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联合办公：共享经济新趋势
你对你的办公空间还满意吗？文 | Julia一间外观体面且设备齐全的办公室，一份不太昂贵的租金，一个能与各行业人士交流的开放空间，这大概是每一个创业者都期望拥有的理想工作场所。 美国公司 We Work 的联合办公模式让这种理想成为现实。他们租下空置的写字楼，分隔成单独的办公空间，或者独立工位出租给初创企业和小公司，并收取会员费。这样看似简单的 “二房东” 手法，却打破了传统写字楼租赁的旧模式，为 We Work 赢得了超过百亿美元的估值和纽约估值最高创业公司的称号。 We Work 的成功，让这股风潮很快席卷了中国。在时下 “万众创新、大众创业” 浪潮中，联合办公空间去年起如雨后春笋般涌现。 主攻商业地产的 SOHO 中国最早看到了联合办公的优势，并将其视为转型的机遇。SOHO 3Q 在去年初率先推出，短期租赁办公空间。如今，SOHO 中国在旗下北京、上海写字楼中共打造了十个共享办公空间，美团、优步、小红书、壹枱钢琴、青苹果医生等创业公司纷纷入驻。 ▲ SOHO 的办公共享空间相比单纯的租赁，从传统地产商万科出走、专注运营联合办公的毛大庆则想做得更多。他认为联合办公不仅是 co-working，而是 co-busines。所以他创立的优客工场，定义为 “We Work + 创新工场” ，即办公空间+创投孵化的平台。为入驻的创业公司和创业者，优客工场不仅提供办公场所，还会围绕创业提供一系列服务。近期打造了超级蛋的全移动空间就是在优客工场办公、孵化的一家创业公司。 联合办公行业竞争日趋激烈，背靠上实发展和美国柯罗尼资本的 We+ 众创空间还是在去年年末加入了这片红海。中国最大同志服务平台 ZANK 成为了首个入驻空间的组织。 ▲ WE+ 众创空间WE+ 联合创始人兼 CEO 刘彦燊认为，现在正是联合办公行业井喷的好时机，因为社会上对于创业的理解，以及联合办公技术需求都已经完善。“尽管目前，国内从事联合办公的企业几近千家，仅上海也超过百家，并且数目仍在持续增长。但这仅占商业办公市场的 4 % 。” 他相信，联合办公市场需求仍大，占据传统写字楼市场的比重有望进一步提升，也许到不了 20 % ，但想象空间已经足够大。 拥有上实发展的物业资源和柯罗尼资本的资金支持，WE+ 采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式，针对中小微企业灵活办公、降低办公成本的需求，提供多元化的增值服务。创业者不仅可以享受财务、行政、前台接待等方面的运营服务，也可以得到法律和融资的支持。此外，入驻者还可以连接上下游企业，获取线上社区与资源的分享，帮助整合企业的产业链。 ▲ WE+ 联合创始人兼 CEO 刘彦燊WE+ 更强调 “人” 的重要性，希望形成是一种新的连接，打破公司之间、行业之间的边界，即更加开源、分布式，网络化，真正的做到互联网+，形成天然的社区，创办全球标准化联合办公服务体系。而 WE+ 就是优秀的社区运营商。 WE+ 去年在北京、上海、广州、杭州、青岛等城市打造了近 5 万平米的联合创业办公空间。同时，还在南京、苏州、宁波、武汉、大连、重庆及成都等城市扩展，计划三年内实现线上平台十万人以上，线下联合办公空间 200 余个的规模。 刘彦燊认为，人们办公和上班方式的革命性改变就将从创业者的办公社区开始，影响范围将越来越大。而随着行业的逐步成熟，未来一年很多小平台将陆续退出，最后留下数家优质的大品牌作为行业领军者。 究竟中国式联合办公可以走到哪里，哪几家可以笑到最后，我们可以拭目以待。 - THE END -你可以试试点击下面这张图片↓↓↓
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2月5日 21:53
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外滩画报 热门文章【联合办公】之优客工场：“2万张桌子的故事”与批判
作者：龙宸顾问 微信公众号
一、毛大庆：我是共享经济主张者1，优客要做“空间”生意过去大半年的优客工场，一直在迭代创新，也没有形成成熟的商业模式，但毛大庆更强调移动互联网时代，本身就不存在一个成熟的商业模式。目前市面上创业各种概念都有，联合办公，共享办公，众创空间，高级孵化器，超级加速器……但其实都没有形成一个固化的商业模式，大家都在这条路上探索，规模也很小，但想法和本质上都很类似——即“弄一个鸡窝，抓几只鸡，好好养成大鸡”。创新虽然很多，但大家都没有着眼于“空间”二字，直到2015年优客工场出现，所谓美国版的we work模式，才真正进入了中国人的视野。2、共享经济全球进行时We work模式最早发生在1994年的德国柏林，即有一个黑客空间，核心是一群做电子技术，科技产品的一系列公司在一起上班，这算最早的联合办公，后来真正规模化，连锁化发展的就是we work在美国，实现了划时代的空间连锁经营办公，这个模式有非常强烈的共享经济思路以及很好的用户基础。因为在美国的中小企业用户量是非常庞大的，一则小企业特别多，甚至就是2、3个人的公司，二则个人自由职业者很多，后来在美国出现了“联合会议室”更多好玩的服务，今天的We wok已经在全世界50多个城市中心区分享办公。3，做共享经济比做地产好玩多了做了大半年共享经济的毛大庆感叹：“共享经济比做地产好玩多了，而且思维方式完全不一样。我现在特别感兴趣的是研究空间运营模式，对买地、卖房子彻底没有兴趣，怎么把一个房子里面装上一个从来没有过的内容，然后让他挣很多的钱，这是我特别感兴趣的。”对此，毛大庆特别举了个脑洞大开的共享经济的例子。比如上海最近做了一个时钟课堂，在上海徐汇区、静安区等中心区到处找老房子，全部改成教室，等于把原来政府搞得青少年活动中心变成了盈利机构，里面开各种课，一个楼里面开80个教室，同时可以搞400门课，这个地区的小孩上辅导课效率非常高。家长往这个楼里一送，所有的课都能解决，而这个楼赚得是分时租赁教室的租金，老师也很容易赚钱，就想开一个特色课程，平台面试和试讲考察通过后，就可以在这里租一个礼拜6小时，每周3次，每次2小时，你帮我招生，我什么都没有，用的是你的屋子，拿着嘴来讲课，你分我一点钱就可以了。这都是共享经济，共享了老师的时间，共享了一个房子。毛大庆坦言，过去的一年共享经济操盘，自己思维变化很大，跟以前做地产完全不一样，自己都有点不太认识自己了，但是依旧很庆幸，庆幸自己能够跟上和实践中国版的共享思想。4，为什么是毛大庆但另一方面以空间为平台的WE WORK玩法，毛大庆更有优势。首先，以前做房地产开发对优客工场的选址是有经验优势的，以前天天干得就是这个活，毛大庆坦言，开发商对产业经济的理解是不错的，比如对人口净流入、产业等，很多还得益于以前开发商当年的逻辑。第二，毛大庆以前做过得商业地产以及商业服务商，也打下了一个很好的基础，比如毛大庆第一个七年其实做得是酒店行业，所以毛大庆对分时租赁，对怎么通过租房子坪效获得收益等都非常熟悉。第三是做地产对空间的理解，怎么去做一个空间，怎么更人性化，毛大庆玩笑说，当面对一个2万多平米的租赁空间，一个做互联网没做过地产的人可能一看到头都晕了，不知道这2万平米做什么，如何划分，但这对多年做地产的毛大庆，大致一看就知道能做什么。二、优客的主战场在哪？1，储备：提前做“场地储备”、玩转共享经济目前优客工场已经合约签的场地，已经确定的场所已经接近两万张桌子，场地这个也相当于土地储备。以前做房地产叫土地储备，在优客模式看来，对于场地的储备则变成资源储备，核心就是房子使用权储备。你不见得买下来直接拥有，但是你拥有这个使用权，未来商业社会的一个转变是从拥有“产权”变成拥有“使用权”，而共享经济第一条就是产权经济变成使用权经济，比如你有汽车使用权就可以开一家Uber公司，事实上Uber并不拥有一辆汽车。下一步，“使用权”变成“证券化”，租金也可以一次证券化。优客工场就要对场地拥有未来的使用权，也会基于这个使用权演变出新的产品、新的服务和新的商业模式，这个思路也正是优客工场所在意的。2，布局：做到15、16个经济发达且成长性好的城市2万多个桌子到底在哪里布局？毛大庆强调，不是所有的城市都适合优客工场模式，而且优客工场本身成立时间不长，评估测算下来，优客工场做到15个、16个城市就足够了。在具体城市选择上，优客工场倾向于经济发达、有产业集群的、创业活跃、以及受教育的年轻人多的城市。毛大庆举了一个例子，除了常规的城市判断外，优客还会考察这个城市年轻人多不多，受教育的年轻人多不多，流进的年轻人多不多。在具体城市上，首先第一梯队是类似北京、上海，深圳，厦门这几个城市，他们可谓是中国最前沿的城市，非常适合优客工场。比如北京而言，他是中国政治资源和国际影响力集聚的首都，科研单位、最好高校、资金都都在这里；而深圳天然是一个创业者的土壤城市，受教育的年轻人居多，且打造中国硅谷的城市定位与极佳的创业氛围，非常适合优客工场。对比国际化程度很高的上海，虽然没有什么创业者，但是上海小微企业很多。厦门这个城市虽然是强二线，但绝不可小觑，仅仅一个做软件的美图集团，就是全厦门纳税第一大户，比房地产还厉害，雇佣员工1、2万人，这种现象说明城市与经济的背后是产业集群，是人的集中。第二梯队是类似杭州、西安、武汉、青岛等强二线城市，这些城市不仅是各省域甚至是各区域的经济中心，而且拥有一大批技术工人。在城市升级和经济腾飞过程中，由技术工人升级为产业工人是产业升级的根基所在，横向对比德国工业4.0成功的关键支撑就是德国拥有一大批具有高技术含量的产业工人，所以中国未来城市升级、产业升级也离不开技术工人升级为产业工人，而类似武汉、西安等城市解放时期基础科技、大飞机、大军工、大传播、大钢铁等基础就很好，也是优客工场不错的选择；而青岛因为海尔、海信等一大批巨型企业，他们的改革和创新掀开了真个青岛的开放、传一个气氛，同样的杭州阿里巴巴集团，一些企业一些元素导致了一个城市氛围变了，氛围变化了，就吸引越来越多年轻人流入。3，选址：精选2、3万平米大空间、做长租约到底怎么选择租赁空间，优客工场有自己明确的取舍。在毛大庆看来，目前国内联合办公主要有两种做法：一种是做小而精的空间，创业者多为80后、90后海龟，他们往往把互联网服务做得很灵巧、办公很智能，但他们不是做地产出身，对于空间特别是大空间规划和装修头疼一些，所以他们选择多是500平米、1000平米空间，在城市缝隙里布局。第二种的大空间模式，优客工场倾向于第二种，其一，小空间展不开拳脚，生态不够丰满、聚焦度也不够，而且小企业规模大一些就会选择离开，流动性特别大。其二，大的空间生态丰富，比如很多优客工场可以容纳20多个行业，微观行业大约有40多种，很容易形成资源的跨界整合，更容易玩出一些众筹等有趣的创新玩法。目前优客工场之前签得合同都是1年期。老潘查阅资料发现，优客工场布局迅速，目前全国已实现16个城市、36个项目的签约，总面积12万平方米、设置2万个工位，预计容纳超过3000家企业在场所内办公、社交和拓展市场及投融资渠道，同时已签约130余家服务商，为入驻企业进行财务、人力、法务、金融、投融资及各类生活化、特色化服务。三、优客工场“三步走”策略1，第一阶段：做大空间租赁规模众所周知，中国中小企业一直缺乏资源、平台和服务，导致大多中小企业生存空间较窄，毛大庆坦言，早期优客工场要做得就是把很多资源都给小企业整合进来，小企业可以在这个平台上拿到各种资源，小企业只需要在优客工场租一张桌子，进来之后就可以拿到各种资源，省钱省力省精力，这是优客工场最早的思路，完全类似 we work的模型。优客工场模式早期并没有完全确定，甚至毛大庆自己也认为早期有些浅薄，不就是租张桌子，将来搞一个社群，把所有人在线上连接起来，但连接之后做什么，毛大庆坦诚地说自己也不知道。但现在的毛大庆想明白了，现在优客工场知道怎么赚钱了，优客工场的盈利在桌子以外，核心是基于桌子后面搭建新的盈利平台，核心取决于布局和数量级，两万张桌子是量变到质变的临界点。毛大庆坦言，联合办公也不可能没完没了的扩大，到了2万张桌子之后，当然也会继续扩张，但速度会放慢，1年增加3、5千就够了，有些还要根据城市产业升级发展的速度来匹配优客工场的扩张速度，不能冒进，有些城市也可能一个城市中心场地就够了。2，第二阶段：走向“社群模式”对此，毛大庆打了个比方，当优客工场不到两万张桌子，线下和平台都不好做，因为这时候我只是一个小石头，上面只有这么一小块青苔，但如果规模突破2万张桌子后，就是一大片海底，可以吸引很多浮游生物过来，青苔，寄居蟹，各种珊瑚，他们也会迅速长大，因为这里有足够的养分和很好的生存环境，而优客平台在引入服务商就是基于养分和更好的生存环境。目前优客工场已经开设了7、8个平台，未来会做到20个、30个，而每个平台大约有80到100家公司，每个平台就是一个小社区，而在互联网上平台和平台之间又形成了细胞的关联，立体式的高频互动过程中，毛大庆发现一个特别现象，即当众多中小企业聚合在一起的时候，往往比一个企业孤立的在一个地方的效益要好很多，众多小公司在一块，他们之间自然形成各种关联、互动、交易和错综复杂的立体生态，很自然的形成上下游、合作伙伴或是服务商关系；还有一个潜在的效应，大家之间产生一个互相比较、互相学习的过程，这家公司今天融到A轮，其他公司会迅速受到感染，这种聚集和榜样的作用对身在其中的小伙伴感觉非常好。2万多桌子形成简单的、初级的生态之后，如何更快更好的丰富、完善和深化生态，对此，优客工场主动的、有意的组织做社群和社群经济，社群就是优客工场在营造他们的合作和生意可能，目前优客工场在基于平台中的公司之间的需求或是共同的需求开始主动牵线搭桥。比如基于上下游把服务商变成租户，租户也可能是服务商，大家互为服务商；比如基于共性需求去引入服务商，优客平台不会什么服务商都找，但有一些是必须主动找的，比如银行。优客工场目前的社群特别强调学习平台即类似商学院平台的搭建，做社群往往是基于学习基础上的，比如上课、分享和交流，比如优客工场之前找众多外部知名专家来授课，比如分享投资人怎么看BP，怎么编写商业计划书，怎么跟投资人之间博弈，怎么做好初创公司的股权设计……这个过程中，你会发现听来听去他们最希望听的是别的创业公司给他们讲，而不是找一个外部老师，在他们，其实老师就在身边，就在你家的隔壁，其实对于创业者而言，三人行，必有我师现象更明显……基于这种需求，优客工场就组织了一个“优橙会”，把创始人放在一块，其实他们每个人都有故事，拿出来讲都是好案例，这个案例在创始人口袋里面就是过剩产能，拿出来分享就变成了跟别人分享的财富，这就变成了创业者社群，一个典型的社群就形成了。下一步优客工场会强调社区自治、社区自管，他们自己选择其中一些人员，比如说热心社区工作的，组织学习、组织活动，社群形成了自然带来的就是分享，在这个过程中，我们在不断的统计他们的需求以及他们这个企业成长的背后的数据，慢慢的就变成大数据的概念，分析他们的动态的轨迹，他们从谁家孵化出来，投资人都是谁，他们来这里下一步往哪发展，下一步的产业往哪走，这就是我们现在在研究的一个事情。这就变成了创业大数据的客户画像和经典案例。当然除了上下游、互为服务商、创业、学习之外，优客工场社群也是有社群爱好的，比如自行车软件公司会基于优客工场组织自行车俱乐部。而优客工场作为平台背后的超级服务员，核心是从业务入手，做社区、社群最急需的，最高频的的资源整合和服务。3，第三阶段：搭建线上平台，撮合交易事实上，优客工场平台初期，一、两年是不会盈利的，当然也不会亏钱，因为优客工场天天有充沛的现金流流入，但是毛大庆在乎的不是桌子的租金，而是桌子之上的人和企业，而且希望有一定的数量规模，这是优客下一步业务的基础。用句时髦的话来说叫优客在做粉丝经济，桌子就是入口。毛大庆补充到，优客工场的粉丝分为两方面，一方面是物理粉丝，他在这里上班；另一方面是线上的粉丝和社群，未来优客一定会做会员经济，而不是桌子经济。对比而言，线下物理办公这些人是比较稳定的，因为他们确实要开公司，确实需要办公场地，也确实需要稳定的地方，包括经营场所，这批人是一直存在的。流动性办公和虚拟办公的这批人，实际上有一批人从这个里面变出去的，可能一家公司有一百人，有20多人是经常跑动的，就不在这里租桌子了，但是买了20个会员，会员租桌子便宜，这个会员会有两个权利，一个是可以在所有的优客工场，任何一个地方用够多少小时，拿一张会员卡就可以了，比如说他在西安去，可以在这里出差三天，用两张桌子，一刷一点钱就可以了。然后到上海去，又用两天，他在移动过程中可以用所有的优客工场的服务，你可以买一个月的会员，也可以买半年的会员。目前类似美国we work会员收入占总收入大约15%，他们之所以没有比重特别大，是因为他们没有刻意的发展虚拟办公，因为他们没有线上方便的可结算体系。美国人对于互联网结算，没有中国人这么热闹，也没有类似支付宝那么多的支付工具和支持，但在中国由于良好的支付环境，优客工场可以多些创新和探索。做这个事情的同时要干的事情，第一个是搭建我们的线上平台，分三个步骤做管理自动化搭建线上平台之后，如何做好会员经济，第一个步骤就是首先实现管理自动化，这么多的场地，这么多的租户，每个场地、社区必须在互联网上连接打通，怎么连接起来？这个问题很简单，即参考酒店模式，酒店怎么连起来，优客工场就怎么连起来，希尔顿开一个酒店公司，每个地方都联起来，全球都可以连起来，这个不难，做一个系统就可以了，而且这个系统模型可以直接参考酒店系统结合优客工场模式改一改就可以了。管理自动化只是1.0版本，而使用自动化是1.1版本，比如云会议的自动化服务，现在优客工场慢慢实现了，比如天津、上海、北京、西安7、8个场地一起开会，在众创空间里面全联动的目前只有优客工场在做。会员联动第二步是会员联动，目前优客工场共有2000多会员，目前优客工场几乎每个月都有开业，到春节可以用的桌子快6000张，这样不断会吸附更多的会员。在会员选择上，首先，作为个人是没有门槛的，但对所在企业有门槛，不能随便都可以进来，因为企业一个是他经营的范围很重要，目前基本上锁定主流是科技型企业；第二，企业要有一定的未来意义，即未来你要走向哪里；第三个相对还是重视他的初审和团队。基于此，进来的会员是一个B2B关系，但进来之后我们就变成B2C关系。撮合交易当社群和会员达到一定量级后，初期优客工场会主动找一些服务商，很多就是手机上的APP服务，在优客工场大门口集中展示，大部分服务商是优客工场一厢情愿去找的，也有主动找上门来的，对方认为优客有很多中小企业和个人，肯定需要各种服务，这样优客无形中就做了撮合交易的事情。但是毛大庆更强调用户思维，即优客工场2016年会针对企业入驻的当天，每一个社区经理都要去访谈入驻的个人，你进来来这里上班工作，你除了公司在这里，你工作上需要哪些服务？生活上也需要什么服务？比如小孩上下学需不需要专人帮接送，比如说你父母身体不好，有没有人带着定期看一下病，你的车没时间保养，有没有人可以帮助把车保养，年检了……如果优客工场平台可以整合和提供这些服务，你一定会觉得很幸福。对此，毛大庆举了个例子，如果优客访谈2000人，可能出现5000个需求，最后整理总结归纳出100多种共性需求，你几个人的需求就算了，然后针对这100个需求面向全社会征集服务商，毛大庆自信的是，我不担心这些找来的服务商是否合适，因为这些都是会员们要的最大公约数，是基于共性需求发起的，所以撮合交易与服务就自然水到渠成，优客就标称一个撮合平台、结算平台和一个端口。必须提醒的是优客工场不是基于服务交易提成，而是一个端口和结算平台的概念，演变成共享经济的玩法。优客工场也演变进化为类似UBER、58同城，E袋洗等的玩法，比如Uber他们后来根本就不是出租车公司，可能也变成快递公司，什么都可以变。其实就是共享之后衍生产品最有价值，才是盈利的来源，所以未来撮合交易是优客工场下一步重要的一步棋。撮合交易什么都可以做，比如撮合P2P金融，最近收购一个P2P公司在优客平台上做，比如撮合人力服务，既然车都可以共享，为什么人不可以共享，即专门租人的“人贩子”公司，租CFO，租CHO，将来人都共享，你这个公司不用请财务总监，你也请不到，你就租就可以了，时租，日租，月租，半年租，不用了可以还。租人的费用可以给现金，也可以换股权，这些其实都是共享的结果四、盈利策略与运营创新1，基础收益：桌子租金只是一部分盈利模式一直是外界关注优客工场一个敏感问题，行业更多质疑仅仅是租金怎能持续支撑优客工场模式持续做大，半年运营之后的毛大庆坦诚表示：“光靠租桌子赚钱就别想了，目前优客工场签了20多个场地，有的场地一年赚钱，有的场地可能几年才赚钱。反过来说，仅仅依赖租桌子、收租金赚钱，一则没多大意思，二则也不可能做到多大规模，毛大庆做的生意模式完全在桌子以外。2，不靠服务抽成，而是挣端口的钱不靠租金赚钱，但优客也不靠服务抽成赚钱。早期优客工场对于盈利，曾假想针对会员和企业提供服务抽成挣钱，比如引进200个服务商为优客工场的租客服务，你服务一单，优客工场就从中收取多少“过路费”，这一点在今天的毛大庆看来，非常“落后”，这种模式是反互联网思维，反共享经济的。今天优客工场要做的是自动结算平台、撮合交易平台，这就好比UBER模式。优客工场核心找对找好200个服务商，他们都通过优客工场平台和较大规模的会员为基础，形成双方离不开的撮合交易平台从其中盈利。这一点在毛大庆看来，这是一个从非互联网思维到互联网思维转变的典型案例。从盈利的本质来讲，表面上行都是赚服务的钱，但是角度完全不同，一个是拉郎配，中间当一个拦路虎割一刀；一个是对不起，你们交易双方都需要我，因为我是一个端口和平台。为什么会有端口型的公司出现，核心的做法在于把握住一个事情的需要，快速做大规模和用户基础和口碑，最终基于良好口碑、用户演变出更多的需要。核心在于前期的切入点，非常精准而有效。在毛大庆看来，因为线下租桌子这块现金流是有限的，而拥有用户和平台后，线上才是更大的盈利空间，这就是通常说的羊毛出在兔身上。2，服务集成：找1个服务容易，找200个服务不容易基于优客工场联合办公，优客工场大平台还有200多种服务，你最后发现身在优客工场端口，你可以坐拥一个超级丰富的资源平台，这对你而言，节约你的信息不对称成本、节约时间，因为批量规模带来的更低采购成本、以及提升效率，这对会员、优客工场和服务商而依然，无疑是多赢的。事实上，你找一个服务容易，你要找200个服务就不容易了，比如1万个人需要，那么这200个服务就能很好的经营起来，而且整个服务是互联网完成的，优客在厦门的会员也可以享受北京的服务。比如做小企业的品牌、市场营销和导流，优客工场会员企业就可以拥有优客工场组建共享的推广平台。比如优客工场寻找10个大V公众号，十个人组成一个虚拟联盟，帮助中小企业做品牌、市场营销和导流，很多公众号闲置也是闲置，你的共享出来，他的共享出来，相互关联和放大，最终比单独一个公众号平台要力量强大很多。目前优客正在100个公司进行小范围尝试。比如优客工场孵化的优客商学院模式，这不是凭空建立一个公司，而是基于优客工场会员和平台。比如优客从创始人里面征集课程，把你企业的问题，你企业碰到的难点和问题提出来，优客征集导师，寻找50个对应的创始人出来讲课，最终优客商学院就变成全案例教育的商学院。之后可能没有入住优客工场的创始人，他们愿意共享课程和创业案例，也是欢迎的，最终优客商学院积累出不计其数的最佳创新案例，直接变成中国中国创业案例库。这一点，毛大庆正在对长江商学院和哈佛商学院在对接。其实这种模式在硅谷创业大学已经有先行者，美国硅谷创业大学有一个特别的英雄学院，开始是做创业辅导，做投资人，逐渐悟道说有一门生意可以从孵化器衍生出来，即做创业培训，所谓创业培训，不是大学的课程，也不是商学院的课程，是什么呢？就是一个又一个案例，谁手里有经典案例，谁就有能力开一个大学教更多的人。未来优客工场我觉得就是一个联合办公的电脑大主板，谁都可以在这里插一块集成电路板，可以从这里获得客户和生意，但是也给主板注入能量和养分。3，会员数量也不是关键，核心是交易频次共享经济中airbnb现在全球有70多万间房子，但是他的交易有上千万，这是一个选择交易频次还是用户数量的问题，你可以相对要高频次，不见得非得要人数。交易频次很重要，这也代表平台的粘度，如果一个联合办公做到上亿交易量，那么就不是单纯联合办公了，可能引发出别的业务，也可能将来会变成别的什么“支付宝”。联合办公是有天花板的，不可能无限的做大，未来优客工场可能基于联合办公衍伸和孵化更多新的、甚至更大的商业模式，也非常有可能。优客工场目前基于联合办公、基于投资公司和商学院模式……目前也只是开始，未来衍生新的模式，是到另外一个阶段才能看到的落地性，阿里巴巴也不是一眼看到今天。 从社会意义来讲，优客工场就是一个征信平台，具体而言，共享经济的根是植入在社群和社区之上的，在往下发展，就是共同拥有，共同享有，按需分配……中国的共享经济刚刚开始。优客工场本质是一种共享经济，是一群企业的征信平台，越共享越有信誉，这个就是“人联网”，在信息对称时候，一个人偷东西会最大化放大，失去整个行业和圈子里的名声，共享之后，平台、社区、社群的生态对建立社会诚信是非常有好处的。4，收入结构：未来60%的收入在于租金以外不依赖租金收入已经计入优客工场的经营计划。毛大庆坦言：“2016年以后房租收入占优客工场整体收入不能超过40%，这也意味着达到优客60%的钱不能来自于房租。”就目前而言，优客工场收入结构而言，桌子租金收益依旧高达90%，会议室收入占10%，但这只是暂时的，优客工场2016年初湖加快启动教育板块，教育第一期就湖实现2000万的收入，这个是盈利见效是最快的。而2017年，将全面实现线上的能量与能力。未来优客工场布局10多个城市、覆盖50个工作场地、再加上一个互联网社群平台、一个商学院、一个媒体公司，再加一些其他产业，170亿人民币估值就够了，这样的估值就慢慢变成万科规模了。五、融资策略目前O2O线上线下融合是趋势，互联网公司越来越增强线下，而开发商越来越增强线上，但无论如何，投资领域对很多以烧钱为主的O2O模式感觉太虚，而对带有物理性质的项目相对更有兴趣，优客工场不是纯粹的烧钱，到现在A轮的资本还没用完，而且本身而言优客工场本身有良性的现金流，目前几十亿估值风险还是相对偏小。1，融资空间：十亿美元估值只是“起步价”对投资而人言，优客工场模式成长性值得关注。首先，模式本身就有参照物，比如类似美国we work，优客工场基于WE work概念、模式升级和占据中国这个巨大市场，容易迅速在全球范围内被理解和接受。其次，如果把优客工场放在公开的资本市场上去评估，特别是当优客布局10个核心城市，20000多张桌子之后，整个估值相对今天几亿美金的估值相信会翻很多倍。第三，当第一轮布局完成之后，优客模式会分扩张和分化出更多平台，比如金融平台、教育平台等逐渐孵化扩张，比如除了优客，还有一个类似优什么的模式，完全平行与优客工场，选址在10万、20万平米以上，但远远不止办公，而是加入居住、服务、影视基地和大生态发展的产城融合模式，打造一个立体的城市。所以，今天的优客，才刚刚开始而已。2，融资节奏：小步快跑，估值涨一点就融一点小步快跑，估值涨一点，优客就融资一点，毛大庆更倾向于这样的融资节奏。目前优客工场模式正在做A+轮， 2016年要做2轮、3轮，而后就进入B轮。前面都是小步融资，2015年半年估值到18个亿，后续就是伴随业务扩张融资也小步快跑，估值长一点融一点钱，再涨一点，再融一点，而到了B轮则是飞跃性、是质变的融资，至于B轮之后是否下一轮，或是换到更大空间去融资，今天的毛大庆并不着急。融资只是一个方面，毛大庆的棋局主阵地还是加强城市的扩张和基于互联网技术的线上平台搭建，另一维度，毛大庆强调，优客工场也不会单一一条道走下去，未来不排除几个平台都会自己运营，比如最近毛大庆就收购了P2P公司，他自身就是一个投资公司。3，无边界扩张：引入资源型资本方融资只是刺激业务和版图更快成长，但往下做，优客就要引入资源型的资本方，这一点上，毛大庆是开放的心态，每次融资都欢迎加盟几个新股东，要么带来一些新思维，要么带一些新资源，比如优客在引入方正证券这样的资源方，方正证券的加入，会对未来优客工场上市会更容易……这样优客工场的资源会越来越丰富。当优客工场形成一定的规模和影响力之后，也不排除几个大的互联网进行战略合作。比如目前优客与腾讯、阿里的合作只是业务上的，未来完全在某些领域进行战略合作，慢慢变成水溶交融的合作。比如当优客工场员工达到1、2万后，可以直接向宝马、奔驰要入场企业买车的优惠。小结创业维艰，优客工场模式还在迭代创新，对于面向创业者的创新，毛大庆最后也总结了创业的四个感想，算是对过去一年的总结和领悟。第一：创业维艰体现在很多维度，优客工场难在商业模式的创新与升级，类似优客工场的红旗还能扛多久，持续性如何，都是经常追问的问题；第二，从职业经理人到BOSS的改变，很不一样，你组织一个公司，又当爹又当妈，什么都要管，你要输入企业价值观、要找钱、要做企业品牌，还要研究商业模式和产品服务创新，第三， 关于组织与人才的问题，万事靠人，企业的核心问题归根结底是人的问题，作为创业者，毛大庆一直关注的是为什么这些人跟着你干？凭什么跟着你持续做下去？如果不跟着你做怎么办？共享办公，毛大庆都做错了什么？去年共享经济和联合办公被毛大庆先生在每次演讲中提及，进一步深入人心了。可是，大学语文老师告诉我，相信权威千万别迷信。一迷就执拗了！与许多“毛线团”成员一样，我虽不是马拉松选手，但作为同样水瓶座的空间行业观察员，我一向对毛大庆先生尊敬有加。正因如此，站在旁观者的角度，一直客观冷静地观察和思考其商业模式，也确实看到了很多闪耀的亮点，但更重要的是提醒。因为“不识庐山真面目，只缘身在此山中”，有些事或许旁观者更容易体察!下面，我试着重新解读下毛大庆和优客工场的商业模式，希望透过对这一行业标杆企业的剖析，能给其他空间运营商一些启发。此为谋篇之义！桌子不光是入口，还是联合办公的活口！所谓营销首先要会讲故事。毛大庆先生一直喜欢讲“一张桌子的故事”。前次是在去年P2联合主办的GCUC全球联合办公峰会现场，这次是看了明源地产研究院首席品牌官潘勇堂写的专访——《毛大庆：我在乎的是2万张桌子以外的事》。关于桌子是否为联合办公主要赢利基础，事实上没什么好讨论的。方糖小镇创始人万里江就在GCUC全球联合办公峰会上发表过与毛大庆不一样的观点，他认为桌子是共享空间赢利的基础，如果桌子都租不好，甭谈什么经营溢价。对此，虽然很不讲情怀，但我至少认同一半。当然，另一半是桌子之外，也很重要。简单讲“租桌子”是联合办公目前实现财务平衡的核心。而考验这一核心的指标是“出租率”。很不幸的事，关于联合办公平均出租率，很多空间恐怕欲哭无泪，其中自然也有庆庆哥。以上海第一家优客工场长阳谷店为例，目前开放工位空置率平均70%左右，而独立工位最近的出租率也不超过50%。整个行业通常设定的赢亏平衡点是70%，不用多言，至少在长阳谷项目，庆庆哥可能要亏损了！事实上我只是以此为例，提醒大家，办公不比居住空间，出租率也没那么刚需，不要太过盲目乐观。上海许多空间连这个入驻率不到的多了去了，因为是关键，所以不再点名。长阳谷项目也不能代表庆庆哥的其他，比如浦东和漕河泾的项目入驻率就要高很多，当然这与开放空间的有意缩减也不无关系。所以说，任何行业的成长都必然经历一些试错成本，不要紧，庆庆哥后面还有机会。启示录：不管是联合办公、众创空间，还是长租公寓等“空间运营商”——对了，空间运营商，这个词你们听说过吗，应该是我首先提出吧——空间运营商，本质上是提升空间运营效率。桌子的分租只是基础，但如果出租率都没有起来，又如何赚取所谓基础之上的投资收益、服务收益，更甭扯“羊毛出在猪身上”。回归理性，正视逻辑，逐步前行，方为正道！空间共享远远不够资源与人脉的共享才是关键！毛大庆是我见过，对共享经济解读最认真的创业者。共享经济的核心是价值分享与连接。我记得庆庆哥又讲过一个故事。他组织过50个用户的交流会，请每个人写一个自己认为最牛逼的特长（优势），结果每个人都拥有相当牛逼的资源，比如认识某知名三甲医院的主任医生，比如在法律界有影响力，比如在某名校有朋友等。庆庆哥，接着举例，如果把其他自己的特长与其他49人交接，则全场50个人便拥有全场的资源。故事如此美好。事实上这个逻辑已经根植于联合办公概念提出者P2联合创业办公社创始人郑健灵的心里。不同的是，在P2流传着的却是关于“足记”成长的确切故事。当初“足记”因为良好的用户体验，并被P2创始人群率先推动湖南卫视一帮影视圈种子用户，并因此被广大名星们“二次传播”，不到一周时间内，实现访问数据爆棚，导致服务器瘫痪。这时，同样入驻P2的其他互联网创业公司工程师主动免费帮助杨枊（足记创始人）想办法解决问题，一起加班一个礼拜，把问题彻底解决了。所以，现在杨柳，逢人便讲这希亲身经验的故事。我经常瞎想，以足记现在市场影响力，其实可以承受更好逼格的商务条件，比如世KUMA商务中心等，但谁也拉不走她，因为不光是她与运营者之间的友谊，更重要是，她清楚，一个团队也好比一个，能力再强不也可以是全才，总有自己不擅长的领域，而联合办公空间的资源互补性与合作的默契度堪比在某一家集团公司羽翼下的分支机构。这正是联合办公的魅力所在——联合办公重要的是连接！所以一个好的联合办公运营商，首先要思考的吸引什么样的产业，什么样的创始人进驻。这些团队之间能否资源互补，能否裂变出更大价值，能否相互依托。而显然，e租宝事件，让很多联合办公行业吃了苦头，他的人去楼空，可不光是牺牲了你的运营效益，更是警惕了整个行业。如果一味追求“大客户”整层，甚至几层来出租联合办公，那与普通商务楼宇有何区别？他们能创造上述连接价值吗？如果没有运营，没有联合办公最核心的“联合”，只能拼“空间”。试问，当下不管是优客工场，还是方糖小镇，就空间比拼，甭谈雷格斯、世图宏服这些国际商务中心，就国内的SOHO3Q、世鳌、世天KMMA，哪个不在空间设计上秒杀你们几公里。不信，去看看！如果我是开发商，被一个联合办公运营商，讲他的优势是选址地段的判断，是项目获取能力，我作何感想。空间运营商之所以受追捧，最核心的价值是你的运营价值，是你对空间的增值贡献，特别是对存量空间的运营增值价值，是你通过运营价值与品牌价值让项目投资人的整体物业溢价升值能力。至于好的地段，或者还是去广州看看处在二流地段，三流位置的“一起开工社”吧，小瓦房，工业风，一点也不影响他成为最具社群属性的国内联合办公标杆的地位！对了，人家虽然仅此一家，人家创业前是做公益的，压根遥不懂房地产，不过人家不光空间很有特色，而且50%以上利润真的就来自桌子外的收入，庆庆哥或许不用2万张桌子，200张也可以实现哦，关键是社群！启示录：联合办公重要的不是加法，而是减法；不是办公空间的打造，而是用户选择与把握；不是看上去多美好，而是住进来真方便；不是服务内容有多少，而是用户口碑赞不赞！标准化复制，别在工业化思维了！先做规模，再做社群？OR 先做社群，再造产品？庆庆哥的逻辑是前者，这也是很多空间运营商的逻辑。但如果你相对松散的社群都玩不好，又如何量体裁衣定义用户，如何合理放置空间规模，如何特色化产品与服务呢？所以，但凡参加过空间研习社线下活动，或者听过我课的开发商都清楚我的观点恰恰相反：先做社群，再造产品！为什么？以万科为代表的工业时代规模化发展样版，确实让我们中毒太深了，深到即便现在已经是工业时代向移动互联网时代过渡的阶段，我们仍然摈弃不了“路径依赖”！规模化，没错。错是的，是否没有标准化，或许说没有硬件的标准化，我们就无法规模化。这个就值得商榷了！在酒店行业，其实已经开始流行——软件标准化取代硬件标准化。典型的软件标准化的代表有“祼心”，祼心集团旗下有祼心谷、祼心社、祼主帆、祼心堡等众产品线或项目。每个项目在空间装饰与产品设计上都有不同。但贴近人性回归自然真实的所谓“祼”的软价值标准确没有变化，所以他的产品总是一铺难求，而相对上一个时代的喜达屋等酒店品牌，在此面前真的是相形见拙。想想，现在为何很多五星级酒店经常不善而非标民宿、精品酒店大受欢迎，可能就更明白了。“我们经常出差在外的人，最痛苦的事，莫过于头天晚上喝多了，第二天起床看到与头天一模一样的房间布置，以为自己没有变换城市！”这是多少经营出差朋友，给我诉苦商务经历！还是学学享誉全球的度假品牌、60年专业经验的欢乐缔造者Club Med，看看人家怎么用社群的玩法做空间运营吧。或者，就看看“一起开工社”如何仅以一家店的优质运营能力，便成功实现让空间运营商梦寐以求的“轻资产托管”吧！我知道的联合办公品牌中，也已经有很多先行尝试者，让我很欣喜。比如，P2已经不再单纯为规模而扩张，而是深度挖掘现有用户潜质为社群用户的需求而扩展空间或订制空间；比如WE+，每个空间的营造，放手交由当地主管（人）去打造，由他们依据自身的物质与资源，依据当地的用户需求，订制不同的办公场景。所以在北京才会有艺术主题空间，杭州有开在售楼处的联合办公空间，上海有彩虹空间等特色空间出现。其实背后的逻辑一直很简单。我们已经进入全面供应过剩的时代，其实当然也包括空间过剩，而消息者在选择购买服务或产品的时候已经过了占有大众产品的快感。比如，前些年我们以拥有LV包包为荣，现在年轻人有几个愿意拧这个“丢人现眼”，所以一线商场的设计师品牌会越来越多。与此同理，当我们可以选择每个不同而又独具个性的空间办公时，我们不是少了“面子”而仅仅是做再了“尊贵不同”这时，空间的价值反而更高。启示录：关于社群，我们定义是：社群=（空间+社交）*价值观空间只是载体，社交只是工具，价值观又叫态度，是社群的根本。以毛博士把跑团都能跑出“毛线团”的价值观影响力，其实先做社群，先玩嗨，争取更多的拥护者，然后像阿那亚一样，只要用心服务社群，并洞察和引导好用户需求，扩大拥护者基数，规模化与产品黏性自然都不是问题。
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