在房产预告登记是什么情况下可以变更贷款人吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2016-10-19 15:03 标签： 预告登记多久拿房产证
银行能否凭预告登记对抵押房屋行使抵押权
来源：中国法院网 广西频道
作者：王坚
　　【案情】
　　日，被告霍某为购买广西某企业集团有限公司（下称开发商）的一套商品房向原告南宁某支行（下称银行）借款576000元，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定贷款期限30年，霍某以所购商品房作抵押，在取得房产证并办妥抵押登记之前，由开发商提供连带责任保证。合同签订后，银行和霍某办理了《预购商品房抵押权预告登记》，记载银行为预告登记权利人。银行放款后，霍某未依约还款，截至日，拖欠银行贷款本息33839.25元。因向霍某追款未果，银行于日诉至法院，要求解除《个人购房借款/担保合同》，并要求霍某偿还借款本金576000元及利息30480.51元，以拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款优先清偿所欠款项，要求开发商对霍某所欠款项承担连带保证责任。
　　经查，霍某所购商品房尚未办理《房屋所有权证》及《房屋他项权证》。
　　【分歧】
　　对本案银行能否依据《预购商品房抵押权预告登记》在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权，审理中存在两种分歧意见：
　　第一种意见认为银行在拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款时享有优先受偿权。理由是对于预购的房屋在物权法实施以前，设立抵押权的方式为办理《预购商品房贷款抵押登记证明》；在物权法实施以后，当事人可以申请预告登记。《预购商品房抵押权预告登记》是对之前《预购商品房贷款抵押登记证明》的承接，办理了预告登记后，预告登记权利人即享有抵押的优先权。
　　第二种意见认为银行对霍某抵押房屋的抵押权尚未设立。理由是预告登记并不等同于物权登记，霍某虽然以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，但因霍某的抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，而不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，银行主张对拍卖、变卖霍某所购房屋所得价款享有优先受偿权没有法律依据。
　　【评析】
　　笔者同意第二种意见，理由如下：
　　《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条规定包含三层含义：1、预告登记的目的，在于“保障将来实现物权”。可见，预告登记并非物权登记行为；2、预告登记的效果，即“未经预告登记的权利人同意，处分预告登记不动产的，不发生物权效力”，预告登记所要保护债的请求权具有排他效力，经预告登记的请求权能够对抗后来发生的与该请求权相冲突的不动产物权的处分行为；3、预告登记的失效，预告登记所保全的是将来不动产物权变动的请求权，该请求权的最终实现尚需预告登记权利人积极依照约定的期限或条件行使请求权，这也进一步解释了为什么预告登记虽具有物权请求权的排他效力却不能等同于物权登记。
　　本案中，银行与霍某、开发商签订的《个人购房借款/担保合同》合法有效。霍某以其所购商品房为银行设定抵押权，银行对此项请求权进行了预告登记，由于霍某对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对霍某抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对霍某抵押房屋的处分，但并非对霍某抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告银行要求对被告霍某办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对银行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
责任编辑：顾小娟
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贷款购买期房 必须办理预告登记保证双方的利益
来源:搜房房产
[摘要]面对如今居高不下的房价，相信不少的购房者一定会选择贷款购买期房，那究竟如何贷款购买期房呢，一些相关的流程或者手续会不会十分繁琐呢，今天小编就给大家拓展下关于贷款购买期房的一些相关知识。
面对如今居高不下的房价，相信不少的购房者一定会选择贷款购买期房，那究竟如何贷款购买期房呢，一些相关的流程或者手续会不会十分繁琐呢，今天小编就给大家拓展下关于贷款购买期房的一些相关知识。
“预告登记”是市房产局依据《房屋登记办法》新开展的一项登记业务，是为防止开发商“一房二卖”、保护购房人将来实现房屋物权的一种登记行为。据介绍，房屋权属证书不再是房屋权利的唯一合法凭证，房屋登记簿的证据效力将高于房屋权属证书。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
预告登记与百姓密切相关，可以避免“一房二卖”的发生。当商品房建成并取得竣工验收手续后，开发商要为建设的房屋先办理房屋初始登记，取得开发商的房屋所有权证。此时，因为之前办理了预告登记，没有购房者的允许，开发公司就不能将这套房屋的所有权转移给其他人。然后，开发商与购房人共同申请房屋所有权转移登记。也就是说，让购房者取得房屋所有权证。
购房人一次性付款购买房屋的，办理预购商品房预告登记是以买卖双方自愿申请为基础。购房人以银行按揭贷款方式购房的，由于银行发放贷款的条件是办理预告登记，因此，购房人须办理该登记。也就是说，如果您是一次性付款，预告登记是自愿的，可选的，非强制的；如果是按揭购房，银行则要求必须办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记。
办理预告登记必须当事人双方(即买卖双方，或抵押贷款的双方)同时到市房产登记服务大厅申请办理，在工作人员面前做询问笔录、人像采集、签字并按指印。如果购买人要对房屋共有，也就是在房证上写上夫妻俩个人的名字，此时，还得夫妻同时来大厅。
按规定，办理预告登记手续需要本人办理。如果夫妻一方因故不能到市房产登记服务大厅办理登记手续，购房者也不必担心，因为目前大厅可以免费上门服务。购房者只需到大厅咨询台说明情况，就可以申请免费上门服务。
另据介绍，为了方便购房者，目前市房产登记服务大厅还推出了“预告登记集中申请”业务，市民买新房办登记可以委托开发企业办理，不用排队等候、多次往返市房产登记服务大厅了。
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