
对于已经由黄金时代步入白银时代的国内房地产行业而言，单纯依靠拿地卖房，已难以再取得质量与规模同增长，房企在“白银时代”面临最大的风险是未来土地增值分享不到，收益水平下降，净利率普遍走低。据中原地产统计数据，包含万科等标杆企业的36家房企半年报显示，平均净利润率只有9.12%，跌至个位数。随着市场的进一步深度调整，以及开发商资金链的紧绷，行业利润空间逐渐被压缩，如今的商业地产更加注重企业资产流动性的比重，为了抵抗外部的市场风险，有效利用资源并快速发展，商业地产的轻资产化在这种背景下显得尤其重要，“重运营、轻资产”的轻重并举模式已经成为众多房地产企业的共识。
万达商业在转型的过程中选择了轻装上阵，致力于住宅市场的万科也选择了与互联网相通的转型发展方向，其打出的“服务输出”牌，成了目前三种主要发展模式之一，这两家龙头企业的示范带头作用不容小觑。此前万达商业一直为外人熟知的便是“以售养租”模式，即城市综合体模式中商业地产的投资、建设、管理全部由万达自己完成，通过房地产销售收入现金流来平衡投资万达广场所需的资金，但直接后果就是公司资产负债率一路攀升。
万达集团的当家人王健林已经意识到这种模式缺乏长期持续性，并开始推行“轻重并举”的战略转型，以轻资产模式有效补充原有模式的短板，减轻沉重的资金压力。去年年初，万达商业地产与光大控股、嘉实资本、四川信托和快钱4家机构签署框架协议，在2015年至2016年这两年期间拟进行首批投资合计约240亿元建造约20座万达广场。针对此次合作，万达商业还推出了一种专门设计的轻资产万达广场模式，即万达广场将由合作机构专项基金投资，万达商业负责设计、建设、招商、运营，使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统，而这一模式将不涉及任何房地产销售，彻底去房地产化。在所有权和收益方面，这种模式所投资的项目资产全归投资方，所获得的租金净收益则由万达商业与投资方按一定比例分成。对投资者而言，这无疑是一种准金融投资行为，除了获得现金回报外，还可享受投资资产的全部增值收益。万达商业方面强调，轻资产模式的推出标志着万达商业已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。
这种转型战略已经在年报中有所体现，截至2014年末，公司经营活动的净现金流入累计88.3亿元，较2013年底的68亿元上升约30%，逆转了过去几年经营活动净现金流入逐年下滑的趋势。“这种轻量化趋势，也是房企对高资金成本、去化周期长、业态与产品复杂等挑战做出的应激性反应。”业内人士表示。
营改增并不主导企业
轻重资产决策
戴德梁行董事、中国区写字楼
部主管　沈洁
Q:怎样看待企业轻资产还是重资
沈洁：轻资产还是重资产在行业间有很大的分别，传统重资产行业确实能在抵扣税中比轻资产行业获得更大的利益。而在行业内，轻重资产的选择又取决于企业各方面的能力，轻资产的优势显而易见，而亦有企业选择发展重资产。一个服务型企业不能因为抵扣税政策转型为工业生产公司，而是否选择在行业内发展重资产又牵涉到企业自身资金流把控、核心竞争力等能力。可以说，抵扣税政策的初衷是为了避免重复计税，对轻资产企业是否发展成重资产企业的影响是较小的。
Q:5月1日正式实行营改增后，会给上海商办市场带来怎样的变化？
沈洁：对于房地产开发企业而言，从自身成本角度考虑，房地产开发企业将进一步权衡增值税在销售价格中的份量，既要适应市场价格的趋势，又要保证去除增值税后的价格合理性。开发企业会更多从抵扣科目角度，去权衡作为价内税的增值税在客户和自己的成本中所占的比重。
Q:传统的写字楼项目，还有哪些有创
意的资产管理新思路，可以盘活空间提升租金？
沈洁:目前上海写字楼市场仍以传统资产管理方法为主。但在国务院号召万众创新，上海争创科创中心的大背景下，有些发展商突破传统模式，对于一些偿租能力较弱的初创公司，通过以股权换租金的新模式变相给予扶持。初创公司可避免在创业初期承受较高的租金压力，业主方亦可转型产业投资商，多维度拓展投资渠道。
Q:现在很多商场等非办公业态都引入联合办公运营商，怎么看待这一现象？
沈洁:近几年，上海的商场的饱和度越来越大，受全球经济增速持续低迷的影响，一些零售、餐饮、快消、奢侈品等行业的扩张速度进一步放缓，甚至出现萎缩。因此一些商场为了盘活空间，丰富业态，会引入联合办公运营商。尤其对于商场顶楼租金较低的楼层商铺去化，引入租金承受能力相对较弱的联合办公运营商不失为一种有效的方法。对于联合办公运营商来说，因其置身于商场，商业配套齐全可增加其产品附加值，一定程度上形成双赢的局面。
责任编辑：王晓易_NE0011
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商铺置业招商部　　一、&当前房地产业发展方向及形势　　近年来，当我们仔细去观察沪上房产市场的时候会发现，政府屡次宏观调控，尤其是&国八条&出台后，对房地产业影响巨大。相对商品住宅而言，商业地产所受影响还属较小。因此，上海房地产50强内的大多数房产企业在传统的商品住宅开发之外同时都开始涉足商业地产、办公楼甚至工业地产开发。如果说过去的10年是住宅开发商时代，那么未来，这些开发商可能会朝着商业和工业地产等操作模式更加复杂的地产开发形式做更多的探索和尝试。　　随着上海城市化规模的不断扩大，商业地产发展将往外环、郊环发展，商场店铺的分布以适度分散、点上集中为主要方式。新建社区的商业向社区中心商业地块集聚，基本停止了住宅楼盘自搞商场店铺的老套子，向集中化、规模化、多元化发展。　　多家大型房地产开发企业更是将开发重心转向了商业地产业，上海地产头把交椅的绿地集团在完成四大产业集团组建后，在未来的三年将投资15亿元开发建设四个酒店项目。上海房地产50强中排名第二的大华集团也投资了超过60亿元，将开发100万平方米的商业地产项目，其中位于大华地区的31万平方米的上海铜锣湾广场将会是上海市最大的商业航母。复地集团也将推出一个办公、住宅、商用综合性房产地产项目&&复城国际。种种迹象表明，今后的房地产开发将是以商业地产业为主，住宅为辅的房地产开发新格局。　　北翼集团经过机构调整，一区一社，资产一体化整合，通过近三年的运作实践，完成了产权清晰，资产集优的有关整合工作，顺应当前商业地产业的现状，实现了由传统商业经营模式向以商业地产经营为主的战略转型。当前已经牢牢树立了以资产租赁经营为主，突出打造多元化投资新格局主攻方向的意识。为了突出主营特色业务发展，打造北翼商铺品牌，最大限度地发挥现有资产的整体效能，实现&效益最大&，专门制定了商铺&七个统一&经营管理目标，此举真正做到了将主营业务细分，为实现经济目标做好了扎实的基础。　　二、集团资产现状　　1、资产聚集状况：　　2004年8月，集团建立了商铺置业管理事业部。同时，成立了第一个分公司&&淞宝分公司。随后，月杨分公司、江湾分公司和沪太分公司相继成立。至此，形成了商铺置业管理事业部现有的框架，即一室二部四公司，集团提出的&资产一体化&的整体战略构想得以实现。企业在改革中结束了调整、整合完成了第一步战略目标，为发展商业资产主业奠定了基础。 　　2、现有资产特点：　　（1）资产分布广泛。　　主要包括宝山、闸北、杨浦、虹口、崇明等区县，外环线内约占17％，郊环线外约占20％。　　（2）资产用途多样。　　全系统出租网点主要以营业用房为主，仓储和场地为辅，分布在各个城区、街道（镇村）的主要商业区域内。　　（3）资产增值空间较大。　　全系统商铺租金近三年平稳增长，品牌客户比例不断上升，资产优势和发展潜力明显。　　三、加速企业商业地产业的增长　　商业资产租赁收入占总收入比重不断上升，已经成为集团的主力业态。如何在此基础上，进一步、多角度去挖掘企业潜力，推动主业更快更好地发展？　　1、制订开发、调整现有低效资产的规划方案　　在统一对商铺营运管理的基础上，根据市场成熟度，发展趋势，对网点集中的地区进行市场预测分析和招商规划的预招租方案，树立新的投资理念，对部分低效资产进行调整改造、整体开发或资产置换，对新建大型项目的开发，做到规划定位招商先行，确保低投入，高产出，在充分市场调查的基础上，重新定位和改造一些地块，通过对资产改造优化来提高租金收入，同时提高资产品质。　　2、发扬开拓精神，积极发展社会网点　　企业要增加收益，就要大胆的走出去，积极面对市场挑战，虽然我们没有像&绿地集团&等大型开发企业有拿地自行开发的实力，但腾出精力挖小型商铺，目前为止还是可行的，多联系那些拥有优良资产的企业和品牌客户，加强纵向和横向的沟通，力争有突破、有起色、有进展，以确保社会商铺租赁收入年年有增长。　　3、解决企业遗留问题，实现互利双赢　　在集团发展的过程中，那些为了企业而进行转制的职工功不可没，但随着企业逐渐和市场接轨，那些租赁给转制职工的市场收益也越来越大，但租借给职工的网点只是象征性的收取年租金，如果此部分网点充分加以利用，又将增加企业许多的收益。对此，可以遵循&优先租赁，适当优惠&的原则，在做好企业稳定工作同时，做到效益最大化。　　4、加快新项目的建设，迎接新的一轮投资高潮　　随着&翼之风&项目（易买得长江西路店所在地点）的顺利开业，集团制定&先招商，后建房&的定位得到实施，集团目前处于新一轮的投资建设时期。下一步要加快新项目的建设，使之成为主要的新增长点。　　5、增加现有租金，提升资产品质　　（1）参照市场，合理定价　　做好租赁价格按市场法则定价，每年固定次数对租赁价格市调，以确定每个地区的租金指导价格，在对即将到期网点的签约实行价格比对，在订立合同时附表说明，以确保租赁合同签约内部透明化。　　（2）合理竞争，提升租价　　对成熟网点要采取竞价招租方式，形成规范的定价体系。对同一区域的商业网点可遵循&统一合同时间、统一门头、品牌优先、价高者得&的原则规划招商。（3）挖掘潜力、合理增长　　招商人员要随时掌握市场行情动态，把握上海市场及整个宏观的商业经营环境，在确保每年一定增长比例的同时，适当让利，提高出租率。　　（4）提高换手率，提升商铺品质　　通过建立承租户、品牌客户档案和评价体系，形成一批有资质、有潜力并能长期战略合作的客户，到期网点可优先租赁给品牌客户及优质客户，以有效提高资产品质。　　（5）放水养鱼，培育市场　　无论是开发一个新的市场或者是提高成熟市场的换手率，都离不开培育市场这个问题，在这个问题上从三个方面去解决。首先，要换位思考，在新开发的市场中要从客户的角度去看待问题。如北翼商厦在&非典&时期，考虑到品牌租赁户&克莉斯汀&经营受到影响的具体情况和原因，坚持原定租金不变，与客户建立了良好的信任和合作关系。其次是引领客户，推荐适合各种不同经营项目的网点，并给予一定的指导和帮助，如北翼商业街在开业初期给予的低租金引入、考察市场给予商家指导等措施。最后是对引进的品牌客户进行扶持，如租金优惠、合同期增加、给予一定的宣传空间、优先在系统内网点扩张等措施。　　集团把商业资产经营作为今后企业战略发展主攻方向，&以商业地产资产租赁经营为主，塑造北翼商铺品牌&。作为具体落实这项工作的商铺部，必须坚持发展和效益第一，以调整规范招商为基础，以提升&北翼商铺&品牌为重点，以&颗粒归仓&为根本，切实为迎接北翼新一轮的腾飞而努力。