农村房屋没有这三证拆迁或许无法获得补偿！
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农村房屋没有这三证拆迁或许无法获得补偿！
农地圈& 07:36农地圈微信公号后台昨天有粉丝连续提问了几个付费问题，但由于表述不清，直到第三个问题才说清楚自己想问什么。粉丝提问的是一个关于2014年翻盖200米房屋由于没有办理建设手续被政府说成违建拆迁没有补偿的问题，由于这个问题具有普遍性，农地圈在此整理成一篇文章，把几个核心的问题争取说明白。一、农房需要有三个合法证件农地圈认为，虽然大家经常这么叫，但在农村无证农房并不是一个准确的概念，因为很多农村中央也刚刚试点房屋发证，常说的无证农房严格来说是缺失合法手续的农房。农村房屋一般需要有三个手续，一个是本次农村土地确权后新发的宅基地使用权证书，一个是当地政府规划建设部门发的规划许可、用地许可、施工许可（由于是各省独自细化，因此不同地方各有区别），第三个是部分试点地区农房确权发的房产证（目前合并为不动产统一登记证）农地圈备注：《城乡规划法》第41条第2款规定：“在乡、村庄规划区内使用原有宅基地进行农村村民住宅建设的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。”以江苏为例，《江苏省城乡规划条例》第42条规定：“农村村民在乡、村庄规划区内农村集体土地上自建住房的，应当向乡、镇人民政府提交宅基地使用证明或者房屋权属证明、村民委员会意见、新建住宅相关图件等有效证明文件，由城市、县城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。农村村民在城市、镇规划区内农村集体土地上自建住房的，应当由城市、县城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证。二、无证农房不一定是违章建筑无证房并非法律概念，其本身含义不明。法律字典里见不到无证房、有证房这些名称。由于历史原因，现实中很多农房没有完备的合法证件，原因如下：1、由于法律或政府政策调整使得一些老房被违建。新法出来了，新增加了手续，造成原来的老房被违建。〈〈中华人民共和国城市规划条例〉〉1984年1月颁布实施；〈〈中华人民共和国城市规划法〉〉日实施；〈〈村庄和集镇规划建设管理条例〉〉日实施；〈〈中华人民共和国城乡规划法〉〉日施行，《房屋登记办法》日起施行。那么对于1984年1月之前的房屋根本不可能有建设工程规划许可证，那么依照现在的法律就是不能办理房屋所有权证的，这些就是被违建的范围。2、政府有关职能部门管理不严、不到位的原因，一些人不依照法律程序建造了房屋，但是有关部门因主观或客观的原因，没有对其及时处理，以致该建筑被长期使用，成为历史遗留问题；3、一些群众自身的法律意识不强、盲目行事造成的。很多人不知道翻盖还需要申请手续。三、违章建筑的认定依据目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是城乡规划法和土地管理法。从属性上看，建筑物必须以土地为依托，离开了土地，建筑物不可能存在，依靠土地管理法加强土地用途的管制可以有效地限制违章建筑;从违章问题严重程度看，城市的违章建筑确实要比其他地方违章建筑突出，依照城乡规划法可以处理大部分违章建筑。《城乡建设环境保护部关于房屋所有权登记工作中对违章建筑处理的原则意见》规定：“一、关于时间界限。考虑到《城市规划条例》是国务院一九八四年新颁发的，各地制定审批城市规划也有先有后，各市、县可根据实际情况合情合理地确定处理违章建筑的时间界限。各地在处理违章建筑时，对时限以前的可适当放宽，时限以后的应从严处理。”因此，1984年是个重要的时间界限四、被认定为违章建筑怎么办房屋证件不全，手续不完整的，不一定就是违法建筑。以下四种情况可以补办手续：（1）1984 年1 月5 日至1990 年4 月1 日期间建成，取得建筑工程许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；（2）1990 年4 月1 日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：1.已取得建设工程规划许可证、村镇建设规划许可证或乡村建设规划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；2.已取得建设用地规划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；3.已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。（3）经县政府批准，因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。农地圈提醒，如果你对法律有足够的了解，确保你的建筑不是违建，那么一定要对方出示违建通知书，然后拿通知书去法院起诉。如果没这个违建通知书，法院不予受理。农地圈提示：各地政策稍有差别。五、无证农房的补偿规定如果能够补办手续当然最好，但是如果实在不能补办，大部分也是要有相应赔偿的。具体规则如下：1、严重违反规划法的，得知拆迁抢建的，一定是违反建筑，建筑不予补偿，但建筑下面的土地还是要补偿的。2、被认定为违法建筑的，但有历史和现实的原因，要给予当事人适当的补偿。农地圈提示，这个适当的空间是很大的，具体能适当到什么程度，自己体会。具体的补偿包含两类，一是房屋安置补偿，就是旧房换新房的补偿，一般都是一次性补偿。二是临时安置补偿。置换期间你需要租地方住啊，一般都是按月领取补助。补助标准各地不统一。（图片来源于网络）更多关于无证农房、违建房屋的相关问题敬请关注农地圈微信公号：quandiernews ，上面有专人解答大家的问题。农地圈网站()& & &集体土地上的住宅房屋拆迁补偿方式 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & 在征地拆迁过程中，对于集体土地上的房屋的补偿方式有哪些呢？对此我国暂时还没有专门的来对其进行规定，但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。
　　具体来说，具有如下几种补偿方式：
　　一、货币补偿
　　货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。
　　计算公式为：
　　（1）被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价×被拆迁居住房屋建筑面积。
　　被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。
　　（2）宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价×核定的宅基地土地补偿面积。
　　注：未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据当地政府国民经济发展水平、当地政府国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。
　　二、产权调换
　　1、被拆迁人的安置面积核定标准：
　　2、被拆除房屋的批准建筑面积低于（25-30）平方米/人的，按人均（25-30）平方米核定；
　　3、在（25～60）平方米/人之间的，按批准的建筑面积核定；
　　4、超过60平方米/人的，按人均60平方米核定。
　　5、2人以下（含2人）的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。
　　被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应合并计算房屋建筑面积。
　　三、农民自建
　　实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。
　　（一）本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。
　　1、如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。
　　2、如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
　　（二）本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。
　　临时安置补助费计算标准：
　　一、搬迁补助费
　　（含电话、有线电视、空调、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用）
　　拆迁人对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁人，本村户籍人口每户可享受搬迁补助费；非本村户籍人口，但有祖屋在拆迁区域的被拆迁人每户可享受拆迁补助费；超过规定期限仍拒不搬迁的，拆迁人将申请依法强制拆迁，并不给予搬迁补助费和奖励。
　　二、临时安置补助费
　　（1）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）&15时
　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15
　　（2）（被征用地块需安置人数×补偿倍数）&15时
　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数
　　三、地上附属物的拆迁和青苗补助费补偿
　　土地拆迁补偿=土地种类×亩产量×该类土地补偿标准
　　土地种类：土地种类、稻田、专业菜地、鱼塘、旱地、果园、茶园、水塘、渠、坝等
　　青苗补助费=果树种类补偿×青苗生产期标准×果园面积
　　果树种类：油茶、油桐、苗木、花卉、药、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果树
　　林木种类：杉树、国外松、樟、梓、楠、稠、马尾松、泡桐、其他乔木、其他树木及竹类
　　青苗生产期标准：果树类按栽种年限划分；林木类按树苗高度和胸径来划分。
　　附：水池、粪池、井、排水沟、晒坪、挡土墙护坡、围墙、水渠、坟地等按省、自治区、直辖市规定，一般按市场价格进行补偿。种类划分与各类补偿标准由省、自治区、直辖市物价局定价。
　　点评：
　　以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按房屋补偿价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：
　　（一）被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。
　　（二）拆迁非本村籍的外来人员的居住房屋。拆迁补偿怎么计算 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
　　一般有：
　　（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
　　（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关政策加以确定。
　　由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价。
　　（一）房屋拆迁补偿计算标准
　　（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）
　　（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格
　　（二）房屋拆迁安置费计算标准
　　（被拆迁人或承租人）房屋拆迁安置费=搬迁补助费+没有提供周转房情况下的临时安置补助费+超过过渡期限的临时安置补助费+非住宅房屋因停产、停业造成的损失赔偿费
　　注：1、如果拆迁人提供周转房且拆迁房屋使用人居住，则公式第二项补助费为0；
　　2、如果拆迁房屋属住宅房屋，则公式第四项赔偿费为0.
　　知识延伸：
　　房屋拆迁补偿方式
　　一、货币补偿
　　货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：
　　市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
　　商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
　　重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
　　上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。
　　二、产权置换
　　产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
　　三、产权置换分为两种形式：
　　异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。
　　回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
　　附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡.
　　两者相结合的补偿方式
　　顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。
　　由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。&& & & & &
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长葛新农村社区变商品房 开发商被指欺骗村民索赔千万
中新河南网长葛6月17日电(记者吴扬)河南长葛一房地产开发商原本与村民约定占用村民土地搞新农村建设，现如今房子建好了，新农村社区却变成了商品房公开对外销售。为此，当地村民在指责开发商欺骗的同时，向开发商提出高达2千万元土地赔偿。
2009年月10月，长葛市保盛房地产开发有限公司与长葛市金桥办事处英刘居委会第七村民组村民代表签订协议，第七村民组以每亩7万元的价格向保盛公司提供93.25土地用于本村的新农村社区建设，土地总价款为652万元。
协议约定，长葛市保盛房地产开发有限公司只能把该地块作为新农村建设用地，如作其它使用则要按每亩30万元的价格向农民支付土地款。
长葛市金桥办事处英刘居民委员会作为见证单位在该协议上盖章见证。
协议签订后，转眼间三年零八个月过去了，保盛公司承建的新农村社区主体工程已经全部完工，并开始对外公开销售。这时金桥办事处英刘居委会第七村民组部分村民发现，保盛房地产公司原来承诺建设的新农村社区已经变成了商品房，原本说的多层住宅大多变成了高层商住楼，原来说好只卖给本村村民的房子，现如今所有房子均作为商品房公开对外销售。
6月4日，记者在长葛市新区葛天大道与金英大道处的长葛市保盛房地产公司&樱之新城&售楼部看到，该楼盘土地证、规划证、建筑规划证、施工证、商品房预售许可证等五证齐全。销售人员热情的向每位来访客户推荐不同户型楼盘。售楼员介绍，楼盘均价为每平方米2600元左右。记者注意到不时有当地市民前来签约购房。
据了解，每平方米2600元也是当地房地产市场的时价。
面对长葛保盛房地产公司房屋热销的状况，英刘居委会第七村民组胡春生等村民坐不住了，他们认为，保盛公司显然欺骗了广大村民，并公开要求保盛公司按最初的约定以每亩30万元的价格支付所占第七村民组的93.25亩土地差价，总价款为2000多万元。
胡春生等村民们认为，保盛公司即使按照每亩30万元的价格给付农民土地款也是占了巨大便宜的。因为像英刘居委会第七村民组所在地块，如今已成为长葛市规划中的新区，不久之后长葛市政府也将搬到此处，土地价格早已被炒的火热。目前，该地段的土地挂牌价已经达到七八十万元一亩。
胡春生告诉记者，实际上到现在保盛公司没给村民一分钱土地款，在村民索要土地赔偿过程中，保盛公司曾雇用人员将村民打伤。
面对村民的要求，保盛公司董事长张先生抱怨说，不是我们不给村民房子，而是村民不愿搬进来住。因为村民不要房，我们才被迫把新农村社区房变成商品房，对外公开销售。张表示，我们怎么会出那么高的土地价款呢？！当记者提出希望他能进一步谈谈如何解决当前所面临的问题时，张有些不耐烦地说，我不想再谈此事，你去找政府吧！
长葛市金桥办事处党委郭副书记向记者介绍了事情的前因后果。郭副书记告诉记者，最初的时候，也就是2009年，按照当时的政府指导意见，第七村民组与保盛公司签订了建设新农村社区的协议，原定的新农村社区都是多层住宅。但之后随着城市的发展，英刘居委会第七村民组所在地块又成了规划中的城市中心，于是原本说建设新农村社区项目，又变成了城中村改造项目，原本设计只盖多层住宅，变成高层与多层相结合小区。
郭书记称，随着时间的推移，房子快盖好时，外部条件又发了变化。当初保盛公司与第七村民组谈的条件是房子盖好后每家给180平米的房子，现在周边其他村也是村民出地每户给200平方米的房子，英刘居委会第七组村民感觉吃亏了，于是又提出了新的要求。比如说，增加补偿面积、多给一些商铺、以及对房子简装修等一列系的问题。由于开发商不愿意满足村民的要求，就出现了今天这种局面：村民不断上访，企业怨声不断。
郭副书记说，作为基层政府惟一能做的工作就是协调双方关系，即要体谅企业的不易，又要考虑农民的利益，和谐的解决好这一问题。目前保盛公司已在土地补偿款的数量上做出一些让步，即每亩地按10万多元给付第七村民，大多数村民已认可，还有少部分村民不愿意。
对于郭副书记所讲的大部分村民已认可新的土地补偿标准的说法，胡春生等部分村民并不认同。胡春生说，村民不愿搬到新社区主要是保盛房地产公司没有按照村民的要求建房，而且新社区楼间距太近。胡强调，既然保盛房地产公司已经按照商品房对外销售房产，那就要按照原来和村民达成的协议按每亩30万元的价格给付土地款。否则，决不罢休。
对于英刘居委会第七村民组的要求，北京德恒(郑州)律师事务所崔伟龙律师认为，村民的要求并不过分，即然当初保盛房地产公司承诺改变住宅性质就按每亩30万元的价格向农民支付土地款。现如今房子性质变了，保盛公司就应该履行承诺。这也是一个企业的基本信誉。
长葛市金桥办事处郭副书记认为，由于保盛公司与农民签定有协议，要真打官司的话农民应该可以胜诉。
一业内人士对记者说，长葛有不少楼盘都是以新农村社区建设为借口搞房地产开发。
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[责任编辑：李广义]
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农村房屋买卖纠纷处理原则
17:21&&来源： |
　　近年来，城市近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件增多。由于目前相关、不够明确，审判实践中对农村房屋效力认识存在差异，从而导致不同的裁判结果。本文就农村房屋买卖合同的效力认定和处理原则进行探析。 　　农村房屋买卖合同纠纷案件的特点： 　　1.从买卖双方身份来看，出卖人为农村村民，买受人主要为城市居民或外村村民，也有是同村村民的情况。 　　2.从交易发生的时间看，多发生在起诉前两年以上。 　　3.合同大都已履行（出卖人交付了房屋，买受人给付了房款并入住），但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。 　　4.从诉因看，多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。 　　5.从标的物现状看，有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点，涉及到对房屋增值部分的处理问题。 　　农村房屋是否允许买卖农村房屋能否买卖，对此问题存在两种意见； 　　一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让，而我国法律禁止转让农村宅基地使用权，因此，农村房屋不能买卖。 　　另一种意见认为，&法无禁止即可行&，我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定，只要双方协商同意，农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于&农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准&的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且，依据我国第六十四条&私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权&的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。 　　对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定由上述分析可见，农村房屋可以买卖。但是，不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。 　　根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类：一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷；二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷；三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同，所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。 　　1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。 　　因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。 　　2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。 　　我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。 　　3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。 　　对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：&农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证&；2004年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定&严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证&。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国第六条&民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策&的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。 　　农村房屋买卖合同纠纷案件的处理原则农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件应考虑到个案情况，做出不同处理：
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