买卖二手房交易代理人权限代理人不按合同开票的隐患

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-28 13:19 标签： 二手房代理人买卖合同
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遇到买房卖房闹心事咋处理 二手房买卖最好别和代理人签合同
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春季，无论是商品房还是二手房，都是买卖交易“上升期”。然而，在房屋买卖、签订合同的过程中，因为疏漏或其他种种原因，难免有人会陷入纠纷。
春季，无论是商品房还是二手房，都是买卖交易“上升期”。然而，在房屋买卖、签订合同的过程中，因为疏漏或其他种种原因，难免有人会陷入纠纷。来自哈尔滨仲裁委员会的消息显示，今年第一季度，哈尔滨仲裁委共受理案件167件，其中房屋买卖纠纷多达47件，占各类受理案件之首。而在哈尔滨仲裁委受理案件情况的以往报道中，也多次提及房屋买卖纠纷“居多”或“居首”。
一套房屋，动辄几十万、上百万，对每个家庭来说都是“大事儿”。那么，在买房的过程中，如何避免纠纷，或者在纠纷出现时如何最大限度维护自己的权益呢？近日，哈尔滨仲裁委的仲裁员讲述了他们眼中的“买卖房屋闹心事儿”。
期房进户有误差 &3%“标准值”的司法解释要知晓
买商品房，很多人会选择期房。都知道交付使用时实际住房面积可能与合同约定面积有误差，咋办？差多少补多少钱真的是“定律”吗？
两年前，市民张先生在松北区购买了一套期房。当时，张先生购买的那套住宅，合同约定建筑面积是135平方米，可进户时建筑面积变成了141平方米，按每平方米6900元购房价格，开发商通知张先生补交房款4.1万元。张先生觉得补差太多想退房，开发商不同意，双方为此“闹”到了哈尔滨仲裁委。
哈尔滨仲裁委案件部的关克鑫部长说，“相关司法解释中已有明确规定，在期房交付使用时，3%是一个‘标准值’，即房屋实际面积与合同约定面积的误差比绝对值为3%。”他解释说，除非合同有其他约定，否则进户时，若房屋实际使用面积比合同约定面积变大了，且误差比超3%的，开发商只能按3%这个‘上线’要求购房者补交房款；反之，若房屋实际使用面积比合同约定面积变小了，且误差比超3%，开发商不仅要将3%范围内的购房款返还给购房者，超3%部分，购房者还可要求双倍返还已交房款和利息。”通过计算不难发放，张先生那套房屋的误差比已经达到了4%，所以他有权要求对方解除合同并返还已付购房款及利息，或者只需按“3%”的标准支付开发商房款即可进户。
二手房交易出现“代理人” 买这样的房屋要当心
在二手房交易中，有时，买方或者卖方因为种种原因无法及时现身，于是委托第三人帮忙代办。如果遇到这样的房屋，你会和“代理人”签合同买卖房屋吗？
去年3月份，何女士在哈市南岗区看中了一套使用面积70平方米的住房，售价68万。当时，出面的是一位姓李的中年男性。他说自己是房主的弟弟，因为房主在外旅游得半个月后回来，于是委托他帮忙出售这套房屋。
看完房后，何女士和李先生到中介签订《房屋买卖居间服务合同》，并向中介暂交了1万元定金。可是，几天后何女士却接到中介打来的电话，说房主不同意卖房了，还称自己并未让弟弟代理。双方协商未果，他们到哈尔滨仲裁委申请仲裁。
经过仲裁庭调查，其实房主已把房子高价卖给了另一位看房者。但因李先生的“代理”行为是口头上的，何女士无法提供书面证据，所以最终经过调解，何女士获得了退还的1万元定金和2000元补偿。哈尔滨仲裁委的仲裁员介绍说，由于近年来人们流动性增大，如外出、移民、异地定居等，房主将房屋委托代理人买卖的越来越多，随之引发的纠纷也越来越多。对于这类房屋，建议要慎签房屋买卖合同；若十分心仪，最好让对方出具经过公证的授权委托书，这样才能减少纠纷或者最大限度维权。
写房屋买卖合同做借款担保 “赔了房子又搭钱”的傻事你别做
跟他人借款，为了让对方放心，竟然把自己的房屋用“买卖合同”形式抵押给对方，你想过这样做的风险有多大吗？
去年5月，哈尔滨仲裁委就受理了这样一起典型案件，仲裁员认为它虽是房屋买卖合同的“另类版本”，却值得关注。
受理此案的仲裁员回忆说，当时，吴先生和王先生一起到哈尔滨仲裁委申请仲裁，吴先生诉称，自己向王先生借款20万，王先生提出需要用吴的房产做担保，但是由于嫌办理房产抵押的程序太繁琐、时间长，双方便在借款协议外又签订了一份《二手房买卖合同》，假意把吴先生位于道里区的一套使用面积25平方米的房屋“卖”给王先生，吴先生还给王先生出具了“20万卖房款”的收条。可没想到，还款时吴先生却说借款和买房是两回事，让吴先生赶紧给他办过户手续。而在哈尔滨仲裁委，王先生也坚称，借款是借款，房屋买卖是房屋买卖。
“虽然知道吴先生很可能是‘受害者’，但是因为找不到证明‘两件事’就是‘一件事’的证据，我们只能裁定房屋买卖合同有效，且吴先生按约定日期还款20万给王先生。”哈尔滨仲裁委的仲裁员说，这是他们最不愿看到的结果。但法律需要证据支撑，所以他们建议，借款如果一定要用“房屋买卖形式”做担保，借款人和担保方一定要再签一份补充协议，说明具体情况，这样才能避免纠纷和损失。
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来源：中国法院网
作者：张雷
　　随着房地产市场的发展，二手房市场日趋火热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在一定的风险，笔者结合自身工作实际，对二手房买卖合同中可能存在的风险进行梳理，并就如何规避提出建议。
　　一、二手房买卖合同可能存在的风险
　　（一）房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的所有权人是谁，如果房屋为多人共有（如夫妻共同共有），而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，则可能导致买卖合同无效。
　　（二）房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子（如房屋的承租人）通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。
　　（三）房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。
　　1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。
　　2.买卖房屋上已设定抵押。如果出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，则转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
　　3．买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，则根据法律规定，承租人享有有限购买权，买受人若要确保万无一失，则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，根据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。也就是说，如果买受人购买该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，则买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。
　　（四）故意规避税收。现实生活中，部分买卖双方耍小聪明，采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪明反被聪明误，吃亏的还是自己。
　　1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。
　　2.延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。
　　3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
　　二、二手房买卖合同风险的规避
　　目前我国的二手房交易市场还不够规范，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实，规避风险的最佳方法就是依法、诚实履行合同，切勿耍小聪明。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点”。
　　一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。
　　二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。
　　三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。
　　四是及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用，采取所谓避税方式，给买卖双方都带来极大的法律风险、市场风险和政策风险。
　　（作者单位：江苏省宿迁市宿豫区人民法院）
责任编辑：顾小娟
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